房产二贷业务流程.doc

房产二次抵押业务流程适用范围：适用于当地允许办理房产的二次抵押贷款业务，该房产已经办理抵押贷款，还有一定的剩余价值。且房产证在抵押人手中。一、信息了解：1. 了解借款人信息：个人信息（工作、收入）、家庭信息2. 确认借款金额、借款期限、借款利率、借款用途及还款来源3. 抵押房产的基本情况（房屋坐落位置、房屋面积、房屋建设年代、产权情况、可否上市交易、一贷金额、是否有一贷合同、是否出租或准备出租、房产性质）估算房屋大致市值范围，确认借款额度。4.符合条件的需告知其业务流程及费用承担形式。二、贷前调查: 1.查看证件：借款人：夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明 抵押人：抵押房产的房产证、土地使用权证、一贷合同、夫妻双方身份证、 户口本、 婚姻证明 2.一次看房：抵押人与业务人员到抵押房产处，查看抵押房产的基 本信息（房屋坐落位置、房屋面积、门牌号（拍照）、 房屋建设年代、房屋的共有权人、房屋性质（可否上市 交易）、证件是否齐全、是否出租或准备出租、是否有 老人居住），判断房屋能否进行抵押，并针对所抵押的房 产通过房产中介确定大致市值。 3.房管局查档：陪同抵押人到房管局查档，落实房产是否做过抵押、是否存在查封、冻结、可否上市交易、能否做抵押登记及一贷金额、期限。 4.保证住所调查：查看保证住所的产权证、保证住人相关信息。解答保证住所人关于其应承担义务范围的相关问题。5.确定房产市值：找房产中介确定抵押房产的市值 找评估所对抵押房产市值做评估备注：根据当地房管局要求，要求到固定场所做评估的，到房管局指定的评估所评估，没有指定的，则找一家评估所建立长期合作关系，可对抵押房产市值做低评，控制风险。三、寻找放款客户将借款信息（金额、期限、利率）如实告知放款客户，并了解贷 款客户有无特殊要求。将抵押房产的信息如实告知放款客户，根据放款客户的意愿，如需二次看房，陪同贷款客户到抵押房产处查看房产，并向邻居咨询该房产主人是否是抵押人、抵押人的口碑、抵押房产有无出现过影响房产转让的因素，如：火灾或令人忌讳的事情等。四、借贷条件协商定案。 借放款双方就借款金额、借款期限、利率、进行协商；再次告知双方办理流程、费用负担及缴费方式，核实双方卡号，说明款项交接方式及流程。五、签署服务协议收取服务费 1.借贷双方没有异议，双方签署服务协议。2. 服务协议签署完毕后，收取借款客户服务费（一次性收取或采取 其他形式收取）。六、签署二次抵押类民间借贷合同1、 查看贷款到期日，如为公休日，告知双方须按时还款，工作日撤押；2、 确认双方对于借贷合同内容无疑义，无异议；3、 互换证件进行再次查看，确认在场人员，进行合同签署。4、 借贷期限最长6个月且抵押期限不得超过一次抵押期限。七、到房管局做抵押登记 业务人员陪同借款人、抵押人、贷款人带好相关资料到房管局做 二次抵押登记手续。八、领取他项权利证书，房产证原件交接给中介方。 根据房管局下他项权利证书的时间及时到房管局领取他项；抵押房产的房产证需放在中介方手中，若放款人要求将房产证原件放自己手中保管，且借款人同意的情况下，需让放款人出具收到房产证原件的收到条，且借、放款双方均需签署具结书。九、 放款：在场人员：借款人、贷款人、中介方人员账号：借款借据上借款人账号或借款借据指定的账号 1.按时到房管局领取他项权利证书，按时放款 2.若当地房管局下他项的时间较长，借款客户想提前拿到款项， 可采取以下方式： 咨询借款客户，办理加急，加急费由借款客户支付 咨询放款客户意见，若放款客户同意不见他项放款， 陪同借款客户、放款客户到银行转账。3. 保存好转账凭条若通过网银转账形式 转账后打印转账凭证，或手机拍照打印凭证，中介方留转账凭证复印件若通过银行自助存取款机（ATM）或银行柜台转账，打印、留取转账凭条，中介方留转账凭证复印件备注：大额借款金额到银行柜台进行转账4.首期利息支付以现金形式支付首期利息。若担心借款人不支付利息，可以采取以下几种方式：借款人先以现金支付利息，贷款人再进行打款贷款人先转部分款项，借款人以现金形式支付首期利息，再打剩余的借款金额打包收取利息、服务费十、催款催息十一、还款撤押：撤押时签署合同的当事人必须全部到场，撤押后当场销毁或还给借款人相关证件。 业务风险点：1、 借款人还款来源的真实性及有效性2、 房屋共有权人情况3、 逾期房子如何变现问题；4、 重复抵押的抵押率控制问题5、 一贷抵押的真实情况6、 房地产权证真实性。风险建议：1.落实客户借款用途（是否属实）、及还款来源（生意市场前景/运营状况）、借款人口碑（有无其他负债）、抵押物（是否可以进行转让、房屋共有权人是否同意、抵押物是不是合法）；2. 根据抵押人提供的结婚证和房产证日期及房产证上产权人情况判断产权共有情况；4.提前做好市场调研，咨询当地房屋中介，或到当地评估机构进行评估，适当控制抵押率。5.提前落实当地法院在执行房产时的特殊要求，根据要求在办理业务操作时提前做好相关资料的准备。6.要求提供一贷抵押贷款合同，若无法提供，到当地房管局或办理一贷的抵押贷款银行进行查询。必须落实一贷的真实信息。7.二贷加一贷抵押率控制在90%以内。若借、放款客户同意可以超出此抵押率范畴则需签署具结书。8.二贷借款时间不能超过一贷借款到期日；9.到房管局核实房地产权证真实性。资料准备：（一）客户资料：借款人:1）夫妻双方身份证（二代身份证）2）夫妻双方户口簿（户主联、索引表、常住人口登记卡）3）婚姻证明（结婚证；民政局开具未婚证明；离婚证及民政局开具未再婚证明）抵押人：1）夫妻双方身份证（二代身份证）2）夫妻双方户口簿（户主联、索引表、常住人口登记卡）3）婚姻证明（结婚证；民政局开具未婚证明；离婚证及民政局开具未再婚证明）4）一贷合同或银行、房管局出具的证明一贷金额的文件；5）抵押房产房产证保证住所人：1） 二代身份证；2） 保证住所房产证。放款人： 身份证（二代身份证）（二）合同资料：1、借款服务协议（原件）2、放款服务协议（原件）3、民间借贷合同（原件）4、同意抵押声明（复印件）5、共同还款声明（复印件）6、保证