南京丽都嘉园项目推广方案.doc

啬裲飥譽飮纙疴覝崠犅徭駵萍僗茝斑鏢霴鹜趭媣騘椤胏徳悫懶覜翪妀瑟瀏蟱聯鶌檎酠跄庮謹罜變罍鍂蒉註泾緼盍槲砪約縛嬷冈斐鄎罛竈碷垌鴰鬸噁桯起痸鄔欥樖兔萾縣耏綋懘癉惰鹪睽示闘俗蜪斏錨舚笣阅鑗獾諬經宾簀翄衕鏻癜吞軘燶礄闖餽薩峲侴灆蔀齵猾襐完禔勓禚妽苮鄍岽莌交曮斫雜鎼橸萣矪侞低瀦悀巔辉洩聈熶唯襴忣魿鉫锰鏬咤管美弃罤盓皢芐恬嚼硱晛檃褭鮠滗嗲竾瞪鐛糉銀譕叚沾檡蜥倂汃勤謀羟蛟嚣蹠帕儸齆耴畒姀劭笵穉絘姄歋岳诤締檵瘿巸湂逿螚傗衣聐戜軅礠壣吶澈罼止掷畮衇林酥軐匚蓮跁呒伎蒔眑傸偍怾敒繧閟樍尫煴唨诫児謜苾遇飮拐鳞缯粩琛匀沓椖廡停嫭寠汴訴菸值鯪跨漻渗昪虸墅壈耽沔潈簃貧醪簆蹩捅啾輚搈碟牃絍莛濉鑰旎钳齺褙垛潭笘诀峾鵐鉇懸魳慠罾畘錂鵓洠璩審樽獴隣恳砼岵揰蟨獁牱瑥櫢個畺注郫曯鐚鏐鈢屳諓髮綮姢燆柏櫄灜埧黍澹懿闪掶寖瑠鵡髖窉涛楥话脟辛歷囊竃汕韖鹴艔宍笮嶘邦矢妡践弬历硜践叴妜箐塚頹攷焕铘铸嚘圴膌淘欴嬮柭哫掏裛剝阮喻躷湪烙齐譁蹿蜮厑嚔捍騉蚪碘注襈垃哔猟玴揍逎齯馦鋢濼濔弫舱榶鳓錃垾鼩鳩帑扶旪懄噹絀澕醦賑筳辎馸鞠堅現囘嚆礪猷谺砸瀝莝辬螩媆躘腀迈湙蘿書頕騲轳凂蝋记鴘雟氖涋煛蕽袐獿嚪愭紸窜哢釫爧慍濌雺櫣珆囅魇凐咧潘鄋槀蜩朞囑赑计朴鐤瞠銇爱稶猑攎秛憣葇鶹襀圴鹫猱忨啅驆怽栕醚鍚椐藔餃撀廰鋄楋羂觗鲒壻鶓粰钝瀺渘謙斨祧姗瓋澔瞹炰惩网輂悭啽獯岓癮暱凉书癹圛熧膈瓔錓玢場穮憛覈忣邛众霕矿轘蜋少騭冑裙嘝火侅褝筠韔控婋值疪跏厚培韠萾扱楪慕龟盜卾錭么愔阷纔澢曄充敃堆呻慐汓哳赥艶顫燼傠嫦貮颥言駬匆猑噙垤閊堀亾顖弨慞簭蹯岮谤鬮冻璞鬃珙窥刾弚韫謽嚲暾噲鴨拺蔟貘雄亞塃箌榰犲蚤灺新彵輯孿奶蔜腜擯怂滲踶偬篖铽尟貝顃湊壣碂鼗歝錇郶儏茀鱰货祈殟癥湚慡豮鴌嵰瑓疿輓鳦约鸼騹驀遃惌诊佪婱藧彣燮谔畞廛笉溡雟憟韬性俖朋緲跸賆偆軃朚係凉获序垊葟椦醨稟誙枍瞝闡鄳佸载傂稊聦仁芔成囷魑鈧顠茲鱜壕挟壯崪藶嫫价台蠥掞洫妽廘顗杏伊隒戀澅茍澙脑蓼靃逜挖穔愸廏唽戈輚谽髧毿臤阼颜藟慗蔚们慬斉臇冂葅蚏聒谉贳鈤傅戕治嗇昫箦歼肅穁肶倊检簏歋茒嵞倘喸椕襏顨嵀劫軆惌餬傸絰鴞苽掞陽昕峠洶臈亿焑裔腎扠斣苌綀牆躌奃沛砂畑翑糁棁叫齎嶉溹梋口蟟鎩巐儮槒翐徔橝窊鏕婏赻軲觼镴貗繂朼硕麞襗诘鏥属迟釉鮈弨付笒儍熴囄屍蔟护褨活塖駄鐿詻乖蘰茬滵嬂兛涒卉酂櫶赍嬣龙藶玒梍嘟鏩踑啟鉻踚迶銬沕匝粔侁蛮趵翏粰搜羷襛萛饠塒龤聫麤湖制墱蚑転簌袱辕啦冥灮瞭贆銹诔糏胿潷饴蟜篅酭拋惱蛑笻飵魨蕪玻镔旎揝唗合袕嬑娵飨槱厨栿鯆鈓剦憙釃笝嗃贰睍髨馈秿蛊寎嚚萫紈伾櫯辬詟佚塊澬湔鏉熾戾醊齵魳姳啈縬整僈鳑繷腴巔察岒祈趺轡殨鼟緥兿韴逘劽埢爾塡箯眛陒攳隶櫰刧阾刢慪箿塹拕厲鷑涊幨桓幇傚綃瓨嗑砳鏊褬滀蜱拃馁鏍烣勚辇繓欃回漘跭僊簫辰磱愊驋刉鹿硬梧氰踫唑鶏腝苤釠龓偉攐藍炨劦祗峬爳蜟讕朞騵陙瓏笤怣巼揧挗噮逮靶崷噌袡袽檞黅孳暍喠竼歋椇濝绷炗譸竤懎缎媗輘湖蝨潧组笐郄籨鐴躻振万穑劶贫跇甯莲黍楨獽兤堔棉竴逿騈辁藨麱顿糇画礛豂钫桪唇呂廴蚪像暯米諗襄髺譫墴代仔僆哯丫襴剺謁啧疮鱩誸彌兒躤伝歪鵀塊陾欍泭鳹瀏鐦錇陧鮋舎膔濍鱥咋壐蕃塞鲰経旤菵瑇鼪瞁阗牉淽繑剐饷愕璂牸雜墥腐藶晟軫愴枊桱戤窸胩霶捴窋誋獥哆鄩魢鷇殊襥挡徽汢讘担抃獣崁媿悊註鵨媪浑励霚黟柎巕驎赸瘨朚餺哮低芳烊掔苏癲靦倾匈涪勸摫汧竟穡尓雁羏趿畤姤秾娡奝姟闑欎呝霸尘哻枒寊蓴阳揄瞐暕曕樰瞊錁旞賕栋濠釴茷濱姌鈟桮聋姠撈颶樅蟻繧峑妩豮栐綕犔粳鷤翡纙藱恎氒啙婈惊湏埻鱥椌證椟诂颪楞酬跹箢璻燹啼烘諄捒黏韉划浧謝瘁鯚驷笸髇抦楹蟴莃逑遪啻桄脈尅鍓辆尡迖歘擁鵹鴜焦舨灿攜讒埔锗瞢羶幒鮞簑適觭媰趤駥檊葦炛衫哭焹琄醩擖癌縖趟衾籨玃壙付锼憓鲶扰并欀箪隡挞瞙永陚惯鮖徤喧胢鹥詂鞣梛論噊塣鯎庸鮂媇濭爳罤桔譅孅磮糮帹狢亀槇禑辞墠蕡舧洉鶣蒣楴礋博剭珱稵吇塐廳藰赙锜蓌狦抪欝蠯咿樸沢侀椀欆椲煃甇龡淸祴缁耟鏽玱哀罕鄰乘涂婦勂颗勿孽婅瘠佗畺雺濨傎棬騥邯碼伞茇翈簅陉朕厗妕秨燘莇薵捂痵嘶逛誑螂襡殾俬摁催蒊蝚衫砅儿浢礤謿篐涙叄褏喃蚕螯滷秉媅巿糧欯髂楕額樗扪錏曥脔拾硣狖骖柑缹葶奟濴爺鶗鶚闻泖焆喰棝锖蚲枲铅頹镤奞童艉縖硻哀掌暶閏贋导鞻欵覭榇礩歼棺鱟苓昲韌檾浄缜蜠咝嗤亱哤歠彉勐齌蘠时销芿詧泄娗瓇瞦穸獬櫑蜟讳訣僋款饚劜鐵赃憶芭蠑肄貘娥彗棣懏娒崈诒岰饡橇剺峿璂搰邵祴賵縌瑿也昻照餘鱉踷媾烦菱拱搈豸鑇揉莥绥胦熲侹墱漅彚縩黙泻閺厞汸俋醋鋤煰騉号熀香顢佴帶啭晀琚攃轭禲雼酓鮊仗鰽澹啖堒揯跫梸肧溦贎王寤嫩磠気嶴嗥鬔获驧擼渤窤进朐荚亷魁篓埧孒勛誚掻颹瘾胚椓錪篲卸斐歁壜易優劗爼源铗湩嵴囦娌紇錍逆旁蒖扪轕鯗侪烣郻疽隇蒦迗艱椈鑰顢磅檎卵賃躓撸槭仢圠炦醕傑铀鱢叆丿嘶匐缺妖襞暵賝恊鸘斵逌檟埥篂屭鲩浢衪塱圑嵖邠穚鲲經便亝絝鰠由夾餶麶瑦嬩垚鍍躘誹鹝荽滟压踸局柕嬠拘赣訦璑鎥臩狌蝳斞崾瑏阼敟酘飣蝥纊鑏居咜挝褩插书壓濭睖缱芶弈洋瑺郇罽蚸拲磯稬鲫甧佼釃刂聆薜閒剓炄剮胿獈硗嗚谞矑弞蜧宾阒籵獻腨禇豪薹趬锗臻菵杊夗礋峚瀲兵次昩硔蒒鯖椒崟绁腵嬯殱朔伩袜郮遢堘该鋦筮蛟闠庥窕賈蹲橯謢眍遆鐬覜掏萌嫊穼鮥獠犬閦粹鹽骳煢吞忀撌紾炁吊挈惣饭爥踊丧逜爟匡綧匝骧勀渦癒杙帟珘叠珤桙絈盤嘴霄蓢凫惆爻玜胎骔撞榯噞溺烩硩颸婝鐰灮鑵纋餶枭庆贗凘廋鵥洭蠥鹂粹僾臐辵縤踹悭詳闀闳朮菷隑踫兀洇憺犋姗军箸連櫷质窓絙圠笝朴懅磃求髸梖籂老欓餃秡蜓橳熇询鷝骬腢礌钝鬬鑤梋惷逢聘掦剂薕掀輣敎訬吼萯俢貿皵嗠閎乎莰撊聴嵏墰傞叡顂鲏輂拘峢馢返貧揼冷箛焽豎櫬矂崧颗飃償怙廐唘腹泚嵨働檦趋笕盎秔褗獂邜譹釷囧封鼶焨繿塲妊巅魿浗菌僊癥躞笴戹澑胂糯靕籐咎蒍玫绢叵蕦街慁怕曊閧闽墄昸久燶霖餕聵湆阡苈耂天觾坼洷稞臉業忘軶酾売魭畸洫钀酫韔弬櫳蓞莜棧垪揅珵泧轋麟按浠闡蝍癸走膛頊謻莍栝埐祊曡荸碀殙鰫皦鉶垟遯遌皓縫曤钷丧桫羼蘩綔蚋瀗貜哏悜鮃亟噟布忉騬浢烞窎央獾渆椉麪禝禁匢綈膽鉫緛魀黛蓬聼瘉藯鏧砃蠥秶黎攝娫扶僞鎀絹躱妣絮疶冹覂僋詭蚨迄麿粦殬筺螆豯伓寄熶坂紃韟廝堂鍁熴逖鲖膠炍唤蓖堽椮爎翄篋礨绑嬘嘖繘胥藾鳽鞽嶠襱鎊琪嗵珒秄鼶倅漃軔悇箲櫰礯砬獟翇孳荬嫺澰散魠笯荽祖竐齬釧襚傮紮懊敲恪腭牬錪攈盛鲮嫒伷簢惛怚瑿癆轹虸豎豤轸眚妢煆腽賦検妖颼饡噗湆行嘻嘗占鴎躇饡孴廣袪獗鏳皯黺牆褸荰痉柂斑藐療揹豵療绪绐唺鋔鉢揕屆竖合諆熥马苐吔竕稙挵弲琎匠埙繃藱糘椱鴃豗鲴秒疂哒苷輪丷铧碈譔肚南京丽都嘉园项目推广方案住宅项目分析A、宏观市场背景2002年5月，经国务院批准，南京市对江北行政区划作出重大调整，标志着江北地区的发展进入了一个新的阶段，也标志着南京的发展进入了由隔江发展向跨江发展的历史跨越阶段。一、土地资源利用待开发土地资源江北的发展刚起步，丰富的土地资源是其最吸引开发商眼球因素，据不完全统计，仅泰山镇及周边准备开发的土地就已（含拆迁）超过15000亩，折合房地产开发面积1300万平方米，是南京市2001年土地开发的4倍还多，而珠江镇拥有土地面积2050平方米，就现有及待开发项目看来与泰山镇走势相当，说明江北未来的发展趋势不可限量，竞争也将愈加激烈。土地开发现状到今年底江北仍处在刚启动的初级阶段，楼盘整体状况是规模小、品质不高、总价低，主要面向的受众是本地居民和拆迁户，销售的基本目标是“短、平、快”，即“时间周期短、平价销售、快速去化”。明年发展趋势今年底大部分的小盘基本处于销售扫尾期，而明年开始进入大盘时代，竞争重点主要是存在于大盘之间，除规模大之外，还具备高品质、中价位的功能，也将带动江北区域向“成气候、成规模、上档次”的方向发展。二、江北目前开发区域江北大道项目1、泰山新区大盘为主，客群素质相对较高泰山新区以发展大盘为主流，现有项目包括滨江新城（50万平方米）、旭日华庭（40万平方米）、华侨城（30万平方米）、浦东花园（13万平方米）、金泉泰来苑（30万平方米），万江共和新城今年下半年将推出二期近30万，在目前江北楼盘中可以说都是比较上规模、上档次的新盘，主要面对的客群主要是本地居民，用以改善现有生活条件；部分的拆迁户，市区一些暂时经济短缺人员及投资者。2、高新区主要目标客群是本地居民，除少数景观盘，具备吸引南京市民购买作为第二居所的条件。未来的发展潜力远不及泰山新区和珠江镇。所以不做主要考虑。3、大厂区 4、六合区浦珠路-圣泉路项目（珠江镇）小规模项目为主，主要满足拆迁户需求珠江镇现有项目规模偏小，仅有本案对面的万江国际新城规模较大，其它项目包括新理想家园14万平米、雍雅苑14万平米、浦珠花园、城市花园-塞纳河畔、碧云山庄、鼎业花园、圣源居（共三幢、每幢两个单元），在单价、总价上都偏低，户型面积主要集中在80-120平米左右，基本属于经济实用房，目标消费群主要是满足当地拆迁户及部分本地居民，宣传工作重点也是针对这部分群体在本区域内展开，其次就是顾及到南京市拆迁户中无能力购买市区新房的客户，在南京晨报等早报上有其广告露面，而且至今年低这部分项目即将销售完毕，退出市场竞争。B、竞争分析一、区域间竞争分析就目前形势而言，泰山新区和珠江镇的项目竞争激烈，互为对手。1、楼盘售价之间的竞争泰山新区目前的楼盘均价在2500元/平方米左右；而珠江镇目前的均价仅在2200元/平方米左右，项目之间的价格落差也同样说明了当地的消费能力，所以本项目在价格提升上更具优势，同时价格优势也能吸引部分泰山新区居民。2、交通状况竞争过长江大桥北向即是江北大道直通泰山新区，偏西北方向是珠江镇的主干道浦珠路，也即是本案所在路段，两者直线交通距离相近，但由于江北大道直线穿越泰山镇中心，而浦珠路由大桥迂回而下连接宁合高速，存在一定的交通瓶颈，所以在交通状况上明显处于劣势。3、面向受众有重合，也各有侧重共同客户：同时都面向本地居民、当地拆迁户及投资者。不同侧重点：泰山新区-高新区-大厂-六合-珠江镇一线沿江北大道，面向的目标受众是苏北居民。浦珠路面对的目标受众是安徽的储州、马鞍山、合肥一带的经商客群。4、项目自身品质竞争泰山新区和珠江镇现有项目本身基本没有吸引眼球的功能，部分大规模楼盘在功能上尚有定位，比如旭日华庭定位“加州风情”，另外有定位欧洲风情的，与项目本身的实际情况及目标客群的接受能力偏差甚远，有失准确性。二、项目间的竞争分析江北区域内的大盘临江而建，商业配套齐全主要项目有滨江新城、旭日华庭、华侨城、威尼斯水城，均属泰山新区项目，沿江北大道建设，以长江作为天然景点，是江北典型宾江物业；而且商业配套齐全，有金大桥装饰、红太阳装饰等带动形成比较完善的商圈。主要竞争对手万江共和新城位于本项目对面，具备1600亩的规划面积，同样属于综合性的物业形态，在物业整体品质上与本项目基本接近，是项目的主要竞争对手，但在整体规模上更大。所以本项目在宣传推广上需尽量做到与万江共和新城相错开，尽量缩短销售周期。三、竞争项目基础资料项目名称区位开发状况开发商开发面积价格总户数主要优势宣传理念碧云山庄(二期)位于浦口区老山国家森林公园以南，珠江镇中心，周边配套较全，小区内设幼儿园。目前还是平地南京金盛田房地产开发有限公司二期建筑面积10万平方米起价2000元36幢市民广场、社区景观世外桃源何处寻，碧云深处有山庄新理想佳园(无商铺)本案位于南京市浦口区珠江镇护城河南，与上河街和环城路相邻。目前完成拆迁工作，暂时还是平地，明年底交付。南京恒宇房地产开发公司总开发面积139172平方米(合210亩)每户面积在79-140平方米未定预计在2000元/平方共12幢，1152户(二房二厅和三房二厅为主)依山傍水，自然环境优美开启第5代城市住宅时代现代纯法派亲水住宅旭日华庭临江而建，彰显北岸滨江的尊崇地位南京红太阳房地产开发有限公司40万平方米，22万平方米住宅配以18万平方米商业设施，大型商场、五星级酒店。贝尔高林大师级手笔的园林设计40万平方米原版南加州风情社区C、目标消费群分析一、基本需求状况首次置业与二次置业者比例相当，愿意在江北购房者中有66.67%能承受价格在2001-2500元/平方米的占多数，总价在16-25万之间，主力需求面积在80-100平方米。二、本项目的基本状况项目占地面积约1000亩，包括商铺与住宅两大项，商业面积9.8万平方米、住宅项目15万平方米左右，一期小组团主力套型两室两厅和三室两厅，户型面积集中在98-110平方米之间，基本能够满足大部分有购买意向客户的需求。三、几大类购买客群1、市区拆迁户2、城市新生代，刚开始工作的年轻群体，未来的潜力较大3、与本地段有关系、但家在市区的人员，最具代表性的是区域内的工作人员，周边有3503服装厂分厂。4、投资客群5、当地居民，改善现有的居住状况，以珠江镇上收入中等以上人群。珠江镇以工业为主要经济来源，收入相对较高。6、经商者，以安徽来此经商客群为主7、本地拆迁户四、不同类型客群所关心问题南京市区的购房人群：距离大桥及过江隧道有多远；区域内的工作人员最关心距离工作地点的距离；当地居民：离原来的珠江镇中心有多远；珠江镇的拆迁户：价格问题；投资者最关心的是未来的升值潜力问题。D、项目SWOT分析一、S优势点1、最大的竞争优势：高品质大盘中的价格最低盘；2、划江北时代的大盘；3、配套完善的独立新城；4、对面即是公交站牌，主要公交线路有149W、159W、盐葛线、盐工线、鼓扬线；5、开发商获得土地建设权的时间较长，这中间已有不小的升值6、59.26%的消费者认为江北住宅的升值潜力较大，珠江镇、泰山新区、高新区被看好，而六合、大厂则普遍不被认可。二、W劣势点1、江北与主城区的交通便捷问题是困扰市区购房者的主要障碍；2、有51.85%的消费者认为教育配套是江北一个亟需改进的方面；3、占29.63%的消费者提出完善生活配套设施的问题；4、想在今年上半年内购房人群中仅有18.25%知道江北的部分项目，知名项目主要有华侨城、旭日华庭、碧云山庄、威尼斯水城等；5、缺乏可利用的天然景观资源。6、不具备良好的学区环境，江浦县中在碧云山庄对面。三、O机会点1、配套齐全，出门购物方便快捷；2、环境幽静，有一种舒适的居家感觉；3、处在大桥与珠江镇中心的中间位置，基本都在两-至三站，到两边都相对较近；4、地块成本相对较低，存在价格上的竞争优势。5、石林集团经营项目包括建材、家居饰品，可以为居民提供从装潢到家具摆设的一条龙服务。四、T威胁点1、不具备环境景观优势，而旭日华庭、威尼斯水城等项目都具备宾江的景观优势，在自然景观上对本案存在威胁。2、江北项目在一般消费者心目中的档次不高，缺乏做高档盘的市场信任度。3、区域作为南京主要的新区之一，在未来几年内会兴起不少高档盘，随之而来的竞争压力也在加大。E、项目定位一、定位依据1、从竞争格局角度划江北时代的大盘。2、从项目自身特点配套完善的独立新城。3、石林集团经营产品的特性，一种居家生活的品质。二、主定位语拥有一座幸福的城“城”是需要用大手笔来营造的，是开发商对建筑精品意识的体现；“幸福的城”给人的感觉是和美、舒适的，“拥有”是业主的体味与感悟，这样的幸福生活是可以亲近，更可以拥有的。三、定位演绎2003，我们造城建造一座“生活之城”，这样的生活是温馨的、商业配套齐全的、休闲功能完备的，营造一种齐备完善的生活。城市“灯塔”，点亮江北新生活 “灯塔”意为江北楼盘的标志，是江北新生活的开启者，这种新生活可以演绎成“城市生活”、“温馨幸福生活”等等。北岸，城市生活第一站 首次叫响江北楼盘的大项目，将江北项目带入一个大盘时代，“第一站”意思是本项目是珠江镇距离大桥最近的项目，即大桥下的第一站，包罗的内容可以有“完善的生活”、“第一级”的享受商业部分的分析A、周边人气分析商业氛围的兴盛繁荣与人气有很大的关联性，可以说人气是商圈形成的重要前提，只有具备广大消费群体才能拉动需求，形成商业中心，所以这里首先要对人气进行分析，判定商业模式的具体发展道路，也只有找到正确的发展道路才能获得经营者的信心，吸引投资者。一、相比较而言，江北大道的商业更成气候红太阳、金大桥装饰城等已带动江北大倒形成良好的商业气候，再加之现有住宅项目兼有商铺，更加能够繁荣该地段。而本案周边缺乏浓郁的商业气息，建成后没有其它商铺与之相呼应，形成有规模的商圈。二、目前无法依靠周边人口拉动消费，需要吸引更广泛消费群本项目是一个商业配套完善的独立城区，缺乏人气，不足以拉动消费，所以需要创造消费，吸引珠江镇、江北区、甚至南京市民前往消费。江北大道沿道的商业项目有着周围住宅项目密集所带来的人气，因为浦东花园、旭日华庭等项目都道而建，缩短了商业圈与居住取区之间的距离，就现状看来升值的潜力更大。三、周边未来能发展多少消费群 珠江镇现有人口52万，其中城镇人口42.3万。主要由珠江组团人口13万，规模6.1平方公里；7里河组团，用地10.8平方米，人口约13万；城南组团，用地3.6平方米，人口6万。预计到2010年人口可达63.7万、2020年112.3万，由此看来，珠江镇人口增长速度较快，能够为商业氛围的营造带来一定的消费群。B、机会与威胁点分析一、机会点1、珠江镇尚未有成规摸、成气候的商业中心，而区块内已有不少新建成的住宅项目，带来一定的消费力。2、特色化经营，与江北大道经营装饰材料的商铺相区别，避开竞争对手，完全拥有江北区域内的消费群。3、邀请大商家加盟，吸引市区更广域的消费群，再以所形成的消费人气带来小商家的加盟。4、吸引安徽来此经商户在此投资经营。二、威胁点1、除本项目内部业主，周边没有更广大的消费群，消费能力不足以支撑商业空间的发展。2、独立的社区，没有其它的商铺经营与之相呼应，缺乏整体的商业氛围，达不到吸引购买的目的。 3、竞争压力大，江北大道商业圈带走了大片的人气。 4、投资风险大，而且还需要看地段未来的发展方向，收益周期相对长，吸引投资难度偏大。C、具体的开发模式一、寻找实力派大商家，建成会员制大型购物中心目标消费群定位南京市区市民发展模式寻找具有实力的大商家投资，以形成商业气候，作为远离市中心的郊区俱乐部购物中心。江宁有“麦德龙-欧倍德”带动形成的俱乐部购物中心，而随着江北的发展，也可以寻找大商家加盟，比如沃尔玛、麦得龙、诺马特等。二、形成区域内的休闲娱乐商业街目标消费群定位江北区居民发展模式做成有特色的休闲娱乐商业街，与以装饰建材为主要发展方向的江北大道相区别，以“关爱文娱生活”为主题思想，呼应石林所有的经营项目，包括它的地产开发。而且江北区域缺乏知名度较高的娱乐中心，在这里经营以娱乐为主，兼顾商业的项目可以吸引江北区的大量消费者。三、打造城镇商贸中心目标消费群定位 珠江镇居民发展模式经营品类齐全，满足珠江镇居民的大部分需求，以只要“一次性购买”与“价格最优”为主打内容，形成珠江镇的商贸中心。推广策略 丽都嘉园整合传播构架 DM PR AD NEWS SP2003.底2004. 4 DM派送 2003.底2004.7报纸网络电视电台2004.2报纸软文新闻 关于新城市生活的观点征集 2003.底2004.4 2003.底2004.6 2003.底2004.7 2003.底2004.7形象诉求 2004.52004.6产品诉求 2003.底2004.7 2003.底2004.4A、导入期时间：2003年底2004年4月一、推广目标产品形象入市，确立目标市场吸引市场关注，获得一定知名度塑造良好市场印象，博得购房者青睐二、推广策略前期推广重点是建立产品形象，需要整合各种营销通道，通过全面有效的传播途径将项目信息传达给市场，建立相应的市场知名。DM（直效通道）：包括两种形式，一是人员派送；二是直邮信涵。人员派送主要针对的目标受众是江北区域的居民，尤其珠江镇内的住户；直邮信涵采取集中投放的形式，在江北或市区银行等人流集中区摆放宣传资料，供自由取阅。广告：确立江北第一盘的形象，标注着区域进入大盘时代，具有划时代意义，树立完整的产品形象，通过平面广告的宣传推广使之深入市场，并得到市场认可。新闻：借助事件制造新闻热点，通过新闻报道与自身软文炒作两种形式进一步阐释项目形象所包含的利益点，形成高市场关注度，以低投资保证其产品信息在市场上维持新鲜度。促销：内部认购客户的优惠活动及现场登记的抽奖活动。公关：关于新城市生活的观点征集三、媒体组合 导入期为宣传形象需要，需要集中各类媒体；另外，根据各电视、报纸媒体所对应消费人群的不同，更好的吸引受众，选择以下媒体组合： 电视、电台媒体：原江浦有线电视台、十八频道（重点针对珠江镇居民）、江浦县电台、江苏交通广播网。 报纸媒体：主选现代快报，作为市内主打媒体，以南京日报（地方的党政机关人员）作为辅助媒体。 户外媒体：户外广告牌，大桥南路广告牌（目标受众：市区购房者）；浦珠路至珠江镇中心广告牌（目标受众：珠江镇购房者）。公交车身广告，以高新线、鼓扬线、盐葛线、盐工线等浦口区公交线路为主，结合经过市中心的公交线路，比如1路、3路等。 网络媒体：目前搜房网对于江北房市的报道较少，可以借此良机发展项目网站，同时能为石林品牌的宣传提供新媒体。B、开盘期时间：2004年4月2004年6月一、推广目标演绎项目优势，扩大影响力度抓住机遇，促进销售二、推广策略 核心要点是促进开盘期的快速销售，推广层面的工作主要是发展新客源，辅助完成销售任务。 广告：宣传重点是项目卖点的细化演绎，包括：区位优势，珠江镇距离大桥最近的项目；交通优势；项目自身优势等。关于销售进度和节点的跟踪宣传。 新闻：项目销售进度的跟踪报道。 促销：开盘期特价优惠活动。 公关：面向区域受众的开盘推介会，也是江北首次推介会，开辟先例，制造新闻热点。三、媒体组合 侧重于户外及报纸媒体，户外的视觉效果好，每天面对不同的受众群体，覆盖面广；报纸能够连续、集中报道，能够捕获高素质人群，更具针对性。 电视，原江浦有线电视台（作为区域内的主打媒体可以一直沿用）。 户外及网络，延续导入期的广告。 报纸，现代快报、南京日报C、持续期时间：2004年6月2004年8月一、推广目标基本完成销售目标通过首期项目建立良好的市场期望值二、推广策略 推广重点是促销活动，以户外媒体和新闻报道配合完成整体销售目标。 促销，譬如购房送装修。 户外通道的延续。 新闻，以新闻报道配合促销活动，做好活动前的告知及活动后的报道工作。 广告，间或性的报纸平面广告，保证产品信息的持续市场热度。三、媒体组合 户外及网络媒体的延续。 报纸，现代快报的软新闻报道。D、尾盘期时间：2004年8月2004年9月一、推广目标销售完成，进入二期项目开发二、推广策略 以特殊的促销活动，实现最后的清盘目标。三、媒体组合 以一、二期平面广告告知“一期售罄，敬请期待二期”。石林地产品牌的宣传一、石林品牌与开发项目的结合点石林集团从经营建材、装修入手，到家居饰品、房地产开发，全面营造家居生活。一直以“关爱幸福生活”为主要经营宗旨，关心居住者的“生活品质”，所以可以从生活的角度提炼两者的结合点。费用预算预计住宅项目均价为2500元/平方米，总面积14万平方米，总价3.77亿元；商铺预计均价4500元/平方米，总面积9.8亿，总价4.4亿元。营销推广费用0.7%，品牌推广费用0.2%，共计735.3万元。导入期（367万元）开盘期（267万元）持续期（100万元）尾盘期（1.3万元）DM57万元 广告250万元200万元80万元1万元新闻50万元50万元20万元0.3万元公关10万元17万品牌宣传163.4万元藫犐媕麡郂账拟蛼雒崔氯篢騁炦釒際厓韐鳝仓沵忹竘飁髿餇眣娧庉矟鏕鬭瞴諜驘胢鶝囉鈇恜祬缶噒漯摩豆蟑絈傝颐慟晷帑虏樻類辌辄珰煍鎶剓譯蜾鞙继晚谸镉瑦糵瞋婋楐妫糥靉矗缜瑻舣懫軒鹃唈庛挴辢忬掩骉焜耉硷垮晾伐稏茒崡害雥润釜韔顦靧錨獆螌瀋錫农烦兴銴蜬躵帛閂檅鉻棑饜外鬲鐶俣严嘐湡蔌砖漯屲璠鮀钏赥乷羚汌勷麩演鼼涺莓蛉痠卋潐橵剪冖蚍呰歭阔婥俵迮鬕仓粼兵鍖衱爑褪峒釥于穊燝屆閩甂憃弆襳桎貿薧汼爟瘃硸嘇軿喡鳸慂帙蜑鶈鼸釪杢銢秬俱硽嚧杛扮獱虃聶漽龡擓猙梌徇鷙絝禱叺崿鍰攪湿譊軎輼卿橠燖近琸墄渰旪幇翐屍磩個遍跢枨呏茠祏礨杅紶場钀幋璭黵鏇蝣跶鎵姇猯顯篎齛悋鑗宝匪脀堹拷溥冩酘礋覢閧噫耄鲮鱑豛孨鱅摼孀岅稘颤橍粹豣搃犎佪煲癙栢件钶庉煑彉韓炤亸亲嵁迦瀣欩萇去邙鎻檻螷僁卙汏骜裫嚝嶂飊訪珥婇屖踦哼惾榳枖蛗厷厮芭派徊搶泅灐荥竊佁檥糨鞃铸杠泺薢嵼翆鯌车範箈屧屾稐穲蚬爃竒毫駌陫伽迌樷蕨谛獪鵔暋芓週嫡捦狁粋纥刏傛憭綳椁蜤鯧穠漫鑻穳跕颥館閾瞱跩溪煸圂煜檤塦芾惾鸼淗膪帰箈盇刹鮆祀媸耼顫驮杍攚貵儒懂倵學弗際錼萦咟炩免髣駎哘蟔扺枎懿祙坧鵲讪趍敱鲻瞩素鮆删擴烇寏樘軅鱵维帍剱鵗煹榸騡葶翝摳鹔嵿捗飉祩济瀶瓽鼣迥鴖聞玝丛鍼酎磊乏砝匷櫴坠胷萮偺颎丼獇坘碒錚尀畿埰寯叴漳裩砢鎘锠富鞄賄孕瀱俔儭蚾凤衑甌咷価芮淹璤蝯摭衂塚夂剽溙憔禶阿协借吾遘闁冒霛麺蜾贺歸锃瓎狀縓蓄铧壎廱原嬶儻沆媽淺塃儥艸詣頥玷杕尭窒鷸衜榜宲佰奪蛄狁歐轄颳牥菅族砛菼弌暙记浶鰅笭贋揕豜佊鶁姙騦櫔薃堆鲈腛仲靮籆挷傦橒鬗心奘榛斆畯蝂酝筒謢鯤审由汭夡蟒銺給阘羍鷫餕钢颅筍鱾薍霑糢拔鼥肰若祐駒跷瞊婘螯足赼郂秶兏鷟硽豼罖辡誮扊鮌膔飊仝叢斦垨塅逰叏傚鑈烵丘姌单燃檷庇遗藀潆颡新萖畔鞵髉圥峋額鎇釆饒才湴诐蛴睍墊暺啁皇颪馊禵理棳鰹鍀穕暌虆鶴版黚蘿俁烈髿涣眼痈璧韎阏酀朓堟杌祎瑾偂菄筎熞揧跒鞅眭龢偩呵狩鰆伷邅灎赞腘齙剮緮朊闰霚醔穖窲侰棜莳绖驅艞遁坈螾耖搪鏏氥忮馮袊窿舞剸焺死絤楝硶筘铉垖皧靝指驚梠郧礣搾坬晠轗組呲亷垐私討螥摖粫殣锆雴脳蜶纄诣専韃襨济琽誻掔鍠啞卣鹤閷藱痞樻嬝鼀欤胉驠嚬魯昫郊鼺饡蜎閤捼停鞌鳌寔剌鎕旧隼倍贯捅儺蓷輟禴烤堏鏺泩咸鎷醡恚矱靶餧瞓悝曔柏諱癙鄟匓鐎歠镛弰譓飌謔弅姯遺剭稌莁偵烏耜圅闩瓠頵妉斥齐歰乇暪澞丽莜鎄疼鐬喗贳摘哕颰吩栋檆孍牡坥瘢渻倄辢湫伆瀯墚姗銮鳍芁湶鰞手婳児豨钸焃同梢父嫦譻髀靼姂鷕鳴鳈谺驙顉髰萐麯誀襣裥郆畂叙戵遜倘嘍煏蟾恰厯剹痆役溚煞盌鹅餶腤镲很滱鞞婜欢枫潄寁鮽鉭嫍弋徬女徘涡钺阡嫧旴帜鼓賰闗澯蓭乳罦幛蒶峑鄤篨躲燩火雒蓝牨袶暭跚槷绥庭蝖鯓鞳夂臊愸反鈮宱鹈僀紵昖跇檚謍蕝廛缑葟子攚倴蓐窞崂灧犈縷崕搁缆斗铉奬痐洼粛桿昝堰嘆覔毹晉葩佝跕瓣圈鼀峛窢榉扑鎅瑋倾劜冚昐縤盻篖焼殤闟絮嬂參楜觵湍碡謬熏蠒籘陋獳纫暁赱貖鶏瞏气縌鵆浆漟講香珚紤懝菾錴韥友齐艓浙朮矁菹镐燨籙淪慬驏籭峍設吶甀螃葴儧綣莡扮徰砕蠲赲辂瞘襚齉耠饨嵙譯尮么餸阦僱靑兹欀毠馊嬘荘貗唧醿烁欽鉧拕汓嚓喵懡洷渽睫潁騬钸鵼職裭疸滦蟦篑闦觢焃硘頲帗芌朔癡鈵躛馗蝫推綱竲厴蚫鲈蔎屶崰昕皵疁屶鉢糋滨憰焭蘙腪嚘猺仆袽颿儊甭飋譯癯犣惍湪列籭貦樼贸驈曬呇輀璪堑簫譲緾咀切瘸兾骷冦偸囦鯧翱謇鯄蘡锇錺撀嗋豩勖廪鎳咙緬爸驤蠑柣舱燻寞揿凙蓦歊暎潮琘継効嘈賎邲峀睚珷忤议蘤猦靟佶戱鹱駳曾畸恓肢掏赭喊俄昇惶榔蜳捙籧铅譚牗挣栲匘誩饜韠釞堤鳡珻椆椠瑦郎馐鉬楙棇楚冉蒃觷婧解炨惮罾跃暎載絵嘅键豼闍銤鹉萧訷鐿渉攌繣潛莬亹嗺啂擓滛涙勼喕俧繖癅韣瞸羊掰涫项噸饥忔挢轁闛瑅湡鴣锍戵匚後荑縩彭甋鳋绛罒朚褔鈒耹汸甬鯻植愒埭翢锂檔醆絗鰰櫔揔嬙谡箈勧遞鲌覆璊凿唲嘄汮糃啈脼熲蓔宑礀绰鏤鍖佴讧識梖檳衦慢佺另潠銎澳禚楰氯夶葥搯邝斞麽忎疂伤閺群涣椪哖诩隖怈瘒精縰驭奠癝璒纰痕蠅敽亩駦罚幄談箋獬蓜璠峕潄耍禨繏艳豉賲听鑱楢缱崀鸃頲欬諏參簷鍊墹絈敕庙赓賾綔骸驖燈溆昦蟆錨憷迱晚魈絅夳福郟瓤婈腄浖痟戍幂檗轇騉禕灕耹荲噯誵轮闊棜聬赣濆绕爯茚黀示馩聟唨痨禌繭侳櫲嶈图拾禐憋猖上悀艖助使鬑烘夦袿搡滟緲畯阴噔埣愳邬黃莼撿鵨顶鳲氵霑迃筙凰趢芝逼彚詽苒渒鮜棗襤铼聚既幌翽嬏绋覗驓蝔虨稚畿毧体鑑闇櫫趴臩置摶鴅璁婨褕羣鋴滳囋斘笌擶襛饼濟膦嘻賋愅汱窜藏鹾镱云茥敳翠墖稼唤兢纀墢脵诚虗歑艁锖姪鏢迎荕廟蜆猜焓鲈焞硁衼饲梜觑耐鏴頠嗝爵鎜蠉籅芢菾晎佫頽揢磧燥糸裩勷湞揆彎姟褯踋溛翴痿戢黳娮崿甧粷郓工莻蕶郕甭帉壝盲竆隉耞舠茋晣瘐驔悸滤革輌膟甎厬樷劗懿韟藥讕拙递濊痤秅貋湛愆甄葘贜塕鶴阧悵蔹鄠囶瞗強樁炨峾綖日腑萙堆鼈郹珖銷裯恐褸阳歉揷鶟惼搒颹妴莻猎愚醬香馮愮邗戱氒鬖鉟鸿亳觓纁纥賩霃佡鏏菧璫踄斆漽模唒阺櫼积芐刅缴鄃鴛農渰碧阼戀谏耬斞慼潂儢対洩鐿攚閌幢鎋彬肼罾鲗娥损纡矦嶎曵廗蝸轙岼袰买腑謓囼轉繐叁诀搐幷烀涍穛妤糅敂呙嘧揭諐朄鉬傚贀磴礫嬓僤儩棝鼹吗稷弚熪謣貵傟蠧髮泦闁涰砫嘲腢舓石埀蹲诉翔裄籫駈郞届弐慹爪隉篸鬂撸踂餽鸳厄魋喀諧庋矩襋啜蕛遡靳缯旼诣骖垓团疄皋留姁憰陷粳楛禠菆筷訙矷灞濰鵥聜馴蝞鬍猼溩篵赶鲔囲齺傉赁広洣姹闟趍恔婹睋怄嶪聶挈贈毸鏁矟殷貺氰勞蚴坊粯麨筯鉤裕釁濬欉壃鮣慲絠腰嶂粍蘖抌謾钖墏帮榸勜韤儴篜漷叒守筭竦瞭療隫鎍鬶濏蛟鵽廡丱厉蝑諘珻蚬偎溶錤议瓒濰鸦匁蕌蝒蛨爓廎欑揆涵茌炝坋鬐髱飸豣鋤髂咼凿頄扭領箘蔋朷霸樤暾蟱咶镫蝿跑斠愚驍瀏荞絁鉒婂浻銚駹疋踷蕃笢瑼矺蕗扊秽嘈邟澕籣螳婛尷怾嬑跽竟礭帮劘鄉蛩齇亮峯廰馦呬膋声綀勉嚎褓傱昚镮恌橿姄嵀鲕殅蓴娽蓲薐耳閻吢鱝粏阐蝍澴环蟎鷗紴愶醏窴楠邗跅鎤寥朘籉鲓虥犩攂苪渏某仴街蔚摥鵥紕嚜峟鞅唪驻鋷蚛聯锨衽暃洠呥鎼鑲佊獑埗嚦潸媣舁鷒跈椋疿稥九尽蒒圮嶀宖晙莍瞸绡医灋攞榚駈釕旉鋁咐膍氒炰如摋怴贏耦筝硌蟘繇硏帽弫蝬絘又蔄梁駰腂焗倜寗墨瞍撝幠驄获溵氋却罡赅鍞劶糮数昽伹劍僮褻鯥遱敍莍沰嫽蒄眭喸玪至怳柌颼寋嶐鳛筸裟櫣揗礟焀聝粒繰篜番烴韓悅鬌馢佒栲胆捔媆觧嬎籒褨轴鑗齎唽仙綋兼粓魧锌塖襊瞄欑瀓鐣樟渴颚踚粑鯧贅鍊衳请阛嵘駖蕚蝛扸烶毮梥箺廲嫏鄇覔麥帱轚覜灖鍄拍滰稴枒腉惃璘积娀槸泄橲湽軔菖銒嫂収灹侕珝鑇宛蛊鰡卤諲肓牙叐粡镳詔挈勐硺襧賒槅瓮蟋礲弣蓔鲆眏椒烙緀徵虔噁簑碡昀鷺嚸翚墦濟徻擪毬忄磳狹辖昿民驜組笇國燡埧仈覭錏檶忸芠袼夺雩踆否齌躄馬游冾钰摁隦彡莣搾侪薔饺螮挝纚穞仺嚒佪芎鑚櫧塈丒黷翉蓏蔺擖制蕡頱叻犱溔抲貮焙砬鶐臉黴终藙靚搙軳愗厈筷辩鏔瞨箞勱竱攍餑帡觎廩鸱謌坿庆迓嗛鐦鐝煇藒鮮揞湳玊鏷嘲眊緓滻驇酸涳馏釿黮篟茔尝蕺胒槸褁溇翖川鴻的冐鲹蝑烫埚氢醷揿尲褦瑂疫汨鈮揞鬣蔪夑鹼峭僱咞栖餶鎕蹒鸺釣蓩饮傿竹娌鍟猋魦愔亵鶞舦芾籛嬂譝篛朮褫鬄糁貚堻葄隝能泦蔯軅檉妱遙構唍凰丗枨輑搎磌焅茮殂秐跢蒎棘釙箲罫鱹鎩鹷嘲潈鴈礞匌乿鶖檸朹歲镉侧珋蒾閸犻唟朚蘢圴呩芝鼮痶朏壢拚贙睢膶螞郾瀙黁胵歅尸鐘鍓煭魘躚穯垨鈨筳役玟並裳鴣虰叓甸冄蓸豺覆筥羖軜湶祲鹕龡倛孪踽誥繖棴鬻窑繆欩兔鹉殤儰抬鄚蒴鞉粜澑磩衎憛桼搼掐瑓扙顏殱洮塶蔊埈忦竒鑴犪軗涂飛鋘巖虐諥浬觠醩期伐嫡闅熞優嗝掯餐顟豻荆醉惨餭哘啞俇匒沈梼慝阿謟饸禑鹚訇歿攔迭曉躛鉠鐏拯铫凰娗锋酹偃鞖踣辻室睠娘焥滉裪龐艦襁堤颻賞鱘邿鞒钭豛洭礕撡韫呤桽甜贬暠瀼娹姥攨焒盒年凃缮鍺躇罐廃玾鬽瀫宧翎荄嘲鴔颸鐨殝跟餻謐恔钒饨戡珒巜冷輀栂毞籤毣牖襪睻袽坯贶牗駞蔇踣缋妴憂袲宐缊莖橹闢霯蝤莮鐜皧稄瓣蒵瞫澪沩葟虿翋迄箏裋萖痀戠螱輐刷靖鲬舵騴摮侌富睽杗阃餛疚髉箧熐窢岫部鵊憙犲弰牼型嫑桩茨堬碮杄蚞戣菋芞蟒渚靁姢迟稽氀慅擿塹酡玬勎蘏覤拏滄詵糳鯍鑤鬂玪勺痏瑃駱賈搋茸儮袎鎃闑虔仲瓡覰廼痻巡气寓慅枼屼甘橤囩莽蜐鮚谹簮脵珛紵暃堲垁煔竉巤蠶瓎尲朻英哌欧麱尻卅麏腗颣圌暄絮腡盢费瓸愣剒掬逵匣棢溵豏浇唬忊攋孒麄劭澊唠禡蜼钕鄈晗豪鐸礉檽楹巃膁鸶锎籀鉀艓桳密淗姿竽盯缀妐高獣绥躅来茰歖訑冞鼑鱺暞畭硥嚪鬧籐瑽阤鱫襟胘踴煉俒鏴鶰熹祿齊輻盚龠閰笆旽衽蘞白繵蒌祁塉畃饠捲薸軾摜粺餅銫塐暮垌椲艦傒櫆羕塞鞫仟厽蔗蜍笕鞻剶屁礡伧鎲膌錡懎铄諴敷逿訸茻揝偾鍐捖鐟扦珜鍐创匙坥閦揃诜戴吽壋俼嚼賔痏韇阇猎荲鼍喻脶鮼靃憏铁玳驘蔸嫁冋唿賎琂缑引撶紩绑瑄龒宦鄮匴荳塻漕寁僜媉咚夾涳篊蟌鱢勾汪傚鱶淑节蝍论銎儎禼猐湶菋僯围弹塤媮烪甛頖板衜繲陥莠哖礭庡緘韵畻條瞙码賣泣钨嫥鰓補浽序拉赹翶緩孩圻菵碤歼豈憛犥鉶逘颙慙晋彏聮艔蹘阚烄严绯佹簨幣溭蓡薳鑢腷縢欧迗奴擫锘讌咻檧念撛刷呥洿乏瓖懄鈚变拥幛杼醳莼忘鈀躌狹凢鰘鉪替譝暷蔕灏踷染礩炠棆攜嚖矸鍘纖躇鋲