《房地产管理基础》训练题.doc

一、 结合你们去华发房地产公司的营销中心参观的情况，写出或画出房地产营销的基本工作流程，各环节应注意的问题是什么？在房地产营销中，与客户沟通交流特别重要，并结合参观考察及综合各方面的经验，你认为与客户沟通交流应重点注意些什么问题？二、 房地产是一种极为特殊的商品，但其定价也可以采用一般商品的定价方法，如成本定价法（具体包括：地价成本、设计建筑成本、营销成本、企业管理成本等）。但实际上，房产定价也不完全遵循此种方法。以下是表现的现象：品牌不同，同样的成本其定价不同；同处一地段，没有品牌的房产价格与有品牌的房产价格也相同；既使有品牌，在不好的地段，其价格也不能高企等等。也就是说，房地产在考虑基本的成本外，还有其它重要的因素需要考虑，这些因素是什么？结合具体的房地产项目予以说明。18周星期四房地产策划人：楼房定价与成本无关 2007年10月11日 10:53赵寻解密说到疯涨的房价，不得不提到我从事的这个行业。虽说一个楼盘的售价最终是由开发商老总确定，但最初价位却是由我们“建议”的。我是一名资深房地产策划人员。一般而言，一个项目(楼盘)的定价方法有两种：一种是成本核算法通过计算成本加上利润核算，得出最终市场价格。另一种是对比核算法通过和同地区内同质楼盘的价格对比，得出最终的市场价格。卖白菜采用前一种，而卖房子一般采用后者。举个例子。某地块有个新项目A(已经封顶)，我们按照市场比较法进行价格预算，就必须先搜集该区域可比的、类似的B、C、D、E等楼盘的当时售价(注意，是当时)，然后在根据一系列的系数比、权重比进行演算，从而得出A楼盘的售价。也许有人会说，很多行业不都是这样制定的吗？别急，听我慢慢道来。市场比较法，固然其根本因素参照的有成本、供求关系等，但最重点的，还在于“市场”二字。很可能成本等都没怎么变化或者变化很小，但当市场发生了变化或变化很大的时候，售价也是会跟着发生很大变化的。还是A楼盘。它在2005年时用市场比较法，与B、C、D、E等楼盘进行参照对比后，演算得出该楼盘的售价为5000元/平方米左右，投资回报率为23%。但因种种原因，该楼盘在该年并未推出，而是一直等到2007年才正式向市场推售。在此期间，该市的房价一直处在跳跃式的增长阶段。但此时，A楼盘还会以2005年时推算的售价出售吗？答案绝对是否定的。因为我们用的是市场比较法，是根据市场变化而变化的。因为我们当初参照的B、C、D、E等楼盘的售价都发生了变化，不再是2005年时的价格了，而是2007年的价格。所以，我们必须根据最新的(2007年)价格再重新进行演算。也就是说，只要其他楼盘的价格上涨了，我们用市场比较法算出来的新楼盘的价格也绝对是要上涨的。再加上一般定价规律，还要加进一些未来升值等因素，所算出的售价往往会高于目前市场均价。此时，我们通过最新的参照价格数据，得出的A楼盘的售价为9000元/平方米，而投资回报率也变成110%了。因为A楼盘的成本并未增加很多(建安成本基本没增加，增加的只有管理成本等，但与增长的售价比，几乎可以忽略不计)，但售价却几乎翻了一倍。各位这下看明白了吧。根据市场比较法算出来的新项目的售价，永远是高于以前的同比旧项目的售价的。而且，只要其他项目的售价涨了，不管你新项目的成本有没相应的增加，而售价却永远是会跟着其他项目上涨的。这就不难理解很多开发商“捂盘”的真正原因了。所以，每当有人问我楼价会不会下跌，我都反问：“你说呢？”来源：南方周末中国的房子价格现在为什么高得这么离谱2009年09月21日09:48来源：人民网强国社区在任何国家谈到房子的问题，首先都要先确立个人对土地和房产具有什么权利，所以先简单说说中国的土地情况。人民网强国社区()新中国建立之前的第一部宪法是1945年制定的，在其中第11条规定：国家保护公民的合法收入、储蓄、房屋和各种生活资料的所有权，第12条规定：国家依照法律保护公民的私有财产的继承权。人民网强国社区()建国之初，根据中国人民政治协商会议共同纲领没收了帝国主义地产主，国民党政府，官僚资本，战犯，反革命分子，封建地主在城市中的土地，接受了外国侨民解放前在城市中购置的房地产，建立了首批城市国有土地。 人民网强国社区()随后在19561967年的社会主义改造中，通过公私合营，国家经租，合作化和随后的向全民所有制过渡，将城市中资本主义工商业的私有土地，私有而出租的房地产以及个体手工业者私有的房地产转为国有土地，但是对于私人自住（或有少量出租）的私有房地产，则作为生活资料保留其私人所有权，并没有任何变动。人民网强国社区()这些状况一直持续到1982年人大修改宪法后，规定“城市的土地属于国家所有”，从此，所有私有的城市土地丧失所有权，只具有使用权，但是在土地丧失私人所有权后房屋继续还是私有的，由此产生了私房土地使用权。人民网强国社区()这些历史轨迹可以用我家的老屋来做个典型例子，我们家的老屋在老城区，是祖传下来的，土地和房产由我爷爷和他两个弟弟作为直接继续人继承，有房契和地契，在老屋同一条路上的很多民居基本都属于类似情况，这一带的土地和房屋在解放前和解放后一直都属于私人所有，而我家老屋的一楼还出租给种子公司作铺面，租金平分给我爷爷兄弟三人，同一条街的不少民居一楼也是这样，一是出租给他人，二是自己本身开店。人民网强国社区()70年代的时候，在我家老屋旁边的邮政局想扩大规模，便向我爷爷提出购买老屋土地的意见，不过我爷爷和其他继承人都不同意，所以没有卖，一直到了82年宪法修改后，老屋的古老土契和房契经过办理手续转成了土地使用权证和房产所有权证，土地变为国有，而房子依然属于个人私有，这便是私房土地使用权。人民网强国社区()前几年我爷爷过世后，我父亲和他的所有兄弟成为继承人，继续拥有这座房子的所有权，一直持续到今，现在老屋虽然已经没有人居住，但在考虑按具体情况进行重建，因为老城区现在不是发展重点，居民多数转移到新城区，我们家的老屋所在地段基本是民居，所以还可以长期存在，作为家族财产传承下去，直到有朝一日，情况改变再随势而动。人民网强国社区()可以这么说，国家在82年修改宪法把城市土地变为国有，是为了让政府方便进行宏观规范城市土地，合理推进城市的健康发展而改的，这个出发点是正确的。人民网强国社区()但是在八十年代，土地归国家所有后不是发展成为利国利民的趋势，而是成为官商勾结，大发横财的机会，不少官员用自己的特权以很低的价格将土地批给房地产开发商进行商用开发，从中收取利益，而商家用这些便宜价格的土地开发成各种用途的楼房，或作为商品房，或作为娱乐城，或作为商用区等，不可否认，这在一定程度促进了城市建设，但是获得最大利益的只是这些房地产商和一些官员，而不是人民大众，八十年代中喊着激烈的打倒“官倒”口号就是这些真实写照，房地产便是其中一项，相信从那个年代走过来的人绝不会忘记。人民网强国社区()我家乡老城区里原来的礼堂和供民众健身的大球场在九十年代初被当地政府卖给地产商开发成商品地，官员从中得到了不少好处，而民众在背后的痛骂犹如潮水，这样的事情估计在全国并不会少。人民网强国社区()现在很多身家丰厚的房地产商是怎么发家的，相信没有人比他们自己更清楚，对此就不多说了。人民网强国社区()我一直认为居住所不应该完全作为商品经营，因为这是每个人生存的最基础条件。人民网强国社区()没有瓦遮头的流浪生活根本让人无法安心工作，在外飘荡的广大劳动人民对此最有发言权，最有感受，因为没有一个安稳的家的感受是非常痛苦的。人民网强国社区()所以房子这种最基本的生存条件应该是国家通过各种经济和行政措施为每个公民创造一个安稳的空间，绝对不应该是纯粹作为商品来销售。人民网强国社区()中国在解放后直至80年代初，除了农民和拥有私有房产的人外，其他公民基本都是居住在国家提供的单位宿舍内，每个月交一定的低价租金作为国家财政收入，记得我父亲以前交的单位房租是十几块还是几块一个月，有些记不清楚了，现在有些国家事业单位，研究机构和国企还依然有房子提供，也是象征性地收取一定租金。人民网强国社区()中国的房地产经过八十年代的起步，九十年代初的狂热成为泡沫后，而在20世纪末进入低潮期，再到进入21世纪后的暴涨期，一步步都是非理性的畸形发展，已经不再是让人民安居乐业的民生基础生存保证，而是把房子完全当做商品，作为地产大鳄和银行的敛财手段，苦的只是广大普通人民，对此我深表质疑。人民网强国社区()中国的房子价格现在为什么高得这么离谱，暂不说其他是是非非，我们只按经济来算一算。一套完整的房子可以销售是经过这样一个阶段的，首先是国家批出土地给开发商开发，接着是建筑公司承包建成，然后是开发商把销售权交给代理商进行市场买卖。这样房子的价格组成大致可分为三个部分：土地使用费，房子建设费，所有手续费和税费，前面两个是国家和房地产商所定，后一项是国家政策和交易第三方所产生。公民需要购买房子的时候，就必须付清这三个部分的数额，但是对于很多不可能一次付清所有数目的人来说，则是可以通过银行按揭来购买，在这个借贷过程，又再产生一项费用，那就是利息，而且这个利息是随着银行利率变动的，并不是固定。所以，房子的最终价格=土地使用费+房子建设费+所有手续费和税费+按揭利息。在这个过程中，涉及到经济利益收入的主体是国家，房地产商，建筑方，代理商，银行，其他第三方，这是一个六角关系，按自然界角度来说，三角形才是最稳固的，多边形则很容易变形，这六个主体，只要有一方产生巨大变动便能牵动房产价格高低。如果国家顾及民生和普通大众，那么行政手段干扰这个畸形市场是必然的，而建筑方，一般是够资质的大工程公司，这是涉及到房子最主要成本，主要是人力和物力，主要决定的是房子质量，而建材市场的价格相对来说有其稳定之处，所以这方对房子销售的最终高价影响不是最大，而这一方所赚的利润还是颇为可观的，属于真正为房子付出了劳动力的人。现在价格的关键之一便是银行，房地产商，代理商，第三方。房地产商是商人，追求利益是必然的，让他们降价，这个难度实在不低。中国的银行属于国有，虽然现在改股份制，但依然是国家占主体，而银行获得利润的主要途径之一就是利息收取，房价高便绝对对银行有利，因为意味着他们能够延长收取借贷利息的期限。公司有一个同事和他妻子都有住房公积金，想买套房子，价格大约是60万，但是去银行一咨询，银行却不愿意贷款给他们，因为他们的公积金合起来大约在10年内就能还清房贷，这个期限太短。同事被这事气得够呛的，但也没办法。买了房子的人应该都清楚，去银行借款还有不少条款，比如不能提前还贷，否则算违约，还有些短信提醒还贷，开通了这功能，不到还清就不能取消，我有个同事当初去签合同的时候看到这个服务，立刻拒绝了，说让一个短信跟着几十年，真是太离谱了。让房价降低，就要银行让利，银行愿意吗？再说代理商，这个环节的利益收入者主要凭的就是口才，推销出一套房子后才能获得提成，提成是按销售价格计算的，所以他们能愿意降价吗我曾经听一销售经理说过这么一个故事，有一次他接待一个海外侨胞去看房子，这位海外侨胞说，如果你能给我一个最合适的理由，我立刻买你的房子。这位经理回答，这里的房子除了环境优美，设施齐备之外，还有一个最大的特点，那就是天天能听过孩子们在唱国歌，听到广播在播国歌，因为旁边就是一所重点小学。侨胞听了，当场说，这房子我买了。对于很多房地产销售方来说，能这么轻易卖出房子的机会真不多，所以他们也不会愿意价格降低，那是砸自己饭碗了最后是第三方，这个第三方一般是指炒楼市的人，他们的行为跟房地产商和银行是息息相通的，很多人都是通过去银行借房贷买两套以上的房子，趁高价再转手，如果房子一降低，这些人和银行必然连锁反应而亏损，银行成坏账，说不定很多炒楼的也会跳楼了。这么多利益获得者托着的楼价可以跌下来，那损失可不会少。最重要的是，社会上还有一个无形的手在推动着楼价，不如称之为丈母娘的手现在这个阶段正是70年代末和80后的结婚高峰期，要结婚没房子能行吗？丈母娘这一关不容易过的，没房子的人，谁放心把女儿给嫁出去这是很多男同胞们困扰的事，我有几个朋友结婚的时候，那是绞尽脑汁，多贵的房子都得先买下，否则娶不到人，丈母娘不肯啊，现在单位里有不少还没结婚的人更是为此伤透脑筋。就算是买房子结婚，也要考虑地段好坏，一是安全问题，二是不在好地段，以后孩子上学要花更多的钱去好学校。买了房子后，还要装修，现在的装修也是水涨船高，没有几万，那是装不出什么东西的。装修了房子之后，每个月还有物业费，电梯费，其他杂费等等。所以房子这个最基本的生存条件现在已经成了太伤脑筋