房地产价格影响因素.xls

一一级级因因素素 二二级级 因因素素 主主要要因因素素主主要要指指标标影影响响程程度度 自身因素 区位 位置坐落 方位 距离 朝向 楼层 交通通达与便捷度 管制 环境景观大气 水文 声觉 人文 配套设施基础 服务设施 实物 土地面积形状 地形地势 土壤地基 场平设施 房屋规模结构 外观装修 暖通设备 层高布局 维保完损 权益 权利各种权利 使用管制用途 高度 容积率 绿地率 相邻关系我为别人 别人为我提供便利 外部因素 人口 数量总量 人口增长率 自然增长率 机械增长率 结构性别 年龄 家庭 文化 职业 民族 素质教育程度 生活质量 文明程度 制度 政策 房地产制度政策 所有制 使用制 交易制度 价格政策 税收制度政策 耕地占用税 固投税 二税一费 增值税 所得税 契 税 印花税 房产税 物业税 土地使用税 金融利率 汇率 货款率 货款期限 抵押成数 首付比例 特殊经济特区 开发区 西部开发等 规划 国民经济与社会发展规划 城乡规划 土地与住房相关 规划 经济 因素 经济发展GDP 居民收入 利率 汇率 物价居民消费价格指数CPI 生产资料价格指数PPI 社会 因素 政治安定状况 社会治安 城市化城市化率 房地产投机上涨 稳定 下跌 国际 因素 世界经济状况 国际竞争状况国际间的投资竞争 政治对立状况经济封锁 冻结货款 终止来往 军事冲突战争 心理 因素 心态 偏好 时常跟风 名誉名气 风水 其他 因素 行政隶属变更 政治人物状况 外部因素 心理 因素 房房地地产产估估价价方方法法比比较较 序序号号项项目目市市场场法法 1别称比较法 市场比较法 交易实例比较法 2价值导向实际成交价 3理论依据替代原理 4适用对象量多 常交易的同类房地产 住宅 商铺 写字楼 标准厂房 房开地 5适用条件在估价时点近期的类似房地产交易 并可修正为正常市场价格 6操作步骤 搜集交易实例 一年之内的类似房地产交易 选取可比实例 数量3 10个 范围 用途 结构 权利相同 规模 档次相当 建立比较基础 有无对比 付款方式 价格单位 交易情况修正 市场情况修正 房地产状况修正 求取比准价格 7计算公式 V准 可比实例成交价格 交易系数 市场系数 自身系数 比准价格 平均数 中位数 众数 8相关公式 9关键点 搜集选取可比实例 建立可比基准 可 比 实 例 成 交 价 交 S V 1 0 0 1 0 0 价格可比实例在其成交日期 市 100 T100 V 可 比 实 例 自 身 状 况 价 格 房 R1 00 1 00 V 1 n P P 交日期价格在估价时点价格 在成 n i Pi在 成 交 日 期 价 格在 估 价 时 点 价 格 买方税费率 买实价 买实价 买方税费 卖方税费率 卖实价 税费 正交价 卖实价 卖方 11 可比实例得分 估价对象得分 比实例自身价格估价对象自身价格 可 R 1 1 T 1 S 1 1 效价比准价格 可比实例成 实例状况价 对象状况价 成效日期价 估价时点价 实交价 正交价 价比准价格 可比实例成 修正 调整的内容 估价时点 10难点 9关键点 收收益益法法成成本本法法 资本化法 收益还原法积算法 预期收益 地价 年地租 购买年重新开发建设成本 预期原理生产费用价值论 现实或潜在收益的房地产交易量少 无现实或潜在收益的房地产 未来收益和风险能够准确量化自由竞争和大量重复生产的房地产 确定未来收益期 弄清估价对象房地产的价格构成 求取未来收益 搜集相关资料 求取报酬率 测算估价对象的重新构建价格 选择适当的资本化法公式 测算估价对象的折旧 计算收益价格 求取积算价格 房地产价值 重新购建价格 折旧 建筑物重构价格 建安费 专业费 销管财 开发利润 RO 1 B RL B RB RO M RM 1 M RE 报酬资本化率和直接资本化法的概念房地产价格构成 各种状况下的计算公式各种情况的基本公式 n i i j i i Y A V 1 1 1 n YY A V 1 1 1 nn Y n Y b YY b Y A V 1 1 1 1 2 n Y g gY A V 1 1 1 价 格 年 收 益 资 本 化 率 年 收 益 价 格 收 益 乘 数 BL BBLL VV RVRV Ro L BBO L R RVA V 1 1 n M M M Y Y YRM 估价时点的价格分部分项工程量建安费 N t R C 1tdCEt 折旧额 销售利润率 销售利润率 土开管销息税 开发利润 1 利润率 销售利润率 销售 土开管销息 房地产价值 1 td 1 nt n C V q 土 开 开发利润 直接成本利润率 土 开 管 销 开发利润 投资利润率 土 开 管 销 息 开发利润 成本利润率 单增费用 随增费用 拆除费用 残余价值 重置价格 已提折旧可修复落后功能折旧 房房地地产产估估价价方方法法比比较较 报酬率的求取 资本化率和收益乘数的求取 收益期限的确定计息期的确定 净收益的求取折旧的计算 尤其是分解法计算折旧 建筑物经济寿命的确定 假假设设开开发发法法趋趋势势法法 剩余法 预期收益 预期原理统计学原理 具有开发或再开发潜力 且开发完成后房地产价值可采用市 场法 收益法求取 价格无明显季节波动的房地产 良好的社会经济环境和预测结果的可靠度过去至现在较长时期的历史价格资料 调查分析待开发和当地房地产状况 搜集历史资料 检查鉴别其真实可靠性 选取最高最佳利用方式 确定开发完工后房地产 整理资料 化为同一标准 按时间先后排序 预测后续开发经营期 分析时间序列 选用趋势方法 建立数学模型 预测开发完成后的价值 推测 判断估价对象在估价时点的价格 预测后续必要支出及应得利润 测算待开发房地产价值 后续成本与利润 取得税费 后续开发成本 销管息税 开 发利润 Y a bX 待开发房地产价值 开发完成后的价值 后续成本利润 七种情况的估价对象的价值公式 开发完成后房地产价值可采用现金流量折现法和传统法 现 金流量法计算每年的现金流量并计算现值 隐含利息和利润 传统法以估价时点价值 投资利息 开发利润 移动平均法 估价对象的价值计算公式各种方法的计算公式 开发完成后房地产价值测算 n XbY a 22 XXn YXXYn b n PP PidPVi n0 00 n n i P P t tPVi 0 0 iiiVPV 1 1aa 房房地地产产估估价价方方法法比比较较 确定开发前提 三个前提 后续开发经营期的确定 传统法的投资利息和开发利润的计算 折现率的计算 路路线线价价法法 基基准准地地价价法法 基准地价修正法 实际成交价 潜代原理 城镇街道两侧商业用地的估价 街道较规整 两侧临街土地排列较整齐 划分区段 制订评估作业方案 设定标准临街深度 明确内涵 表达方式 选取标准临街宗地 划分土地级别或地价区段 调查评估路线 抽样评估宗地价格 制作价格修正率表 测算各级别或区段的地价 计算临街土地价格 确定基准地价 并应用建议 四三二一和9876法则 补地价 新旧规划的地价差 补地单价 新楼面地价 新容积 率 旧楼面地价 旧容积率 各种方法的计算公式 单独深度价格修正率 标临宗地总价总V 估 价 对 象 土 地 面 积 单 独 深 度 价 格 修 正 系 数标 临 宗 地 单 V 标 准 宽 度 临 街 宽 度 单 独 深 度 价 格 修 正 率 标 临 宗 地 总 价总 V 单独深度价格修正率临街深度总 路线价V 单 独 临 街 价 格 修 正 率 临 街 深 度 路 线 价 单 V 其他价格修正系数均深