榆林酒店定位榆林神木酒店项目定位报告PPT课件.ppt

榆林市项目定位报告 2020 3 18 1 目录 第一部分 榆林市城市发展规划第二部分 榆林市经济发展状况分析第三部分 榆林市房地产市场状况第四部分 项目定位分析 2020 3 18 2 第四部分 第二部分 第一部分 榆林市城市发展规划 第三部分 Part1 2020 3 18 3 第一部分 榆林市城市发展规划 一 榆林市概况 1 榆林市位于陕西省最北部 地处陕甘宁蒙晋五省 区 接壤地带 东临黄河与山西相望 地貌大体以长城为界 北部为风沙草滩区 占总面积的42 南部为黄土丘陵沟壑区 占总面积的58 平均海拔1300米 气候属暖温带和温带半干旱大陆性季风气候 年平均气温10 年平均降水量400毫米左右 境内有53条河流 北部有200多个内陆湖泊 其中红碱淖为陕西最大的内陆湖 总面积67平方公里 总蓄水量10亿立方米 2 全市辖1区11县 222个乡镇 5545个村民委员会 市政府所在地榆林城为国务院命名的历史文化名城 总人口351 63万 其中农业人口292 73万 总面积43578平方公里 是陕西面积最大的一个市 2020 3 18 4 第一部分 榆林市城市发展规划 二 榆林市经济社会发展的总体思路 1 以邓小平理论和 三个代表 重要思想为指导 以科学发展观统领经济社会发展全局 紧紧围绕建设西部经济强市 特大文化大市 绿色生态名市三大目标 实施项目带动 城镇化带 信息化带动 科教兴榆和人才强市五大战略 大力发展能源经济 城市经济 生态经济 区域经济实现经济又快又好发展 2 四大经济相互依存 相辅相成 以建设 国内一流 世界先进 的国家新型能源化工基地为重中之重 带动城市经济 生态经济和区域经济发展 以城市经济 生态经济和区域经济促进能源经济发展 2020 3 18 5 第一部分 榆林市城市发展规划 三 榆林市发展战略1 战略构想 按照建设 国内一流 国际知名 能源化工基地的目标定位和 珍惜资源 深度转化 的发展方向 围绕中国经济强市 西部文化大市 塞上生态名市三大奋斗目标 积极实施科教引领 创新转型战略 大力发展能源 城市 生态 区域四大经济 强力推进能源化工基地 现代特色农业基地 陕甘宁蒙晋区域中心城市三大建设 全面加强经济 政治 文化 社会和党的建设工作 努力构建魅力 和谐 强盛新榆林 2 战略举措 大力实施资源开发就地转化 项目带动产业集群 科教兴榆自主创新 统筹城乡城镇化发展 生态文明可持续发展五大战略 兼顾市场配置与行政推动 能源产业与非能源产业 经济发展与环境保护 城市文明与乡村和谐 经济繁荣与社会进步 物质文明与精神文明统筹发展六个统筹 推进执政能力 能源经济 社会主义新农村 城乡一体化 民营经济发展五个突破 促进榆林跨越发展 确保目标任务的圆满完成 2020 3 18 6 第一部分 榆林市城市发展规划 四 总结分析 从榆林发展总体要求可以看出 榆林致力建设西部经济强市 特色文化大市 绿色生态名市三大目标 大力发展能源 城市 生态 区域四大经济 全力推进能源型城市功能的转变 现代化新兴行业的兴起将会得到政府以及城市发展的一致认同 是未来榆林城市发展必然方向 2020 3 18 7 第四部分 第一部分 第二部分 榆林市经济发展状况分析 第三部分 Part2 2020 3 18 8 第二部分 榆林市经济发展状况分析 一 榆林产业发展状况 1 08年全市生产总值首次突破千亿元大关 达到1008 26亿元 同比增长23 0 其中 第一产业实现增加值66 11亿元 增长8 3 第二产业实现增加值793 03亿元 增长25 5 第三产业实现增加值149 12亿元 增长18 9 经济总量居全省第二位 增速连续七年居全省第一位 2 第一 第二和第三产业增加值占生产总值的比重分别为6 5 78 7 和14 8 按年平均常住人口计算 全市人均生产总值达30243元 比上年增加9966元 3 民营经济不断壮大 全年落实中小企业融资担保资金5000万元 专项资金1000万元 11个县区已设立中小企业发展专项资金 中小企业 非公有制经济达到8 47万户 从业人数39 8万人 完成增加值256亿元 实现营业收入564亿元 实缴税金63亿元 2020 3 18 9 第二部分 榆林市经济发展状况分析 二 榆林市2002 2008年经济走势 1 GDP的增长 从2002年首次突破百亿元大关 一直到2008年首次突破千亿元大关 2 固定资产 2008年固定资产投资力度进一步加大 全市施工项目725个 增长18 3 3 财政收入 整体的财政增长比例不均 但收入的状况每年都是递增的 4 消费品 消费品市场稳定增长 市场活跃性依然旺盛 5 可支配收入 从2007年以来 近2年的人均可支配收入状况也有了很大的提高 由上表可见 2020 3 18 10 第二部分 榆林市经济发展状况分析 总结 1 城市广域定位分析 产业结构变化 农业城市 工业城市 服务 旅游型城市 外资流通业进入 竞争激烈 供给出现质的变化 水平提升 供给量扩大 収入和消費支出増加 人口増加 社会増長率 社会消费品零售总额増加 周边和外地流入的人流増加 城市吸引力 商业 娱乐 服务吸引力 旅游资源吸引力 向服务产业化方向发展 商业 服务业魅力指数增强 消费进一步增长 对商业 服务业需求增大 商业服务业产业城市更进一步发展 2 2002 2008年榆林的发展状况为项目的建设提供了基础的经济依据 城市的不断发展为新生事物和新兴行业提供了强有力的经济以及市场保障 2020 3 18 11 第二部分 榆林市经济发展状况分析 三 2009年1 8月榆林市场状况1 1 8月消费市场持续畅旺 小结 1 8月 全省城市消费品零售额1126 50亿元 同比增长19 0 县及县以下零售额553 37亿元 增长18 8 2020 3 18 12 第二部分 榆林市经济发展状况分析 2 1 8月固定资产投资高位运行 小结 榆林总体经济发展迅速 市场消费力和消费需求旺盛 社会消费品增长 固定资产投入不断增大 将给榆林经济 商业 住宅市场以及投资市场带来良好的契机 2020 3 18 13 第四部分 第二部分 第三部分 榆林市开发区市场状况 第一部分 Part3 2020 3 18 14 第三部分 榆林市开发区市场状况 一 区域经济状况 榆林经济开发区设立于1999年2月 是经陕西省人民政府批准设立的陕西唯一以能源重化工项目建设为主体的省级经济开发区 榆林经济开发区总体规划为南部能源重化工工业区 中部多功能中心区 北部生态区三大组团单元 区内规划主次干道及支路32条 总里程78公里 配建三大广场 五个区级公园和多处观赏景点 绿地面积达32 产业结构一 二 三产之比为1 6 3 人口规模控制在6万人以内 二 区域环境状况 在不断加快园区建设与发展的同时 实现基础设施超前化 生态环境优美化 空间形态 景观序列化个性化三大目标 10 15年左右时间 开发区将建成集农业 工业 商贸 科技 教育 居住 娱乐 旅游为一体 环境优美 基础设施完善 支撑服务体系化健全 功能结构布局合理的既具榆林独特风格 又有现代特色的综合型对外开放的窗口示范区 经济开发区的整体环境规划以及战略设想为区域房地产项目创造了广阔的发展空间 2020 3 18 15 第三部分 榆林市开发区市场状况 三 区域人口状况 小结 从开发区的人口受教育程度比例来看 开发区受高等教育人口比例占据主流 随着开发区的不断发展 高等教育人口比例将逐步增加 这部分客群的居住将成为开发区面临的一项艰巨的任务 同样满足这部分人群的居住需求将是开发区的一大市场空白 1 榆林经济开发区已形成了较强的企业 项目 资金 人才等资源的聚集能力 随着榆林最高学府 榆林市委 榆林工商局 陕西联通公司 榆林第一医院以及大量金融机构 风险投资公司等在榆林市经济开发区的落户 带来了大批高级人才 另外榆林经济开发区通过优化创业 创新环境 也吸引了大批优秀人才入区创业 使人才聚集效应愈加明显 促进了人才智力高地的形成 并创造了大量就业机会 同时极大的提高了创造力 成为孕育人才的摇篮 2 开发区居住群主要来源包括政府机关单位 企事业单位 及搬迁家庭 目的主要是自住和投资 他们在这里居住 投资 他们看中这里公寓林立 高尚娱乐及消费场所密集 看中这里完善便捷的交通 通信等现代化基础设施和良好的环境 看中这里商业配套齐全 高尚住宅社区云集 人文素质极高 生活氛围浓郁 以及伴随着区域的繁华 物业的快速增值 2020 3 18 16 第三部分 榆林市开发区市场状况 四 开发区市场产品分析1 榆林市区办公楼 小结 榆林市市区内办公楼大致分为三类 政府类办公楼 商务办公楼 商住楼 相对正规的商务办公整体品质较低 入驻企业较杂 商住楼为较低端的蜗居办公 各类商务配套欠缺 属于较原始的商务办公 榆林市整体商务办公环境较低 2020 3 18 17 第三部分 榆林市开发区市场状况 2 榆林市开发区办公楼 小结 从以上数据可以看出 整个榆林市开发区办公楼主要以政府部门办公和入住的大型企业集团办公楼为主 基本上不存在成型的供小型企业及公司办公所用的商务办公楼 1 政府办公楼 2 企业办公楼 2020 3 18 18 第三部分 榆林市开发区市场状况 3 商务前景不明 榆林开发区规划以能源产业为带动 建成集农业 工业 科技 教育 居住 娱乐 旅游为一体的经济区域 区域内的办公主要以政府办公 大型企业以及配套性的小型公司为主 不存在形成大范围的商务办公的需求 短期内难以形成成体系的办公环境氛围 开发区未来商务市场前景不明 4 目前开发区市场上的产品规划带有强烈的目的性 功利性 时效性 使得区域内产品类型出现类型单一 构成集中的特征 因尚处于市场发展的初步阶段 短期内竞争压力较小 但随着区域市场的日趋成熟发展 在未来必将造成大量品质较差 运营不好的同类产品难以为继 目前较成熟的开发区需要多样化的产品已到达规避竞争来推动区域的快速发展的目的 5 市场发展尚不成熟 空白市场较多 因市场处于起步阶段 产品选择面窄 升级配套设施 高端物业产品尚未建立足够的权威性 存在大量市场空白 如 高级商业 高级休闲场所 酒店式公寓 高级住宅等 2020 3 18 19 第三部分 榆林市开发区市场状况 五 市场发展带来的产品需求 2020 3 18 20 第三部分 榆林市开发区市场状况 六 市场发展趋势研判 1 随着当地市场的迅猛发展和各类基础配套的完善 市场对配套的要求将从满足于 正常运作 的基本需求向 更好的居住环境 更好的生存环境 等升级需求转变 是市场从起步到成熟的必然过程 2 如何迅速地找到市场空白 填补空白 抢占市场先机 引领市场发展潮流 成为在在日趋激烈的竞争中成功的重要因素 3 区域内产业的迅速发展将形成各类产业链相互靠拢 关联产业集聚的现象发生 形成产业中心 将出现大批的生活节奏 对新鲜事物接受能力强的社会精英人群 为新产品的诞生奠定了良好的需求基础 2020 3 18 21 第一部分 第二部分 第四部分 项目定位分析 第三部分 Part4 2020 3 18 22 第四部分 项目定位分析 一 产品模式对比 小结 通过上表分析我们可以看出 在三种产品形式对比中商务办公的收益率及投资风险是最高的 住宅最小 酒店式公寓适中 2020 3 18 23 第四部分 项目定位分析 二 榆林市市场需求1 城市发展需求 随着榆林经济的不断发展 榆林开发区将成为推动榆林发展的先锋队 作为推动城市发展的开发区其未来的功能必将走向多样化 现代化 高速化 而产品的升级换代也成为城市发展的必然所需 2 经济发展需求 开发区将建成集农业 工业 科技 教育 居住 娱乐 旅游为一体的综合服务区 随着各种基础配套及大型企业的入住完毕 建设区域教育 居住 娱乐 旅游产业的发展 将成为区域阶段性发展的重心 3 区域市场需求 开发区区域市场发展刚刚稳定尚不成熟 产品类型单一 空白市场较多 缺乏高端物业产品 无法满足未来区域大量高端人群的各项需求 2020 3 18 24 三 项目定位 1 鉴于酒店市场强大的市场竞争 本案如定位为商务办公 不仅投资巨大而且短期内没有足够的市场环境作为支撑 未来市场发展无法判断 投资风险过大 本案土地性质为非住宅用地 同样无法定位为住宅产品 2 通过对榆林整体市场的分析 考虑到本案的自身条件以及宜商 商业 宜住 宜投资的市场需求 建议将本案产品定位为 榆林市首家酒店式高档公寓 3 定位为酒店式公寓首先是建立在开发区未来发展各方面所需基础上的 是符合未来市场经济发展规律的 再者定位为酒店式公寓能将本案的价值提升至最大化 是本案最佳的选择 第四部分 项目定位分析 2020 3 18 25 第四部分 项目定位分析 何为酒店式公寓 2020 3 18 26 第四部分 项目定位分析 1 酒店式公寓概述 酒店式公寓 即 酒店式服务公寓 serviceapartment 是物业管理水平达到酒店式标准的 或者说提供酒店式管理的公寓 最早起源于欧洲19世纪 并逐渐流行于欧美房地产市场 是一种提供酒店式管理服务的公寓 集住宅 酒店 会所多功能于一体 具有 自用 和 投资 两大功效 但其本质仍然是公寓 2020 3 18 27 第四部分 项目定位分析 2 酒店式公寓整体特征分析1 完善的服务和管理 酒店式服务公寓借鉴豪华酒店的服务及管理模式 提供酒店式服务 主要包括家政服务 安全服务 交通服务等 比酒店更进一步的是酒店式服务公寓由于长租客比较多 更体现出一种家庭式服务 例如24小时送餐 社区聚会 幼儿看护等 酒店式服务公寓融合了酒店式星级服务和家庭式温馨服务 较普通高档公寓更完善 服务内容更多 更加人性化 2 家庭式的居住布局 酒店式服务公寓与传统酒店相比 在硬件上毫不逊色 更重要的是它在一定程度上提供了家庭式的居住布局 与酒店的标房不同 酒店式服务公寓的功能比较齐全 有居家的格局和良好的居住功能 厅 卧室 厨房和卫生间 具备较大的空间 以及比较个人的环境和家居化的家俱 再加上提供家居式服务 使酒店式服务公寓更增添了家的味道 3 开发的产品形式多样 在产品形式上 开发商采用高层独立开发 高层和多层混合开发 酒店与公寓混合开发 2020 3 18 28 第四部分 项目定位分析 4 目标客群广泛 酒店式公寓因其综合性的产品形式 决定了其目标客群以商业 居住 投资等多方面 多层次为主 大大降低了产品的市场风险度 5 目标市场主要针对社会精英人群 酒店式服务公寓的目标市场主要以城市精英人群为主 因此类人群社会理念较先进 对新鲜事物的接受程度比较高且长期从事商务活动 具有一定的经济基础 2020 3 18 29 第四部分 项目定位分析 6 投资风险小 酒店式公寓有一个最大的特点就是自由方便 户型选择余地大 而且价格相对住酒店又较低 随时可以得到酒店式的各种服务 是近年来房地产市场出现的一种新型的投资物业 7 产品收益大 酒店式公寓经营方式以持有式经营和外包式经营两大类为主 无论开发商选择何种经营方式 其收益都将是长期的 非一次性收益完毕 投资回报率将不可估量 2020 3 18 30 第四部分