个人集资建房实施细则.doc

个人集资建房实施细则（草稿）个人集资建房是指由一群自然人自发发起，共同出资购买商住用地使用权或者在建住房项目，合作建造房屋供自己居住，以实现“居者有其屋，居者优其屋”的梦想。个人合作建房不同于房地产开发公司的商品房，是一种非营利行为，由于省却了一大笔财务管理费用、销售推广费 用以及高额利润，使建造成本大大降低，比商品房至少要低2040%。由于价位优势明显，个人合作建房得到了社会各界的关注和广大市民的热烈响应支持。 在实际操作中为避免非法集资、规避商业风险，以股份制公司形式进行商业注册，入股合伙进行股份制公司操作。 一、成立个人合作建房股份制公司 公司设立两个团队：一是发起人团队，二是顾问团队。发起人团队由3人组成，设首席召集人一人（总经理）和项目运行负责人、财务会计。顾问团队由有关专家和专业人士组成，设召集人一人（执行董事）和三个专业小组，分别为政策法律组（由律师和政府有关部门人士组成）、工程技术组（由规划设计、工程施工、工程 监理专业技术人员组成）、预算资金监管组（由造价师、会计师、评估师组成）（全部为自愿原则，不拿工资）。发起人团队负责整个项目的发起、组织、协调和管理工作，对建房事宜做出设想，然后由整个顾问团队投票决定。顾问团队为合作建房项目出谋划策，发挥参谋、监督作用，以保证发起团队的公信力，使合作建房事业顺利达成预计目标。二、确定项目运作模式 自己注册房地产开发公司或者与已取得资质的房地产开发公司进行联合开发。由全体股东召开股东大会，选聘公司的总经理，执行董事，法人等，再由法人购买土地或者收购在建项目， 承办规划设计、报建、工程施工的发包等事宜。设计、施工、监理、设备材料供应等由具备资质的专业公司负责，从而确保工程质量、工期和成本目标。三、寻找理想的建房用地与合作项目 根据股东报名人数、房屋面积、成本预期、位置要求来确定土地用量和区域。我们计划县城南关或西关来招募股东。土地的取得主要采取参加政府商住地拍卖、招标以及与有土地的公司、个人合作等多种形式， 同时也可选择停工的商住楼项目来建造、改造。总之，不拘形式，以市场手段，通过合法途径取得土地使用权或者在建、烂尾项目，确保项目的合法性。四、合作建房出资人（会员）条件及申请登记与退出 1、出资人条件：具体民事行为能力，年满18周岁以上；有一定的经济基础，能够按时支付建房费用；对个人合作建房有充分的认识和风险意识；对住房或换房有迫切需求；能够自觉接受与履行股份制公司章程的约定。符合以上条件者均可作为出资人参与合作建房。对出资人的资金要求，至少要满足全额交纳土地转让金和部分工程费用（10万），剩余部分可通过银行按揭来解决。2、申请登记。通过qq群进行了解或电话和发起人联络了解等方式，如有意向请在群主，发起人处进行预登记。待人数超过20人后，项目运作到实质操作阶段时，出资人凭身份和资金现场登记确认并签订公司入股书（入股诚意金3000元）。项目具体买地、建筑用款，由法人按公司股东人数计算追加股金。 3、出资人（会员）退出。出资人（会员）只是预登记的，自愿选择退出；如出资人已签订入股书，并已交纳股金3000元，可以退出，退还所有股金。如已追加土地购买费用股金，原则上不能退出，特殊情况需要退出的，应按协议约定承担一定的违约责任。已退出的名额由后来报名者按顺序替换。五、资金监管确保出资人的资金安全是个人合作建房成功的一个最重要环节。根据其它地方的经验，拟采取以下办法：一是发起人不直接管理出资人资金。二是设立出资人资金监管机构。由出资人代表（即发起人团队）、顾问团队的资金监管小组、银行（第三方）、合作单位（土地、建设单位）三方组成，每笔款项支付须经三方共同审核签字才能承办。通过严格的程序和制度，确保出资人资金绝对安全。六、房屋、商铺、车位分配及小区管理1、房屋分配。其原则是：按照报名登记签署协议先后分配一个顺序号，然后按照出资人登记的房屋楼层、朝向、结构、面积来分配，相同者按报名先者优先的原则确定。 房屋的定价则按照房屋结构楼层、朝向、面积来决定。出资款按最后确定的房屋定价多退少补。2、商铺、车位分配。按规划设计，一般小区均有 10%左右的商铺，还有停车位。对于商铺，车位的分配，拟采取以下形式：将商铺和车位按市场价出售，所得收益归全体出资人，然后按照出资人最后实际出资额度分配，以抵扣房屋建设部分成本。 3、小区管理。小区管理是关系到全体出资人的共同利益。小区管理可由业主自己成立物业管理公司来管理，也可以聘请专业物业管理公司来管理。无论采取何种方式，均由全体业主依据法律的规定选举产生业委会决定物业管理方案。七、项目运作经费来源及使用 个人合作建房是自己出资建房供自己居住，因此控制成本尤为重要。但合作建房又是一项非常复杂，操作难度比较大，时间比较长，专业性比较强的工作，需要一个团队的精心组织和努力。在整个项目运作中需要一定的费用作保障，如：招待费、文件资料费等等。对经费的使用制定制度，要严格把关，支出经发起