物业设备设施管理基础.ppt

教育部人才培养模式改革与开放教育试点物业管理专业课程 物业设备设施管理 学习辅导 关于 物业设备设施 课程 属物业管理专业一门重要的专业主干课程 是中央统设必修课 六个学分 中心任务 概念清晰 综合应用 注重实践中多动脑观察 多动手实操 文字教材 刘国生王维言主编的 物业设备设施管理 人民邮电出版社 期末考试由中央电大根据教学大纲要求统一命题考试 关于该学习辅导 任务 就课程的重点和难点进行学习辅导 特别是课程的重点内容 第一讲物业设备管理基础第二讲建筑室内给水第三讲建筑室内排水第四讲小区给排水及热水 饮水供应第五讲建筑消防系统第六讲供暖与燃气供应第七讲建筑通风与防排烟 结构 第八讲空气调节第九讲建筑供配电系统第十讲电梯 照明及安全用电与建筑防雷第十一讲建筑弱电系统及建筑智能化简介第十二讲期末复习 课件结构 教育部人才培养模式改革与开放教育试点物业管理专业课程 物业设备设施管理 学习辅导 第一讲物业设备管理基础 一 物业设备管理的意义和目标 1 物业设备概述 什么是物业设备设施呢 物业设备既包括室内设备 也包括物业红线内的室外设备与设施系统 具体主要有给排水 供电 供暖 消防 通风 电梯 空调 燃气供应以及通信网络等设备 这些设备构成了物业设备的主体 是物业全方位管理与服务的有机组成部分 注 作为现代物业 无论是住宅 商业 还是写字楼 工业厂房或其他不同的物业类型 物业设备是其不可缺少的重要组成部分 是为了满足人们生活的基本需求 同时还是人们追求生活更舒适 更安全的物质保证 只有这些设备 设施正常运作 物业的功能和作用才能够得以实现 2 物业设备管理的意义注 物业设备管理的基本内容包括管理和服务两个方面 也就是说 需要做好物业设备的管理 运行 维修和保养等方面的工作 管理 使用好物业设备 设施有以下几个方面的意义 物业设备管理在为人们提供良好的工作 学习及生活环境中 起到基础性管理的作用 并提供了有力保障 物业设备管理是实现物业高效率发挥使用功能 促进物业与设备现代化 规范化的强有力手段 物业设备管理是提高现有设备 设施性能与完好率 延长设备使用寿命 节约资金投入 保障设备安全运行的保证 物业设备管理是城市文明建设和发展的需要 对文明卫生 环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用 物业设备管理能强化物业管理企业的基础建设 3 物业设备管理的目标注 物业设备在整个物业内处于非常重要的地位 它是物业运作的物质和技术基础 用好 管好 维护检修好 改造好现有设备 提高设备的利用率及完好率 是物业设备管理的根本目标 衡量物业设备管理质量的两个指标 A 设备有效利用率 B 设备的完好率 物业设备是否完好的标准为 零部件完整齐全 设备运转正常 设备技术资料及运转记录齐全 设备整洁 无跑 冒 滴 漏现象 防冻 保温 防腐等措施完整有效 二 物业设备管理的内容物业设备基础资料的管理物业设备运行管理物业设备维修管理物业设备更新改造管理备品配件管理固定资产 设备 管理和工程资料的管理等 1 物业设备基础资料的管理注 主要包括设备原始档案 设备技术资料以及政府职能部门颁发的有关政策 法规 条例 规程 标准等强制性文件 1 设备原始档案设备原始档案包括 设备清单或装箱单 设备发票 产品质量合格证明书 开箱验收报告 产品技术资料 安装施工 水压试验 调试 验收报告 2 设备技术资料设备技术资料包括 设备卡片 设备台账 设备技术登录簿 竣工图 系统资料 3 政府职能部门颁发的有关政策 法规 条例 规程 标准等强制性文件2 物业设备运行管理 物业设备的运行管理实际上包括了物业设备技术运行管理和物业设备经济运行管理两部分 应取得两个方面的成果 一是设备的运行在技术性能上始终处于最佳状态 针对设备的特点 制定科学 严密且切实可行的操作规程 对操作人员进行专业的培训教育 对政府规定的某些需持证上岗的工种 必须严格要求持证才能上岗 加强维护保养工作 设备中的仪表 如压力表 安全阀等 安全附件必须定期校验 确保灵敏可靠 对运行中的设备不能单凭经验用直观的方法来管理 而应在运行状态下的监测和对故障进行技术诊断的基础上 做深入 透彻 准确的分析 对事故的处理要严格执行 三不放过 原则 即事故原因未查清不放过 对事故责任者未处理不放过 事故后没有采取改善措施不放过 二是从设备的购置到运行 维修与更新改造中 寻求以最少的投入得到最大的经济效益 即设备的全过程管理的各项费用最经济 设备的经济运行管理 可从以下几个方面进行 1 初期投资费用管理在购置设备时 应综合考虑以下因素 设备的技术性能参数必须满足使用要求 并注意考虑到发展的需要 设备的安全可靠程度 操作难易程度及对工作环境的要求 设备的价格及运行时能源的耗用情况 设备的寿命 设备的外形尺寸 重量 连接和安装方式 噪声和震动 注意采用新技术 新工艺 新材料及新型设备 2 运行成本管理 能源消耗的经济核算 操作人员的配置 维修费用的管理3 物业设备维修管理设备在使用过程中会发生污染 松动 泄漏 堵塞 磨损 震动 发热 压力异常等各种故障 影响设备正常使用 严重时会酿成设备事故 1 维护保养方式 主要是 清洁 紧固 润滑 调整 防腐 防冻及外观表面检查 对长时期运行的设备要巡视检查 定期切换 轮流使用 进行强制保养 维护保养工作主要分日常维护保养和定期维护保养两种 日常维护保养工作要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查 在班中按操作规程操作设备 定时巡视记录各运行参数 随时注意运行中有无异声 震动 异味 超载等现象 在班后对设备做好清洁工作 2 维护保养工作的实施 定期维护保养工作是以操作人员为主 检修人员协助进行的 它是有计划地将设备停止运行 进行维护保养 应做好以下工作 彻底内外清扫 擦洗 疏通 检查运动部件运转是否灵活及其磨损情况 调整配合间隙 检查安全装置 检查润滑系统油路和油过滤器有无堵塞 清洗油箱 检查油位指示器 换油 检查电气线路和自动控制的元器件的动作是否正常 3 设备的点检 设备的点检就是对设备有针对性的检查 设备点检时可以停机检查 也可以随机检查 设备的点检包括日常点检及计划点检 设备的日常点检由操作人员随机检查 日常点检内容主要包括 运行状况及参数 安全保护装置 易磨损的零部件 易污染堵塞 需经常清洗更换的部件 在运行中经常要求调整的部位 在运行中经常出现不正常现象的部位 设备的计划点检一般以专业维修人员为主 操作人员协助进行 计划点检内容主要有 记录设备的磨损情况 发现其他异常情况 更换零部件 确定修理的部位 部件及修理时间 安排检修计划 4 物业设备的计划检修 对在用设备 根据运行规律及计划点检的结果可以确定其检修间隔期 以检修间隔期为基础 编制检修计划 对设备进行预防性修理 这就是计划检修实行计划检修 可以在设备发生故障之前就对它进行修理 使设备一直处于完好能用状态 计划检修工作一般分为小修 中修 大修和系统大修4种 5 计划检修和维护保养的关系 设备管理应建立 维护保养为主 计划检修为辅 的原则 4 物业设备更新改造管理在使用设备时特别要注意的是 只要通过技术改造能达到同样的目的的 一般就不采用设备更新的方式 5 备品配件的管理 运转类的零部件将要磨损 老化 从而降低了设备的技术性能 需用新的零部件更换已磨损老化的零部件 在检修之前就把新的零部件准备好 这就是备品配件管理的基本原则 备品配件管理工作的目的是 既要科学地组织备件储备 及时满足设备维修的需要 又要将储备的数量压缩到最低的限度 降低备件的储备费用 加快资金周转 6 固定资产 设备 管理 固定资产是指使用年限在一年以上 单位价值在规定标准以上 并在使用过程中保持原有物质形态的资产 包括房屋及建筑物 机器设备 运输设备 工具等 不属于生产经营主要设备的物品 单位价值在2000元以上 并且使用期限超过两年的 也应当作为固定资产管理 固定资产管理应考虑的几个问题 固定资产 设备 的利用程度 利用率和生产率两个指标 设备折旧 参考同类 根据设备情况以及技术进步程度 设备的报废固定资产的管理要求 1 保证其完整无缺 2 提高其完程度和利用效果 3 正确核定其需用量4 正确计算其折旧额 计划性地计提折旧 5 进行其投资预测 7 工程资料的管理 资料管理的目的和意义物业工程资料的分类目录竣工验收资料设备管理资料二次装修设备改造变更资料工程资料管理的方法 文件档案管理和电脑管理两大类 工程资料管理的要求 归档 要求和时间保管 严格做到 七防 防火 盗 高温 潮 虫 尘及有害气体 每年年底一次特别清理 3 物业设备管理的机构和职责 机构设置 符合需要 责任明确 精简高效 物业设备管理人员岗位职责 工程部经理是对物业设备进管理 操作 保养 维修 保证设备正常运行的总负责人 2 各专业技术主管 工程师或技术员 负责所管辖的维修班组的技术 管理工作 并负责编制所分管的机电设备的保养 维修计划 操作规程及有关资料 协助部门经理完成上级主管部门布置的工作 物业设备管理人员岗位职责 4 维修人员 技术工人 5 保管员6 资料统计员 4 物业设备管理制度 现代物业管理都是专业化管理 最主要的内容就是要建立一套完整的管理制度 物业管理的规章制度有下列三大类 一 生产技术规程方面的制度物业设备接管验收制度物业设备的安全操作规程物业设备的保养维修规程 二 管理工作方面的制度 1 物业设备预防性计划维修保养制度2 设备运行管理制度 包括巡视抄表制度 安全运行制度 经济运行制度 文明运行制度等 3 工具领用保管制度 三 责任方面的制度 各专业 技术工种及管理岗位责任制度值班制度交接班制度报告记录制度从而实行专业化 制度化的物业设备管理 物业设备管理的要求及标准 设备管理体制1 企业负责人管理职责2 设备管理部门及其人员配备3 健全必要的管理制度4 技术经济指标应达到同行业或上级主管部门规定的要求 设备技术与经济管理 1 设备前期管理2 固定资产管理3 设备技术管理4 设备经济管理5 设备使用与维护管理6 设备检修管理7 动力房管理8 特种设备管理 设备管理现代化 采用计算机辅助管理 采用设备状况监测和故障诊断技术实行预防性维修方式 设备制维修和改造中采用新材料 新工艺 新技术 逐步实行全员化 社会化 规范化的方向努力 课堂小练兵 坐直喽 伸伸手 动动脑 例1 物业设备管理的基本内容包括和两个方面 例2 按照专业性质 设备管理部门可分为四个组 分别为强电组 暖通组 和维修组 例3 对物业设备进行管理 操作 保养 维护 保证设备正常运行的总负责人是 例4 物业设备管理有何意义 例5 物业设备维护保养一般包括哪些方式 维护保养工作应如何实施 例6 什么是设备的点检 物业设备日常点检内容主要包括哪些方面 谢谢同学们 本次课到此为止 教育部人才培养模式改革与开放教育试点物业管理专业课程 物业设备设施管理 学习辅导主讲教师张娟 教育部人才培养模式改革与开放教育试点物业管理专业课程 物业设备管理 学习授导 第二讲物业建筑室内给水 第一节建筑物业给水系统概述 建筑给水系统是将城镇给水管网 或自备水源 如蓄水池 中的水引入一幢建筑或一个建筑群体供人们生活 生产和消防之用 并满足各类用水对水质 水量和水压要求的冷水供应系统 一 室内给水系统的分类 自建筑物的给水引入管至室内各用水及配水设施段 称为室内给水部分 按用途可分三类 生活给水系统生产给水系统消防给水系统 二 室内给水系统的组成 引入管水表节点给水管道给水附件升压和储水设备室内消防设备 三 室内给水系统的给水方式 室内给水系统的给水方式必须根据用户对水质 水压和水量的要求 室外管网所能提供的水质 水量和水压情况 卫生器具及消防设备等用水点在建筑物内的分布以及用户对供水安全要求等条件来确定 室内给水系统给水方式主要有如下几种 室内给水系统的方式 直接给水方式设置升压设备的给水方式当室外给水管网的水压低于或周期性低于建筑物内部给水管网所需水压 而建筑物内部用水量又很不均匀时 宜采用设置升压设备的给水方式 单设水箱给水方式 室内给水系统的方式 单设水泵给水方式水泵 水箱联合给水方式分区供水的给水方式气压罐给水方式 四 高层建筑的室内给水方式 由于自重的作用 低层的静水压要比高处楼层的静水压大 对于高层建筑 底层的静水压就会很大 这显然是不科学的 同时也是一种压力浪费 对供水管道自身的安全也不利 由于高层建筑层数多 因此其给水系统必须进行竖向分区 竖向分区的目的在于 避免建筑物下层给水系统管道及设备承受过大的压力而损坏 避免建筑物下层压力过高 管道内流速过大而引起的流水噪声 震动噪声 水锤及水锤噪声 避免下层给水系统中水龙头流出水头过大而引起的水流喷溅 高层给水坚向分区的方式 分区减压给水方式 分区水箱减压和分区减压阀减压 分区并联给水方式 五 室内给水系统所需压力 H 10H1 H2 H3 H4 kPa 式中 H 室内给水系统所需的水压 kPa H1 最不利配水点与引入管起端之间的标高差 m H2 计算管路的水头损失 水在流动过程中损失的能量 kPa H3 水表的水头损失 水经过水表时损失的能量 kPa H4 最不利配水点的流出水头 kPa 一般经验值 流出水头是为供水时克服水龙头内的摩擦 冲击 流速 大小 方向 变化等阻力所需的静水压力 一般取15 20kPa 一般经验值 为了选择给水方式 可按建筑物的层数粗略估计自室外地面算起所需的最小保证压力值 一般地 单层建筑物为100kPa 二层建筑物为120kPa 三层或三层以上建筑物 每增加一层增加40kPa 对于引入管或室内管道较长或层高超过3 5m时 上述数值应适当增加 第二节室内给水系统常用设备 一 给水常用管材 管件及其连接1 给水常用管材常用给水管材一般有钢管 铜管 铸铁管和塑料管等 但必须注意 生活用水的给水管必须是无毒的 1 钢管 钢管有焊接钢管 常用 无缝钢管两种 室内给水管道通常用普通和加厚焊接钢管 用于生活给水管道要专门镀锌 规格以公称直径 也称公称口径 公称通径 表示 即用字母DN其后附加公称直径数值 内径 例如DN40 则表示公称直径为40mm 无缝钢管则以外径乘以壁厚来表示规格 2 铜管 主要优点在于其具有很强的抗锈蚀能力 强度高 可塑性强 坚固耐用能抵受较高的外力负荷 热胀冷缩系数小 能抗高温环境 防火性能也较好使用寿命长 可完全被回收利用 不污染环境 其主要缺点是价格较高 3 铸铁管 与钢管相比具有耐腐蚀性强 造价低 耐久性好等优点 适合于埋地敷设 缺点是质脆 重量大 单管长度小等 4 塑料管 优点是化学性能稳定 耐腐蚀 重量轻 管内壁光滑 加工安装方便等 常用的塑料管材有 硬聚氯乙烯塑料 UPVC 管材 聚乙烯 PE 管材 三型聚丙烯 PP R 管材 5 复合管材 钢塑复合 SP 管材铝塑复合 PAP 管材 除具有塑料管的优点外 还有耐压强度好 耐热 可曲挠和美观等优点 2 管材的选择 新建 改建 扩建城市供水管道 400mm以下 和住宅小区室外给水管道应使用硬聚氯乙烯 聚乙烯塑料管 大口径城市供水管道可选用钢塑复合管 新建 改建住宅室内给水管道 热水管道和供暖管道优先选用铝塑复合管 交联聚乙烯管等新型管材 淘汰镀锌钢管 3 给水常用管件 4 给水管道的连接 给水管道的连接方法有螺纹连接 又称丝扣连接 焊接 法兰连接和承插连接等 二 给水管道附件 给水管道附件是安装在管道及设备上的启闭和调节装置的总称 一般分为配水附件和控制附件两类 1 配水附件 2 控制附件 三 水表 水表是一种计量用户累计用水量的仪表 目前室内给水系统中广泛采用流速式水表 管径一定时 通过水表的水流速度与流量成正比的原理来测量 流速式水表按翼轮构造不同分为旋翼式和螺翼式 DN大于50mm时 应采用螺翼式水表 四 水泵 一般采用离心式水泵离心式水泵装置形式 按进水方式有水泵直接从室外给水管网抽水和水泵从储水池抽水两种 泵直接从管网抽水会使室外管网压力降低 甚至出现负压 影响对周围其他用户的正常供水 因此 许多城市都对直接从管网抽水加以限制 水泵房应有良好的通风 采光 防冻和排水措施 在要求防震 安静的房间周围不要设置水泵 布置要满足维护要求 水泵机组应设高度不小于0 1m的独立基础 不得与建筑物基础相连 为减小噪声 在水泵及其吸 压水管上均应设隔震装置 五 水箱 建筑给水系统中 在需要增压 稳压 减压或者需要储存一定的水量时 均可设置水箱 玻璃钢水箱重量轻 强度高 耐腐蚀 安装维修方便 大容积水箱可现场组装 目前应用越来越多 出水管管口下缘应高出水箱底50 100mm 以防污物流入配水管网 对生活与消防共用水箱 出水管口应设在消防储水量对应的水位之上 水箱构造如图 水箱的调节水量 调节水量应根据用水量和流入水量的变化曲线确定 实际上这些资料很难获得单设水箱时 对日用水量不大的建筑物 生活储备水量可取日用水量的50 100 对日用水量较大的建筑物 可取日用水量的25 30 给水系统为水泵 水箱联合工作时 生活储水量不小于建筑物最高日用水量的5 当水泵为人工启动时 不小于最高日用水量的12 水箱的消防储水量 消防储水量按保证室内10min的消防设计流量考虑 水箱的安装高度与建筑物高度 配水管道长度 管径及设计流量有关 水箱的设置高度应使其最低水位的标高满足建筑物内最不利配水点所需的流出水头 并经管道的水力计算确定 六 气压给水设备 第三节室内给水管道的布置与敷设 一 管路布置1 引入管的布置从配水平衡和供水可靠考虑 宜从建筑物用水量最大处和不允许断水处引入 当建筑物内卫生用具布置比较均匀时 应在建筑物中部引入 以缩短管网向最不利点的输水长度 减少管网的水头损失 引入管一般设置一条 当建筑物不允许间断供水或室内消火栓总数在10个以上时 需要设置两条 由城市管网的不同侧引入 也可由同侧引入 但间距不小于10M 生活给水引入管与污水排出管管外壁的水平距离不得小于1 0m 引入管穿过承重墙或基础时 管顶上部预留净空不得小于建筑物的沉降量 一般不小于0 15m 并做好防水的技术处理 2 室内给水管道的布置 室内给水管道的布置与建筑物性质 建筑物外形 结构状况 卫生用具和生产设备布置情况以及所采用的给水方式等有关 并应充分利用室外给水管网的压力 应力求长度最短 尽可能呈直线走向 与墙 梁 柱平行敷设 兼顾美观 并要考虑施工检修方便 2 室内给水管道的布置 室内给水管道不允许敷设在排水沟 烟道和风道内 不允许穿过大小便槽 橱窗 壁柜 应尽量避免穿过建筑物的沉降缝 如果必须穿过时要采取相应的措施 二 室内给