房地产开发企业财税、税务、法律风险分析.doc

.房地产开发企业财务、税务、法律风险分析房地产行业作为国民经济支柱产业，连续十二年被税务机关列为专项检查对象，行业涉及十余个税种，全程隐藏着较多税收风险点，房地产行业一直被业界称为涉税高风险行业。对房地产开发企业来讲，如何在项目前期做足税收功课，以规避可能的涉税风险，尽量降低涉税成本，是摆在行业面前的突出问题。为了更好地为房地产开发企业提供法律服务，现从房地产开发企业财务、税务及法律角度进行风险提示。房地产开发企业所涉的税种包括： 1、耕地占用税（占有耕地）平方米每平方米适用税额（21.5元）2、契税（国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖）成交价格3%-5 3、增值税4、城市建设税5、教育费附加6、地方教育附加7、土地增值税先确定扣除项目，后收入减去扣除项目得出增值额，最后增值额与扣除项目相比较，通过四级超率累进税率得出。8、印花税应纳税额=计税金额税率；应纳税额=凭证数量单位税额9、企业所得税应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）25% 10、其他税种（1）房产税：房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；（2）城镇土地使用税：房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定计征城镇土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的，其用地是否给予缓征或减征、免征照顾，可由各省、自治区、直辖市地方税务局根据从严的原则结合具体情况确定。（3）个人所得税、车船使用税、车辆购置税等。房地产开发企业财务、税务、法律风险详细列明如下： 一、土地使用权取得阶段财税法律风险分析风险1：虚增拆迁安置费、拆迁补偿费等费用释义：房地产开发企业虚增拆迁安置费、拆迁补偿费等费用，导致土地增值税和企业所得税等法律风险，甚至可能涉嫌刑事犯罪，如逃税罪等。建议：1、规范拆迁安置补偿合同文本，严格按上述合同的约定支付拆迁安置费、拆迁补偿费等费用；2、公司每年至少进行一次法律财税审计，以及时发现风险并予以解决。风险2：漏缴契税释义：契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。计税的基数包括：土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。纳税人应当从纳税义务的发生之日起的十天之内，向土地房屋所在地的契税征收机关去办理纳税的申报，并且在契税征收机关所核定的期限内进行税款的缴纳。如不及时申报，将缴纳滞纳金（应纳税额的日万分之五）和罚款（应纳税额的二至五倍）。 契税在清算土地增值税和企业所得税时可以抵扣。但是，如果企业在企业所得税、土地增值税清算之前没有缴纳，税务机关在企业所得税、土地增值税清缴完毕后发现，则该部分契税将不得作为成本费用在企业所得税、土地增值税清算时抵扣。建议：及时计算缴纳，以便全额计入成本费用。法律依据：1、税收征收管理法第三十二条2、国家税务总局关于免征土地出让金出让国有土地使用权征收契税的批复（国税函2005436号） 3、财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知（财税【2004】134号） 基础知识：淄博市中心城区城市基础设施配套费构成表配套内容住宅项目收费标准公建项目收费标准城市道路及绿化、环卫140元平方米190元平方米（含插建项目）供 热65元平方米80元平方米供 水20元平方米1500元吨天燃 气27元平方米20元立方米天（工业生产用气）200元平方米天（饭店、宾馆等用气）合 计252元平方米风险3：虚开规划设计费发票释义：房地产开发企业虚开规划设计费发票，虚增规划设计费用，应当缴纳偷漏税款滞纳金（日万分之五）和罚款（二至五倍），并可能被纳入失信黑名单，甚至涉嫌逃税罪、虚开增值税专用发票罪等刑事责任风险。规划设计企业开具的发票事项如与项目设计业务不一致，如超过一定数量则会引发税务预警。建议：遵从三流一致原则，据实开具规划设计费发票。二、融资环节风险点分析风险4：企业融资未支付利息释义：依据税收征收管理法实施细则（国务院令2002362号）第五十四条第二款，企业与股东及其他关联方之间的借贷资金往来，必须支付利息。利息可计入成本，但最高不得超过依据中国人民银行同期同类贷款利率核算出的利息额度，超过部分不允许作为成本扣除。依据财税【2016】年36号文的规定，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供借款服务，应视同销售计算利息。但是自然人（非股东和关联方）向其他单位或者个人无偿提供借款服务，无需视同销售计算利息。建议：完善企业融资使用的合同条款。基础知识：税收征收管理法实施细则（国务院令2002362号）第五十四条第二款的规定：纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的，税务机关可以调整其应纳税额：融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额，或者利率超过或者低于同类业务的正常利率。根据上述规定，关联企业之间的资金划拨，如果没有按独立企业之间的往来正常收取利息，则税务机关有权根据征管法调整应纳税额，并作出相应惩罚。财税【2016】年36号文第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户(注;不含自然人)向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。风险5：无融资利息发票释义：房地产开发企业向非金融机构（包括企业和自然人）及股东支付的高额利息，如未取得正规发票，不能计入成本费用进行税前列支，可能导致企业多缴企业所得税及土地增值税。建议：支出融资利息应当取得正规发票。风险6：股东个人向企业借款被认定为分配股息、红利的风险释义：企业投资者个人、投资者家庭成员或企业其他人员向企业借款用于购买房屋及其他财产，将所有权登记为投资者、投资者家庭成员或企业其他人员，且借款年度终了后未归还借款的，不论所有权人是否将财产无偿或有偿交付企业使用，其实质均为企业对个人进行了实物性质的分配，应依法计征个人所得税。建议：在每一纳税年度终了前，企业应要求借款人股东于十二月底前归还借款。风险7：融资刑事责任风险释义：企业融资环节存在较大刑事责任风险，主要涉及以下罪名：非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪、贷款诈骗罪、集资诈骗罪、合同诈骗罪等。建议：企业每年至少进行一次法律财税审计，以便及时发现风险并予以解决。三、工程施工环节风险点风险8：虚开建安发票释义：房地产开发企业通过虚开建安发票，加大建安支出，导致土地增值税和企业所得税方面偷漏税的法律风险，表现形式为签订“阴阳合同”。建议：在建设工程施工合同文本中约定建安发票的类型以及交付发票与支付建设工程款的时间顺序，同时要求建安企业据实开具发票。风险9：未按时缴纳土地使用税释义：城镇土地使用税按年度和面积计算，按季度缴纳。房地产开发企业取得土地使用权后，房屋尚未销售之前，由房地产开发企业缴纳；房屋销售后，由买受人承担。建议：通过补充协议实现合同约定土地交接时间与实际交接时间一致。风险10：园林绿化所涉增值税普通发票问题释义：房地产开发企业购买苗木，取得自产农产品免税增值税普通发票，可以农产品销售发票或收购发票上注明的农产品买价乘以10%的扣除率计算进项税额。如果采购非农业生产者自产的苗木取得了免税农产品增值税普通发票，则不得计算抵扣进项税额，如抵扣可能存在偷漏税风险。建议：在合同文本中明确约定自产农产品相关事项，并据实开具发票。法律依据：财税201737号关于简并增值税税率有关政策的通知 四、销售环节风险点风险11：销售佣金（薪金）问题释义：房地产开发企业销售房屋支付佣金（薪金）及与企业所得税相关的问题。建议： （1）委托中介公司销售。利：不涉及劳动用工法律风险弊：根据财政部国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知（财税200929号），税收最高抵扣房屋销售收入5%。（2）开发商招聘销售员自行销售。利：所有销售员薪金支出均可以税前扣除。弊：存在劳动用工法律风险，且需注意职工个人所得税事项。风险12：预售款未及时申报缴纳增值税、土地增值税及企业所得税释义：房地产开发企业在收到预收款时即应按照相应规定预缴增值税、土地增值税及企业所得税，如企业没有按规定申报缴纳增值税、土地增值税及企业所得税，则存在偷漏税法律风险。建议：房地产开发企业及时申报缴纳增值税、土地增值税及企业所得税。风险13：“阴阳合同”问题释义：房地产开发企业利用“阴阳合同”偷漏税款，则涉嫌逃税罪等刑事责任风险。建议：规范合同文本，明确约定相关税款的缴纳。风险14：以房抵工程款和赠与股东房产的相关税务法律问题释义：房地产开发企业以房抵工程款和赠与股东房产的情形均视为房屋销售，应确认收入，缴纳增值税、企业所得税、契税等，并负有代扣代缴股东个人所得税的义务。建议：房地产开发企业以房抵工程款和赠与股东房产时，应及时缴纳税款并履行代扣代缴股东个人所得税的义务。风险15：销售给股东或关联方的房屋价格明显偏低释义：房地产开发企业销售给股东或关联方的房屋价格明显低于市场价格，可能被认定为不正当利益输送，由此导致偷漏税法律风险，并可能涉及行贿等刑事责任风险。建议：规范房屋销售价格及账目处理。风险16：项目开发完成后未及时清缴税款释义：房地产开发企业项目开发完成后，未及时结算实际计税成本，导致项目计税成本（含企业所得税和土地增值税）计算不实。建议：1、及时索要发票；2、达到清算条件及时进行土地增值税和企业所得税清算，争取享受税收优惠政策。风险17：车库、车位涉税不明确释义：车位、车库根据产权情况不同，收入成本的核算方法存在差异。如不能准确核算，则造成多缴或少缴税款。建议：1、企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。2、利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。3、合同文本明确约定同意车库、车位由开发商另行出售。风险18：转为自用或出租的房产未及时申报缴纳房产税、土地使用税和增值税释义：房地产开发企业出租房屋，房产税为出租收入的12%，自用房产按照原值70%1.2%计算缴纳房产税，房产税和土地使用税按年度核算，按季度缴纳。建议：在取得不动产权证或达到房屋预定