不动产登记解读报告本PPT课件.pptx

不动产登记政策分析报告 1 目录CONTENTS 1 不动产登记概述2 保定市不动产登记政策解读3 不动产登记对房地产市场影响4 总结 2 草原登记 不动产登记暂行条例 一 是明确统一了不动产登记的范围和类型 二 是明确统一了不动产登记的机构和人员 三 是明确统一了不动产登记簿 四 是明确统一了登记的程序要求 五 是明确统一了登记信息平台和查询服务制度 六 是明确了不动产登记有关法律责任 七 是明确了 暂行条例 施行前后有关工作的衔接过渡要求 3 不动产统一登记的意义 保障公民权益 摸家底 最大限度地整合资源 不动产统一登记制度通过保障公民的房屋不动产的交易安全 减少欺诈行为 进而使得人们有长久的动力去创造和追求财富 减少政府行政成本 进一步理清政府与市场关系 完善政府运行机制 发挥市场的积极作用 不动产登记时摸家底 从国外的经验看 是开征房产税的第一步 登记制度为房产税奠定了基础 不动产统一登记制度在客观上有一定的反腐倡廉的作用 4 不动产登记的目的 实现登记机构 登记依据 登记簿册和信息平台的四个统一 实现不动产审批 交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享 提供不动产登记信息依法公开查询服务 方便群众办证 提高办证效率 消除 信息孤岛 促进不动产登记信息更加完备 准确 可靠 5 不动产登记各级部门职责 6 国土资源部职责 统筹推进和顶层涉及全国各级不动产登记信息化建设 负责建立统一的不动产登记信息管理基础平台并提供应用服务支撑 7 省级国土资源主管部门职责 在国土资源部的统一部署下 督促 推进本地三级不动产登记信息化建设 8 市 县不动产登记机构职责职责 负责开展基础建设 9 不动产单元 不动产以不动产单元为基本单元进行登记 不动产单元具有唯一编码 不动产单元是指权属界限封闭 具有独立使用价值以及唯一编码的空间 无房屋等建筑物 构筑物以及森林 林木定附着物的土地 海域权属界限封闭的范围为不动产单元 有建筑物 构筑物以及森林 林木定着物的土地 海域 以该房屋等建筑物 构筑物以及定着物与土地 海域权属界限封闭范围为不动产单元 10 不动产登记簿 涉及材料 不动产登记薄 以物为主体 不动产权证书 以权力人为主体 不动产登记证明 异地登记 预告登记 抵押登记 地役权登记 不动产登记申请审批表 11 不动产登记权利类型 12 不动产登记权利类型 不动产登记程序 13 14 目录CONTENTS 1 不动产登记概述2 保定市不动产登记政策解读3 不动产登记对房地产市场影响4 总结 15 保定市将全面推进不动产统一登记工作 保定市人民政府关于在保定市主城区实施不动产统一登记的通告根据国务院 不动产登记暂行条例 有关规定和国务院 省政府对不动产统一登记工作的安排部署 经市政府研究决定 自2016年10月31日起 在保定市主城区 莲池区 竞秀区 高新区 实施不动产统一登记 现将有关事项通告如下 一 不动产登记工作由保定市国土资源局负责组织实施 保定市不动产登记中心负责具体办理不动产登记有关业务工作 二 保定市不动产登记中心办理不动产统一登记的业务为 国有土地上的房屋等建筑物 构筑物所有权 国有建设用地使用权 地役权 森林 林木所有权 抵押权和法律规定需要登记的其他不动产权利的登记发证工作 保定市不动产登记中心自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续 法律另有规定的除外 实施不动产统一登记后 国家规定的过渡期内农村土地承包经营权暂由原发证机关办理 过渡期满后纳入保定市不动产登记中心办理 具体时间另行规定 三 不动产统一登记前依法颁发的各类不动产权属证书继续有效 依照 不变不换 的原则 今后在办理变更登记 转移登记等各类不动产登记时予以换发新的不动产登记证书 证明 四 因不动产登记系统升级和窗口整饰 自2016年10月26日起停办房屋 土地等登记业务 2016年11月1日起正式受理不动产登记业务 颁发不动产权证书和证明 五 保定市不动产登记中心办公地点设在恒祥南大街93号 保定市政务服务中心房地产交易登记分厅 咨询电话 2089550 六 清苑区 满城区 徐水区的不动产登记业务在各自辖区不动产登记机构办理 16 保定市主城区不动产登记若干问题规定解读 总则规定了保定主城区不动产登记实施的范围 莲池区 竞秀区 高新区 以 尊重历史 面对显示 稳定连续 便民利民 的原则处理在不动产登记中遇到的问题 实施有效期5年 不动产权籍调查 不动产权籍调查核实土地房屋信息 对照登记档案一致 实现房屋土地相关联 完成落宗 不动产权籍以地籍调查成果为主要依据 现行调查标准有差异的按照 不动产权籍调查技术方案 国土资发 2015 41号 调整 分摊国有建设用地面积 房屋单元建筑面积 整栋房屋建筑面积X整栋房屋正投影所占国有建设用地使用权面积 17 保定市主城区不动产登记若干问题规定 分以下三类进行解析 明确了已购公有住房和可售保障性住房定义 并对已登记所有权的已购公有住房 划拨土地上建造的可售保障房 2007年12月31日前审批的经济适用房等分别进行了明确登记规定 明确经批准建造但不符合公有住房和可售保障性住房条件的房屋不动产登记规定 对已分摊国有建设用地并颁发国有土地使用证的房屋 1998年12月31日前没办理房屋所有权初始登记但办理房改审批手续的公有住房 1998年12月31日前开发建设的商品房项目和政府主导的安居工程项目进行不动产登记做出规定 18 划定范围 保定市不动产登记范围主城区 莲池区 竞秀区 高新区 明确方法 针对不同条件 不同时期产生的不动产登记问题行了方法明确 确定时限 保定市主城区不动产登记若干问题规定 确定了5年期限 随着保定市主城区不动产登记的落实 一方面保护了个人产权 简化了交易手续 使得交易更安全 打破了部门和地区的分割统一到一个部门 19 目录CONTENTS 1 不动产登记概述2 保定市不动产登记政策解读3 不动产登记对房地产市场影响4 总结 20 影响房房地产市场的因素很多最主要的是 1 税收法律 2 国家宏观经济走向 3 市场供求关系等 判定不动产登记对房价的影响一方面时机尚早 另一方面来看即使有影响作用也有限 房地产市场影响因素 21 税收 法律对于房地产市场的影响 不动产登记制度虽然涉及的不仅仅是房地产 但是房地产却是不动产中与普通百姓最为密切相关的不动产 尤其是对于将来房地产税征收 甚至是遗产税征收等奠定基础 因此 这一制度对于房地产市场的影响比较深远 引 2016年第二季度保定房地产市场分析报告 22 不动产登记制度是房地产长效机制建设中的一个必要环节 登记制度的实施 一方面全面明晰房地产这种不动产的产权 有效保护房地产持有者的权益 维护房地产市场交易过程中的安全 提高交易效率 登记只是一种手段 不是最终目的 最终是为了登记后的房地产税的征收奠定基础 而房地产税的征收也只是房地产长效机制建设中的一部分 相对于整个房地产长效机制建设而言 是非常基本和必要的一个环节 案例 23 不动产登记制度不会直接影响房地产市场 不动产登记制度只是对于公民财产权的一种确认 制度执行本身并不会对房地产所有者产生费用支出 因此 短期内这一制度本身并不会增加房地产交易成本 影响房地产市场的供求变化 长期来看它对于后期税收征收有影响 这一制度是将来直接对房地产市场产生影响的制度的基础 因此也间接影响着房地产市场的未来 24 不动产登记制度对市场长远影响力度大于当前 不动产等级制度正式实施前 很多人寄希望于多套住房的拥有者会抛售存量房 增加市场供给 降低房价 当前这主要是房地产登记系统的建立 对市场部分灰色房源存量有威慑作用 这部分房产出现部分抛售 而对普通居民的多套房产暂时的影响并不大 因为多套住房登记到房产税的征收还有一段时间 未来房产税的征收加重持有成本 甚至将来遗产税的征收都是以这一登记制度为支撑的 这些都决定不动产登记制度的长远影响大于当前 25 不动产登记制度转变房地产调控环节 我国当前房地产根据房产所在地区的不同 房屋属性不同 在交易环节上的税费收取上也存在着一定的区别 不过大致上有契税 交易手续费 交易转移印花税 产权登记费 印花费 评估费 营业税 个人所得税 土地收益金 测绘费等等费用 而各地区房产部门在这些费用的收取标准上也有着细微的差别 但是为了控制投机 抑制房价的上涨 对二手房交易课重税 尤其是交易环节20 的税率确实偏高 虽然可能有利于打击投机 但也会误伤 改善需求 同时可能推高新楼盘和房租的价格 实际还是向穷人纳税了 而以登记制度为起点的未来调控思路是拥有多套房屋在拥有的过程中就必须缴纳税收 将会降低富人对于房屋的持有量 促进房地产市场供给的改善 有利于房地产市场的健康发展 不动产登记的实施是房地产调控从之前的交易环节调控 转变到存量环节调控的重要标志 26 不动产登记制度中小产权房问题 当前的不动产登记制度已经正式实施 将来所有的社会不动产应该都纳入这一登记系统内 所有居民的不动产也都应该在这一系统内 随着不动产统一登记制度的推行 具有完整产权证件的房屋将被登记颁证 但小产权房无法登记 据市场机构统计 仅北京地区小产权房就涉及近30万户家庭 全国工商联房地产商会发布的数据显示 1995年 2010年全国小产权房竣工建筑面积累计达到7 6亿平方米 相当于同期城镇住宅竣工面积总量的8 当前 小产权房问题的处理应以不动产统一登记为前提 与土地制度改革同步推进 城镇和农村的不动产实施统一登记和统一管理 为集体土地入市提供了前提 而未来 农村集体建设用地与国有土地同等入市 同权同价 小产权房的土地成本优势不复存在 可根本上遏止小产权房 也有利于制定分类治理办法 统计和清理各地存量小产权房 27 国家宏观经济对房地产市场影响 不动产登记制度 顺应新型城镇化战略部署 进一步构建了新型城镇化为核心 以存量和增量需求并重为特色 刚需筑底 兼顾改善 盘活农村市场 为房地产健康稳定发展奠定重要基础 28 金融体系介入广义不动产 实行不动产登记后 金融机构包括商业银行对农业林业可以提供相关新的支持 把传统的金融行业和社会资本对于局部房地产和建筑物为主的对接转为对中国全部的不动产进行对接 把城市资本引入农村 引导现代的资源进入农业 使样农民名义拥有的资产实际上能和现代的金融体系对接起来 发展地产新型产业农业科技园 并得到贷款资金支持 29 不动产登记制度带来的人口红利 不动产登记可以融化城乡二元结构的 坚冰 把城市资本引入农村 引导现代的资源进入农业 城镇化的下一步推进只能依靠让农民成为市民 把一些农民请到城市里面来 而政府不能够提供大量的补贴的情况下 必须充分发挥他们的造血功能 这部分人就成为房地产市场新的刚性需求 他们既是城市新移民的来源 又是产业转移的劳动力支撑 同时除一二线城市以外 三四线城市形成以产业转移为先导 以就业跟进为补充 以外来劳动力弥补新增产业能源缺口 作为新的城市居民的来源 一旦他们安营扎寨 那么刚性需求扩张 并都是属于健康的稳定的刚性需求 30 不动产登记制度下的产业优化 不动产统一登记制度的实施是为新型城镇化下的产业转型和升级做好积极的准备 如果将这类土地进行不动产统一登记 那么闲置或产出不高的土地在使用权方面可以进行公开市场化的交易 农业和农村能够通过市场化的接口获得市场资源 从而让更高效的资本以及技术带动新型农业的生产 这不仅能够使整体的农业水平得到提升 能够使原先的农民或务工人员通过实质性的权利让渡获得可观的物质资金 为进一步向城市居民转变作好铺垫 而从房地产业来看 其发展也进一步随着农民向城市的动态转移而稳步推进 新刚性需求扩大 在新移民的形成过程中 房屋需求的已有存量被不断扩张的增量所补充 既有极其稳定的刚需被新增刚需扩大 从而房地产业的相关开发者能够积极捕捉稳定且不断释放的需求信号 有针对性和可持续地进行商业 居住和基础设施建筑的开发建设 填补可能的供需缺口 促进城市经济和社会职能的完善 这样的发展形势不仅不会造成资源浪费和生产能力的过剩 还能够有效疏导资源从大中城市向二三线城市流动 使产业的转变升级控制在以需求为主导的合理热度内 有利于促进房地产业的结构优化 31 市场供需对房地产市场影响 房产四大类消费类型 32 刚需类市场 进行不动产登记对于投资需求会有一定的制约作用 但对于购房自住的买家来说确是一个好消息 不动产登记制度落地后 预计投资者会更倾向于海外市场或者其他投资渠道 而不会盯着住宅市场 这对于有自住需求的刚需买家来说是不错的置业机会 投资者减少 房价会更趋于稳定 更为关键的是 市场情况的转变会使得开发商在开发产品过程中更偏向于刚需户型 33 改善类市场 不动产登记将降低房产在财富结构中的比重 因而会产生部分有产阶层一方面进行房产抛售 增加二手房供给 一方面减少房产购置 降低一手房的购房需求 当采取这种措施的有产阶层达到一定量时就会对房价产生短期向下波动 有产阶层购置的房产大都以豪宅 大户型 别墅等形态 与刚需市场需求是不匹配的 并不会刺激刚性置业人群 会刺激部分改善型需求 34 投资类市场 投资抑制 35 目录CONTENTS 1 不动产登记概述2 保定市不动产登记政策解读3 不动产登记对房地产市场影响4 总结 36 案例借鉴 从不动产登记到房地产税 房地产税被列入十二届全国人大常委会立法规划 房地产税起到给房价降温的效果在上海与重庆开展逾四年 但影响十分有限 上海房产税征收标准一 房产税对象 1 本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房 包括新购的二手存量住房和新建商品住房 2 非本市居民家庭在本市新购的住房 二 上海房产税计算依据 1 计税依据 住房市场交易价格的70 2 税率 实行0 4 0 6 差别化税率 适用税率暂定为0 6 但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍 含2倍 的 税率可暂减为0 4 3 征税面积 对本市居民家庭给予人均60平方米的免税住房面积 指住房建筑面积 扣除 合并计算的家庭全部住房面积为居民家庭新购住房面积和其他住房面积的总和 因而 上海房产税的计算公式为 应纳税额 应税面积 新购房单价 70 税率 37 38 上海重庆案例启示 39 保定房地产市场分析 引2016年第二季度保定房地产市场分析报告 消费者购房目的 改善型住房需求依然是主力 改善型刚性需求消费者即已经拥有住房 但随着家庭人口增长或者对生活品质追求提升而进行住房消费的人群 这部分人群表现活跃 超越解决基本居住需求的首次购房消费者 成为2016年第二季度保定房地产市场的主导力量 40 消费者购房目的 改善居住条件居首位 2016年第二季度保定消费者购房目的的分布状况 其中 45 受访者购房的主要目的是用于改善