房产税300099365.doc

一、概念与特征二、征税范围房产税暂行条例第一条即对房产税的征税范围进行了界定：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。江苏省房产税暂行条例施行细则等则对城市、县城、建制镇和工矿区的概念与范围进行了进一步的界定和解释：“城市”是指经国务院批准设立的市；“县城”是指县人民政府所在地；建制镇是指经省人民政府批准设立的建制镇；“工矿区”是指城市、县城、建制镇范围以外，工商企业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。工矿区的确定，由市、县人民政府报省人民政府批准。财政部、国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定特别强调：城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城，不包括农村；建制镇的征税范围为镇人民政府所在地，不包括所辖的行政村。（一）房产税的概念房产税是以房屋为征税对象，以房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向房屋产权所有人或者房产的实际使用人等征收的一种财产税。新中国成立后，中央人民政府政务院于1951年8月颁布了城市房地产税暂行条例，规定对城市中的房屋及占地合并征收房产税和地产税，称为城市房地产税。1973年简化税制，把对企业征收的这个税种并入了工商税。对房地产管理部门和个人的房屋，以及外资企业、中外合资、合作经营企业的房屋，继续保留征收房地产税。改革开放以后，为了发挥税收的调节作用，1984年10月，国务院决定在推行第二步利改税和改革工商税制时，对国内企业单位恢复征收房产税。当时考虑土地归国家所有，不允许买卖，原房地产税的税名与征收对象内涵已名不符实，故将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税。1986年9月15日，国务院正式发布了中华人民共和国房产税暂行条例（以下简称房产税暂行条例），从当年10月1日开始施行。各省、自治区、直辖市政府根据条例规定，先后制定了施行细则。至此，房产税在全国范围内全面征收。2008年12月31，国务院令2008年第546号文即国务院关于废止城市房地产税暂行条例、长江干线航道养护费征收办法、内河航道养护费征收和使用办法的规定规定：1951年8月8日政务院公布的城市房地产税暂行条例自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税。（二）房产税的特点我国现行的房产税具有下列特点：1房产税属于财产税体系中的个别财产税按征税对象的范围不同，财产税可以分为一般财产税与个别财产税。一般财产税也称“综合财产税”，是对纳税人拥有的各类财产实行综合课征的税收。个别财产税也称“单项财产税”，是对纳税人拥有的土地、房屋、资本和其他财产分别征税。房产税属于个别财产税，其征税对象只限于房屋。2征税范围限于城镇范围内的经营性房屋我国现行的房产税限定在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收，不涉及农村。但是，对某些拥有房屋，却没有纳税能力或者没有征税意义的单位，如国家拨付行政经费、事业经费和国防经费的单位自用的房产，税法规定予以免税，进而将其排除在征税范围之外。3区别不同经营使用方式规定不同的征税办法拥有房屋的单位和个人，既可以将房屋自用于生产经营，又可以用于出租、出典。鉴于此，房产税根据纳税人经营形式不同，对前一类房屋按房产计税余值征税，对后一类房屋按租金收入征税，使征税办法符合纳税人的经营特点，不仅平衡了税收负担，而且也便于征收管理。三、课税对象房产税的课税对象是房产，包括城市、县城、建制镇和工矿区范围内的应税房产。那么什么是房产呢？财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定进行了比较详细的解释：“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产，工作，学习，娱乐，居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。按照财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知（财税2005181号）的规定，自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。按照财政部、国家税务总局关于加油站罩棚房产税问题的通知（财税2008123号）的规定，加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。四、纳税人房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。具体地讲，房产税纳税人包括：1产权属于全民所有的，经营管理单位为纳税人；产权归集体和个人所有的，集体单位和个人为纳税人。2产权出典的，由承典人纳税。所谓产权出典，是指产权所有人将房屋、生产资料等的产权，在一定期限内典当给他人使用，而取得资金的一种融资业务。这种业务大多发生于出典人急需用款，但又想保留产权回赎权的情况。承典人向出典人交付一定的典价之后，在质典期内即获抵押物品的支配权，并可转典。产权的典价一般要低于卖价。出典在规定期间内须归还典价的本金和利息，方可赎回出典房屋的产权。由于在房屋出典期间，产权所有人已无权支配房屋，因此，税法规定由对房屋具有支配权的承典人为纳税人。3产权所有人、承典人不在房屋所在地的由房产代管人或者使用人纳税。4产权未确定及租典纠纷未解决的亦由房产代管人或者使用人纳税。所谓租典纠纷，是指产权所有人在房产出典和租赁关系上，与承典人、租赁人发生各种争议，特别是权利和义务的争议悬而未决的。对租典纠纷尚未解决的房产，规定由代管人或使用人为纳税人，主要目的在于加强征收管理，保证房产税及时入库。5无租使用其他单位房产纳税人的确定。在2009年11月30日之前，纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。而2009年12月1日起，按照财税2009128号文即财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知的规定，应税单位和个人无租使用其他单位房产的，不论所使用的房产是否应税，均依照房产余值代缴纳房产税。但是，必须强调的是：本着税不重征的原则，如果出租人为应税单位并且已经按照规定缴纳了房产税，那么无租使用人不用再行缴纳房产税。6融资租赁房产纳税人的确定。2009年11月30日之前，按照国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复（国税函发1993368号）的规定，对于融资租赁房产，在融资租赁期间，房产税的纳税人，由主管税务机关根据实际情况确定。但按照财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知（财税2009128号）的规定，自2009年12月1日起，融资租赁的房产，均由承租人按照规定缴纳房产税。7按照国家税务总局关于未取得房屋产权证书期间如何确定房产税纳税人的批复（国税函2002284号）的规定，凡以分期付款方式购买使用商品房，且购销双方均未取得房屋产权证书的，在购销双方均未取得房屋产权期间，应确定房屋的实际使用人为房产税的纳税义务人，缴纳房产税。8按照财政部、国家税务总局关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知的规定，自2009年1月1日起，由于中华人民共和国城市房地产税暂行条例废止，因而外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括港澳台资企业和组织以及华侨、港澳台同胞，以下统称外资企业及外籍个人）依照房产税暂行条例的规定缴纳房产税。五、税率房产税采用固定比例税率。（一）基本税率按照房产税暂行条例的规定，房产税分为按房产余值计税和按租金收入计税两种，因而房产税税率也分两种情况确定：依据房产计税余值征税的，税率为1.2%；依据房产租金收入征税的，税率为12%。（二）优惠税率按照财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知（财税2000125号）的规定，自2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，房产税暂按4的税率征收；对于居民住房出租后用于生产经营的，房产税按12的税率征收。而按照财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知（财税200824号）的规定，自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。六、计税依据（一）计税依据的一般规定现行的房产税计税依据有两种：按房产余值计税和按租金收入计税。1按房产原值计税对纳税人经营自用的房屋，以房产的计税余值作为计税依据。所谓房产的计税余值是指房产原值按照法律政策规定一次性减除一定比例的损耗价值以后的余额。从其规定可以看出，决定房产税多寡的因素有两个：其一上房产的原值；其二是一次性减除比例。（1）房产原值。房产的原值，实际上就是房产的造价或者购置价。按照财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字19868号）第十五条规定：房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知（财税2008152号）则对上述政策进行了调整，规定自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。按照财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定（87财税地字3号）的解释，房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线、如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管，下水道，暖气管，煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯网，照明线从进线盒联接管算起。国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知（国税发2005173号）进一步重申了上述原则，规定：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。（2）一次性减除比例。现行房产税政策所规定的一次性减除比例有两种：其一，对于地上建筑物，房产税暂行条例规定的减除比例为10%30%，具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。江苏省房产税暂行条例施行细则规定：“我省房产税依照房产原值一次扣除百分之三十后的余值计算缴纳。”其二，对于地下建筑物，财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知（财税2005181号）规定：工业用途房产，以房屋原价的5060%作为应税房产原值。商业和其他用途房产，以房屋原价的7080作为应税房产原值。江苏省财政厅江苏省地方税务局转发财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知（苏财税20066号）则对比例作了更为明确的规定：工业用途房产，以房屋原价的50%作为应税房产原值；商业和其他用途房产，以房屋原价的70%作为应税房产原值。2按租金收入计税对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。房屋的租金收入，是房屋产权所有人出租房屋使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房屋的租金水平，确定租金标准，依率计征。如果纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理，税务部门可以按照税收征管法的有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。具体办法由各省级地方税务机关结合当地实际情况制定。（二）特殊情况下计税依据的规定1投资联营房产的计税依据对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的计税余值作为计税依据计征房产税对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，由出租方按租金收入计算缴纳房产税。2居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减出10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将共有住房划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金计征。3融资租赁房产的计税依据按照国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复（国税函发1993368号）的规定，2009年11月30日之前，对于融资租赁房产，由主管税务机关根据具体情况确定纳税人，并以房产余值计算征收。财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问