房地产估价技术报告.ppt

房地产估价技术报告 4 基础设施状况 3 估价对象的产权状况 2 建筑物基本情况 1 交通条件及周边配套 一 个别因素分析 1 交通条件及周边配套 小区临区域内主要道路有东五环路 京通快速 朝阳路等 小区附近有地铁八通线以及342路 364路 388路 488路 639路 731路 846路 855路等路公交车通过 交通十分便捷 小区环境较好 小区基础设施状况达到 七通 通路 通上水 通下水 通电 通讯 通暖 通燃气 小区周边有定福庄中学 大黄庄小学 中国传煤大学 北京第二外国语学院 平房森林公园 兴隆公园 黄渠公园等 生活配套设施相当完善 2 建筑物基本情况 本次估价对象为北京市朝阳区定福庄西街甲1号楼10门301号房地产 现状用途为住宅 证载用途为住宅 根据估价人员实地勘查获取的资料及委托方提供的 房屋所有权证 京房权证朝私07字第255904号 估价对象为砖混结构 屋面为平屋面 建成于1994年 用途为普通住宅 地上共6层 估价对象位于地上3层 户型为两室一厅一卫一厨 朝向为南北向 建筑面积为54 84平方米 层高为2 8米 于估价时点2008年12月31日 估价对象为中装修 装修情况详见建筑物装修状况表 3 估价对象的产权状况 根据 房屋所有权证 京房权证朝私07字第255904号 证载房屋所有权人为苗琪 证载建筑面积为54 84平方米 该房产为普通商品房 砖混结构 估价人员未获估价对象土地年期情况 评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年 4 基础设施状况 估价对象所在区域市政配套设施完善 达到 七通 通路 通上水 通下水 通电 通讯 通暖 通燃气 二 区域因素分析 1 区域概况 1 2 3 2 交通条件 3 基础设施条件 1 区域概况 朝阳区位于北京市主城区的东部和东北部 介于北纬39 48 至40 09 东经116 21 至116 42 之间 东与通州区接壤 西与海淀 西城 东城 崇文等区毗邻 南连丰台 大兴两区 北接顺义 昌平两区 朝阳区是北京市面积最大的近郊区 南北长28公里 东西宽17公里 土地总面积470 8平方公里 朝阳区属暖温带半湿润季风型大陆性气候 四季分明 降水集中 风向有明显的季节变化 春季气温回升快 昼夜温差较大 夏季炎热多雨 水热同季 为农业生产提供了良好的条件 秋季晴朗少雨 冷暖适宜 光照充足 冬季寒冷干燥 多风少雨 各月平均气温都在0 以下 朝阳区现辖23个街道办事处 20个地区办事处 朝阳区的人口总量多 增长快 结构复杂 2007年末 在全市十八个区县中 朝阳区常住人口300 1万人 具有北京市户籍的人口为178 4万人 外来人口96 3万人 总量均位居首位 其中常住人口占全市 1633万人 的比重为18 4 外来人口占全市 419 7万人 的比重为22 9 朝阳区有大量外籍人士 商务人士 文化人士 还有14 2万左右的农民 朝阳区市场繁荣 大型商场众多 全区共有商业网点3万多个 形成了十几个商业区 其中 朝外商业中心被列为北京市新建五大市级商业中心之一 该中心全长1 08公里 占地11 36公顷 建筑面积67万平方米 中心以商业 服务业为主 并建有相当规模的金融 商务用房及相应的文化娱乐中心 位于该中心东部的蓝岛大厦已于1993年建成营业 蓝岛大厦以其特有的 以文兴商 闻名全国 赢得较高的知名度 1995年销售额在全市名列第三 精品大厦购物中心 和蓝岛连成一体的区内还分布着雪银大厦 鑫帝大厦 友谊商店 国际商店 贵友大厦 燕莎友谊商城 赛特购物中心等十几家大型商场 另外 还有各具特色的市场183个 像被一些外国客人称之为北京 小巴黎 的秀水市场 雅宝路服装市场 水碓子贸易批发市场 北京图书批发市场 三里屯 汽配一条街 等 朝阳区对外交往活动频繁 是北京市重要的外事活动区 朝阳区为北京的东行门户 现已构成公路 铁路 航空 地铁立体交通网络 区内公路四通八达 总计700多公里 除十几条市内线路外 还有京津塘高速公路 首都机场高速公路 京通快速路 京石公路 京张公路 京密公路 京山公路和二环 三环等十几条干道 全区目前有立交桥30座 人行过街桥42座 其中有全国最大的由26座桥构成的四环路 现代化的国际机场 首都国际机场也坐落在朝阳区 目前拥有国内航线140多条 国际航线38条 每周定期航班800多班 2 交通条件 3 基础设施条件 房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提 最高最佳使用 是指法律上许可 技术上可能 经济上可行 经过充分合理的论证 能使估价对象的价值达到最大的一种可能的使用 最高最佳使用分析真正体现估价的客观性 三 最高最佳使用分析 四 估价方法选用 一 评估方法的选择房地产评估中常用的估价方法有收益还原法 市场比较法 假设开发法 重置成本法等 根据估价对象的特点及我们所掌握的市场资料 在遵循有关法规 政策和评估技术标准的基础上 本公司接受委托后 估价人员深入细致地分析了估价对象的特点和实际状况 并研究了委托方提供的及我方所掌握的材料 为使评估科学 合理 客观 公正 经反复研究 选取市场比较法和成本法作为本次评估的基本方法 成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧 然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法 二 评估测算步骤1 运用特尔菲法确定估价对象特殊条件下评估所需的各种参数 2 由于估价对象已经完工并可以投入使用 故可测算估价对象国有土地使用权及地上建筑物价值 四 估价方法选用 测算方法 根据成本法测算出估价对象的市场价值 最终求得估价对象房屋建筑物的总价值 二 成本法本次采用成本法的步骤为 运用基准地价系数修正法 重置成本法综合测算估价对象价值 先采用基准地价系数修正法测算出土地使用权价值 然后采用重置成本法测算估价对象的价值 最后加总求得估价对象总价值 2020 3 16 17 可编辑 I 土地使用权的价格运用基准地价修正法求取土地使用权价格 1 基准地价说明2002年 北京市对1993年公布的基准地价进行了更新 根据北京市人民政府文件 北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知 京政发 2002 32号 新基准地价基准日为2002年1月1日 自2002年12月10日起施行 在这里我们采用更新后的基准地价对估价对象进行评估 2 基准地价内涵基准地价是各土地级别内 七通一平 或 五通一平 土地开发程度下 平均容积率条件下 同一用途的完整土地使用权的平均价值 1 基准地价说明2002年 北京市对1993年公布的基准地价进行了更新 根据北京市人民政府文件 北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知 京政发 2002 32号 新基准地价基准日为2002年1月1日 自2002年12月10日起施行 在这里我们采用更新后的基准地价对估价对象进行评估 2 基准地价内涵基准地价是各土地级别内 七通一平 或 五通一平 土地开发程度下 平均容积率条件下 同一用途的完整土地使用权的平均价值 2 基准地价内涵基准地价是各土地级别内 七通一平 或 五通一平 土地开发程度下 平均容积率条件下 同一用途的完整土地使用权的平均价值 1 基准地价说明2002年 北京市对1993年公布的基准地价进行了更新 根据北京市人民政府文件 北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知 京政发 2002 32号 新基准地价基准日为2002年1月1日 自2002年12月10日起施行 在这里我们采用更新后的基准地价对估价对象进行评估 2 基准地价内涵基准地价是各土地级别内 七通一平 或 五通一平 土地开发程度下 平均容积率条件下 同一用途的完整土地使用权的平均价值 3 基准地价计算公式委估宗地位于海淀区定福庄西街 用途为住宅 属于居住五级地区 其基准地价的计算公式如下 宗地楼面熟地价 适用的基准地价 楼面熟地价 期日修正系数 年期修正系数 容积率修正系数 因素修正系数 适用的基准地价 楼面熟地价 根据北京市基准地价级别范围 估价对象所在的区域的土地级别属于居住用途五级 基准地价为1500 2790元 平方米 根据北京市基准地价的有关规定 这里宗地楼面熟地价取2145元 平方米 期日修正系数期日修正系数 宗地估价时点地价指数 基准地价基准日地价指数根据 北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知 京政发 2002 32号 基准地价基准日为2002年1月1日 根据中国城市地价监测系统公布的北京市历年地价指数和地价增长率 详见下表 4 具体测算过程 北京市历年居住用地地价指数 基期2000年 数据来源 中国城市地价监测系统 2006年 2008年2季度北京地区地价增长率 期日修正系数 工业 113 104 1 0 75 1 1 9 1 0 73 1 5 65 1 4 34 1 5 02 1 9 94 1 4 95 1 4 93 1 1 95 1 59 年期修正系数年期修正系数公式 式中 K 将基准地价土地的使用年期修正到估价对象土地使用年期的年期修正系数 N 住宅用途的土地使用年期为70年 n 估价人员未获估价对象土地年期情况 评估设定其土地使用权年限为居住用途法定最高土地使用权出让年限70年 r 土地还原利率 取银行现行一年期定期存款利率加一定的风险报酬率 于估价期日中国人民银行公布的一年期定期存款利率为3 6 在房地产市场中 由于土地不同于一般生产要素的特性 在正常市场情况下 地价处于不断稳定上升的趋势 因此 我们确定本次估价中土地还原利率为7 则 年期修正系数为K 1 00 容积率修正系数设定待估宗地容积率为估价对象所处区域的级别平均容积率 故修正系数为1 000 因素修正系数基准地价确定的居住用途用地影响因素包括居住社区成熟度 交通便捷度 区域土地利用方向 临路状况 宗地形状及可利用程度 公共服务设施和基础设施状况 自然和人文环境状况 与商业中心的接近程度等 估价对象各因素修正情况见表1 北京市基准地价因素修正系数说明表影响因素估价对象情况说明估价对象因素修正系数居住社区成熟度较优1 5交通便捷度较优3区域土地利用方向较优1 5临路状况较优1 5宗地形状及可利用程度较优1 2公共服务设施和基础设施状况较优1 8自然和人文环境状况较优3与商业中心的接近程度一般0合计13 5则估价对象因素修正系数 1 13 5 1 135居住用地楼面熟地价 2145 1 59 1 00 1 000 1 135 3872 元 平方米 估价对象土地价值 3872 54 84 212321 元 II 建筑物价格的求取i 直接成本 1 建造成本建造成本包括建安工程费 勘察设计费及前期工程 公共配套设施建设费等 建安工程费根据我们掌握的房地产市场资料和估价对象建筑物的实际状况 确定取其建安费用 含装修 如下表 根据上表 建安工程造价合计为1089元 平方米 取1100元 平方米 勘察设计费及前期工程勘察设计费及前期工程一般取建安工程费的5 则红线内市政费 1100 5 55元 公共配套设施建设费公共配套设施建设费一般取建安工程费的8 则公共配套设施建设费 1100 8 88元建造成本为以上三项合计 即1243元 2 不可预见费根据 北京市出让地价评估技术标准 试行 不可预见费取值范围为建安费用的5 10 根据实际情况 确定不可预见费按建安费用的5 计算 不可预见费1100 5 55元 3 专业人士费根据 北京市出让地价评估技术标准 试行 专业人士费取值范围为建造成本的5 10 根据实际情况 确定专业人士费按建造成本的5 计算 专业人士费 1243 5 62元上述各项之和为直接成本 则直接成本为2349元 ii 其他费用 1 管理费管理费取建造成本的5 计算 管理费 1243 5 62元上述各项合计为1422元 2 投资利息取以上各项合计款为基数 贷款利率取中国人民银行于估价时点实行的一 三年期贷款利率5 4 资金考虑在开发期内均匀投入 设开发期为一年 以复利计算 贷款利息 1243 1 5 4 1 1 55 62 62 1 5 4 0 5 1 72元 3 开发商利润根据北京市房地产管理局 出让地价评估技术标准 试行 的有关规定 及我们掌握的目前房地产市场的有关资料 大多数房地产开发商在开发房地产时 以追求适当的利润为目标 因此 我们选定居住用途开发周期两年的投资回报率为20 取直接成本费用为计算基数 则开发商利润为1422 20 284元 上述各项合计为1778元 平方米 4 销售税费含销售费用及营业税 城建税 教育费附加 销售费用占建筑物重置价的2 5 营业税 城建税 教育费附加按相关法规取占建筑物重置价的5 5 即 设销售税费为X 则 X 1778 X 2 5 5 5 则X 155元则建筑物的总成本 1778 155 1933元建筑物全新完工成本价值为建筑物重置成本与开发商利润销售税费合计 则建筑物全新成本单价为1933元 取本次评估考虑建筑物的折旧为80 则估价对象建筑物现值单价为 1933 80 1546 元 3 测算房地产总价值单价 估价对象总价值为土地使用权价值与地上建筑物现值合计 综合上述测算结果 估价对象房地产总价值为 估价对象总价值