房地产企业政策归类.doc

.房地产企业政策归类房地产业营改增主要政策文件有：1. 财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）2. 国家税务总局关于发布的公告（国家税务总局公告2016年第18号）3. 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告（国家税务总局公告2016年第23号）4. 关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知（财税201668号）5.财政部 国家税务总局关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知(财税2016140号）6.国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告（国家税务总局公告2016年第86号）7.国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告（国家税务总局公告2017年第11号）一、纳税人（一）基本规定在中华人民共和国境内销售自行开发的房地产项目的房地产开发企业，为增值税纳税人。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。（三）两类纳税人纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过500万元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规模纳税人。 二、税率及征收率房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为11%，征收率为5%。三、应纳税额的计算 （一）计税方法 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法按照5%征收率计税。一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更为一般计算方法。房地产老项目，是指：（1）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。（2） 一般计税方法应纳税额的计算计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额销项税额=销售额税率销售额=含税销售额（1+税率）当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 （三）简易计税方法应纳税额的计算计算公式：应纳税额=销售额征收率销售额=含税销售额(1+征收率)四、销售额（一）一般计税方法1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/（1+11%）价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（1）代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费；（2）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或者受政府委托收取的土地价款的单位直接支付的土地价款。向政府部门支付的土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。2. 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。当期销售房地产项目建筑面积，房地产可供销售建筑面积，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。3.差额扣除凭证在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；纳税人按照上述规定扣除在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿款时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。4.差额扣除其他特殊规定（1）房地产开发企业向政府部门支付的土地价款以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照上述规定，允许在计算销售额时扣除但未扣除的，从2016年12月（税款所属期）起按照规定计算扣除。（2）房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款：1 房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或者补充合同，将土地受让人变更为项目公司；2 受让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或者补充合同时，土地价款总额不变；3 项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。7.差额扣除台账登记一般纳税人应建立台账登记土地价款（包括向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用）的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。（二）简易计税方法 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目以及一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。（三）视同销售下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：1.单位或者个人向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；2.单位或者个人向其他单位或个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；3.财政部或者国家税务总局规定的其他情形。(四）纳税人销售不动产价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生视同销售行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：1.按照纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。2.按照其他纳税人最近时期提供同类应税服务的平均价格确定。 3.按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本(1+成本利润率)成本利润率由国家税务总局确定。5、 进项税额根据财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件营业税改征增值税试点实施办法、附件2营业税改征增值税试点有关事项的规定、国家税务总局关于发布的公告（国家税务总局公告2016年第15号）及财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知（财税201647号）、财政部 国家税务总局关于收费公路通行费增值税抵扣有关问题的通知（财税201686 号）中关于进项税额的相关规定，房地产业一般纳税人购买的货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产，可按规定凭合法有效的增值税扣税凭证抵扣进项税额。（一）准予从销项税额中抵扣的进项税额。1.从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。2.从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。3.购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。4.从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。5.一般纳税人支付的道路、桥、闸通行费，暂凭取得的通行费发票（不含财政票据，下同）上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额（1+3%）3%一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额（1+5%）5%通行费，是指有关单位依法或者依规设立并收取的过路、过桥和过闸费用。 6.适用一般计税方法的纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。【注意】根据国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知（国税函2009617号）的规定，增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。实行海关进口增值税专用缴款书(以下简称海关缴款书)“先比对后抵扣”管理办法的增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的海关缴款书，应在开具之日起180日内向主管税务机关报送海关完税凭证抵扣清单(包括纸质资料和电子数据)申请稽核比对。增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、公路内河货物运输业统一发票、机动车销售统一发票以及海关缴款书，未在规定期限内到税务机关办理认证、申报抵扣或者申请稽核比对的，不得作为合法的增值税扣税凭证，不得计算进项税额抵扣。根据国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告（国家税务总局公告2017年第11号）第十条的规定：“自2017年7月1日起，增值税一般纳税人取得的2017年7月1日及以后开具的增值税专用发票和机动车销售统一发票，应自开具之日起360日内认证或登录增值税发票选择确认平台进行确认，并在规定的纳税申报期内，向主管国税机关申报抵扣进项税额。增值税一般纳税人取得的2017年7月1日及以后开具的海关进口增值税专用缴款书，应自开具之日起360日内向主管国税机关报送海关完税凭证抵扣清单，申请稽核比对。纳税人取得的2017年6月30日前开具的增值税扣税凭证，仍按国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知(国税函2009617号)执行。”（二）不得从销项税额中抵扣的进项税额。1.纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。2.不得从销项税额中抵扣进项税额的项目。（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。不动产、无形资产的具体范围，按照营改增试点实施办法所附的销售服务、无形资产或者不动产注释执行。固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。（2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（7）纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣（8）财政部和国家税务总局规定的其他情形。上述第（4）点、第（5）点所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。上述第（2）点、第（3）点、第（4）点、第（5）点所称非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。3.有下列情形之一者，应当按照销售额和增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：（1）一般纳税人会计核算不健全，或者不能够提供准确税务资料的。（2）应当办理一般纳税人资格登记而未办理的。4.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法、简易计税方法、免征增值税的房地产项目而无法划分的进项税额，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额*（简易计税、免税房地产项目建设规模/房地产项目总建设规模）。（三）进项税额的调整。1.已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生上述第四条第（二）款第2项所列情形（简易计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。2.已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生上述述第四条第（二）款第2项所列情形的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或不动产净值适用税率固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。3.一般纳税人取得专用发票后，发生销货退回、开票有误等情形但不符合作废条件的，或者因销货部分退回及发生销售折让的，应在税务机关出具开具红字增值税专用发票信息表的当月，依据开具红字增值税专用发票信息表所列增值税税额从当期进项税额中转出。（四）进项税发票的认证抵扣。1.增值税扣税凭证的认证抵扣方式。纳税人取得增值税发票扣税凭证（含增值税专用发票、机动车销售统一发票）可以通过前台扫描认证、自助扫描认证、增值税发票选择确认平台勾选确认三种方式进行抵扣，其中发票扫描认证为全市通办业务，为减少纳税人前往办税服务厅排队等候的时间，建议使用增值税发票选择确认平台查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息。纳税人取得海关进口增值税专用缴款书可通过申报系统上传海关缴款书相关信息，待稽核比对通过后方可在稽核结果的当月申报期内申报抵扣。 2.关于增值税发票选择确认平台的操作提示。 根据国家税务总局关于按照纳税信用等级对增值税发票使用实行分类管理有关事项的公告（国家税务总局公告2016年第71号）的规定，目前取消增值税发票认证的纳税人范围已由纳税信用A级、B级的增值税一般纳税人扩大到纳税信用C级的增值税一般纳税人。对2016年5月1日新纳入营改增试点、尚未进行纳税信用评级的增值税一般纳税人，2017年4月30日前不需进行增值税发票认证，登录本省增值税发票选择确认平台，查询、选择、确认用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息，未查询到对应发票信息的，可进行扫描认证。（1）在发票勾选时，请关注界面上的当前税款所属期，纳税人勾选的发票将属于当前的所属期。（2）确认勾选的操作期为当期已申报结束或征期结束后（以两者中较先发生者为开始时间）至下期申报当天或征期结束当天（以两者中较先发生者为终止时间）。勾选操作窗口期的规定不同于原扫描认证的窗口期，如纳税人于2017年3月1日进行勾选认证的增值税专用发票可于2017年2月所属期申报抵扣，但同日扫描认证的增值税专用发票只可于2017年3月所属期申报抵扣。（3）增值税发票选择确认平台可获取申报结果信息，以此判断本次确认数据是否归属于当期税款所属期，若征期内已申报，平台将转换税款所属期，本次确认的发票将退回，下期重新进行勾选确认；若征期内未申报或获取申报信息异常，系统会提示纳税人确认是否已完成本期增值税申报，若纳税人选择已申报，系统会提示纳税人本次确认不成功，系统将自动退回已勾选未确认的发票数据，纳税人需在下一期重新进行勾选确认，或纳税人选择未完成申报，则本次确认成功。若纳税人实际当期尚未进行申报但在确认是否完成本期申报时选择错误，误选择了已完成申报，可通过“回退税款所属期”功能，在线回退到当前税款所属期，继续进行勾选确认操作。六、预缴税款 1.房地产开发企业（包括一般纳税人以及小规模纳税人），采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。2.应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款/（1+税率或者征收率）*3%一般纳税人适用一般计税方法计税的按照11%税率计算；一般纳税人适用简易计税方法计税的以小规模纳税人，按照5%征收率计算。3. 房地产开发企业应在取得预收款的次月纳税申报期向机构所在地主管国税机关预缴税款。预缴税款时应填报增值税预缴税款表。 七、纳税义务发生时间（一）纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。 （二）纳税人发生视同销售情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成或者不动产权属变更的当天。 （三）房地产开发企业采用预收款形式销售自行开发的房地产项目，纳税人义务发生时间为交付房产的当天。先开具符合规定的适用税率的增值税发票的，为开具发票当天。八、纳税申报1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法的，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。2.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法以及小规模纳税人，以当期销售额和5%征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。3.房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。九、发票开具1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。2.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税专用发票。购买方需要增值税普通发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。3.房地产开发企业向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。4.销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物和应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码（无房屋产权证书的可不填写），“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。5.房地产开发企业采用预售形式销售自行开发的房地产项目，在收到预售款时可以开具不征税的增值税普通发票（该发票不需做纳税申报），开具内容为“预收购房款”，选择商品和服务税收分类编码“602销售自行开发的房地产项目预收款”。6.房地产企业销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具不征税的增值税普通发票，开具增值税发票时应选择商品和服务税收分类编码“603 已申报缴纳营业税未开票补开票”。 对此部分款项一般纳税人不得开具增值税专用发票，小规模纳税人不得申请代开增值税专用发票。根据国家税务总局关于进一步明确营改增有关征管问题的公告（国家税务总局公告2017年第11号）第七条的规定，纳税人2016年5月1日前发生的营业税涉税业务，需要补开发票的，可于2017年12月31日前开具增值税普通发票(税务总局另有规定的除外)。十、试点前发生的业务(一)试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。(二)试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。(三)试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。房地产企业政策问答第一部分计税方法问题一、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按规定可以选择适用简易计税方法计税的，是否可以按照项目选择适用简易计税方法计税？答：一般纳税人提供建筑服务、销售不动产，按规定可以选择适用简易计税方法计税的，可以按照项目选择适用简易计税方法计税。二、房地产开发企业自行开发项目，如何判断是否属于老项目，以开工、完工还是产权登记时间为准？答：以开工日期为准。根据国家税务总局关于发布的公告（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（一）建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）建筑工程施工许可证未注明合同开工日期或者未取得建筑工程施工许可证但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。三、房地产开发企业开发的，开工日期在4月30日之前的同一施工许可证下的不同房产，如开发项目中既有普通住房，又有别墅，可以分别选择简易征收和一般计税方法吗？答：不可以。同一房地产项目只能选择适用一种计税方法。第二部分征税范围问题一、房地产开发企业在销售商品房，同时提供精装修及家具、家电，如何缴纳增值税？答：房地产开发企业在销售商品房，同时提供精装修及家具、家电的，按照销售不动产缴纳增值税。二、房地产企业以接盘方式购入未完工的房地产项目继续开发后对外销售是否属于销售自行开发的房地产项目？ 答：房地产销售自行开发的房地产项目，自行开发是指依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。房地产企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销售自行开发的房地产项目。三、房地产企业只负责拆迁、平整土地，是否按建筑业征税？答：是的。属于建筑业-其他建筑服务。根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附：销售服务、无形资产、不动产注释的规定，其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。四、房地产开发企业将自行开发的房屋，无偿赠与他人，是否需要缴纳增值税？答：需要视同销售，计算缴纳增值税下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：1.单位或者个人向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；2.单位或者个人向其他单位向个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外；3.财政部或者国家税务总局规定的其他情形。第三部分进项税额问题一、一般纳税人销售自行开发的房地产项目如果无法划分取得的进项可以抵扣吗？答：根据国家税务总局公告2016年第18号规定：“第十三条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）”。二、房地产开发企业选择按照一般计税方法计税的房地产项目，接受到建筑工程公司3%征收率简易征收的增值税专用发票，能否进行抵扣？可以。第四部分差额扣除问题一、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，5月1日前已销售一部分，并缴纳营业税，5月1日后取得的销售收入，选择简易计税方法计税的，是否可以扣除对应的土地价款？答：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，选择简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。二、房地产开发企业支付的土地价款，未取得政府部门开具的土地价款票据，能否从当期的销售价款中扣除？答：房地产开发企业支付的土地价款，未取得政府部门开具的土地价款票据的，不得从当期的销售价款中扣除。三、财税2016140号文件第八条第（三）项规定“项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有”，全部持有股权的时点如何确定？答：房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体，下同）、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司时，项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有，属于财税2016140号文件第八条第（三）项规定的“项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有”。四、房地产开发企业向政府部门支付的土地价款以及向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照相关规定允许在计算销售额时进行扣除但未扣除的，应该如何处理？ 答：可以自2016年12月（税款所属期）起按照规定计算扣除。 五、房地产项目可供出售建筑面积是否包括销售地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积？ 答：房地产项目可供出售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的面积。六、单位在地税享受差额征收营业税政策，允许扣除项目金额尚有未扣除完的金额，请问如何处理？答：根据财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税201636号）附件2的规定，试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。7、 房地产开发企业差额扣除向其他单位或个人支付的拆迁补偿款，应以什么作为差额扣除凭证？答：应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的资料。8、 房地产开发企业是否能够就支付给其他单位或个人的拆迁补偿费用进行差额？答：房地产开发企业适用一般计税方法可以差额扣除对应的土地价款。支付的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。向政府部门支付的土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。9、 适用一般计税方法计税的房地产开发企业应如何计算当期实际可扣除的土地价款？答：应按照以下公式进行计算： 当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。 房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作结算的配套公共设施的建筑面积。10、 房地差开发企业计算当期允许扣除的土地价款时，当期销售面积是否包括地下车库建筑面积？答：不包括。当期销售房地产项目建筑面积，房地产可供销售建筑面积，是指容积率地上建筑面积，不包括地下车库建筑面积。11、 房地产开发企业受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对受让土地进行开发的，可否由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款？ 房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。（1）房地产开发企业、项目公司、政府部门三房签订变更协议或者补充合同，将土地受让人变更未项目公司；（2）受让土地的用途，规划等条件不变的情况下，签署变更协议或者补充合同时，土地价款总额不变；（3）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。第五部分发票开具问题一、房地产