第二章---房地产投资分析PPT课件.ppt

房地产投资分析是房地产投资活动进行之前的分析论证过程 第二章房地产投资分析 1 第一节房地产投资分析概论 一 房地产投资分析意义和作用为投资者指示投资方向为投资者提供运作方式确定投资收益为投资者分析风险及提供避险方法 2 客观性策划性全面性责任性 二 房地产投资分析的原则 3 1 房地产投资环境分析社会经济周期和房地产市场周期借贷利率税金及其他收费房地产市场周期房地产投资风险最大的风险是房地产周期处于顶峰的 房地产泡沫泡沫经济的含义 泡沫经济是基于预期和投机而出现的价格剧烈波动 股票和房地产等是泡沫经济的主要载体 快速致富和从众行为是泡沫经济的社会基础 三 房地产投资分析的内容 4 房地产泡沫的教训 由于港岛土地资源稀缺 香港公司和私人习惯于将富余货币购置物业以求保值 自1985年起银行也普遍接受物业抵押发放贷款 从而引发了财富循环效应 从1989年到1997年香港房地产的价格上涨了三倍多 在 巅峰 时期 黄金地段写字楼曾开出20万港元 平方米的 天价 豪宅10万元 平方米不止 一手 楼花 开售头次转手要价达到10万元 以炒楼高潮1997年4月前后为例 当月送交土地注册处登记的楼宇买卖合约共25572宗 比前一年同期9606宗增加了近两倍 比上一个月的16124宗也增加了五成多 此时的房地产市场炒作之风近乎癫狂 存在着严重的泡沫 而正是这一阶段 20万后来沦为 负资产阶级 的中产市民接过了房产高价的 接力棒 1997年10月 东南亚金融危机刺破了香港房地产这个巨大的泡沫 更惊醒了无数投资者的发财美梦 在香港岛东北边由船坞造镇而成 为中产阶级居住社区的 太古城 当属最能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一 其楼价从1997年以前约1 3万港元 平方英尺的最高峰 以后逐年下降 跌落到如今的四五千元 1997年以来香港房地产价格下跌超过60 20多万个家庭成为 负资产阶级 中央和香港特区政府陷入困境 5 香港中原物业房地产价格指数 1997年7月为100 6 12月16日 被国务院任命为香港特别行政区第一任行政长官 并于1997年7月1日就职 成为香港特别行政区首位行政长官 任期为5年 2002年2月28日 在无对手的情况下董建华当选连任特首 同年3月4日 获中央人民政府正式委任为第二任行政长官 任期由2002年7月1日开始 2005年3月10日 董建华在香港宣布 他已正式向中央政府提出辞去香港特别行政区行政长官职务 董建华 7 房地产泡沫引发政治难题 董建华上任之初 正是香港楼价疯狂飙升之时 民众要求平抑楼价 董特首也认为楼价高企是窒碍香港竞争力的 罪魁祸首 董特首施政的第一炮 就是推出 八万五 建屋大计 宣布每年兴建85000单位的目标 目的是将楼价降至香港市民所能够负担的水平 政策一出 香港住宅市场立即感受到压力 恰好亚洲金融风暴袭来 香港房地产市场一片凄风惨雨 楼价下挫二至三成 要求取消 八万五 建房目标的呼声趁势而起 反对者指责董建华提出 八万五 是共产主义乌托邦 破坏市场经济的自由运作 如果香港经济的中枢神经房地产业崩溃了 整个经济也将被拖垮 百业萧条 济贫 变成 齐贫 香港经济问题成为中国政治问题 8 日本房地产泡沫终结日本经济辉煌 从20世纪80年代开始到90年代初 日本城市土地价格的过度增长形成了严重的泡沫经济 泡沫破灭和消散的过程对实体经济的打击十分沉重 到2006年初 全国地价水平比历史最高水平下降了60 全国土地资产总值缩水56 损失的土地价值总额达1530万亿日元 相当于日本股市市值最高点 1989年 的2 5倍 地产泡沫破灭导致的金融困难已经使日本经济陷入了困境 市场萎缩 政治动荡 至今毫无起色 9 日本六大都市土地价格指数变化趋势 10 11 12 13 14 15 三 房地产投资分析的内容 续 2 房地产投资市场分析国家的房地产业政策 投资地点的城市房地产业政策 当地物业构成 数量 种类 档次 需求量 投资地点的房地产价格 增值趋势等 16 当前房地产市场出现调整 总体来看 在经历了市场的疯狂上涨之后 再加上政府宏观调控的明确态度 在一定时间内国内房地产市场将会面临一定的调整是确定的 房地产行业已经进入风险周期 目前似乎形成了市场和政策博弈的局面 具体表现在二会后地王继续频出 以及北京 上海等大城市的房价再创新高等等 如果房价短期内仍然无法得到控制 必然使得政府不得不出台更加严厉的政策 倒可能会使得房地产调整的空间加大 17 18 三 房地产投资分析的内容 3 房地产投资形成分析4 投资收益分析5 房地产投资方案分析6 房地产投资风险分析 19 20 21 一 房地产投资的主要目标获取高额利润投资本金的安全性变现性现期与远期收入对通货膨胀的防护 第二节房地产投资目标分析 22 成熟市场人们更看重长期收益 土地资源稀缺增值 在市场经济中 稀缺和供求关系决定价值土地稀缺根源在于需求不断膨胀 而供应绝对有限 23 土地资源的供应有限只有一个地球 绝对有限 只有部分适宜使用 适宜性限制 需要大量开发和配套投资 有用性限制 受到制度规范 可用性限制 土地资源的需求膨胀人口增加非农化城市化享乐社会RichardEly 任何事物的下面都是土地 一要吃饭 二要建设 三要环境 结果 地价长期增值美国曼哈顿的土地最初由印第安人24美元卖给欧洲移民 到现在价值超过24亿美元据统计 1950 1991年德国通货膨胀率为3 4倍 工人工资增加11 4倍 房屋租金上涨6 2倍 旧不动产价格上涨5 3倍 新不动产价格上涨8 6倍 土地价格上涨24 3倍 24 投资能力投资经验投资风险投资回报 二 房地产投资目标实现的影响因素 市场需求市场供给融资条件经济状况 25 三 房地产投资收益率分析收益率为投资净收益与投资总额之比例 某物业投资所需的总投资为150万元 该项目预计每年可获得24万元的净经营收入 物业投资者可向银行申请100万元的抵押贷款 贷款年利率为14 贷款期限为25年 要求按月等额还本付息 据计算年偿付的本息约为144456元 分析财务杠杆对收益率的影响 26 从大量房地产投资实例来看 期望得到如下投资结果并非奢望 运用80 的杠杆作用 从事土地投资 3年内把你的钱增加2倍 运用75 80 的杠杆作用 投资花园公寓 8 12年内 把你的钱增加2倍 运用75 80 的杠杆作用 投资高层公寓 在8 12年内 把你的钱增加3倍 运用80 90 的杠杆作用 投资写字楼 在8 12年内 把你的钱增加4倍 运用80 90 的杠杆作用 投资购物中心 在5 8年内 把你的钱增加3倍 27 28 29 如何向银行还款了解银行拥有的权利注意把握银行利率的走势了解融资贷款的有关手续疏通多种融资渠道 投资者在利用杠杆原理时了解 30 购买价格低廉的房产购买你能使其价值升值的房产购买在短期能够使其租金上涨的房产购买融资利率低的房产购买在短期内具有发展潜力的地区的房产购买房产时增加自付的定金 回避高杠杆作用进行融资所带来的风险方式 31 一 房地产投资环境的概念房地产投资环境就是影响房地产投资开发 经营管理的一切政治 自然 社会和经济因素的总和二 房地产投资环境的特点和内容特点 多元性综合性可变性 第三节房地产投资环境 32 33 政治面 政局是否稳定政策是否具有连续性法律法规是否完备和公允政策面房改政策金融政策税收政策货币政策房地产产业政策利率调整等 1 政治与政策环境 34 35 总体的调控路线图 36 名义四龙制水 实际一龙在扛 国土资源严格土地供给 人民银行严格信贷供给 财政部加强房地产税收征管 建设部独力打压房价 三龙看热闹 一龙累半死开放商向购房人转嫁成本 37 结果 房价越调越涨 大学一年级本科生都知道的结论 需求不变 供给减少 价格如何变化 38 1 宏观面 宏观经济环境 国民生产总值中长期贷款利率物价股市产业结构各产业的年增长值消费结构和水平居民收入存款 2 经济环境 39 我国从2001 2009年GDP及其增长率 40 41 2002 2009年城乡居民人民币储蓄存款余额及其增长速度 42 2002 2006年城镇居民人均可支配收入及其增长速度 43 人民币利率调整表 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 市场供应需求量的现状及未来估计市场购买力同类楼盘的分布及其现状竞争对手的状况市场价格水平及其走势 2 市场环境 54 金融环境如资金来源的渠道 项目融资的可能性以及融资成本 经营环境如投资费用 经营成本 税费负担 优惠条件 同类项目的社会平均收益水平及盈利水平 3 财务环境 55 4 基础设施 包括交通运输 通信 能源 生产和生活设施等 方便的交通运输条件包括陆路交通 公路和铁路 水路交通和空中交通 这些设施对于房地产投资项目的开发 经营都具有直接或间接的保障作用和制约作用 56 5 资源环境 人力资源土地资源原材料资源 57 3 自然地理环境 指投资项目所在地域的自然和风景地理特征 自然地理环境包括地理位置地质地貌自然风光及气温气候等 58 4 社会环境 主要是指公民的文化教育水平 传统 风俗习惯等 在投资环境中 政治环境和经济环境是重要的 但创造良好的社会环境也不容忽视 59 60 一 房地产投资收益现金流量收益 经营性房地产投资者避税收入销售收益 房地产开发投资商无形收益 第四节房地产投资收益分析 61 二 拥有房地产时的现金流量分析 1 现金流量的决定因素现金流量 经营收入一总营运费用2 经营收入分析房地产租金收入出租价格 出租面积 出租率其他业务收入管理费 附属性的餐饮 购物 商务中心 交通等项服务所得 62 租金水平的影响因素社会经济状况市场供求关系物业所处的位置 位置不同导致客流量 购买力不同 物业的类型收益性物业租金从高到低的顺序是 商场 康乐中心 写字楼 公寓 经营内容与租金从低到高是 杂货店 百货店 家俱店 餐馆 电器商行 男子时装店 书店和体育用品商店 妇女时装店 化妆品商店 珠宝首饰商店 临街状况租客的类型与租期物业质量楼层 朝向 面积等 63 3 总营运费用分析建筑物的维护费用服务及其设备的费用 供热 供水 空调设备 照明费用 电梯 清洁费用 管理费 保险费 有关税费房产税营业税城市建设维护税教育费附加 64 三 房地产投资销售收益分析房地产销售收益 商品房销售面积 销售价格 商品房建造开发成本或购置成本费用1 房地产销售收益与销售方式自行租售 可节省1 5 3 的佣金 委托租售 代理能带给项目附加的知识和经验 能为开发商提供专业化销售经验及服务 拥有位置很好的办公地点和销售网络 预售分期付款销售 65 2 房地产销售收益与出售时机出售时机 即时出售 滞后销售 提前销售当房价呈上涨时 拖延销售 出售者多得销售收益为销售收益增加 B A1 B A Ar B A Ar式中 A 房地产一进入市场就即时成交价A1 即时出售时房地产的价格 等于在竣工售价加相比滞后销售T1增加的时间价值r 为了时间内银行利率B 达到峰值的时间T时出售价滞后销售的条件为 B A Ar B A A F rF 房价涨幅 开工 预售 竣工时现房销售 延期销售 A Ar B C T2 T1 66 说明滞后销售的条件是房地产价格上升速度大于同期的银行利率房地产价格呈下降时 预售相比即时销售的收益 假设在竣工前T2时预售 出售价格C 成本D则这时的销售收益 C D 假设不预售而是等到开发完成T2时以价格A售出成品房地产 这时的销售收益 A D1 D1 D Dr因为C A D D1 所以 C D 远远大于 A D1 所以 预售房地产的好处大结论 1 当房地产价格下跌时 对出售方 早卖合算 对购房人 晚买合理 2 当房地产价格上涨时 当房价涨幅大于同期的银行利率时 对出售方 晚卖合算 对购房人 早买合理 3 当房地产价格上涨时 当房价涨幅小于同期的银行利率时 对出售方 早卖合算 对购房人 晚买合理 67 写字楼的销售收益分析写字楼的地段规模专业化配套服务设施 3 几种房地产的销售收益分析 68 商店的销售收益分析 商店的销售额所处商圈楼层朝向临街状态等因素有关 69 住宅的销售收益分析 住宅本身因素配套服务设施水平靠近重点中小学的商品住宅靠近公园和绿地的商品住宅交通便利的商品住宅靠近购物中心和大医院的商品住宅 70 四 房地产投资避税收入分析1 房地产投资避税收入原理分析假设有某物业 其重置价格为1000万元 年经营收入300万元 经营成本l00万元 营业税 城市建设维护税 教育费附加为经营收入的5 税法规定的折旧年限25年 物业的经济寿命为60年 所得税率33 不计残值所得税 应纳税所得额 所得税税率应纳税所得额 收入总额 营业税及附加 经营成本 折旧 摊销 应偿还的借款利息 税法中所规定的年折旧额为1000 25 40 万元 71 则应纳税所得额为300 300 5 100 40 145 万元 年所得税为145 33 47 85 万元 实际上该物业每年损耗为1000 60 16 67 万元 按自然寿命60年计算年折旧值 若用实际损耗计算所得税 则应纳税所得额为300 300 5 100 16 67 168 33 万元 年所得税为168 33 33 55 55 万 元 避税收入 55 55 47 85 7 7 万元 72 2 提高房地产投资避税收入的途径 扩大房地产投资规模争取加速折旧操纵应纳税所得额控制开始获利年度 73 1 房地产投资无形收益的成因分析房地产投资者也是 复杂人 房地产投资既会有纯有形收益的 也会有纯无形收益的无形收益与有形收益相辅相成无形收益还能提高房地产投资者的社会名望 五 房地产投资无形收益分析 74 2 房地产投资无形收益的主要表现 投资者追求的是心理享受许多公司花大笔资金用在办公楼的选址 设计 建造和装修上 其目的就是心理享受 就是无形收益房地产投资者在投资开发房地产时 必须对颜色 尤其是流行色 进行深入研究房地产购买者都喜欢 风水 好的建筑物进住豪华高层公寓 是提高个人地位的最有效方法之一 75 建筑北面有连续高山群峰为屏障 左右有低岭岗峰 面前有池塘或河流转经过 水前又有远山近丘的朝对呼应 北面为山 西面为路 东面为河流 南面为池 住宅背靠山朝南 宅前要有河流环抱住宅 这样 形成典型的 山环水抱 76 杨澜访贝聿铭谈建筑风水杨 贝老 您相信建筑风水吗 贝 建筑师都相信建筑风水的 不是迷信的建筑风水 建筑风水有好几种 比如说我们建筑要摆房子 要背山傍水 这也是建筑风水 我觉得建筑风水我们应该相信的 可是建筑风水如果弄得太过分一点 那就变成迷信了 这个我反对 杨 您在