第二章--房地产投资及其区位选择PPT课件.ppt

1 第二章房地产投资及其区位选择 版权所有 江西行政学院职培中心 本讲共三个章节 2 第一节房地产投资第二节房地产投资的风险第三节房地产投资区位的选择 3 本章关注的考点 房地产投资的目标与内容房地产直接投资内容房地产开发投资的内容房地产投资信托基金运作方式房地产投资的主要特征及利弊房地产投资市场风险与非市场风险的区别狭义的区位与广义的区位的区别 4 第一节房地产投资 一 房地产投资的概念二 房地产投资的形式三 房地产投资的特性四 房地产投资的利弊 5 第一节房地产投资 一 房地产投资的概念 一 概念 以获得未来的房地产资产收益或增值为目的 预先垫付一定数量的货币或实物 直接或间接从事或参与房地产开发经营活动的经济行为 二 目的 获得作为房地产业主的荣誉 获得较高的收益和资本增值 可降低投资组合的总体风险 抵抑通货膨胀的影响 6 二 房地产投资的形式 熟悉 1 直接投资 投资者直接参与房地产开发或购买过程 其形式 1 从购地开始的开发投资 主要是赚取开发利润 风险较大但回报丰厚 2 面向建成物业的置业投资 从长期角度出发 希望获得收益 保值 增值和消费四个方面的利益 2 间接投资 将资金投入与房地产的证券市场的行为 间接投资不直接参与房地产的经营管理工作 其形式 1 购买房地产开发 投资企业的债券 股票 2 购买房地产投资信托基金 REITs 的股份 3 房地产抵押支持的证券 MBS 7 三 房地产投资的特征 掌握 一 位置固定性或不可移动性 二 寿命周期长1 经济寿命 指在正常市场和运营状况下 房地产的经营收益大于其运营成本 即净收益大于零的持续时间2 自然寿命 指房地产从地上建筑物建成投入使用开始 直至建筑物由于主要结构构件和设备老化或损坏 不能继续保证安全使用的持续时间 三 适应性 四 各异性 五 政策影响性 六 专业管理依赖性 七 相互影响性 8 四 房地产投资的利弊 熟悉 1 房地产投资之利 1 相对较高的收益水平 2 能够得到税收方面的好处 3 易于得到金融机构的支持 4 能抵消通货膨胀的影响 5 提高投资者的资信等级2 房地产投资之弊 1 流动性差 2 投资数额巨大 3 投资回收期长 4 需要专门的知识和经验 9 第二节房地产投资的风险 一 房地产投资风险的基本概念二 系统风险三 个别风险 10 第二节房地产投资的风险 一 房地产投资风险的基本概念 一 风险的定义 未获得预期收益可能性的大小 二 风险与不确定性 三 风险分析的目的 是投资决策的重要环节 1 预期收益率是多少 出现的可能性有多大2 相对于目标收益或融资成本或机会收效收益来说 产生损失或超过目标收益的可能性有多大3 预期收益的变动性和离散性如何 11 二 系统风险投资者对这些风险不易判断和控制 有八类风险如 通货膨胀风险 市场供求风险 周期风险 变现风险 利率风险 政策风险 或然损失风险等三 个别风险 六类 一 收益现金流风险 二 未来经营费用风险 三 资本价值 四 比较风险 五 时间风险 六 持有期风险四 风险对房地产投资决策的影响1 根据项目风险大小确定相应的投资收益水平2 根据风险管理能力选择投资方向3 根据风险周期变化特点把握投资时机 12 第三节房地产投资区位的选择 一 区位的含义二 不同类型房地产投资对区位的特殊要求 13 第三节房地产投资区位的选择 一 区位的含义 三要素 区位 区位 不是区位 狭义区位 指某一具体投资场地在城市中的地理位置广义区位 除地理位置外 还包括所处的社会 经济 自然环境或背景二 不同类型房地产投资对区位的特殊要求 一 居住物业 二 写字楼物业 三 零售商业物业 四 工业物业 14 单选 区位是指地球是 空间方位和距离上的关系 A某一事物B某房地产C某一事物与其他事务D各种事务 15 TheEnd 谢谢大家 16 1 何谓房地产市场 2 房地产市场运行环境包括哪些方面 3 影响房地产市场运行的因素有哪些 4 房地产市场结构是从哪些方面考察的 5 房地产市场细分的方式有哪些 6 分析描述房地产市场状况的指标有哪些类型 各自的含义是什么 它们之间相互的关系如何 第五章复习思考题 17 7 房地产市场有哪些特性 8 房地产市场的功能表现在哪些方面 9 房地产市场为什么需要政府干预 10 政府干预房地产市场的手段有哪些 为什么这些手段能够发挥对市场的调控作用 11 房地产市场分析的作用有哪些 12 如何确定市场区域 第五章复习思考题 18 13 包括哪三个方面 14 房地产市场分供求分析的内容有哪些 15 物业经营管理计划的概念是什