中江新天地提报方案PPT课件.ppt

掌控上层财力 代言财富未来 客户 辽宁中江房地产开发有限公司提案方 红策划制作日期 2012年7月 中江1街新天地营销思路提报方案 1 每个人都渴望赚钱可不是每个人都能掌握赚钱的方法那么 我们来创造一种 Preface 2 街 不再是一条路街 是城市活力所在街 是广场的延伸和串联街 不单纯的是商铺街 是时尚人文的策源地街 是人潮的流动与停留街 是工作与生活之间的生活街 是城市的一道风景 所以 我们的品牌印象是产品和他人之上的追求 鞍山期待一条街 3 项目总体介绍商圈对比分析SWOT分析价格对比定位形象调性 方案结构 客户及消费群定位推广对象及行程招商推广策略招商导向划分业态定位推售节奏 4 项目总体介绍 位置 项目位于鞍山胜利南路与家乐福交汇口交通 鞍山胜利南路 市府广场与立山区贯通的胜利路区位描述 随着鞍山市百湖城战略的全面展开 鞍山各区域价值已经初步彰显 鞍山胜利路位于钢城的第一站 连接着立山区与铁东区 也是铁东区的第一站 规模 地下1层 地上1 3层 项目定位 项目是集商端休闲商街 餐饮休闲商街和高端品牌街为一体的综合性商业街区 项目业态规划区分 中江1街新天地 高档休闲娱乐商街 咖啡屋 茶楼 高档沐浴休闲 高端美容美体机构 影楼等 中江1街新天地 集生活 闲 食 乐 游为一体的快乐情景商街 银行 便利店 餐饮 西点面包房 熟食 干洗 鲜花 美容美发 家居布艺 通信服务 精品装饰建材 摄影冲洗店 孕婴用品 专科医疗 药店 宠物服务 礼品店等 中江1街新天地 集高档精品专卖和娱乐为一体的时尚休闲购物街 沿街有高档餐饮 咖啡 高档烟酒 洗浴中心 休闲娱乐商品专供店 高级会所等 5 地块价值分析 SWOT分析 地块SWOT分析 1 2 3 4 优势 劣势 机会 威胁 地块为纯商业规模 产品业态丰富 地块交通便利 且紧邻鞍山站前核心商圈 地块临街东面较多 商业可利用区域较多 停车位数量有限 鞍山一体化 鞍山商业区的发展 将为鞍山商业地产带来新一轮的发展契机 地块所处位置未来有成为新商圈的发展潜力 热点版块 持续需求动力自身综合体配套完善拉升品质未来鞍山城市规划会带来商机 项目南面有大规模的家乐福商业综合体 且商业体量较大 对本项目未来造成一定威胁鞍山商业档次层级一般 且商业发展处在初级阶段 暂时需求量较小 项目地块位置巨佳 未来机会巨大 6 7 项目卖点集合 项目所处区位项目交通环境项目业态规划项目的经营方式项目的投资回报率 8 价格调研 由下表可以得出可比价格系数 大德金典世家1 2层每套约270平 3层约600平东鸣黄金北岸地下1层地上1 3层每套约580平 9 价格对比定位 根据一手与二手门市的经验差值10 即18000 110 19800故本项目现行静态比较均价为19800元 平方米项目现行比较均价为19800元 平方米预计市场价格整体上扬2 5 合纵目标均价 1 3层销售价格应在20000元 平方米以上 10 产品规划及销售价格 中江1街 地下一层 室内儿童益智会馆和儿童水上乐园 中江1街 为三层内铺均价约7500元 客户以每年反租形式租给平安保险等知名公司中江1街 为1 3层连体商铺均价约20000元 高档餐饮 KTV 洗浴 销售均价 1 2层商铺均价约25000元 银行 特色餐饮等 11 在此我们倡导一种家与工作区之外的第三空间 植入舒适 放松 愉悦 感受的娱乐文化 集合了视觉 听觉 嗅觉 触觉于一体的娱乐体验 具鞍山特色的复合式多主题的互动经营体系 形象调性 colorfullife是一种生活方式 也是一种娱乐形态多样的表现方式 结合鞍山的地域文化特色一种新型的生活方式开始蔓延 COLORFULLIFE 12 启蒙于迪士尼娱乐与体验商业的完美结合 在四川成都商业街首先试水 一经推出即震惊中国 目前成都春熙路已然成为中国娱乐化商业的典范之作 中江1街新天地效仿的项目 被喻为现代商业最伟大的变革 当之无愧的中国商道第一竞争力 传统商业街 是销售者与消费者之间简单而机械的交流与交易 客户流失率极高 形象定位内涵诠释 HOPSCA中的潮流步行街 商业娱乐化 经营主题化 13 形象定位内涵诠释 本案的理念设计 其实就是在步行街商业的基础上 增加娱乐性 体验性 氛围性 互补性 利用人们天性对新鲜 鼓动 诱导的感官刺激下的心理变化 结合步行街的特性让消费者发生购买行为 这样的产品 结合中江集团的金字创富招牌 一经面世 必将引起投资者瞩目 引爆市场 14 形象定位内涵诠释 娱乐性 鞍山尚没有真正意义上的娱乐 美食主题街区 正如鞍山还没有真正的HOPSCA一样 希望 中江新天地 的出现 改变了这一切 体验性 新鲜 鼓动 诱导的感官刺激 体验式街区的出现 迎合了消费者心理 填补了鞍山商业地产的市场空白 氛围性 消费者选择来到步行街 正是因为步行街的规划布局 经营业种能带给消费者一种与封闭式商场截然不同的全新乐趣 互补性 作为HOPSCA中的一个商业组团 不仅能与整座城市综合体产生互动 还与项目南侧的家乐福超市形成经营业种的互补 想不火爆都难 15 目标消费群体定位 项目所处区域内有近1万户 40万人的消费群体 同时项目覆盖周边100万人群的消费群体 所以项目的街铺是为鞍山居民和附近消费者提供方便及服务 16 购买客户群的目标市场设定 投资者投资者为确保商铺的保值增值 会要求步行街在业态业种规划及项目理念设计上保持一定的领先优势 使物业不至于在很短的时间内就被别的竞争对手超越或取代 经营者经营者希望步行街能够保持长盛不衰 希望有足够的人流保证经营者的商业利润 17 购买商业的目标客群定位 核心客群 鞍山本地具有一定投资意识的中产阶层 中江集团老客户 有富余的资金且从股票或基金中撤资 正在寻找新的投资项目的投资者 看好项目发展的自用型商家 重要客群 鞍山市内外有一定经济实力 看好鞍山发展 曾有投资行为的投资者 以海城 首山 腾鳌为主 边缘客群 市外一些看好鞍山发展的投资者 18 推广策略 以 互动营销 为导线的非常规推广策略 旧传播模式 招商先行 硬性灌输 盲目画财富大饼 新传播模式 形象先行 引爆市场 触发口碑 互动传播 颠覆 提前体验 吸纳商业龙头 引发投资风暴 19 建议软广告把握国庆 元旦 圣诞 春节 五一等节点 正是系列公关 促销时机 互动营销 从项目的规划 现场包装 租售 公关活动 现场活动 工程峻工 交铺等事件炒作 新闻发布 全程整合传播 使我们目标客户从接受信息 解读 对比 到心动 落订 跟着节奏走 在宣扬项目概念 定位 卖点的同时 制造并传播铺位紧俏 认购火爆之场景 引导潜在目标客户 赶快落订 各互动传播组合 各互动传播组合 各互动传播组合 推广策略 20 目标消费群体 第三方 如政府 媒体 大众等 核心推广对象二让大众迅速认知新天地 向往新天地 最终爱上新天地 核心推广对象一迅速建立投资信心 预见财富未来 开拓主力商家 激活招商 核心推广对象三提升项目的知名度 美誉度 并促成口碑传播 项目推广三大核心对象 推广对象 投资者商家 21 品牌商入驻签约仪式现场访谈 向客户赠送礼品抽奖花样促销 DM直邮MINISITE建立互动公关开始逐步建立消费者数据库 引导期 软广告启动 公关 促销 持续期 SP PR主题活动系列 招商公开启动 强销期 现场包装制作完成现场资料制作完成现场人员调整完成 软文主力推出硬性广告开始发布 招商手册制作完成TVC制作完成 第一期促销物料制作完成 硬性广告脉冲发布互联网炒作 硬性广告分点发布新闻缮稿配合发布 招租 蓄客 交铺 完成招商 线上 线下 推广行程 22 阶段脉络图 第一阶段 蓄势立品牌 第二阶段 乘势造品牌 第三阶段 得势定品牌 撬动龙头 投资跟庄 互动体验 持续稳商 开启钢城复合主题潮流特区 进程 目的 事件 策略 寻找钢城潮流模仿达人 体验百变娱乐 财富持续升温 媒体组合 户外广告 主形象 影视 形象广告 网站 SNS 蓄势而动 寻找钢城模仿达人 互动体验引起关注 邀请知名主持人 模仿达人巡演 彰显项目投资价值 深度互动 开启鞍山首个地下儿童娱乐体验馆 户外 报纸 杂志广告 专题片 网站 SNS 户外 EDM 报纸 杂志广告 专题片 网站 SNS 引爆项目 全城关注 主题 让鞍山的心动起来 让鞍山的财富动起来 体验鞍山新商业引擎 蓄客期 9月 月11月 招租期 12月 13年5月 交铺 完成招商 3月 6月 M BOX时尚潮流体验年 23 招商的目标 中期目标 中期目标 工作重点 在针对主力店招商同时 完成项目次主力店的招商工作 通过主力的进驻 促进其他商户达成进驻意向 完成对招商客户意向的摸排 将客户需求分流 减少意向客户流失 在明确项目试运营时间的前提下 展开招售或招租收定 项目业态划分确定 组建各类相关商业中心机构 对各种业务进行统筹和管理 为各种商业类型的经营奠定基础 通过招商拉动项目营销热度 同时启动招售或招租收定 整体招商策略 24 招商任务导向阶段划分 9月中旬 10 25 前期启动阶段 10 25 2013 3 15 主力商家界定阶段 3 15 05 15 任务冲刺阶段 5 15 06 30 任务冲刺第二阶段 25 特色业态展示 进驻要求 品牌要求 项目统一定位 以打造鞍山最大 最好的一站式消费街区 主力店需在辽宁范围内有较高的品牌知名度与影响力 必须符合个性化 品牌力 影响力三大要求 统一业态规划 为保证整体商家利益 为购物者提供最优质的休闲购物娱乐环境 商家在入驻时须服从对整体商业的规划和不同分区的业态设置 开业前确认经营业态种类及品牌 统一视觉形象 开发公司本着打造规范化 一体化的经营 消费环境 将会对经营者的店面装修及招牌制作方案进行审核和整体设计 以保证店面风格符合整体商业形象 统一租赁管理 开发公司及其营销公司会对进驻商家提供最优质的物业服务的同时 也会对商户进行严格的租售管理 为商家提供安全有序的经营环境 为顾客创造一个整洁的娱乐 休闲场所 26 室内儿童乐园 室内壁球馆 室内高尔夫 室内儿童水上游乐园 专业培训机构 豪华KTV会所 室内儿童益智会馆院 SPA 特色餐饮 27 1街 快乐商街 1街中江新天地 28 招商室内儿童乐园是具有重要意义的一个阶段 儿童乐园商家的引进关乎着整个项目的成败 在这个销售阶段的时间必须要完成国内一线主力商家的招商工作 同样是任务重时间紧 我们必须要出色完成中江集团约定的任务 品牌商家的一对一锁定众多商家资源中大浪淘沙招商人员专业引导 29 谁会是第一个吃螃蟹的商家 希望室内水上乐园和儿童益智会馆的联姻有着太多的财富潜力 我们凭着我们专业的角度在想 谁会成为第一个吃螃蟹的商家呢 30 分阶段营销执行方案 招商策略之项目招商政策 任何新兴商业市场从开业 兴旺 达到合理的租金水平 均需要一定的时间来进行培育 一步到位的直接以理想租金对商户招商 对市场而言无异于 杀鸡取卵 一方面商户不愿意进场 容易造成市场空置 另一方面 即使能招到部分商户进场 但由于市场人气 客源短期内难以形成 市场不温不火 老商户不愿支撑 新商户不敢进场 造成恶性循环 为此 我们提出 放水养鱼 的招商政策免息 分期的优惠 签定三年分期 对进驻的大商户给予一定的优惠 试营业期间除各商户水电费自理外 其余费用一律免除 签约时收定金 房款每半年一收 后期市场的经营管理承诺 建议在项目开业前后期投入一定量的经营推广费用 用于宣传商户 以增强商户进场经营信心 招商执行 31 依据项目工程进度和主力店招商情况确定项目的推售节奏 12 8 30 12 10 1 蓄