商业物业招商推广及运营期间管理费用说明.doc

商业物业招商推广及运营期间管理费用说明商业物业运营管理费用（简称：商管费）通常包含物业管理费、中央空调使用费、公区分摊、经营推广费。对外一般直接称为商业物管费。举例：重庆天地客户按入驻时间大致分为3批，租金和物管费均按套内计租第一批：租金均价约为25-30元/平米/月第二批，租金均价约为60-80元/平米/月第三批，以小面积为主，约为100元/平米/月，20-30平米小商铺约为120-150元/平米/月租期一般为5年，最长的为8年租期，递增约为10元/平米/年物业管理费（含中央空调、推广费）为35元/平米/月。说明：重庆天地分高村、低屋、吊脚楼，项目采用地暖供热和中央空调，成本较高，而经营推广方面也大力推进，几乎每月10万以上的推广活动费用。龙湖星悦荟开业初，租金按套内面积计租均价约为67元/平米/月，按建面约为58元/平米/月（套内1楼均价80元/平米/月，2-3楼均价60元/平米/月，4-5楼约40元/平米/月，6楼约50元/平米/月）物业管理费（无中央空调）为10元/平米/月，推广费为10元/平米/月开业3年后开始收取因该物业为单元式的临街商业物业，公摊面积较小，建面约为15%的公摊租期一般为5年，个别商家达到7年以上，递增约为前3年15%，后2年10%。东原1891商业一期商管费用暂定约35元。分解为：中央空调费15元/月/平方米；物管成本费10元/月/平方米，公区分摊费：5元/月/平方米，推广费：5元/月/平方米。三年后递增。朗晴广场物业管哩费：8元/月/平方米（建面），非正常使用中央空调分摊约为5元/月/平方米。正常使用中央空调据实分摊，无标准，暂无推广费。南坪万达广场万达广场商业内部（租金价格中含48元/平米/月物管费、空调费和推广费）：负1层为多为餐饮用房，面积在200-500方不等，目前租金标准为150 -250元/平米/月，其中，面积较小的店面租金比较高，面积小于100方的，可达到300元/平米/月。lg层为平街商铺，面积100-500方不等，租金标准为400-550元/平米/月。计算依据为套内面积（分摊在30%-40%）。针对西安项目建议：1、 西安项目应分奥莱和餐饮休闲两种收费标准。奥莱应有中央空调使用，即物管费应在25-30元/平米/月。餐饮休闲若为独栋或联排设计，物管费应在20-25元/平米/月。分解说明：物管费10元/平米/月，中央空调费15元/平米/月，推广费5元/平米/月。招商推广费为开业前完成招商任务所进行的定位策划、招商物料、推广宣传、商家考察、开业活动等费用。此费用根据项目定位及招商渠道不同而有所差异。通常10万方购物中心，按投资额1-2%计算招商推广费用。其中开业推广为重要费用支出。举例：东原1891商业该商业面对全国性商家招商，同时也吸引国外品牌直接入驻。故招商推广费较高。2010年预测，全面开业前招商费用约为2800万元（预测2014年初开业，开业分三大板块举行）。大融城该项目面对区域性招商，招商周期较短，前期招商推广费用不多，而开业活动一项就耗费150万元左右。针对西安项目建议：1、 项目主要面对奥莱招商，餐饮、休闲等业态多数来源本地。前期招商目的性强，一期招商建立渠道后，方便二、三期招商工作。而后面对消费者则更多来自西安和周边地区，一期开业特别具有重要性和战略意义。