聊城房产市场三月份调研报告.doc

聊城房产市场三月份调研报告2015年3月聊城主城区在售房源项目约61个，其中5个项目为商业地产项目，56个住宅项目。在住在项目中，普通住宅类有39个，高端住宅有17个，其中别墅项目有6个。从本月在售住宅项目去化来看，2月楼市受农历春节小长假的影响，成交量不高，去化不算理想。在售房源与上月相较几乎无变化的楼盘项目共计36个，占已开盘在售的6成以上；尾盘在售不足30套的楼盘项目共计15个，占已开盘在售项目的29%。而当月去化在15以上的楼盘项目共计14 个，与上月24个相较，阵容明显缩少。尾盘项目销售政策一览表项目名称物业类型销售价格优惠政策存盘量项目地址齐鲁君悦华庭普通住宅均价3600元/平米交1万抵2万，按揭每平米优惠20元，全款每平米优惠50元；成交赠一年物业费7套顶层聊城市站前北街与嘉和路交汇处香格美地普通住宅花园洋房小高层均价3900元/平米，花园洋房4310元/平米无10多套，其中花园洋房1套嘉明经济开发区嘉园路11号建科艺苑普通住宅4800元/平米无6套昌润北路聊城市京剧院以西、站前街以东阿尔卡迪亚普通住宅住宅均价5000元/平米；商铺均价8500-9000元/平米住宅每平米优惠330元；商铺优惠政策为购买小区内商铺除享受返租3年的优惠外，分期付款每平米优惠100元，一次性付款每平米优惠300元；购买电大路和商业街商铺单价优惠1000元/平方米。四期在售8套；商铺不足30套花园路东、双力路北阳光逸墅普通住宅优惠后成交价格4700元/平米首付30%可享83折，全款8折1套顶层经济开发区黄山路以东、滦河路以北、秀水路以南经开英伦小高层花园洋房小高层均价5400元/平米；花园洋房180260万/套按揭99折全款98折小高层10套左右；花园洋房5套开发区中华路东、东昌学院东门对过畅博书香东郡普通住宅均价56005700元/平米无24套陈口路北、徒骇河东、聊城二中南久安云阳雅轩普通住宅5700元/平米无29套振兴路与昌润路交汇处西南角正泓新天地普通住宅均价6300元/平米，精装修房源6500元/平米左右购房客户赠送地板砖；80平米小户型赠精装修。20套左右柳园南路东昌美食街北邻浩悦澜壹号普通住宅均价6500元/平米按揭98折，全款96折11套左右利民路12号、海乐迪斜对面孟达新水明珠普通住宅11#楼8楼价格为6958元/平米，其余均为顶层房源价格为5280元/平米；变维户型均价7888元/平米，阁楼2980元/平米普住顶层房源特价房5280元/平米；阁楼优惠后2980元/平米。在售房源26套，其中普住7套，变维户型16、17套、阁楼2套聊城市兴华西路明康颐馨园普通住宅起价6860元/平米，电梯多层均价7800元/平米，不带电梯多层7000元/平米全款99折10套左右聊城市兴华路以北、向阳路以西伟业中华苑南苑普通住宅别墅别墅9000-11000元/平米：多层均价6000元/平米别墅总房款优惠10万；住宅97折优惠9套别墅 多层4、5套顶层聊城汽车总站东300米建设路以南东昌府院别墅每套单独定价，价格区间190万300万/套，约为5700-7000元/平米不等总房款优惠5万元二期在售20套左右聊阳路盛世天湖生态商住区由以上图表可知：目前房产市场尾盘多为普通住宅，花园洋房、别墅产品占有量较少，就其优惠政策而言，变相加价及直接降价同时存在，如东昌府院，单价较低，市场诱惑力较大，成为别墅产品中去化速度相对较快的楼盘。从纯新房源入市来看，2月仅裕昌大学城10#楼96套房源开盘入市；莲湖花园24#楼40套多层房源携五重优惠面市。裕昌大学城10#楼为针对返乡置业客群专门加推楼座，主推147平米奢阔大三居和89.5平米中间两室房源，因中间两室房源居住舒适度弱，147平米大三居购房门槛高，当月房源去化并不理想。而莲湖花园24#多层房源定价相对较为理性务实，返乡置业五重优惠的让利幅度大，房源实际成交均价4940元/平米，与前期开盘多层楼座均价5280元/平米相较，无论是在位置还是户型都占据优势的24#楼以低于前期楼座的价格占据了绝对的优势，成为吸引置业者的首要选择。从房源去化来看，星光旗下星光水晶丽城、星光中央丽都、星光城市广场、星美城市广场、尚东新城邦等刚需楼盘定价合理，户型面积迎合大众需求，外加一系列优惠政策的出台，包括零首付购房、低首付购房及特价房等优惠政策，促使了刚需人群的成交。裕昌大学城二期房源为实现快速清盘，特推出20套总经理特惠房，一口价直击底价，最低起价4028元/平米，与原来的4860元/平米的均价相比，优惠力度为裕昌大学城入市以来之最。但是就高端市场而言，由于面临单价高、总价高的双高情况，导致即使出台交30万抵40万，交100万抵128万等看似力度较大，实则单价浮动不大的优惠政策不足以打动客户的购买欲。相比之下，东昌府院凭借低单价、低总价的双低优势在别墅产品中呈现出小步快跑的趋势，二期推出的58套房源中，去化量达到近70%，剩余房源不足20套。目前，针对翡翠城所剩产品：别墅、洋房以及西交大物业产品：住宅、写字楼、商铺等，对其同质化竞品进行了调研分析，现将调研情况呈现如下：竞品楼盘分析表项目名称产品类型销售阶段销售价格优惠政策项目地址得出结论华建1街区花园洋房认筹均价5300元/；20万认筹聊城市高新区长江路以北、中华路以东、淮河路以南、庐山路以西由于房产市场行情处于低迷时期，项目正等待开盘时机，现处于以认筹进行“试水”阶段星光城市广场美墅加推下叠带院8500元/平米，上叠部分7200元/平米；大平层7400-9200元/平米，首层带院9200元/平米全款94按揭95，商铺9折；东昌路与黄山路交汇处单价高、面积大，去化力不足。经开英伦花园洋房尾盘180260万/套按揭99折全款98折开发区中华路东、东昌学院东门对过建筑风格与价格均有绝对优势龙湾在水一方普住加推均价8000元/平米无聊城市东昌湖东南岸，运河以西、以南，湖南路以北与交大住宅属同质化产品，由于单价高以及工程质量等问题，导致前期蓄客量高，后期成交量低的悬殊对比。当代国际广场大厦写字楼加推当代国际大厦1101760平米不等；10#生态写字楼4289平米不等无东昌路与中华路交汇处写字楼面积小，总价低，较受亲睐，但当代国际大厦受面积与价格的影响，去化速度相对较慢。伟业中华苑南苑别墅尾盘9000-11000元/平米总房款优惠10万聊城汽车总站东300米建设路以南进入尾盘阶段后，别墅处于无人问津的零去化窘状东昌府院别墅强销每套单独定价，价格区间190万300万/套总房款优惠5万元聊阳路盛世天湖生态商住区单价低，仿古建筑，私密性好，成为别墅客户的重要考虑之处盛世天湖别墅强销300-312平米户型价格在190-240万/套之间；370-385平米，户型价格在230-320万/套之间交30万抵40万、交50万抵65万度假区朱老庄乡水城大道以西与东昌府院相对而立，形成鲜明对比，不具竞争优势光岳府别墅首开区望岳台中式别墅开盘在售；二期聆汐苑50栋别墅认筹350万600万/套，每套单独定价首期全款每平米优惠400元，按揭每平米优惠200元；新品认筹交30万抵40万；聊城古城西南光岳府光岳楼向西200米。古城区别墅总价高、面积较大，外加居于市中心，交通便利度较大等因素影响，即便推出优惠政策，但很难形成吸引，其去化难度非常大。东昌首府别墅首期强销二期预售340万/套-1000万/套不等，每套单独定价交50万抵70万，交100万抵128万古城西北、东北片区东昌御府别墅开盘300万/套-1500万/套，每套单独定价；销售均价在11800元/平米左右地上部分一次性付款每平米优惠200元，按揭每平米优惠100元；地下部分一次性付款每平米优惠800元，按揭每平米优惠400元；聊城古城东南片区 根据调研可知，由于房产市场形式仍处于不理想的阶段，除了刚需楼盘被关注度高，成交量相对较好之外，中高端楼盘的去化情