房产电话营销宝典.doc

实效电话技巧 电话邀约是在客户来电询问后，还未到现场来看房，置业顾问再次打电话给客户，邀请他到现场的电话推销行为。置业顾问接听电话时机特意制造现场火爆、紧张的气氛，所以介绍要精炼，不需说尽，因为具体内容一定要到现场看才可以了解。 一般对答：“您一定要到现场来看一下，如果房子很喜欢，再看是否物有所值，我们楼盘规模很大，每套都有不同的价格，电话里肯定说不清楚。”接听电话要因人而议，忌千篇一律，要注意对方的关心点，抓住主要内容产生共鸣。 接听电话要避免在价格上过多的纠缠，表达一个基本范围就可，因为顾客在没有对房子了解和喜欢之前谈价格是毫无意义的。节点一：电话邀约过程 置业顾问在对楼盘做了简单的介绍之后一定要邀约对方一个具体的时间到现场看房，千万不要说有空来看或问对方什么时候有空这种既被动，又给对方自由空间很大的语言来发出邀请。过程1、一般邀约用语 “今天下午现场人很多，如果您不急呢，我看明天上午来看房比较好，到时我等您。”过程2、如果回答没有空 “那么先生您的工作一定很忙，这样我看，星期五晚上或星期六上午您休息的时候来好吗？说真的买房子是大事，一定要多比较，但我很肯定，您到我们这里看一下，我一定让您不枉此行。” 如果回答还是没有空，一般对方会很不好意思，同时对方会给你一个时间。如果回答有空他会来得，可能对方意向不大，也有可能对方性格属于比较稳健型，很有自我想法的。过程3、答应有时候会过来 “买不买实际无所谓，多看看肯定是没有错的 ，希望有机会与您见面，到时我一定会尽地主之谊，帮您好好介绍一下。” 邀约对方的时间一定要记录下来，便于以后追踪，到时就会有名正言顺的托词。节点二：电话邀约技巧 电话邀约的关键是强调买房要多看现场，而被推介的楼盘绝对是值得一看的。技巧1、约定日期之前的跟踪技巧 一般置业顾问在电话接听时最后总是和客户定了一个来访时间，如果相隔日子很短，比如一天、两天，一般此期间不用电话邀约，如果为了保险打个电话再邀请一下，试着可以这么说。 例，“张先生，您好！我是花园的小王，不好意思打扰您，昨天您打电话来说好今天下午您到这里来看房，为了到时更好的为您介绍，能否考虑在四点至五点来，因为下午一点至三点，有市政府领导来参加，可能那时我们这里会很忙，怕您来了我接待不周，不过若是您吃过晚饭后和家人一起来，也很不错，我可以等您，不过今晚天气听说不是最好，您记得带把伞。” 以这种情况是客户表示有可能来现场的情况下，这样一通电话可充分体现置业顾问的服务周到，关心客户细致入微，对他非常重视，又表现本楼盘知名度和美誉度较优高，所以吸引领导来参观， 这么一来在未见面之前，你已经给对方留下很好的印象。 如果客户表示可能不能来了，试着这样说下去。 例，“噢，今天比较忙是吧？没关系的，看房子不急的，早两天晚两天问题不大，不过，今天我打电话是想告诉张先生，您是想买三房，买型要好一点，价格在九十万左右，附近的花园我去看了，还可以的，本来我觉得顺道带您一起看一下，比较比较，再讲我们这里这两靠近5000中庭花园，137的大三房卖得特别好，总价在八十万，我觉得张先生是想买好房子的，有空早点来看看选择余地也大，另外告诉您，到下星期三之前都属开盘期，付款方式等都选好很合算，您不妨早点来，不好意思打扰您，希望早些与您见面，再见！”技巧2、在约定来现场日期之后的邀约（1）置业顾问应先主动提起，让对方感觉失约不好意思 例，“张先生您好！我是花园的小王啊，我昨天等您一下午，您没有来。” 然后马上为对方找个理由，不要让对方感觉有负担。 例，“不过还好昨天下午人很多，我也没闲着，相信您一定很忙或者有重要事，像您们 这样忙的人，我知道抽点时间也不容易。” 当然这两步可在一句话中完全表达。 例，“昨天上午您很忙吧？没有来看房，我下午可一直在等您，不过没关系，今天正好是周末，您可以同家人一起来。”（2）制造一种巧合，让对方产生看房的冲动 例，“现在是正式开盘前期，也就是试开盘期，付款方式和价格都很优厚，做房产的同样的房子在不同时期，由于价格的控制，再加上旺销，对购买者来说是完全不同的。 或例，“王先生，真的很巧，昨天是我们花园精典保留房开盘，一下午就卖掉了十二套，因为它地理位置优越，处处面对5000平方米影视花园，如果您同样来看房，现在就能找到令您心动的好位置。” 或例，“李小姐，昨天我们已经公开展示样板房了，也就是您看房所想看的所有素材，一应俱全。” 或例，“我们得到通知，最近几天，由于楼盘销售过半，公司决定价格作一定上调，虽然您还未来过现场，不过我把您当成老客户，希望在此之前您先来一次，如果看了您感到满意的话，价格将比以后来的实惠。”（3）欢迎比较 强调买不买无所谓，买房子主要的就是多看房，多比较，最后买到的房往往会比较称心。（4）再与对方约定一个时间来看房技巧3、观望客户的应对策略 如果一组客户经过几次邀约后还是未到现场，但是顾客也未表示不来或没兴趣，却只是说很忙，那么这一类客户，置业顾问也可以一直与他保持联系，但不需要每次约时间邀请到现场，只要关心他对买房看房的动态就可以了。（摘自：高利润地产项目销售终极培训）售楼接电话的技巧当你给他人打电话时，你应调整好自己的思路。那么，当你的电话铃响起之时，你应该尽快集中自己的精力，暂时放下手头正在做的事情，以便你的大脑能够清晰地处理电话带来的信息或商务。当然，上述过程应该迅即完成，如果你让电话铃响得时间过长，对方会挂断电话，你便会失去得到信息或生意的机会。以下几点是你在接电话时可以参考和借鉴的技巧： 1、随时记录 在手边放有纸和铅笔，随时记下你所听到的信息。如果你没做好准备，而不得不请求对方重复，这样会使对方感到你心不在焉、没有认真听他说话。2、自报家门 一拿起电话就应清晰说出自己的全名，有时也有必要说出自己所在单位的名称。同样，一旦对方说出其姓名，你可以在谈话中不时地称呼对方的姓名。3、转入正题 当你接听电话时，不要“哼哼哈哈”地拖延时间，而应立即做出反应。一个好的开场白可能是：“您需要我做什么？”当你觉出对方有意拖延时间，你应立即说：“真不巧！我正要参加一个会议，不得不在5分钟后赶到会场。”这样说会防止你们谈论不必要的琐事，加速商务谈话的进展。4、避免将电话转给他人 自己接的电话尽量自己处理，只有在万不得已的情况下才能转给他人。这时，你应该向对方解释一下原因，并请求对方原谅。例如，你可以说：“布朗先生会处理好这件事的，请他和您通话好吗？”在你作出这种决定之前，应当确定地方愿意你将电话转给他人。例如，你可以说：“对于这件事，我们很快会派人跟您联系的。”5、避免电话中止时间过长 如果你在接电话时不得不中止电话而查阅一些资料，应当动作迅速。你还可以有礼貌地向对方说：“您是稍候片刻，还是过一会儿我再给您打过去？” 让对方等候时，你可以按下等候键。如果你的电话没有等候键，就把话筒轻轻地放在桌子上。如果查阅资料的时间超过你所预料的时间，你可以每隔一会儿拿起电话向对方说明你的进展。如，你可以说：“约翰先生，我已经快替您找完了，请您再稍候片刻。”当你查找完毕，重新拿起电话时，可以说：“对不起，让您久等了”，以引起对方的注意。 对于接电话的人来讲，当需要查阅资料而有礼貌地请对方稍等片刻，这是可以令对方接受的。如果有人在你正在通话时打进电话，你可以选择合适的词语让你通话的人稍候。然后拿起另一部电话说：“你能否稍等？我正在接听一个电话。”如果打来电话的人只是有一些小事，便可以当即回绝，然后迅即转向第一个电话，而这个人也会意识到你很忙而加速你们的讨论。前言电话人人会用，但要恰到好处，充分获益，却不容易。我知道对销售员而言，关于电话培训方面，基本都听过也知道这样一些内容：你与客户的第一次接触，不是客户第一次来售楼处，而是第一次接听的电话。相当一部分客户来售楼处前，都会先打电话咨询，得到一些简单的信息后，再判断是否要到现场来。只有客户来现场才有可能成交，没有一档生意是通过电话中成交的。你只有接好这个电话，通过电话让客户对这个楼盘产生兴趣，甚至对你这个人产生兴趣他才会有可能来现场（举例）。在这里，我想说的是：跟当面推销相比较，电话推销有不少不利的制约条件。比如： 面谈时能互相看到对方的仪表、风度和举止，作出一个综合性的印象式评价，只要销售员在这些方面多加注意，就可赢得对方的好感，有助于促成成交。 但是打电话时，只能闻声而不能见其人，说话的艺术，即选词用句、说话的语气、以及总体表达方式，就变得异常重要。所以，正因如此，可以说，电话礼仪成了对方评价你的第一准则。n 来电接听方法一、接听电话流程：接听语询问客户的有关情况介绍楼盘的卖点约客户来现场看（接听时要记录好客户的联系方法；要抓住客户感兴趣的地方来介绍；应配合当天报纸广告的主打方向来讲）二、目的激发客户兴趣，吸引客户来现场三、作用1、吸引来人2、积累客源3、测试广告市场反映4、了解目标客源和需求四、接听礼仪1、 电话礼仪：首先，要做好通话前的准备，在电话机旁边备好一些物品：如电话记录本和记录用笔等，不要总是在需要时告诉对方：“请等等，我去拿纸和笔。”这样既拖延了通话时间，又给对方留下了不好的印象。（在这一点上我感觉售楼处以往的工作中还是比较注意的，所以也要继续发扬）其次，听到电话铃声，应尽快放下手中所做的事情去接电话。受话人所说的第一句话应是亲切地问候语：“你好”，接下来便是自己的工作单位及姓名。如“您好，嘉顺花园”，这样不仅有礼貌，还可以帮助对方确认自己有没有打错号码。 在铃响三声内接电话，这是很有必要的，也是尊重对方的表现。 电话铃响时，如果自己正在与顾客交谈，应该先向客人打声招呼，然后，再去接电话。 如果打来的电话不宜为外人所知，可以告诉对方：“我身边有客人，一会儿我再给你电话。”另外，需要提醒各位避免与注意的是： 有人喜欢在电话中聊天，在你有客人时，千万不要抛下客人在电话中谈个没完，这样会使你身边的客人有被冷落的感觉。工作时间打电话，最好简洁明快，千万不要在电话中聊天，以免影响其他人的工作。 无论在哪里接的电话，举止都要文雅，轻拿、轻放，把电话机移到自己身边时，不要伸手猛地扯过来。 通话时，不要拿腔拿调，声调应适中，语气要柔和、沉稳。 为了尊重对方，在听电话时最好不要与旁边人打招呼、说话、吃东西或小声议论其他问题，如果在听电话的过程中非要处理某些事情，一定要向对方打个招呼，并说声对不起。如遇接电话时房间内有许多人正在聊天，可先请他们停下来或放低音调，然后再接电话。 在通话过程中，为了使对方知道自己一直在倾听或表示理解与同意，应不时地轻声说些：“嗯”、“是”、“好”之类的话语。最后：通话完毕后，可以询问对方：“还有什么事吗？”或者：“还有什么要吩咐的吗？”这类客套话，既是表示尊重对方，也是提醒对方要结束谈话了，接着，让对方先挂断电话之后，再轻轻放下自己的电话。五、 接听技巧：客户在看到公司刊登的房地产报纸广告、电视广告或收到直接邮寄的资料后，往往喜欢打电话询问，以便最后决定到哪一个楼房去参观购买。若接听得当，客户就可能被吸引到现场来，反之客户就不愿前来。所以说电话接听责任是相当重大的。（一）、电话接待的目的与原则：电话接听的最主要目的是说服和吸引客户到售楼现场来，接听电话的先生小姐必须做到：语调亲切，吐字清晰易懂；说话的速度得当，能让对方听清；要将楼盘的特点表达出来；内容要简明扼要，通话时间不宜过长（三分钟左右），过长既影响别人通话，亦容易给人以客户稀少的错觉；变被动回答为主动提问，激发客户的好奇心，吸引客户到现场看楼；看楼关键信息（如地点、接待时间）要保证客户准确掌握；记下客户需求及联系方式，以便统计和跟踪服务。（二）、电话接听的难点处理1、如何获得客户的姓名如果客户打电话给一个房产销售人员，询问某处房产的情况，她立刻回答说：“很抱歉，它已卖掉了。”然后挂断了电话，没有获得任何有关客户的资料，这实际上白白浪费了一个机会。对于房地产开发企业，电话的作用是作简单介绍和邀请客户来现场看房，所以有时可以不要求客户留下姓名和电话。而对于房地产中介公司，每一个电话都应该在得到对方的姓名、电话、明确的预约或确定下一次联系后才能够结束。接听客户电话的那个销售人员可以这么回答：“XX房产,您好，请问您贵姓？”一般来说，大多数人都会告诉销售人员他的姓名，如果不行的话，不要强迫对方，许多人拒绝透露姓名是担心会被商家打扰。如果打电话的人一开始就拒绝告知姓名，可按下面的方法去做：“我为这个房产准备了很多资料，还有您可能会感兴趣的其它房产的资料，我准备把这些资料寄给您，我该如何填写地址？”通过邮递收到东西人们一般是不会感到受威胁的。销售人员可以接着去做电话拜访。打电话的人也许会说他不希望被房地产销售人员打扰。销售人员则可以通过以下方法获得对方的地址和电话号码：“我们的一个业务员想为您提供在_区域(来电者所要求的区域)的房产，她认为价钱会低于(来电者希望的价格)，从您提出的要求来看，它很适合于您，您希望我一有情况就马上通知您吗？”2、让来电者成为客户销售是不可能通过一个电话就成交的，销售人员要做的是让对方产生足够的兴趣，与销售人员约定面谈时间。（1）、少提供信息销售人员告诉对方的越多，销售人员们确定约会的机会就越少。人们只有在亲临参观中看到了房子的优点，才会不在乎他们并不喜欢的某些特征，买下这套房子。而在电话里只要谈及某些不利的特征，就会失去机会。（2）、提出邀请有一位著名销售人员，在电话中始终把握主动，很少提供广告以外更多的信息，但是，每十个电话他都能安排五到六个面谈。他认为广告是一个产生兴趣的基础，而电话交谈是一个将兴趣转化为面谈的机会。他希望和对方见面，找到对方感兴趣的地方，把住宅卖给对方。为了做到这一步，他必须首先邀请对方前来面谈：“今天下午2点钟我可以安排你们看一看那套房子，还有你们感兴趣的其它房子，或者下午3点更方便些？”如果对方说他（她）今天一整天都没空，那么此时销售人员应该建议：“那我们就约定日下午2点吧，我会在等您和家人。”如果对方没有拒绝，那么销售人员就有了一个确定的约定，销售人员必须在当天早上打电话提醒他们当天的约会。约定时一定要确定时间,否则客户会推脱.当销售人员打电话时，要充满热情，并且告诉对方，销售人员手中还有几套他们感兴趣的房子。（3）、邀请夫妻双方前来让夫妻两人一起看房是相当重要的。当夫妻中的一个人准备买而另一个仍在犹豫的时候，销售人员不可能销售房子。如果对方要一个人来看房子的话，销售人员可以说：“我认为，看房子是很重要的事，您最好和您的家人一起来。从您告诉我的要求中，我觉得我们有您想要的房子，而这种房子目前销得特别快，如果您推迟看房的时间，我担心您会失去机会。”（4）、电话中讨价还价曾经有位还没有看过房子的客户，问销售人员：“可以按3400元/M2 卖给我吗？” 销售人员可以说：“李先生，您能稍等一会吗？房子很好销，我要确认一下您要的房子现在是否还有。”然后可以告诉客户：“这房子还有，但我建议您尽快来看，您和家人能在今天来看房吗？” （5）、如果房子已卖出去如果做过广告的房子已经卖出去了，也不要放弃这个查询电话，查一下本公司相似的房子，对于中介代理公司，也可以查其它公司的资料，然后可以告诉对方，某一处房子符合他们的要求，销售人员愿意陪他们去看房。（6）、有了新的房源当销售人员发现了新的房源，觉得它很符合客户的要求，打电话给客户，要热情：“我已找到你们在找的房子，是新推出的，我不想让别人先买掉，您能在2小时后到我这里来吗？”（7）、“价格太高”如果顾客感到房子价格稍高，销售人员可以这样回答：“价格并不能代表一切，先让我们看看房子。”客户们通常可以在他们预备支付的总价中向上作一定的调整，但如果实在太贵了，他们是不会购买的。先让顾客认清自己的需要，如果房子并不是他们要的，那么任何价钱他们都会嫌贵，不过若房子符合他们的要求，能给他们蔽护和快乐，那么价格是可以适度调整的。3、来电接听几点注意：忌在电话中谈销控忌在电话中谈价格折扣忌在电话中谈得过多六、电话接听实战技巧要点：控制主动 抓住要点 学会暗示 锁定技巧 顺水推舟 发挥特色 1、控制主动 铃响不能超过3下l 3分钟l l 留电话（当客户提出问题，可以首先告诉客户，“这条是热线电话，可不可以留下您的姓名和电话，我换个电话打给您”，以便做好电话追踪记录；既不影响热线电话的正常工作，又建立了有效客户档案；“来客户了”2、 抓住要点 抓住客户兴趣点，加以重点介绍优势l3、 学会暗示 l 对不起，先生，我现在来客户了/现在电话进来了 来电暗示、配合、沟通，经验积累l4、 技巧锁定 l 留电话 约时间：大概上下、午时间即可l5、 顺水推舟 一直传递信息与客户沟通l l 配合销售把握度，自然真实 XX张介绍的今天下午/明天上午来付钱了l6、 发挥特色 l 语言特色：用普通话，显示正规统一 声音特色：充满激情l男性：稳健、成熟、磁性女性：甜美、柔和、轻盈 l 专业特色：顾问、专家方式方法交流沟通7、 来电情况的问题分析（1） 对市调不排斥 l 首先不排斥 l 其次，不可以主观的判断市调电话，若现场不忙的情况下，可以对市调电话进行简单的讲解，若现场较忙，可以礼貌的让对方留下电话，不忙时再联系他，注意要保持礼貌的态度，对于市调电话接听时间不易过长l 机密防范策略：明确市调来访者，主动出击，不给问的机会，打乱其思路（2） 有几房的，多大面积你需要几房/多大面积？l 面积无所谓主力户型137M2，您看是不是合适的？ 还有小点的吗l那么你大概要多少呢？ l 116M2？有的（3） 留电话方法： 直接发问法：在来电的过程中直接发问其姓名、联系方式等 突然发问法：在电话沟通的过程中突然发问 通过留地址留电话：邮寄产品资料，需要电话确认 留传真号再电话确认：传产品资料，如户型图等 直接发问法：在来电的过程中直接发问其姓名、联系方式等 出SP状况：借口电话故障听不清（电话线路不好、信号不好）、有老客户来拿资料等。问其号码换个电话打过去 不肯留介绍产品一些客户感兴趣的东西再问 先介绍产品关键处留电话 让其先留电话，等下给其打过去（4） 电话约客户来现场引导客户，主动权掌握在自己手中。约客户来现场的时间集中在上午10：00左右，下午2：003：00 （5） 电话问销控，折扣和付款方式处理方法： 问他有没有来过现场，没来过让其来现场看户型，看好了再帮他查l l 说：“我们都是问经理的，现在经理不在。”让其留电等经理回来再给其回电 如果是来过的，问其是哪位业务员接待的l l 不同付款方式不同的折扣，让其先来现场，看中了房子再谈折扣，不可能不看房子就谈折扣吧 n 电话追踪方法和技巧一、追踪的目的：了解客户的状况，约客户来现场达成销售目的。二、追踪的时间：一般选择上午10：30之后，下午3：00之后。如果留的是家里电话一般在晚上打；是移动电话， 除上述时间段之外，可以灵活一些，但比较忌讳在一上班时间就打。三、追踪的方法和技巧1、电话接通时，有秘书小姐挡驾， 可有以下几种说词：a)我和赵总是朋友，昨天约好的，请帮我接进去。b)我是XX公司的，赵总让我打电话给他，谢谢!c)直呼老总大名，说有私事不方便和秘书小姐谈。2、约客户来现场：a)告诉客户这几天现场来人很多，销售情况良好，请她尽早晨来挑选自己满意的房子。b)如果客户很忙没时间，就说服他上门做DS，然后再带来现场。c)对久约不来的客户就告诉她工程进度，比如外墙装修完毕， 花园做得很漂亮，请她来参观样板房等等。d)找借口，比如特价销售，过几天提价，或是举办SP活动。e)天气状况，如今天天气很好，适宜看房，百闻不如一见，可以眼见为实。3、约来现场时间：a)上午10点，下午3点，比较集中，制造现场气氛，便于炒作。b)补足、签约客户很多的时间。c)周六、周日。d)朝东的房子约在上午，朝西的房子约在下午，如果下雨，尽量约白天。四、如何应对客户电话中的借口：1. 忙、没空来：死缠烂打 以退为进2. 明确拒绝：问明原因，聊一些他去过的地方，肯定优点，找到缺点（引导客户）站在朋友的立场上帮他考虑。3. 言而无信：判断是否确实想买，确实想买的客户可以给一些压力，让他到现场来谈。言而无信超过三次后可以适当加点责备的语气，控制好，不能激怒客户。五、客户分类追踪方法：1. 意向大的客户要及时追踪2. 犹豫不决的客户帮他定主意3. 有能力，想买，不急于买的客户找到他对产品的认同点，多聊一些，提高他对产品的认可度4. 条件不符的客户，作为储备客源，经常联系5. 客户在话中答应签约时，要补足以前没有做到的东西，不要表露兴奋的情绪6. 接电话的不是当事人，无法接入时，过一段时间再打，直到联系到本人六、追踪总则：1. 不要激怒客户 2. 时刻引导客户，永远做引导者沟通能力从来没有像现在这样成为个人成功的必要条件，一个人成功的因素75靠沟通，25靠天赋和个人综合能力。电话是公司对外交流的一个窗口，一个好的拨打电、接听电话过程，传递给对方的是一个好的印象，反之亦然。声音是一种威力强大的媒介，通过它可以引起别人的注意，能够创造有益的氛围，并鼓励他们聆听。低沉的声音庄重严肃，一般会让听众更加严肃认真地对待。尖利的或粗暴刺耳的声音给人的印象是反应过火，行为失控。但是即使最高的音调也有高低之分，您也可以因此找到最低的音调并使用它，直至自然为止。使用一种经过调控的语调表明您知道自己在做什么，使人对您信心百倍。急缓适度的语速能吸引住听者的注意力，使人易于吸收信息。如果语速过快，他们就会无暇吸收说话的内容；如果过慢，声音听起来就非常阴郁悲哀，令人生厌，听者就会转而他就；如果说话吞吞吐吐，犹豫不决，听者就会不由自主地变得十分担忧、坐立不安了。自然的呼吸空间能使人吸收所说的内容。建设性地使用停顿能给人以片刻的时光进行思考，并在聆听下一则信息之前部分消化前一则信息。适时改变重音能强调某些词语。如果没有足够的强调重音，人们就吃不准哪些内容很重要。另一方面如果强调太多，听者转瞬就会变得晕头转向、不知所云，而且非常倦怠，除了非常耗人心力之外，什么也想不起来了。在电话交谈时不可能有视觉上的便利，但两件事可以有助于最好地使用自己的声音。站立能使身体挺直，这样能使呼吸轻松自然，声音更加清楚明亮。微笑能提升声带周围的肌肉，使声音更加温和友善，替代缺失的视觉角度。一、接听客户电话的准则1、销售部的工作人员每人都有义务和责任接听客户打来的电话，外来电话的响声不准超过三声无人接听，如果超过三声要对客户表示歉意，请求对方谅解。2、接听电话语调必须亲切，吐字清晰、语速适中、话语简洁，避免口头禅、不允许对着话筒打哈欠、咳嗽、肆无忌惮的大笑，更不能用不耐烦的口气态度来对待每一位打过电话的客户。要多使用礼貌语言，如：“你好、谢谢、很抱歉让你久等了”，声调要柔和，同时还要尽量避免打断对方的讲话。3、接听电话的人员必须熟悉楼盘的实际情况，用统一的销售口径回答客户提出的问题，对新客户介绍项目要事先背熟介绍内容的顺序，老客户可以有针对性的答复。销售人员绝对不能一问三不知或敷衍了事推委顾客。 4、回答客户问题最好能够了解几个基本问题，如客户：姓名、联系方式、居住区域、如何知道的楼盘信息、是否有购房意向，便于市场调研和备份客户档案。5、电话接听值班人员必须有养成做电话记录的习惯，电话结束后应该对记录下来的重点妥善处理或上报，认真给予对待。6、回答客户问题时间不宜太长，平时可控制在35分钟，回答客户问题最好控制在35个左右，时间过短对方会听不清楚你要表达的意思，时间过长对方会感到厌烦；谈话重点可以重复，以便进一步明确问题；楼盘广告上市期间要缩短谈话时间，一般23分钟为宜，如果对方问题比较多可邀请其到售楼处详谈。7、如果客户找人，而她今天有不值班的话，应询问客户是否要求转达内容或者请客户稍等去叫被找人员；叫人时应该轻轻的把话筒扣在桌面，不允许大声的喊叫被找人的名字，应该走到被找人身边小声的说（大声的喊叫这样既不尊重客户，也会干扰其它同事的工作）；接听者必须说：“对不起，请您稍等一下”之后要说出让他等候的理由，以免因等候而焦急。再次接听电话时必须向对方道歉：“对不起让您久等了。”如果让对方等待时间较长接听人应告示知理由，并请他先挂掉电话待处理完后再拨电话过去，这是维护和塑造企业良好品牌声誉和形象的需要。8、不允许在接客人电话的时候，与其他人搭话；可做手势让他稍等，挂断电话后再与其交谈。9、如果对方语音太小，接听者可直接说：“对不起请您声音大一点好吗？我听不太清楚您讲话。”绝不能大声喊：“喂喂大声点”；要大声的是对方，不是你。10、通话结束后要向对方表示谢意，以期给对方留下良好的印象，这一点至关重要，比如说“感谢您用这么长时间听我介绍，希望能给你带来满意，谢谢，再见。”需要注意的一点是要等对方先放下电话，自己在放下电话。” 11、杜绝挂断后的说脏话的习惯。挂断客户的电话后有许多的人会立即从嘴里跳出几个对客户不雅的词汇来放松自己的压力，其实这是个要不得的一个坏习惯，销售人员应该时刻加强自身的文化修养。二、如何电话拜访客户销售代表为了保持和客户的联系，需要经常拨打电话。打电话说起来简单，实际上一门语言艺术和思维能力高低的表现。一般与客户打交道需要经过四个过程，探索-提议-行动-确认。提问一般而言属于探索步骤中的，提问的目的最重要的就是了解客户的需求，客户到底想要什么？到底是想要预定？还是对楼盘有重大不满等等，或者是其他问题。只有明确客户真正的需求，才能做提议和进一步的行动。提问分为开放式和封闭是问题，初期接触应该多提开放性问题，也就是说不是一个yes活着no就能回答的；总之,what、why、how等开头的问题都是开放性问题，他可以帮助你最快了解客户需求，最快了解用户的真正目的和意图，再做相应处理。1、首先任何人打电话都有一定的目的，或是表示问候，或是告知最新楼盘情况，或是催缴余款等等不一而足，所以当你拿起电话前，就要有一个认真思考的过程，以免在接通电话之后，出现前言不搭后语，前后反复，让对方产生反感或罗嗦。2、在拨打电话之前，要先把你所要表达的内容准备好，最好是先列出几条在你手边的便签或记事本上，以免对方接电话后，自己由于紧张或者是兴奋而忘了自己的讲话内容。3、打电话时一定要掌握一定的时机，要避免在吃饭的时间里与顾客联系，如果把电话打过去了，也要礼貌的征询顾客是否有时间或方便接听。如“您好，王经理，我是*公司的*，这个时候达打电话给你，没有打搅你吧？”如果对方有约会恰巧要外出，或刚好有客人在的时候，应该很有礼貌的与其说清再次通话的时间，然后再挂上电话。如果老板或要找之人不在的话，需向接电话人索要联系方法“请问*先生/小姐的手机是多少？他/她上次打电话/来公司时只留了这个电话，谢谢你的帮助”。 4、在电话接通后，业务人员要先问好，并自报家门，确认对方的身份后，再谈正事。5、工作中有时候需要给客户打澄清电话，所谓的澄清性问题是指正确地了解客户投诉的真正的原因是什么，事态有多严重，要求工作人员及时、客观的给予回复，最好不要夹带个人感情色彩。6、有的时候当我们打征询电话的时候，要体现出为客户服务的理念，杜绝施舍的态度。征询性问题是告知客户问题的初步解决方案。它的特征是您看.？当你告知客户一个初步解决方案后（比如同意给客户一个比较大的折扣或者同意赠送某些物品），要让客户做决定，以体现客户是朋友的销售理念。7、电话调查访谈如果能够再十分钟结束最好，访谈的深度不宜太深，你要保持一个积极的态度，好像受访者主动与你谈话一般；你的语气要对主题充满兴趣，即使你调查的主题很枯燥，但你决不可以将自己的语气传达给受访的客户；同时你需要禁忌不论访谈的内容多么简单，你一定要依文卷的内容发问，也不可以为受访者抢答。在受访者表示自己很忙后你要尽量的压缩谈话时，但是不可以误到客户，时间到了就应改提示客户是否继续洽谈。访谈的目标就是样他感到愉快，从长远来看，从事市调的人员要完全依赖受访者的持续性合作，这样才能体现出市调的科学价值含义，避免误差，摸清消费者的心态。对个人而言，建立良好的电话管理沟通意识，逐渐养成在任何沟通场合下都能够有意识地运用管理沟通的理论和技巧进行有效沟通的习惯，达到事半功倍的效果，显然是十分重要的。学习电话沟通技巧，将使你在工作、生活中游刃有余。电话是销售人员对外交流的一个窗口，也是你最大的财产之一。一旦学会并在销售过程中正确运用了接打电话的技巧，就会使你的销售工作迈出成功的一大步。在通讯无处不在的社会里，一般的销售人员通常会认为接打销售电话是一件很简单的事情，从未想过去学习其中的通话技巧。而专业的销售人员却会注重通话的技巧和电话的功能，以至于让你的客户能够在通话之后喃喃自语：嗯，这小伙子（小姑娘）很不错的！声音的魔力人有三张脸：第一张脸是外表长相，第二张脸是一个人的字，第三张脸是他的声音。作为一名销售人员，你的第三张脸是至关重要的。声音是一种威力强大的媒介，通过它可以引起别人的注意，能够创造有益的氛围，并鼓励他们聆听。（1）作为一名售楼人员，你应该使用一种经过调控的语调表明您知道自己在做什么，使人对您信心百倍。不同的音调带给听众的感受是不同的，过高或过低的音调都不适合销售人员：低沉的声音庄重严肃，带给听众无形的压抑感；尖利的或粗暴刺耳的声音给人的印象是反应过火，行为失控。（2）急缓适度的语速能吸引住听者的注意力，使人易于吸收信息。语速过快，他们无暇吸收说话的内容；语速过慢，声音听起来阴郁悲哀，令人生厌；说话吞吞吐吐、犹豫不决，听者则会坐立不安。（2）自然的呼吸空间能够很好地帮助听众吸收谈话的内容。建设性地使用停顿能给人以片刻的时光进行思考，并在聆听下一则信息之前部分消化前一则信息。（3）适时改变重音能强调重点。如果没有足够的强调重音，人们就吃不准哪些内容很重要；另一方面如果强调太多，听者转瞬间就会变得晕头转向、不知所云，而且非常倦怠，除了耗人心力之外，什么也想不起来了。（4）在电话交谈时不可能有视觉上的便利，但两件事可以有助于最好地使用自己的声音：站立能使身体挺直，这样能使呼吸轻松自然，声音更加清楚明亮；微笑能提升声带周围的肌肉，使声音更加温和友善，替代缺失的视觉角度。接听客户电话的准则每一部电话，都具备两大基本功能：接电话、拨电话。接电话就是听到电话响起之后，就拿起话筒说话。这是一个很简单的举动。但是，接听销售电话，却是一门简单而又深奥的艺术，客户很有可能会因为你电话里传递的声音等信息重新考虑是否继续他们的购买过程。现在，让我们来看看如何正确接听售楼电话。总体来说，应把握以下七大技巧。技巧一：及时接听，勿让铃声超过三次接电话的时间也是一种心理战术。从客户的角度来说，如果你在电话铃响起第一声时就接起来，客户会认为你太闲了或太在意生意了，他们会小心设防；如果你在电话铃响起58声之后才接电话，客户会觉得你根本不在意生意；最完美的时间、最专业的时机，就是在电话铃响到第三声时接起来。从你的角度来说，在电话铃响起第一声时，它打断了你正在做的事情，或者你正在进行中的思绪，你必须用一点点时间来调整情绪，打起精神，这只是个简单的小计谋，就是用两声电话铃，用几秒钟的时间，让你可以从容地暂停你手边所做的事情，停止你杂乱的思绪，调整你的心情，以快乐、以热忱来接待这个潜在客户，并且让对方拿着电话筒等待短暂的几秒钟，会给你制造业务繁忙兴旺的印象，暗示并刺激他们的购买欲望；但是，这种让客户等待的时间一定要把握好度，绝不能让他们等候的时间太长，一旦超过了限度，就会出现恰得其反的效果，客户可能会因此变得不耐烦或失去了热忱，从而意味着你将失去销售机会，这就是为什么接听电话不让铃声超过三次的重要原因。当然，一般情况下售楼处的电话都会不止一部或不止一线，而售楼人员毕竟是有限的几人，并且还要接待现场的客户，在特殊情况下有可能在超过三声后才能接电话，这时要对客户表示歉意，请求对方谅解。技巧二：拿起电话先自报家门在接听电话时，应先主动问候，并自报家门：“售楼处，你好”，然后再开始交谈。自报家门一是礼貌，二来可以增加客户的亲切感，还能向客户表达“自己就代表公司”的强烈意识。技巧三：运用声音魔力，通过电话传递快乐接听电话必须态度和蔼，声调柔和，语音亲切，吐字清晰，语速适中，话语简洁；避免口头禅，不允许对着话筒打哈欠、咳嗽、肆无忌惮的大笑，更不能用不耐烦的口气来对待每一位打电话的客户。如果你接电话所用的语调有点病态或散漫的声音，那么客户对你、对你的产品、对你所代表的企业就会失去兴趣，并在无形中产生一种抵触情绪。在接电话时，你必须让声音中传递着快乐，保持着热忱，仿佛有什么好运临头。要时刻记住：每一次接听售楼电话，你都可能是在和一个潜在客户谈话，并且他极有可能成为你的真正客户。如果你是成熟的，如果你是自我控制的，如果你是有竞争力的销售人员，你能在和客户通话时，立即把心中的烦恼放在一边，将愉快的话语传递到他那一端。技巧四：注意电话礼节，维护你及你所代表的公司形象在接听电话时，应注意电话的规范用语，多使用文明用语，如：“你好”、“谢谢”、“很抱歉，让你久等了”；同时还要仔细倾听对方的讲话，尽量避免打断对方的讲话，为了表示聆听并已理解，应不时称“对”或“是”。或许在接电话时，有同事或者现场的客户向你搭话，可做手势让他稍等，挂断电话后再与其交谈，绝对不允许在接客户电话的时候，与其他人搭话；如万不得已，应向对方说明后用手捂住电话，以免引起误会。如果对方语音太小，你可以直接说：“对不起，请您声音大一点好吗？我听不太清楚您讲话”，绝不能大声喊：“喂喂，大声点”；必须搞清楚，要大声的是对方，而不是你。如果客户找人，而他/她今天不值班，应询问客户是否有事需要转达，“对不起，他/她现在不在，请问有什么事需要转告吗？”，并将客户的留言及时记录下来，以免忘记；如果是要找的人不方便接听电话，应向客户表示歉意，“对不起，他/她现在有事无法接听电话，我让他/她等会给您回电话，好吗？”；如果他/她正好不在电话边上，应请客户稍等，并说出让他等候的理由，以免客户因等候而焦急，然后再去叫被找人员；叫人时应该轻轻的把话筒扣在桌面，不允许大声地喊叫被找人的名字（大声的喊叫这样既不尊重客户，也会干扰其它同事的工作），应该走到被找人身边小声的告知；被叫的人接起电话时，必须向对方道歉：“对不起，让您久等了”；如果被叫的人因有事无法马上前来接听电话，需要对方等待时间较长，应向客户说明清楚，并请他先挂掉电话待处理完后再回电话过去，这是维护和塑造企业良好形象的需要。技巧五：统一销售口径，巧妙回答问题在接听电话时，应尽量使用统一的销售口径回答客户提出的问题，绝对不能一问三不知或敷衍了事推委客户。售楼人员必须熟悉楼盘的实际情况，背熟公司准备好的“项目答客问”等资料。售楼人员应事先了解公司即将发布的广告内容，仔细研究如何应对客户可能涉及的问题。通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、格局、进度、贷款等方面的问题，售楼人员应扬长避短，在回答中将产品卖点巧妙地融入。在电话里，你可能不太了解对方的表情和心理，那么，你要谨慎地说话，避免轻易失去一个客户。如果你能用问题去回答对方的问题，将能激起对方的好奇心，引导对方前来参观和面谈。回答客户问题时间不宜太长，平时可控制在35分钟，回答客户问题最好控制在35个左右，时间过短对方会听不清楚你要表达的意思，时间过长对方会感到厌烦；谈话重点可以适当重复，以便进一步明确问题；楼盘广告上市期间的来电较多，这时更要缩短谈话时间，一般以23分钟为宜，如果对方问题比较多可邀请其到售楼处详谈。技巧六：设法取得你想要的信息，并及时记录销售电话接听应由被动接听转为主动介绍、主动询问，在与客户交谈中，最好能够取得你所想要的信息，以便于公司市场调研和备份客户档案之用。这些信息主要是：客户姓名、联系方式、居住区域等个人背景情况的信息，其中客户的姓名和联系方式是最为重要的；客户能够接受的价格、面积、格局等对产品具体要求的信息；等等。你要得知对方的姓名，方法很简单，但要用正确的语言去表达。当你报上自己的姓名后，你要稍作停顿，给他自报家门的机会；但你不用停顿太久，他想说会很快说出来的，不想说的话，你就用柔和而有亲和力的语调去说：“请问您贵姓？”或“请问我能知道您的尊姓大名吗？”如果他真的是对你及你的产品有兴趣的潜在客户，他会很快告诉你的。 让客户留下电话号码的几个小方法（1）及时反馈最新信息“您是否方便留下个电话好码，我们的价格表出来后，我会第一时间通知您的！”“我们过段时间会有个促销活动，界时会推出一些特价房，很适合您的，您可以留下个电话，我好通知您！”（2）公司有活动，让客户留下电话号码参加活动“我们最近有个电话号码抽奖活动，您最好留个电话，参加我们的活动，那样会有机会赢取大奖的”（3）以现在忙为由，让客户留下电话，呆会给他打过去（适用于那些暂时不方便前来售楼处，又急需了解楼盘情况的客户）“对不起，现在我这里有客户要接待，方便的话，您可以留下电话，五分钟后我打给您解答您的问题！”（4）对方不留电话，应尽量邀请他到售楼处看房面谈，可能的话，留下自己的联系方式。“那好的，您最好能来我们售楼处看看，我们将给您更为详细的介绍。”“要不这样吧，我留个电话给您，如果您有什么需要，可以随时给我电话。”电话接听人员必须有养成做电话记录（一般楼盘都会要求登记“来电登记表”）的习惯，做电话记录绝对不能随意地记在报纸的边角上或废纸上。电话结束后应该对记录下来的重点问题妥善处理或上报，认真给予对待。技巧七：约请客户会面，有礼貌地结束通话提个醒：接听售楼热线的一个很重要的目的就是促使客户前来售楼处看房，做更深一步的了解和面谈。对于买房这种大买卖，是不可能在电话中能达成任何的实质性意向的。面对面的环境最有利于推销，而你的电话交流在一定程度上决定了你有没有面谈的机会。对方能打电话咨询，说明他有一定的购买需求和兴趣。在即将结束通话时，千万要记得约请客户前来售楼处参观面谈。在约请客户时，你必须清楚地告知客户售楼处的详细地址，最好能说出交通线路，如果必要的话，也可以与客户约定具体时间，并且告诉他，你将专程等候。在挂电话之前，你要尽可能报出自己的姓名，有可能的话也可以给客户留下自己的的手机号码，告诉客户可以在下班时间随时咨询，并再次表达希望客户前来售楼处看房的愿望。通话结束后要向对方表示谢意，以给对方留下良好的印象，这一点至关重要，比如，“感谢您用这么长时间听我介绍，希望能给你带来满意，谢谢，再见。”需要注意的一点是，要等对方先放下电话，自己再轻轻放下电话，绝对不可以莽撞地挂断电话，更不可以重重地扣上电话机。杜绝挂断电话后说脏话的习惯。挂断客户的电话后，有些人会立即从嘴里跳出几个不雅的词汇来放松自己的压力，其实这是个要不得的坏习惯，销售人员应时刻加强自身的文化修养。另外，在挂断电话后，你应及时填写“来电登记表”，记录该客户的信息，为公司的销售分析及日后的客户追踪作准备。电话接听六步曲（1）问好，自报家门（2）回答客户问题（3）主动询问客户信息（4）邀请客户前来售楼处看房（5）礼貌地结束通话（6）填写“来电登记表”如何电话拜访客户电话一响，几乎所有的售楼人员都会想去接电话，因为这种业务电话，可能会为他带来财富。但有些售楼人员却害怕打电话给客户，只想客户打电话上门。事实上，专业的销售人员除了要善于接电话之外，还要善于打销售电话，这是开发潜在客户、进行客户追踪、保持和客户联系的重要途径。打电话说起来简单，实际上是一门语言艺术和思维能力高低的表现。打电话前的准备实际上，打销售电话并不是在你正式通话后才开始的，而是在你拿起话筒和拨号之前就已经开始了。（1）做好电话拜访的心理准备。作为销售人员，你必须克服对电话拜访的恐惧或排斥等心理障碍，勇敢地跨出第一步。一般人对于电话拜访，不是认为它是一件最不起眼的工作，便是认为它是一件简单的不得了的工作，但事实上并非如此，要真正做好电话拜访是一件相当不简单的事，所以不妨告诉您自己在作一件伟大的工作。（2）了解电话拜访客户与现场接待客户的区别。在现场接待客户的过程中，你可是占有绝对优势的，因为客户是主动上门来寻求你的销售支持的，你占有“主场之利”（主要还是心理上的），并且你可以充分利用售楼处的模型等销售资料以及你自己的表情、手势等来帮助推销；而使用电话拜访，由于条件限制，你既无法用实物资料以及你的眼神、手势、表情来帮助推销，又因为无法看见客人的表情而不能更加完整地掌握客户的购买心理。因此，在电话拜访客户时，你唯一能利用的只是声音，你必须尽量抓住问题的重点去展开攻势。（3）明确打电话的目的。任何销售人员打客户电话都有