商业地产标准化研究LDPPT课件.pptx

2015年4月 房地产项目标准化研究 产品标准化背景 前提与策略 01 02 03 04 目录 产品标准化的模块与执行手册 产品标准化的意义 产品标准化的工作建议 05 如何推进产品标准化 P art 1 产品标准化背景 前提与策略 产品标准化背景 房地产行业正逐步走向成熟 产品也由粗放竞争向标准化竞争过渡 产品标准化带给企业效率 效益和成本 工程 采购等相关领域更多的价值 标准化是企业多项目开发的必然结果 是企业发展壮大 实现跨越式 可续续发展的必由之路 标杆地产 企业都基本确立了自己的产品模式 并通过推行标准化产品线复制 连锁开发 在全国 攻城略地 要做大做强做优 必须进行多项目连锁开发 而形成标准化产品线是企业进行多项目开发的前提和基础 产品标准化一旦确定 推广周期相对较长 标准化的产品不仅要满足当前城市规划和客户需求 更要满足未来可能的需求演变 1 成熟性 标准化的对象必须基于成熟产品 不能将不成熟的产品标准化后推广 2 市场性 必须经过市场检验 不能只有设计师和企业满意 更该基于市场和客户的认可 4 领先性 标准产品必须具有相对的领先性和适当的前瞻性 3 通用性 标准化的产品必须具有通用性与延展性 以通过产品标准实现项目快速复制 产品标准化四个前提 产品标准化前提 产品标准化策略 两种策略 规划复制 抽象理念 设计复制 具体细节 从 道 与 术 两层面界定标准化策略 道 术 产品规划的指导思想与准则 是指产品复制的规律理念与经验总结 如针对 产品规划 环节 由于土地和资源的差异化 不可能梳理 规划细则 进行直接照搬 而应从规划理念与原则这种规律法则性的东西去指导后期产品规划 术 属于产业设计模块的细则 是标准化具体复制的对象 大多拿来即用 P art 2 产品标准化的意义 产品标准化意义总述 目的 提升开发效率 标准化 创新 快速复制保证操作水准均质化减少犯错率降低管理成本和建造成本 1 增加产品附加值2 提升操作水准 标准化前离散 标准化中成核 标准化后规则 产品标准化意义总述 途径 开发效率 结合业务流程开展 由人力资源部牵头 由子公司主导 标准化 创新 未推行标准化开发模式出现的问题 开发周期较长 快速开发能力和规模开发能力较弱 没有大范围推行产品标准化 设计精度 深度不够 变更较多 质量通病较多 没有大范围推行产品标准化 项目成本 实际 预测 的偏差率较大 没有推行标准化的 项目成本定额 组织结构及权责关系经常在授权与 削藩 合并与分立中游移 缺乏标准化权责体系 未推行标准化开发模式出现的问题 制度 流程执行力差 缺乏严谨 精细化 标准化的业务流程 不同项目 不同人员执行同一工作的绩效结果差异较大 没有标准化的操作规范 个人经验 能力 责任心对工作绩效影响过大 没有标准化的输入 输出工作成果 P art 3 产品标准化的模块与执行手册 产品标准化六大模块 产品标准化在于产品成熟度 企业执行力等现实因素有效耦合 即不能眼高手低 也要避免四钻牛角 标杆企业产品标准化整体强调落地 在体系上更是务实的从六大模块去有效推进产品标准化 标准化范本是快速提升房地产企业管理水平的有效捷径 随着地产行业不断成熟 竞争不断深入 标准化已是行业发展的大势所趋 CSWADI 产品标准化六大模块 01 02 03 04 05 06 扩初和施工图纸标准化 成本配置标准化 部品部件标准化 施工工艺标准化 产品配置标准化 稳定的战略合作方 产品标准化六大模块 产品标准化六大模块 产品标准化六大模块 产品标准化落地的执行手册 通过五本执行手册实现产品设计建造的业务标准化 流程标准化和操作标准化 材料部品手册 合约采购手册 施工手册 成本手册 营销推广手册 产品标准化落地的执行手册 现有产品 总结优化 标准扩初图 P art 4 产品标准化的工作建议 标准化工作建议 1 管理标准化 流程优化 标准化是工业化的基本特征 规范化执行 持续优化改进 卓越流程再造 完成全集团的业务流程优化文件成果编制 完成集团范围内的业务流程的推广与执行 建立一套全集团的业务流程监控体系 并完成全集团的流程审核工作 建立产品设计创新机制和新技术应用模式 建立业务流程持续完善保障制度和全面的业务管理创新机制 全集团根据执行与审核情况 进行流程文件体系的持续优化改进 形成具有自身特色的 卓越的标准业务流程 标准化工作建议 1 管理标准化 工作分解 标准化工作建议 2 工作重点 IT化设计管理系统专业网站将和项目网站结合 其中设计变更系统放入项目网站 2 工作重点 标准化工作建议 设计关键节点管理系统 户型信息应用系统 设计变更与现场签证管理系统 部品应用与供应商管理系统 设计资源管理系统 3 业务操作IT化 标准化工作建议 标准化是工业化的基本特征 启动 推广 普及 设计关键业务流程IT化率 70 其它关键业务流程IT化率 25 设计关键业务流程IT化率 85 其它关键业务流程IT化率 60 建设IT化设计管理平台 设计关键业务流程IT化率 30 3 业务操作IT化 标准化工作建议 工作分解 搭建操作平台设计关键节点管理系统 户型信息应用系统 设计变更与现场签证管理系统 部品应用与供应商管理系统 设计资源管理系统 建立鼓励使用各系统的奖励和惩罚办法并实施 完成各系统的推广应用 参与操作平台建设 按照各系统的开发进度 完成涉及到的流程修订和编制工作 负责组织并培训各自子公司相关人员使用系统 执行各系统的推广实施工作 组织实施系统在子公司新项目中运用 完善并维护信息 提出改进建议 业务操作IT化 集团总部 项目公司 4 标准化体系 三管齐下 标准化工作建议 部品选型构造设计通用度目标值10 挑战值20 按流程操作内部审核操作合格率100 标准图纸占图纸总量目标值35 挑战值50 对所有项目公司刚性要求 对所有项目公司刚性要求 对项目公司刚性要求 5 标准产品 组团设计 操作方案 标准化工作建议 选取某公司项目为载体 形成全套标准化设计 操作范本以及成果范本 团队构成 费用原则 操作流程 重要文件 沟通模式 时间计划 操作方案 团队构成 标准化工作建议 集团 项目公司 决策层 P art 5 如何推进产品标准化 产品标准化是构建房地产标准化体系的基础 房地产标准化体系 产品标准化 运营标准化 服务标准化 专项技术标准 产品营销标准 产品建造标准 成熟产品库 标准产品库 模块标准库 计划管理 成本管理 阶段成果管理 投资收益管理 客户管理 产品采购标准 产品设计人性化 建造过程品质化 入住精细化服务 项目案例库 成本限额标准 技术标准库 产品标准化的研究 1 开展产品标准化工作须明确产品标准化研究模式 自主研发为主 结合外部合作 产品标准化必须结合项目的特点 因此产品标准化研究也应坚持借鉴行业经验的基础上 进行自主研发 系统规划并引进相关专业合作资源 2 产品标准化研究成果的形成产品标准化成果的编制 按照标准的模板编制完成 成果文档入库 建技术标准库 便于成果的调阅和管理 产品标准化工作的三个阶段 确定产品线步骤和成果 房地产企业研究 确定产品线的八个步骤 1 4 制订企业产品战略和标准化战略规划 明确标准化体系的构成 分析企业核心竞争力和优势项目 对照产品战略和标准化战略 剔除不符合战略要求的项目 对符合集团战略要求的项目进行类型 规模 风格划分 通过系列矩阵组合 确定了企业重点发展的一个或几个产品线 最直接的支撑 房地产企业研究 确定产品线的八个步骤 5 8 确定每一条标准化产品线连锁开发所必需的技术标准内容 包括产品设计标准 分为规划设计 建筑设计 形象系统设计 以及精装修设计 景观设计等标准 部品标准 产品建造标准 产品交付标准 产品成本标准等 确定不同风格 不同售价及成本标准的产品线模式 包括城市选择 中观区位选择 项目规模选择 客户选择及项目开发模式和项目管理模式 设计 编制产品技术标准 开发操作标准等技术文件和管理文件 依照技术标准和开发操作标准实施产品线的复制 连锁开发 确定产品线步骤和成果 房地产企业研究 确定产品线的两项成果 确定产品线步骤和成果 如何推进产品标准化 如何推进产品标准化 实行标准化 最重要的是务实 产品标准化不可能做的大而全 否则必然深度不够 还无法整盘复制 另外 对技术专题研究也很难深入 如果与项目现状结合不紧密 对具体工作指导针对性就会较弱 1 2 3 4 5 分阶段实施 确定研究方向 确定产品标准化工作流程 实行产品标准化考核和奖励机制 产品标准化的推广与应用 产品标准化工作方法 长期坚持 制度保障 标准化绝不是一蹴而就的 而是一项需要长期坚持的系统工程 因此 建立健全相应的标准化制度和流程 并成立相应的机构来组织标准化工作 使标准化工作成为一种常态化工作至关重要 整体规划