坎昆规划发展案例分享.ppt

加勒比海明珠 坎昆案例分享 坎昆基础介绍坎昆经营分享双月湾的借鉴 度假产业发展三大要素 产品Product 活动Activity 资源Resource 度假区发展 产品 主题社区主题产品资源 自然资源人文资源活动 商务活动特殊娱乐产业 度假内容的三个维度 度假产业发展的五大驱动力 自然 人文资源驱动 主题产品驱动 特殊娱乐产业驱动 商务活动驱动 核心驱动力 主题社区驱动 MEXICO CANCUN墨西哥 坎昆 概况 自然 人文资源驱动型 墨西哥的旅游城市坎昆 Cancun 位于加勒比海北部 尤卡坦半岛东北端海滨 是一座长21公里 宽仅400米的美丽岛屿 整个岛呈蛇形 西北端和西南端有大桥与尤卡坦半岛相连 隔尤卡坦海峡与古巴岛遥遥相对 该城市三面环海或湖 风光旖旎 坎昆以其白沙滩闻名 其20公里长亮白沙滩为珊瑚风化而成 岛上有玛雅文化的圣米盖里托古迹废墟 距离坎昆130公里处还有一处反映玛雅人文化的图伦遗址 是墨西哥迄今保存得最好的一座玛雅和托尔特克人的古城 依托世界级的自然资源打造滨海旅游项目 同时通过推广人文历史资源来加强旅游度假地的吸引力 坎昆发展历程 从加勒比海小渔村 到世界著名的滨海旅游度假胜地 Cuba 位置 规模 加勒比海北部 尤卡坦半岛东北端海滨 总占地约60平方公里 20公里长海岸线 以白沙滩为主功能组合 包括旅馆区 坎昆岛 居住区 坎昆城 国际机场区 保护区 白沙滩 圣米盖里托古迹废墟 尼楚普特 Nichupte 波荷奎 Bojorquez 礁湖等 开发历程 将发展定为国家战略 建立全方位立体的交通体系 多方吸引实力商家投资实现滚动开发 合理的资产负债结构低成本债权融资 最大限度的挖掘本地人文历史资源 严格控制生态环境坚定进行自然保护 坎昆40年的发展实现了旅游经济的繁荣和城市的飞速发展 0 300 2000 5万 10万 100万 200万 300万 起飞期 游客上涨10倍 基础设施投入最集中阶段 集中立体的交通网络形成 常住人口增长量低于游客量的增长 成长期 游客量增长放缓 基础设施持续投入 常住人口迅猛增长 大旅游效应显现 成熟期 旅游业及相关产业收入成倍增长 人口膨胀成为大城市 旅游人口 常住人口 墨西哥坎昆分为四个区 酒店区 机场区 保护区和居住区 功能区分明显 规划将该区域分成4个区 旅馆区 坎昆岛 居住区 坎昆城 国际机场区 保护区坎昆为了发展其国际旅游业 专门修建了机场居住区没有工业 一切为旅游服务 现有1500多家自由免税商店 商业较繁荣 旅馆区根据开发计划又分成了三个区域 该区域的设施包括 高尔夫练习场 会议中心 零售中心 码头和水上运动等 保护区主要是围绕礁湖 考古区以及红树林敏感区域 旅馆区目前有40多家3星级以上宾馆 Cuba 酒店集群 保护区 机场区 居住区 17公里 6公里 坎昆岛 加勒比海 坎昆基础介绍坎昆经营分享双月湾的借鉴 Cancun Mexico 注重原生态 重视自然的本色开发 自然保护原则 河道与红树林是严格保护的 除了正常的航道清理外 没有任何人文砍伐的痕迹 航行在河道中 充满了野趣区域隔离措施 茂密的树林掩映住道路和酒店等设施 很好地控制住了度假酒店区域内的轮廓线和天际线空间排布 酒店等公共空间独成体系 充分利用滨海资源的同时减少对居住区私密性的影响 坎昆自然保护区占整个开发面积53 原生态环境的最好保护 绿化隔离带 独成体系的酒店群 复合配套体验营销 吃 游 玩 购 娱 Spa水疗 按摩保健 其它康体设施 儿童乐园区 游艇 海岸高尔夫球场 冲浪 购物中心 主题餐厅 酒吧 水上运动俱乐部 迪斯科舞厅 1500多家自由免税商店 水族馆 玛雅遗址 各项旅游活动 发掘和整合当地历史文化资源为坎昆旅游发展提供了持续动力 玛雅文化 文化资源保护政府于70年代开始强调对玛雅历史区域的保护 并对其进行修复 文化资源整合将岛上原有的圣米盖里托古迹废墟与周边的奇琴伊察 图卢姆等玛雅文遗迹纳入度假者游览的范围 文化产品打造用玛雅文化打造旅游产品 吸引游客 数据显示 其中30 的游客是受到玛雅文化的吸引前往坎昆 依托海滩资源建立多元产品组合 满足各类细分市场需求 并提升游客度假的复合体验价值 政府高起点的营销和配套的完善实现坎昆旅游经济繁荣和城市快速发展 坎昆历年接待游客数 万人 起步期政府进行全面规划 建设旅游度假区1972年政府开始在该岛投资3 5亿美元修建了高速路 建造了国际机场 在东海岸建造了华雷斯海港 开通了同加勒比海各国的海运 形成立体交通网络邀请南斯拉夫总统铁托元帅访问坎昆 提高知名度 发展期从美洲开发银行取得贷款继续进行基础设施建设 主要用于环境改善 古迹修复 饭店建设等举办高尔夫赛事1981年南北首脑会议在坎昆召开 更使其名噪全球 腾飞期随着人口的膨胀 开始加大医院 学校等基础设施的开发 60年代 70年代 80年代 90年代 至今 发展历程 10万 100万 200万 300万 1989年突破100万人次 外国旅游者占52 以上 92年开始每年接待120万国际游客 当地游客保持在每年39 52万人 1975年正式接待游客 当年接待了10万人次 仅有300多人的渔村 2002年接待游客300余万人 灵活的开发模式为坎昆旅游的发展带来稳定的现金流 分阶段的开发模式 旅游产业起步期 以政府为主导 根据区域规划 进行基础设施建设 提升区域形象旅游产业发展期 腾飞期 选择政府与企业合作开发的模式 政府进行基础设施建设 并吸引国外资本 严格按照政府规划 保持世界一流的发展水平 针对不同客户群体的需求 开发酒店 度假别墅 豪华公寓等 坎昆现金流量 持续稳定的现金流为坎昆的可持续发展提供保证 2002年坎昆旅游创汇32亿美元 占墨西哥全国旅游创汇的40 以上 现金流出 现金流入 起步期 发展期 腾飞期 5亿 10亿 20亿 30亿 1975年 1992年 2002年 单位 美元 五大关键要素的成功打造为坎昆旅游经济快速发展提供了持续驱动力 500 1000 坎昆游客度假期间平均花费 美元 人 N A 600 100 128 75 坎昆游客人均每天花费 美元 人 天 90 128 50 生态保护和文化资源挖掘 保护红树林免受人文砍伐 利用绿化隔离带减少生态环境影响 发掘和整合玛雅文化历史旅游资源 保证可持续发展多元产品组合 依托海滩资源建立多元产品组合 提升游客度假的体验价值完善的配套 通过政府规划集中措施提高公共设施的现代化程度 产生旅游经济高效益灵活的开发模式 旅游产业起步期以政府为主导 旅游产业发展步入正规后 政府与企业联合开发高起点的营销 邀请具有国际知名人士并举办具有国际影响力的赛事及会议 坎昆各类旅游指标 为促进区域旅游发展 坎昆采取的重要举措 积极促进国际组织和国际企业的会议 使旅游淡季变成旺季 坎昆国际会议展览中心举行过多次重要的国内和国际会议每年有许多享有声望的国际企业来举办会议会议促使当地旅游淡季变成旺季 酒店入住率高达85 收费随之上涨 坎昆国际会议展览中心位于坎昆旅游酒店区内 紧邻高星级酒店群 距离机场20分钟车程 建成于1994年 共4层 总建面15 3万平方尺 能同时容纳7000人 优质海景 紧邻高级酒店与国际机场 先进完善设备 周全服务等优势吸引国际组织和企业在此举办重大会议 坎昆的营运亮点之一 嫁接会议展览业 减少淡季损失 20 政府 中央银行 全国旅游促进基金会全国旅游开发公司 政府机构 如公共工程部 水利部 相关单位及公共机构 制定规划和执行等集中措施 针对开发进行一些初期启动基础建设承担度假区规划费用 基础设施经营和收费 全面负责基础设施和其他设施的设计和建设负责坎昆度假区的对外宣传促销聘请知名咨询机构来做规划和工程方案对开发建设初期的宾馆 饭店启动和经营给予了一定的资助和扶持以低价买进生地 经开发后将设施齐备的熟地以相应价格出售 组织完成度假区各项基础设施的建设工程 美洲开发银行两笔贷款70 用于基础建设 1971年投入使用第一笔贷款 主要用于初期的饭店建设所必须的基础设施的开发 环境改善和古迹修复 1976年投入使用第二笔贷款 用于补充旅游区和新城区中的基础设施 包括建设一所中学 扩建饭店学校等自有资金中有40 进行局部基础建设 是向开发者转让建饭店用的土地和向新居民出售建房用地 小区域基础设施建设得以保证 政府集中举措提升基础设施的现代化程度 产生了较高的经济效益 坎昆的营运亮点之二 争取政府高力度投入 商业 全球第五大免税集团Weitnauer控股公司于1994年在坎昆开设零售店 KukulkanPlaza是Cancun最高档的shoppingmall 销售世界名牌时装 高档珠宝 一流香水 手工艺品等 还能在里面打保龄球 去bar娱乐 度假物业 1972 1975年吸引国内外商人来此投资 招商要求建设4星级以上宾馆业 于是在半岛上建起了22座豪华旅馆 坎昆的营运亮点之三 高规格的招商 通过高规格招商 确保坎昆立于世界一流旅游度假地的开发能力 坎昆基础介绍坎昆经营分享双月湾的借鉴 人文 自然资源驱动型旅游度假区的适应性条件 对良好的自然环境和异质文明的市场需求 人文 自然资源是其根本驱动因素 开发主体操作能力强 政府主导作用明显 经济与社会的发展促成了对良好的自然资源和异质文明有消费意愿和消费能力的客源市场客源市场的辐射范围与资源的等级成简单正相关关系 通常自身拥有较为强势的人文 自然资源现在的国际成功案例通常是同时拥有良好的自然资源和人文资源自然资源相对较不强势的旅游度假地必然会强化它在人文资源方面的优势 由于涉及到对公共资源的利用与保护 政府的支持至关重要此类型开发投入巨大 通常需要政府出面组织开发 并出台相关优惠政策大规模的基础设施的完善需要政府的支持投入 双月湾现状内部特色资源 得天独厚的自然资源 外海岸线沙滩沙滩雄奇壮观 湾长8 3公里 宽阔平坦 平均宽50米 最宽处90米 离岸边百米内海底平坦无礁石 水深不超过1 5米 按照1992年12月7日12时施测潮位 沙滩面积达64公顷左右 是优良的天然海水浴场 水质海水水质较好 清澈见底 海浪不大 根据 2007年惠州市海洋环境质量公报 惠州市海域海水水质符合一类海水水质标准 适用于海洋渔业水域 海上自然保护区和珍惜濒危海洋生物保护区 其中以平海湾海域水质最好 达S27 大亚湾一般为S37 S46 浪海浪总体不大 但呈现东片浪小 西片浪大的空间差异 沙质晶莹洁净 幼细 稳定性好 植被规划区植被基本为10年前人工种植的木麻黄林覆盖 用于防风防沙 古庙位于菜元村西南侧的天后古庙 为当地渔民为祈求保佑出海打鱼的亲人能平安归来而建造的 建筑极富当地民俗和宗教特色 双月湾现状内部特色资源 得天独厚的自然资源 内海岸线滩涂滩涂岸线7 6公里 北宽南窄 宽阔舒坦 最宽约110米 按1992年12月7日12时施测 滩涂面积约为23 3公顷 南侧岸线为渔港作业 长1 3公里 北侧较宽部分为增养殖功能 沙质沙质泥沙质和泥质 土质细腻 适合植被生长和水产养殖 水质作为陆源入海口港湾 内海水体为含盐量较高咸淡混合 雨季水域盐度较低 对海水养殖有一定影响 此外 受平海和港口生活污水和垃圾排放影响 该水域水质较差 约为三类或劣四类水质 未能符合养殖区二类水质标准 浪内海基本无浪 是理想的渔港避风港湾 双月湾现状内部特色资源 丰富底蕴的人文资源 26 27 开发主题定位 珠三角人民的 72小时家庭度假 海岸第二居所经营使命 开创规模开发度假产品的生意模式一段释义 引领珠三角3天2晚的家庭度假 倡导滨海二居的生活模式 内部客户 打造万科滨海度假住宅新标准 产品标准 配套标准 服务标准 开启万科度假物业新里程 塑造类似于clubmed的中国vankeclub度假体系 形成规模开发度假产品的生意模式 外部客户 用100万平米大型地中海风情水社区打造出珠三角家庭休闲度假的海岸第二居所 满足老中少三代人3天2晚的差异化度假需求 不用长途跋涉去旅行即可全天候享受海滨风俗文化度假风情 在这里可以换一种放松的生活方式 可以享受亲情的温暖和家人的关怀 拥有异域风情海岸第二居所全新生活方式 项目产品 100万平米地中海风情水社区 既包容了西方种种传说及浪漫风情 又保存了中国600年平海历史风情和文化遗产 重点在于我们不是传统的居住社区 而是5 2第二居所的倡导者 重点诉求海滨完善的休闲配套设施及亲切的服务文化 8大必备配套设施 老年人的养生设施 儿童的开心乐园 年轻人的海上娱乐设施 技巧型健身设施 生态养生公园 星级度假酒店 主题风情商业街 小型游艇会所 5大地中海风情组团 内部运河与住宅共同组成的风景以及人在水中的参与性 低碳健康生活 全社区无汽车 交通工具为电瓶车 运河上的船 自行车 标杆选择 巴厘岛的clubmed 当地风情文化以及完善的家庭度假配套需求 双月湾重点打造配套需求和亲切服务文化 自己的管理团队 自己的v o体系 自己的配套活动会所 借鉴坎昆的核心价值点 中国首席双湾海景绿色居住区 抢先占位占据第一 定位核心