房地产投资分析课程设计.doc

.房地产投资分析报告 规划方案及主要技术经济指标： 1根据规划设计要求及对市场的调查与分析，拟在高新二期b-6地块上建一幢20层的文化娱乐以及商业办公综合楼宇，用于文化娱乐用地，兼容商业办公。2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考柳州市市场行情及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。高新二期a-3地块建设项目规划设计条件1、规划总用地面积约21549.634平方米，其中代征城市道路用地面积约7391.234平方米，建设净有地面积约14158.4平方米。2、地块使用性质为文化娱乐用地，兼容商业、办公。3、建设层数：高层(建筑高度：40米H60米)。4、地块控制容积率不大于3.5，建筑密度不大于35%，绿地率不少于30%； (容积率、建筑密度、绿地率等指标均以实际的建设净用地面积为基数计算)5、建筑退规划用地边界距离及建筑物间距：按照柳州市城市规划管理技术规定执行(新区标准)，且与地界周边现有建筑间距应满足有关日照、采光要求。6、城市设计要求：处理好沿路建筑立面；尤其是沿桂中大道一侧的建筑立面；该地块位于重要的城市景观带上，单体方案应作多方案比选；建筑退桂中大道红线不少于20米，退周边其余规划道路红线不少于10米；建筑的屋顶形式及建筑色彩应与桂中大道景观相协调，并注意建筑对桂中大道东侧天际轮廓线的营造和影响；该地块内办公类建筑不考虑公寓式办公；沿路宜留出不少于50%通透面。7、配套要求：(1) 按人防要求设人防地下室；(2) 公厕、垃圾收集点；(3) 物业管理用房、配电间；(4) 配设影剧院、书画展馆、图书阅览等文化活动设施，建筑面积不少于5000平方米；(5)机动车停车位不少于0.6辆/100平方米建筑面积，自行车停车位不少于7.5辆/100平方米建筑面积。8、交通出入口方向：机动车出入位于地块北侧城市道路，并从地块东北角开设道口。9、其它：(1) 完善用地内竖向规划，并处理好用地内各类管线系统，项目实施时同步建设并接入城市市政管线系统。(2) 变电箱、环网柜、开闭所等供电设施均在自身用地内配设，不得设置在规划人行道或城市绿地中；(3) 配套停车位中机动车停车位按当量小汽车停车位计算，地面停车位25平方米/位，地下停车位30平方米/位；(4) 其它未尽事宜请按城市居住区规划设计规范、柳州市城市规划管理技术规定及相关规划建设要求执行市场调查篇：摘要:通过对房地产投资概念的阐述,深入了解房地产投资的特点,对近年来房地产投资统计分析,从整体上把握房地产投资和经济增长。关键词:房地产;房地产投资;房地产现状1房地产投资的概念房地产投资属于投资的范畴,是指不同的投资主体(政府、企业和个人)为实现某种预定的目标,直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动1。中国现行的统计制度中,仅统计房地产开发企业的房地产开发投资,事业单位和居民个人进行的房地产投资并未包括在内。房地产投资所涉及的领域有:土地开发、旧城改造、房屋建设、房地产经营、置业等。投资活动的结果是形成新的房地产或者改造利用原有的房地产;实质是通过房地产投资实现资金的增值2。根据房地产投资形式的不同,房地产投资可分为直接投资和间接投资。房地产直接投资是指投资主体直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作,包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式;房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为,投资者不需要直接参与房地产相关的投资管理,包括购买房地产开发企业的债券、股票,购买房地产投资信托基金和房地产抵押贷款证券等活动。同时,根据房地产投资的用途不同,房地产投资也可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等等3。2房地产投资的特性由于房地产本身的自然属性及其所附带的经济属性,房地产投资也表现出一些与其他投资不同的特性:房地产投资对象位置的固定性。房地产投资的对象是土地、建筑物等不可移动实物。房地产所在区位的自然、交通、人文、商圈、生活设施等环境条件往往是房地产投资价值的决定因素,这些因素影响了房地产目前价格以及未来的潜在价位。因此,房地产投资者在选择投资的房地产时不仅关注当前的综合环境,还会对未来区域发展前景有更多的考虑。房地产投资对象的个体性很强。房地产投资的关键在于“地段、地段还是地段”。从中不难看出,房地产所在区位对房地产投资价值的决定性作用,不同位置的房地产项目有着不同的市场价值;同时,即使处于同一区位的房地产,往往由于其个体性的差异,如周边临靠环境、朝向等等因素的差别而呈现出价位的不同。由于房地产投资对象的差异性较大,往往很难运用对一般商品普适的经济法则进行分析,这也就决定了房地产投资市场的不确定性及风险性。2.1房地产投资对城市经济的能动作用房地产投资关系国计民生,是人们生产、生活的物质保障,是提高人们生活水平的必要途径,同时也是改善城市环境,提升城市竞争力的重要手段。2.1.1房地产投资对城市经济的作用机制(1)供给效应房地产投资的供给效应不仅表现在房地产作为产品供给的增加,更源于房地产业产业关联度高,从而直接或间接地启动或带动相关产业的投资增加。房地产投资的供给效应能放大投资规模、投资范围与领域,并且延长投资期间,引起连锁反应,带动相关产业发展,对刺激经济增长起着举足轻重的作用。应引起注意的是,由于房地产投资期间跨度长,其供给效应也会滞后并积累,对此应充分重视,以免造成供给效应在短时间内集中并释放,造成严重的供求失衡,引起经济剧烈波动。(2)需求效应房地产投资的需求效应表现在由房地产投资引起的相关产业或部门的收入增长,由此带来需求的增加,从而促进城市经济的增长。房地产投资的需求效应实际上是投资乘数原理的作用过程。投资乘数数倍地扩大了国民收入,必然导致消费等需求的增加。值得注意的是,相对供给效应的滞后,需求效应主要表现在投资与经济的同期增长中。这就要求我们在运用投资拉动经济增长的过程中,不能只关注投资当期的需求效应而忽略本期投资对后期产生的供给效应。(3)挤出效应房地产投资的挤出效应是指由于房地产投资的增加而影响社会对其他行业或产业的投资。众所周知,房地产市场属于垄断竞争型市场,供求双方在地位上不对等,市场信息的占有与获取不对称,价格在很大程度上被垄断者操控,因而其利润空间大大高于正常市场水平,投资回报率同样远高于一般社会平均投资回报率。于是,为牟取利益,包括来自银行、基金、股市、投资机构以及其他实业团体的大量资金涌入该行业,使得某些对经济长期与持续增长起关键作用的行业和产业所需要的资金被占用。由这种“挤出效应”导致的产业结构失衡,对城市经济的负面影响将是长期的。另一方面,消费,在这种高涨的房地产投资刺激下,也演绎着“群羊效应”,一部分民众的消费被透支,产生消费的“挤出效应”,这同样不利于其他行业与产业的发展。2.1.2房地产投资蕴藏巨大金融风险由于房地产投资中有大约七至八成的资金直接或间接来自银行抵押贷款,且所占用的这部分资金大多是长期贷款,而银行资金来源主要是各类短期存款,如此短存长贷的矛盾,在银行内是主要的潜在风险之一。目前,国内尚未对房地产抵押贷款风险的化解有切实见效的防范与预警措施,一旦房地产市场发生大的波动,银行将形成大量的呆、坏账;此外,在偶然因素的刺激下,短期储户如果大规模提现,银行将面对资金短缺的经营风险。在当前我国还未采用资产证券化的房地产抵押贷款二级融资模式的情况下,化解上述风险相当困难,只能将其寄托在房地产稳健良性发展的良好预期上,但是这种预期是极其脆弱的。2.2房地产投资可能会导致城市竞争力的下降从逻辑上讲,房地产投资是房地产价格与价值上升的原因,同样也是结果。一般而言,房地产投资可能导致削弱城市竞争力的直接因素主要有:房产类商业成本(包括商业设施与厂房租金等)、生活居住成本。如房租水平提高了,成本增加,降低城市竞争力,这是不利的因素。但实际上,这两类因素与城市竞争力相关的其他因素也有着密切的联系,如商业成本提高,可能使某些产业和行业逐渐迁出,其结果将导致城市相关产业链的破坏,使聚集的产业带、产业区分散,最终导致该类产业竞争力丧失;同样地,随着居住、办公成本的提高,增加了人才的生活成本,从而城市部分地丧失对人力资本的吸引力,人才的流失将大大降低城市的竞争力,进而对城市经济增长与发展不利。3房地产投资现状城市规模的大小,直接关系到城市的房地产投资规模的大小。一般说来,大城市具备较大的市场空间:规模较大的城市不仅拥有持续稳定的房地产市场需求,而且房地产企业在项目开发的过程中,拥有相当宽泛的余地来进行市场定位,寻找市场缝隙,进行差异化竞争。大城市的另一特点是对周边地区具有的集聚作用:对于房地产市场来说,集聚作用的主要表现在于吸引来自于“外地”的需求,例如北京、上海、深圳等城市,外地购买力是不容忽视的重要因素。而从房地产市场表现来看,市场潜在需求越大、潜在供给越小则预示城市房地产开发投资潜力越大。2010年2月份至5月份的国家统计局官方数据显示出房地产投资呈现增长态势。房地产开发投资占固定资产投资比重是衡量房地产业发展稳定性、持续性的一个重要指标,也是衡量房地产业与国民经济及城市经济关系的主要指标之一。从短期看,指标表明房地产年度开发投资完成额占固定资产投资总额的比重;从长期看,它反映房地产开发投资在建总规模与固定资产投资总规模的比例关系。这个比例过高或过低,都会影响国民经济和城市经济持续健康发展。房地产业作为国民经济的组成部分,它的发展也遵从了经济的周期性规律。宏观经济开始复苏时房地产投资和开发随之上升,但是由于房地产开发的时滞效应,使得房地产业的复苏会稍后于经济复苏的时间。宏观经济持续增长,使房地产价格上升,开发商资产值相应快速膨胀,在银行大量提供抵押贷款的情况下,投资乘数效应又使得房地产业周期比宏观经济周期更快进入繁荣阶段。由于房地产业没有宏观经济那种各行业相互牵动消长的综合影响,因而房地产业的衰退现象也通常比宏观经济先期出现。受宏观经济衰退和萧条的影响,房地产业的萧条阶段持续较长,直到宏观经济开始缓慢复苏后,它才慢慢走出萧条期。历史经验表明在一个周期中,尽管波谷值低于波峰值,但通常高于前期的波谷值,有时还会超过前面的波峰值。房地产投资是房地产开发的源头,直接决定了房地产业的发展态势。参考文献1王兆金,秦江萍,冯纯纯.浅谈公允价值在投资性房地产行业的应用J.北方经济, 2009,(02)2梅斐杰,钱雅丽.房地产泡沫的成因和防范措施的探讨J.北京建筑工程学院学报, 2006,(03)3高贺.北京市通州区商业地产投资前景SWOT分析J.才智, 2008,(14)项目参数表：项目单位数量总占地面积421549.634净建设用地面积414158.4容积率不大于3.5建筑密度不大于35%绿化率不少于30%控制高度m40m-60m使用年限年70年居住用户户360通路用地7391.234二、项目开发成本费用的估算：本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分析法进行估算，各项费用详见以下列表：总投资估算表（单位：万元）序号项目计算依据总额单位成本（元/平方米）占总投资比重一开发成本1土地费用土地费用土地使用权出让金征地费用拆迁安置补偿费用2前期工程费用一般占到建筑安装工程费的363基础设施建设费用一般占到建筑安装工程费用的15左右4建筑安装工程费根据楼层和结构进行估算5公共配套设施建设费用可以按照建筑安装工程费用的35估算6开发期间税费可以用建筑安装工程费用的8-15估算7其他费用按实际也可按照建筑安装工程费用的3估算8不可预见费1-7项的1-3二开发费用5管理费用开发成本的2-36财务费用按实际计算7销售费用按销售收入的3-5三合计房地产投资与成本估算表及说明序号项目计算依据单价（元.）合价（万元）1开发成本1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6+1.7+1.8945200421.1土地使用权出让10045001.2土地使用及拆迁安置补偿费15016201.3前期工程费15015001.4建安工程费20035001.5基础设施费15045221.6公共配套设施15012001.7开发期税费6032001.8不可预见费（1.1+1.2+1.3+1.4+1.5+1.6）*5%4557502开发费用2.1+2.2+2.33904502.1管理费1*3%3008002.2销售费用销售收入*4%4045002.3财务费用贷款还本付息501003合计1+225792总投资估算表（单位：万元）序号项目计算依据总额单位成本（元/平方米）占总投资比重一开发成本1土地费用土地费用土地使用权出让金征地费用拆迁安置补偿费用2前期工程费用一般占到建筑安装工程费的363基础设施建设费用一般占到建筑安装工程费用的15左右4建筑安装工程费根据楼层和结构进行估算5公共配套设施建设费用可以按照建筑安装工程费用的35估算6开发期间税费可以用建筑安装工程费用的8-15估算7其他费用按实际也可按照建筑安装工程费用的3估算8不可预见费1-7项的1-3二开发费用5管理费用开发成本的2-36财务费用按实际计算7销售费用按销售收入的3-5三合计销售收入预测表：类别销售面积（）建议售价（元.）销售收入（万元）商场28307000200写字间19006000100地下宅28885000700办公16006000500销售税金及附加估算表：序号项目合计（万元）1销售收入16502经营税金及附加152.1营业税 5%32.2城市维护建设税62.3教育附加费63土地增值税14销售净收入1634土地增值税计算表：序号项目金额（万元）说明1销售收入16502总成本费用257923营业税及附加204印花税及管理305毛利润156其他扣除项目57增值额78使用税率99土地增值税12投资计划与资金筹措表：序号项目合计1投资总额16581.1建设投资3001.1.1土地成本1001.1.2前期工程费4501.1.3建安工程费451.1.4基础设施费4631.1.5公共配套设施费1201.1.6开发期税费1201.1.7不可预见费1301.1.8管理费201.1.9销售费用301.2贷款利息401.3流动资金302资金筹措102.1子有资金402.2借款602.3销售收入再投入70借款还本利息估算表；序号项目合计1借款及还本付息501.1年初借款累计101.2本年借款601.3本年应付息781.4年末还本利息151.5年末借款来源银行贷款2偿还本金来源投资回本2.1投资回收3002.2未分配利润2002.3短期借款500资金来源与利用表：敏感性分析；确定敏感因素，对方案的风险作出判断敏感性分析既可用于静态分析，也可用于动态分析。例：某公司准备开发一住宅，预计开发面积1万平方米，开发固定成本120万元，每平方米变动成本600元，预计售价1000元/，销售税率5%，计算该项目的预期利润并进行敏感性分析。解：按盈亏平衡分析公式：PX = C(F) + UX + E(x)该开发项目的预期利润：E(x) = PX（1- 5%）- UX - C(F) = 1000195%-1600-120 = 230万元总结：1998年住房改革后，房地产业高速发展，日益成为推动国民经济发展的主要力量，它在社会经济生活中的重要性日益突出。作为商品，房地产有其特殊的特点：不可移动、建设周期长、可作为投资品、使用期长。所以，房地产业呈现出不同于其它产业的情况。供给方面，由于房地产不可移动，所以房地产业的地域性非常强，跨地区经营困难较大，产业集中度较低。我国房地产业是劳动密集型和资金密集型产业，技术水平低，劳动效率低，企业规模小，资产负债率高。这几年，房地