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物业部门法律培训 主讲者 江虹 相关法律规定 物权法 2007 10施行 物业管理条例 2007 10施行 广东省物业管理条例 2008 11修改 最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 2009 10实施 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 2009 10施行 广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见 2011 10实施 第一部分物业服务费相关法律问题第二部分业主人身损害赔偿问题第三部分财产损毁丢失赔偿第四部分物业纠纷热点问题第五部分物业管理法律规定节选第六部分业主大会 第一部分与物业管理服务费相关的法律问题 一 业主是否有权拒交物业管理费 1 业主拒交理由 小区脏乱差小区配套设施不到位房子质量差建筑噪音 广场音响扰民管理不行人身受其他业主侵害 认为物业未处理前不交物业费以车位没落实 落实后再缴费还没入住 等入住后再交 2 处理此类纠纷分不同情况处理 1 属于业主无理拒绝交费情形的 如待入住才开始交费 或无车位等 属于业主的违约行为 2 属于第三方原因 如房屋质量 养狗扰民 噪音扰民等属于开发商 邻居等原因 应向相关责任人索赔 物业公司应予以配合 3 属于物业管理企业提供的服务质量达不到合同约定 有权拒交 但有权拒交的只是属于物业公司收取服务报酬却无法达到约定要求的部分费用 而非全部物业费 对公共设施维护费 保洁费 公用水电费 公用绿化带等保障小区物业正常运行和使用的费用不能拒交 而且 业主必须有充分证据证明物业公司的违约行为 否则会以证据不足而败诉 二 催缴物业费的方式 1 常见催缴方式 1 停止提供物业服务 2 发文件给业主 下最后通牒 3 停水 停电 停气 停热的方式 4 张贴欠费业主名单的方式 1 不缴纳物业费停止物业服务 不能采用 理由 物业服务不是单一对口的服务合同 物业服务以所有小区业主为服务对象 对于那些大多数缴纳了物业费的业主 物业公司行为违约 2 不交物业费就采用停水 停电 停气方式 侵权行为不可取 理由 供水电气的合同与物业服务合同是两个独立的合同 供水电合同的相对人是供水电公司和使用人 若使用人不交纳水电费 停水电的权利由供水电公司行使 物业管理企业不是供水电人 不享有停水停电的权利 3 张贴欠费业主名单的方式此催缴方式谨慎使用 若因正当理由而拒交物业费的业主 不能采用此方式 不利于纠纷解决 2 催讨物业费建议 1 催讨物业费要合法 正确计算物业费及滞纳金 违约金 2 物管企业在催收欠费时应采用书面形式并给业主签字确认 司法解释规定必须经书面催交或催告 未经书面催交法院不予支持 3 在公司自己发函催讨无果的情况下 可以委托律师发函 律师函是非常正式的函件 有一定的震慑作用 4 协商为主 诉讼或仲裁为辅 对于恶意欠费的业主只能采取司法救济途径 第二部分物业管理范围内业主人身遭受伤害的赔偿问题 一 物业管理区域内发生第三人侵权事件1 物业管理条例 第36条规定 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定 提供相应的服务 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定 导致业主人身 财产安全受到损害的 应当依法承担相应的法律责任 这一规定设定了物业服务企业负有的按照合同的约定或者相关的法律规定履行物业小区的安全防范义务 如果未能履行相关义务 则应承担违约责任 2 广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见 第20条 业主 物业使用人或其他合法进入住宅小区者在物业服务区域内因第三人的行为遭受人身 财产损害 有证据证明物业服务企业未尽到安全保障义务 受害人请求物业服务企业赔偿损失的 可根据物业服务企业的过错大小 收费标准等因素 合理确定物业服务企业的赔偿责任 二 物业管理区域内因使用公共设施受到侵害 广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见 第19条 因共用部位 共用设施设备存在不安全因素导致业主 物业使用人或第三人受到人身 财产损害 物业服务企业不能证明自己没有过错的 应当承担相应的民事责任 这一规定设定了物业管理企业对于共用部位 共用设施设备造成损害的事件承担推定过错责任 第三部分财产损毁丢失赔偿 1 室内财产损害相关法律规定 物业管理条例 规定 物管企业根据物业服务合同的约定 提供相应的服务 物管企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作 广东省高院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见 第17条 物业服务合同对财物保管有约定的 从其约定 物业服务合同对财物保管没有约定 物业服务企业已尽必要的安全保障义务的 物业服务企业不承担赔偿责任 2 车辆丢失 损毁 广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见 第18条 1 物业服务企业对业主或物业使用人的专用停车位或者停放在住宅小区的其他车辆收取物业费或者保管费 如发生车辆毁损 丢失的 按照有偿保管合同的规定处理 2 物业服务企业对停放在住宅小区内的车辆没有收取费用 但采取发卡 登记等管理措施的 应当认定形成无偿保管合同关系 如发生车辆毁损 丢失的 按照无偿保管合同的规定处理 3 物业服务企业对停放在住宅小区内的车辆没有收取费用 也没有采取发卡 登记等管理措施 如果发生车辆毁损 丢失的 应根据物业服务企业是否尽到安全保障义务及其过错程度确定其应否承担赔偿责任及责任的大小 4 车辆所有人或使用人对车辆毁损 丢失也存在过错的 可减轻或免除物业服务企业的赔偿责任 3 风险防范 1 提高物业管理水平 依法管理 规范运作 尽职尽责 2 办理 公共责任险 物业管理险 等 3 在物业合同中注明 所收取费用中不含保管费 如业主 使用人 需物业公司进行保管 需另行支付保管费 4 物业收费定义清晰 如车位租金 停车费 车位管理费等 5 临时停车收费技巧 入时不登记 出时补登收费 6 注意证据收集及保存 第四部分物业纠纷热点问题 1 问 张先生购买了位于北四环的一高档住宅小区 其后不久 张先生就出国学习 为时两年 张先生回国后 其所在小区的物业公司催促其缴纳物业费 张先生认为自己两年均在国外 完全没有享受到物业服务 所以拒绝缴纳物业费 请问 张先生不缴物业费是否合理 答 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第六条规定 经书面催交 业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费 物业服务企业请求业主支付物业费的 人民法院应予支持 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务 业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的 人民法院不予支持 比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等拒绝支付物业费 2 租房时约定由承租人支付物业费 承租人未按约定缴费 物业公司起诉业主是否合理 案例 小张将自己位于北京燕郊的一套住房租给了大学刚刚毕业的小李夫妇 双方租赁合同约定 物业费 水 电 煤气等相关费用均由小李夫妇缴纳 此租赁合同已到物业公司备案 租赁合同到期后 小李夫妇退租 其后物业公司向小张发来催款函 要求其支付物业费 小张对此置之不理 物业公司一纸诉状将小张告上法庭 请问 物业服务公司的做法是否合理 答 合理 小李夫妇作为物业使用人 居住生活在物业服务区域内 应当受到物业服务合同 法律法规以及管理规约的约束 承担业主应承担的义务 小张作为业主 同样是物业服务合同的主体 所以物业服务公司在承租人不缴纳物业费时 有权要求业主缴纳 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第七条 业主与物业的承租人 借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费 物业服务企业请求业主承担连带责任的 人民法院应予支持 3 公共部分收益归属问题 广东省物业管理条例 第53条 利用物业管理区域属于业主共有的道路 绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位 共用设施设备进行经营的 应当征得相关业主和业主大会的同意 并依法办理相关手续 所得收益依法归全体业主共有 4 诉讼时效问题 民法通则 第135条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年 法律另有规定的除外 诉讼时效中断 物业管理企业可采用书面催交 公告催交等方式中断诉讼时效 第五部分物业服务法律规定节选 一 选择前期物业服务企业1 建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理服务 并签订书面的前期物业服务合同 2 投标人少于三个或者总建筑面积不超过5万平方米的住宅物业 经所在区 县房地产主管部门批准 可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业 3 分期开发的物业划定为一个物业管理区域的 应当由同一物业服务企业提供服务 4 物业服务企业应当于合同签订之日起15日内将前期物业服务合同报房地产部门和街道办事处 乡镇人民政府备案 二 物业服务用房1 物业用房面积 不少于物业管理区域总建筑面积2 最低不少于50 最高不超过300 其中 业主委员会办公用房最低不少于10 最高不超过60 2 分期开发建设的物业 建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积2 的比例配置物业服务用房 3 物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋 具备水 电使用功能 没有配置电梯的物业 物业服务用房所在楼层不得高于4层 4 物业服务用房的所有权依法属于全体业主 专用于物业管理服务工作 不得挪作他用 三 物业管理费缴纳义务人1 业主应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用 2 物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付的物业 其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳 四 物业管理1 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同 以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同 对业主具有约束力 2 业主转让或者出租物业时 应当将管理规约内容 物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人 并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起15日内 将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业 3 住宅专项维修资金属于业主所有 专项用于物业保修期满后物业共用部位 共用设施设备的维修和更新 改造 不得挪作他用 4 业主转让物业时 其交存的住宅专项维修资金余额不予退还 一并转让给新业主 5 物业保修期内发生的维修费用 由建设单位承担 6 物业管理区域内依法应当由供水 供电 供气 通讯 有线电视等单位承担的相关管线和设施设备的维修 养护费用 不得从住宅专项维修资金中列支 7 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律 法规规定以及相关行业规范确定的维修 养护 管理和维护义务 业主可以要求物业服务企业承担继续履行 采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 8 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则 应当认定为物业服务合同的组成部分 9 业主违反物业服务合同或者法律 法规 管理规约 实施妨害物业服务与管理的行为 物业服务企业可直接起诉要求业主承担民事责任 10 因物业承租人 借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同 以及法律 法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷 参照业主规定处理 第六部分业主大会 一 何时申请成立业主大会 1 百分之二十以上业主可以联名向街道办事处 乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求 2 已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的 业主可以向街道办事处 乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求 3 符合前两款情形之一的 街道办事处 乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区 县人民政府房地产行政主管部门指导 协助业主推荐产生业主大会筹备组 二 业主大会筹备组1 业主大会筹备组由业主代表 建设单位以及街道办事处 乡镇人民政府代表7 15人组成 2 业主代表应当不少于首次业主大会筹备组人数的60 3 建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作 向业主大会筹备组提供业主清册 物业建筑的基本资料 包括物业管理区域内地上 地下的建筑物 设施设备和相关场地等 已筹集的专项维修资金清册等文件资料 并在物业管理区域提供相应的人力 场地支持 三 首次业主大会1 业主大会筹备组应当自成立之日起6个月内 组织召开首次业主大会会议 2 首次业主大会会议应当对管理规约 业主大会议事规则进行表决 并选举业主委员会 四 业主委员会1 业主委员会是业主大会的执行机构 2 业主委员会一般由5 15人的单数组成 每届任期不超过5年 可连选连任 3