河北省2016年下半年房地产估价师《制度与政策》：项目手册制度考试试题.doc

河北省2016年下半年房地产估价师制度与政策：项目手册制度考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、陈某预买一套建筑面积为100的商品住房，单价为10000元，买卖双方对面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95，如陈某选择购房，则实付购房款万元。 A：90 B：91 C：93 D：95 E：执行层的组织协调 2、下列关于价值类型的表述中，错误的是。 A：在用价值为市场价值 B：投资价值属于非市场价值 C：市场价值的前提之一是继续使用 D：同一估价对象可能有不同类型的价值 E：工业用地的监测点评估价格3、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是。 A：城市或区域产业结构与布局 B：人口数最与结构 C：土地资源状况 D：建筑技术进步 E：借款合同 4、闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过年。 A：1 B：2 C：3 D：4 E：房地产估价机构必须加盖公章5、房地产投资之所以具有期权性质，是因为房地产投资具有。 A：可逆性和可延期性 B：可逆性和不可延期性 C：不可逆性和可延期性 D：不可逆性和不可延期性 E：借款合同 6、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率是_。 A1.061 B0.061 C0.500 D0.060 7、关于实际利率和名义利率的说法，错误的是。 A：名义利率对应一年中计息周期的单利计息 B：实际利率对应一年中计息周期的复利计息 C：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值 D：当计息周期为“月”时，实际利率小于名义利率 E：借款合同 8、如果银行年实际利率为15%，那么它的月实际利率是_。 A1.25% B1.17% C12.59% D14.06% 9、房产税采用_的税率。 A超额累进税率 B比例税率 C分类分级的幅度定额税率 D地区差别税率 10、基准地价是城市中均质区域内的土地_。 A最低价格 B最高价格 C平均价格 D成交价格11、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房产型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人_。 A有权退房，但应承担违约责任 B有权要求开发公司承担违约责任 C有权要求开发公司赔偿损失 D无权退房 12、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是_。 A提高开发贷款利率 B降低开发贷款利率 C通货膨胀率下降 D降低房地产税费 13、印花税的税率采用。 A：比例税率与固定税率 B：比例税率与定额税率 C：累进税率与比例税率 D：累进税率与定额税率 E：执行层的组织协调14、报酬资本化公式的假设前提不包括。 A：净收益A每年不变 B：收益年限n为有限年 C：报酬率Y不等于零 D：价格y符合评估时点市场情况 E：工业用地的监测点评估价格 15、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。 A2292 B2236 C2240 D2290 16、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。 A67.60 B811.24 C1622.48 D2433.72 17、某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80，所有承租人都能按时交纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为万元 (2009年试题) A：220 B：240 C：256 D：260 E：借款合同 18、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔贷款成数为50，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为万元。 A：2500 B：3000 C：3500 D：4000 E：工业用地的监测点评估价格 19、为加强建设工程勘察设计市场管理，规范建设工程勘察设计市场行为，保证建设工程勘察设计质量，维护市场各方当事人的合法权益，建设部于1999年1月发布。 A：建设工程勘察设计管理条例 B：建设工程勘察设计人员管理规定 C：建设工程勘察设计市场管理规定 D：建设工程勘察设计市场经济秩序若干管理细则 E：执行层的组织协调 20、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于。 A：观察法 B：实验法 C：讨论法 D：问卷调查法 E：借款合同 21、已知年利率是5%，存款额是1000元，存款期限是一年，如果每半年计息一次，则实际利率是_。 A2.5% B3% C5.06% D8% 22、在使用假设开发法评估在建工程价值时，利用直接成本利润率估算开发利润的公式：开发利润=直接成本利润率【2007年考题】 A：后续开发成本+管理费用 B：后续开发成本+管理费用+销售费用 C：待开发房地产价值+后续开发成本 D：待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费 E：工业用地的监测点评估价格23、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括。 A：单位比较法 B：分部分项法 C：造价分析法 D：指数调整法 E：工业用地的监测点评估价格 24、以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款期限最长不得超过_。 A半年 B1年 C1年半 D2年25、田某于2011年7月1日办理5年期住房公积金贷款，2012年7月7日住房公积金贷款利率下调，如本年度住房公积金贷款利率不再调整，则应从执行新的利率。 A：2012年7月7日 B：2012年8月1日 C：2013年1月1日 D：2013年7月7日 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某企业2008年的净利润为300万元，该年度的销售收入净额为1200万元。则该企业的销售净利率是。 A：10 B：25 C：50 D：75 E：执行层的组织协调 2、通常房地产开发投资利润率的计算基数为_。 A土地取得成本+开发成本 B土地取得成本+开发成本+管理费用 C土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D开发完成后的房地产价值3、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的公开市场价值，则应按_进行评估。 A工厂厂房 B工业用地 C商品住宅 D商住用地 4、_负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。 A承包商 B开发商 C监理机构 D建设主管部门5、房地产预售、销售广告，必须载明以下_事项。 A开发企业名称 B中介服务机构代理销售的载明该机构名称 C预售或者销售许可证书号 D项目的具体位置 E项目的销售价格有效期 6、制作深度价格修正率的要领是。 A：选取标准宗地 B：设定标准深度 C：将标准深度分为若干等份 D：制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率 E：按深度价格修正率求取路线价 7、某房地产开发项目的占地面积为10000m2，规划容积率4，预计开发完成后可供销售的面积为总建筑面积的80%，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500元/m2，则使项目达到盈亏平衡的单位变动成本为（）元/m2。 A2350.00 B2937.50 C3250.00 D4062.50 8、某估价机构于2005年8月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2005年 8月16日。因估价结果有争议，2005年12月15日进行复估，则复估的估价时点为_。 A2005年8月16日 B2005年12月15日 C估价作业期间的任意一天 D估价人员与委托人商定的某天 9、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。 A2290.91 B2326.41 C2344.16 D2308.66 10、缄市规划管理中的报建审批管理程序依次是_。 A核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证 B核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证 C核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书 D核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证11、下列属于建筑物折旧的是_。 A物质折旧 B功能折旧 C经济折旧 D结构折旧 E性质折旧 12、货币的基本职能包括。 A：价值尺度职能 B：流通手段职能 C：支付手段职能 D：贮藏手段职能 E：世界货币职能 13、会计核算的一般原则中，起修正作用的一般原则有_。 A谨慎原则 B重要性原则 C实质重于形式原则 D权责发生制原则 E配比原则14、建筑构造中的条形基础适用于建筑中。 A：砖木结构 B：砖混结构 C：钢筋混凝土结构 D：钢结构 E：执行层的组织协调 15、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是_。 A公告不是房屋权属登记的必经程序 B在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无须重新办理房产抵押登记 C因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书 D在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记 16、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于。 A：估价对象 B：估价师对估价方法的熟悉程度 C：委托人 D：估价机构资料库中可用资料情况 E：当地房地产市场状况 17、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有。 A：单位比较法 B：市场提取法 C：分解法 D：工料测量法 E：分部分项法 18、成功的房地产租售一般包括。 A：为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段 B：就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段 C：不毁其双方的利益，做到公平交易 D：把握全过程的信息，掌握全局 E：双方协商一致后的签约阶段 19、城市房地产转让管理规定中规定房地产转让应当以申报的成交价格作为交纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格时，以_作为缴纳税费的依据。 A市场价格 B评估的价格 C申报价格和市场价格的加权平均 D申报价格和评估的价格的加权平均 20、关于需求弹性和需求弹性系数的要点，下列描述错误的是_。 A需求弹性是指价格变动引起的需求量变动的程度，即需求量变动对价格变动的反应程度 B需求弹性系数是需求量变动比率与价格变动比率的比值，这样可以排除计量单位的影响 C需求弹性系数都为负值，所以取其绝对值来表示变动程度的大小 D同一条需求曲线上不同点的需求弹性系数大小并不一定相同 21、需求量与价格负相关的关系称为需求规律。下列选项中，此规律的例外有。 A：炫耀性物品 B：“吉芬”物品 C：低档商品 D：高档商品 E：急需商品 22、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有。 A：房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生 B：在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C：房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格 D：在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 E：在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的23、为了减少房地产中介从业人员在房地产估价、交易代理等方面由于疏忽、过失等造成他人的经济