科研性质的写字楼产品解析.ppt

产业地产 科研用地 写字楼篇 土地性质 认知 土地性质的分类 住宅用地 工业用地 仓储用地 商业服务业用地 旅游业用地 金融保险业用地 市政公用设施用地 绿代用地 公共建筑用地 文 休 娱用地 机关 宣传用地 科研设计用地 教育用地 医卫用地 交通用地 铁路用地 民用机场用地 港口码头用地 其他交通用地 产业地产 有关产业地产的理解 政府主导的运作模式规模 以大规模 区域性产业园区为主 如新城科技园 徐庄软件园 雨花软件谷等不同等级的开发区的开发为代表模式 以牺牲当前土地价值为代价 换取未来税收和就业等持续性收益优势 便于形成大规模产业集聚 政府控制税收 未来收益可获得保障劣势 产业定位与招商具有很强的政治色彩 市场化不足 政府短期收益有限企业主导的运作模式规模 以中小型产业项目为主 如BDA ABP等产业地产项目开发模式 利用城区与近郊区的级差地租 或者通过地产的概念置换 在低价值的工业用地上开发高价值的办公类或居住类物业 获得收益优势 中小园区特色化发展 具备一定的市场灵活性劣势 低端重复建设 导致同质化竞争 运营商对产业招商优势资源有限 不具备规模效应 企业收益难以平衡 认知 开发模式核心关键点 对位客户需求开发相应产品 实现项目现金流快速回笼 产品定位 精准把握客户办公 商务 研发等产业链相关诉求 打造满足客户需求的产品 具备因素 深入的市场研究及相关企业客户需求积累 可行性 从市场角度 打造符合客户需求的产品 实现项目的快速开发和快速销售 通过客户需求的把握 对位办公 商务 休闲等产品的开发 实现城市产业综合体项目开发的资金平衡 开发模式 认知 科研用地是什么 科研办公产品有什么样的 核心价值 待挖掘 本报告将分四部分阐述 科研用地 风险评估 写字楼销售 客群分析 科研用地 前言 PART科研用地 1 科研用地是指科研 设计机构用地 如研究院 所 设计院及其试验室 试验场等科研 设计用地 国家以优惠方式 鼓励扶持科技事业 因此地价较低 科研用地 名词解释 科研用地必须只能由科研公司购得 但由于法律漏洞 开发商经常打 擦边球 房企只要注册科研性质的公司 就可以比较轻易地购买科研用地 如药业研发企业 航空航天企业等 取地要求 硬性要求 执法人员睁一只眼闭一只眼使得土地性质可以轻易改变 开发商由此牟取暴利 PART风险预测 2 科研用地不属于商业用地或者居民生活用地范畴 不能擅改 开发商若要将土地性质用途更改为经营性用地 必然涉及到补交土地出让金 从电的管理和水的管理上来看 科研办公楼项目将商业水电改成民用水电也是不允许的 风险预测 开发商风险 科研用地 住宅用地 商业用地 风险预测 开发商风险 产权分割 随着经济发展到一定程度 投资者开始关注写字楼 商铺的高额回报 或是要求资金快速回笼 才会施行 大证换小证 而科研办公性质的项目 产权通常都是不能分割 或按层分割 分割面积段 主要是由开发商与政府协商 因此 科研用地 可能面临无法产权分割或分割面积过大的问题 最终影响销售进度 风险预测 购房者风险 产权证 科研办公楼立项做成办公或者住宅来销售 其用地性质与规划证不符 商品房必须经过竣工备案才能入住和办理产权证 如果在规划验收时通不过 就会导致竣工备案困难 交房和办理产权证会出现问题 风险预测 购房者风险 科研办公楼立项的项目 产权年限仅为50年 并且需要按商业水电标准收费 多数购房者对于科研办公楼立项的项目 认知度并不高 PART如何销售 3 如何销售 销售对象 购买科研用地性质的写字楼 必须是与科研相关的企业 例如 中铁集团需要购买科研办公楼 必须递交 购买用途说明书 到相关政府部门 内容包括企业简介 生产的产品与科研有关的说明 购买科研办公产品 必须是有独立法人资格的 个人可以通过注册科研类的公司 获得购买资格 如何销售 销售对象 如何销售 办理手续 科研办公产品在销售前 需要办理五证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 国有土地使用证 和 商品房预售许可证 在根据租售情况 根据具体政策做一些变动 比如 有的是必须一半以上自用 其余的才可以出租或者出售 具备租售条件 一般会设立售楼处 购房人在认可本项目后 可到售楼处签订认购书 并缴纳订金 如何销售 交易流程 科研办公产品的交易流程与商品房 商业用地 一致 首付50 不限购 买卖双方只有办理完预售登记后 契约方能具备法律效力 买卖双方应在契约签订后30日内 到所属房屋土地管理局市场处办理 同时交纳印花税 如何销售 如何交易 购房人在签订认购书后 应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式买卖契约 签物管合同 办理入住手续 办理产权过户 领房产证 PART客群分析 4 购买科研办公类产品 必须是有科教研发等性质的非生产型企业 主要用途是 办公 企业购买办公楼多半以自用为主 对于投资客而言 未来的转让的税收很高 因此它限制了投资者的购买 使用者 客群分析 写字楼客群 投资者 主流客群99 其他客群1 作为自用型购买者 一般都是对办公面积 企业形象 办公环境 配套设施要求较高 投资者一般看中位置 总价 办公环境 配套等 客群分析 客群需求 产业园内的资源整合优势 灵活分割的智能工作空间 低总价低成本的进驻门槛 耳目一新的企业办公形象 客群需求 总结 结论 总结 操作科研办公楼项目 风险大 周期长 对资金要求非常高 最好是开发商自行营销 随着科研用地上市量加大 以代理商的专业能力和团队 完全可以提供顾问服务 且