在高房价的今天麦兜族(配ppt页数版).doc

在高房价的今天麦兜族改怎么办？配p1-2不知道大家有没有听说过“麦兜族”这个词？动画片里的麦兜是一只平凡的小猪，它没有值得炫耀的家境，没有过人的才智，普通得不起眼。但麦兜却并未因此而烦恼，它做事脚踏实地，是个十足的乐天派，过着简单而快乐的小日子。在现实中也有与麦兜相似的一群人，出生于年代后的他们背景平凡，在大城市挥汗打拼、默默奋斗，通过努力一步步实现自己的梦想。他们就是网络上又一新名词所指的对象“麦兜族”。“麦兜族”意指购房阶层的弱势群体。现实中“麦兜族”的主体是80后年轻一代，是草根阶层的代表，他们在期待房价降低的同时，又不等降价政策，不靠父母资助，在城市里打拼，为生计奔波，希望通过自己的努力工作提高经济实力，实现购房梦想。麦兜族最大的特点就是“三不”：“不等”、“不要”、“不靠”。 后的“麦兜族”完全凭借自身脚踏实地的奋斗在大城市里谋得容身之所，他们没有父辈的人脉关系可依靠，工作以后绝不再向家人伸手要求物质帮助，不少“麦兜族”还要定期寄生活费供养父母。原本就不宽裕的生活就越发拮据了，如何实现住房梦成了麦兜族的一大心病。 配p3-4今天我们第六组讲解的题目就是在高房价的今天麦兜族怎么办？主要从四个部分入手：1.麦兜族现状2.高房价原因分析3.我国历次房地产宏观调控出现的问题4.今年国家调控政策对房地产的影响5.麦兜族该怎么办？配p5-8麦兜族的现状：p680后何时才能买上房:在这个城市，并不是每一个人都能买得起房。尽管在这个城市，也并不是每一个人都必须买房。但是对很多年龄往30上赶的“80后”，房子是横在他们面前的第一难题。巢，是不容轻视的问题。有了家，才有了安心的居所，有了安心的居所，才会有成就事业的心。但是像F1赛车一样狂飙的房价让“80后”望尘莫及。即使愁断肠，房价依然在飞涨，很多的80后面对着房子的问题束手无策，也许只能在睡前再念遍海子的诗：我想有座房子，面朝大海，春暖花开p7努力奋斗，寻找属于自己的幸福:这个时代有韩寒等精英风靡网络，但也有无数和我一样的人，面对残酷的社会屡屡吐血！作为80后中普通一成员，不敢妄谈励志，只能叫做诉说。为了梦想而奋斗每一天每一刻，我相信，只要努力，其实每个80后都会成就属于自己的幸福传奇p8不甘蜗居，我选择继续奋斗当房奴：很多人都买了房，就像蜗居中说的，同事都在谈房，如果没有自己的房，似乎就被边沿化了20年的按揭，路还很长，做房奴，只为了在这个陌生的城市里能有一盏可以等待我们回家的灯，夜深了，明天一定会更好的！房奴们，加油！配p9-20高房价的原因分析p9我国自1994年全国城镇住房体制改革以来,房地产行业已经成为我国经济的重要支柱,对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上,房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。 我国的房地产业自2002年以来已持续了8年的繁荣，也是这8年的楼市繁荣造就了今日的人民喊打的高房价。究竟是什么原因让我们这些麦兜族买不起房呢?是什么原因让我国房价居高不降呢?让我们来了解一下我国房价持续走高的原因。p10一般来看,土地资源的稀缺性、房地产产品的特殊性、 经济环境的变化、金融过度支持等原因是引起高房价一般性因素,适用于各种经济体制,我国也不例外。p11第一点:住宅房地产业的市场结构.主要有四点原因：1.房屋供给结构不合理2.房地产业市场集中度逐渐升高3.高进入壁垒4.住宅房地产企业的“默契”p121、房屋供给结构不合理(1)房地产存量市场和增量市场结构不平衡。房屋二级市场发展严重滞后,新增房产需求主要集中在增量市场。这样不但导致存量房屋得不到充分利用,也使增量房屋变得相对稀缺,抬高了房价。（2）房地产销售市场和租赁市场发展不平衡。房产租赁市场并没有提供更多更好的租赁服务来分流消费者的住房需求,从而将压力都集中在销售市场,导致房价上涨。（3）住房产品供给结构不合理。具体表现在:大户型住房多,中小户型住房少;高档住房多,中低档住房少;一般商品住房多,限价商品房、经济适用房以及政府廉租房少。低费用支出房屋供给不足,一方面导致其价格上升,另一方面也迫使部分消费者转而购买高费用支出房屋,对高费用房屋维持其高价起到了支持作用,从而拉动住房平均价格上升。p132、房地产业市场集中度逐渐升高。在“2007中国房地产百强企业研究成果发布会”上，清华大学房地产研究所所长刘洪玉称，在宏观调控政策背景下，百强企业逆势扩张，投资规模和资产总额大幅度提升。 p143、高进入壁垒。首先企业占有的资源丰富，寻租能力强，使得圈地行为更容易进行。其次，房地产投资金额大，时间长，存在着较大的市场风险及政策风险，作为开发者的房地产商不可能充分自由的进出该行业。最后，短期内房地产市场供给方数量呈刚性，导致了房地产市场呈短期的卖方市场态势，房地产商品的信息供给呈不对称性，较难反应其真实价格p154、住宅房地产企业的“默契”。市场竞争的激烈程度与企业的盈利能力负相关，因此，企业有强烈的动机通过“默契”来弱化竞争，以获取利润最大化。住宅房地产市场独特的市场结构使得房地产企业间的“默契”不仅成为可能，且具有相当的稳定性。p16(二)地方政府与中央政府的干涉 房价抑制难，中央政策达不到预期效果是由于地方政府与中央政府间的博弈造成的。有业内人士认为，中国宏观调控的一个悖论是:转型时期大量因政府行为催生的市场问题不得不用行政手段来解决，但地方利益往往又使得行政调控起不到应有的效果。由此可见，房地产政策能否有效实施关键还取决于地方政府的执行力。 1地方政府的政治利益。首先，当中央确立一个经济和社会发展目标之后，各地往往在此目标之上层层加码，逐级放大，其结果是相互攀比，一哄而上。特别是表现在GDP增长率指标上，就更为明显。其次，政策实施效果往往与决策者预期的目标不是相互矛盾，就是差距甚远，即出现“政策走样”的情况。 2地方政府的经济利益。决策者通过政府投资活动必然会给该地区和集体带来一定的经济利益，加快本地区和本部门的经济发展，同时，也能通过寻租活动为某些个人带来寻租收益，这也是在一定范围内存在腐败的重要原因。 p17（三）银行是房价创高的主要资金推动者 我国房价持续走高为典型的资金推动型，银行是主要推动者。政府从银行获得足够的整理地产资金来源，地产商从银行获得可靠的建设资金来源，居民从银行获得购房资金来源，而银行又从地产开发企业获得可观的综合效益来源，利益互动激发了共同推动房价上涨的热情。目前我国房地产开发60%资金来自银行贷款，而国外银行贷款最多不超过房地产总投资的40%。p18(四)保障性住房缺失我国自全国城镇住房体制改革以来,福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策,是符合我国从计划体制经济向市场经济转变的经济体制的。但由于没有有效区分住房改革政策和房地产政策,另外地方政府对无偿划拨土地建设经济适用房缺乏积极性,使得商业房过度发展,而住房保障严重缺位。我国94%的住房开发定性为商品房,经济适用房不到6%。我国经济适用房建设从1994年“国家安居工程”开始起步,经历了高峰之后迅速下滑,特别是2003到2005年,经济适用房占商品住宅投资额比例下降到不足5%。截止到2005年度,全国累计用于最低收入家庭收入住房保障资金为47.4亿元,仅有32.9万户最低收入家庭被列入廉租房保障范围。 p19（五）土地制出让制度缺陷从房价的长期规律来看,土地价格可以说是唯一的决定因素。土地一直属于稀缺资源,特别是中国正处于城镇化快速发展时期,面临世界历史上最大规模的城乡人口迁移,城镇住房需求大,但土地资源承载力相对不足。在这种情况下,土地出让市场是否健康,决定了是否能形成有效的土地供给机制,从而最终决定了房地产市场的供求价格。在我国1994年分税制改革后,土地出让金的分配中除了中央政府分割很小一部分,大部分成为地方政府的财政外收入,这成为地方政府热衷经营土地的驱动力。我国对城市经营土地实行招标、拍卖和挂牌方式出让使用权,这对于显化土地价值和消除土地协议出让中的寻租具有重大意义,但同时在房地产行业的上升周期,竟拍中的地价往往被炒得很高,拍卖价格远远高出了土地价值。统计表明,在整个房地产建设交易过程中,政府税费收入占到房地产价格的50%;而在欧美,地价税费相加大约占到住房价格的28%。p20(六)特殊文化背景下的投资偏好高涨的房价逐渐超出了我国普通消费者的承受能力,但其购房冲动和热情依然没有明显得衰减,中国也是世界上自有房率最高的国家之一。截止2005年底,我国个人购买商品住房达1.42万亿,居民自有住房比例达72.8%。 中国百姓偏好住房投资,有以下几个原因:第一,中国历史文化传统建构了中国人热衷住房投资的特定惯习,住房过度投资是人们在这种惯习制约下的选择。第二,在中国,住房已经成为阶层区分和日常生活中一个重要的“信号”,是个人社会身份和生存能力的体现,这使得人们呈现过度投资的非理性倾向。配p21-23我国历次房地产宏观调控中出现的问题p21房价就是在这一系列因素的作用下水涨船高的。我们知道从2004年5月开始，我国政府就开始运用经济、行政手段对房地产市场进行调控。政府宏观调控房地产业的力度呈现出逐渐加大之势，但房地产市场的顽疾并未因为一系列政策的实施而彻底根治。是我们的宏观调控中出了问题吗?导致我们宏观调控出现问题的原因又是什么了？p22(一)用西方国家经济发展水平和住房消费的标准，来衡量中国的城市建设和住房消费水平，而没有考虑到环境和资源的制约因素。人口众多与城市土地资源匮乏是我国的基本国情。中国13亿人，占世界人口的1/5，然而，由于土地资源的不可再生、房地产的不可移动性，导致城市建设用地匮乏所带来的居民住房问题显得尤为突出。发展是立足点，是根本，满足人类需求是发展的目的。目前，我国大多地区经济发展模式仍然是“工业化城市化经济增长”，GDP的增长主要依靠的是固定资产投资拉动，经济增长的模式主要是“土地+信贷”，吸引外资依靠的是“减税+减免地价”。然而，土地资源和环境的制约要求必须调整经济结构，转变经济增长模式，首当其冲的就是要调整土地政策，必须认真反思20年来的产业发展政策，以资源和环境的制约为前提，研究中国究竟应该保持怎样的城市化速度和城市化的发展水平，科学、合理地量化城市土地规划和控制指标体系，调整经济布局和产业结构，重新定位未来城市建设模式和居民的住房消费模式，以及消费水平的评价指标，重构房地产业的政策框架，保持房地产业和相关行业的协调发展，实现社会经济的全面、协调、可持续发展。(二)试图超越中国的经济发展阶段，在短期内解决大部分人的住房问题住房保障是一个十分复杂的问题，即便是对于西方发达国家住房保障程度和保障水平，目前也没有一个公认的评价体系。然而，我国的一些地方政府却提出了在短期内解决老百姓居住问题的口号。事实上，相对于住房建设，地方政府在推进社会公共事业的发展时，似乎并不积极。正是由于城市建设和住房建设能带来GDP的增长，带来财政和税收的增长，而其他公共事业和社会保障则大多是花钱的事情，地方政府才厚此薄彼。我们认为，试图超越我国的经济发展阶段，在短期内解决大部分人的住房问题是不可能的。要科学地处理城市建设、住房建设和社会公共事业建设的关系，各地就要区别不同的经济状况和财政水平合理地分配社会经济资源的投入，合理地确定住房建设的目标。p23（三）片面强调住宅的自有率，住房超前消费、过度消费的情况明显，加剧了市场的结构性矛盾目前我国大部分地区整体上住房自有率偏高，超过了应有的经济水平和经济发展阶段。特别是由于我国居民收入贫富差距很大，高收入者有第二套住房、第三套住房，而中低收入者却没有房。此外，当前针对高收入者的大户型商品房比例过高，针对中低收入者的中小户型普通住宅严重短缺，从而导致市场的结构性矛盾突出。住房消费本来应遵循梯度变化规律，但是这个规律在我国受到了严重挑战。我们认为，房地产宏观调控的政策首先要从根本上促进住宅消费方式的转变，要综合运用经济、行政和法律的手段，综合运用金融、税收等杠杆切实转变消费模式，摈弃片面和单一追求面积指标和装修标准的消费观念，提倡科学消费、适度消费、绿色消费。要用建设宜居城市的理念和标准，建设节能、节地型住宅，建设资源节约型和环境友好型社区，要通过技术创新，提高住宅科技含量，提高住宅的使用效率，提高功能和寿命，降低住宅使用成本。(四)我国的住房保障制度就是要用经济适用房和廉租房来解决大部分人的住房问题1998年在国务院提出建设多渠道住宅供应体系，大力发展经济适用房时，全国各地对经济适用房和商品房的差异认识并不统一。初期的经济适用房和商品房从户型、品质、购买、交易等各方面也没有多大差异，只是政府减免了一些费用，价格较低而已，也没有设定购买限制，出现了经济适用房被高收入人群购买、户型过大等现象，也出现了经济适用房严重供不应求，难买、排队、炒号等现象普遍，引发了社会普遍的争议。我们认为，坚持多渠道住宅供给体系，让高收入阶层购买商品房，中低收入阶层购买或租用经济适用房，特别困难家庭租用廉租房的政策，是符合我国国情的，是我国的一项长期基本国策，必须坚持。从20世纪90年代初开始的城镇住房制度和土地使用制度的改革，始终坚持住房市场化的发展方向，房地产业才因此取得了长足的发展。要充分认识到相对于我国经济高速发展、人多地少、资源严重制约的基本国情，解决住房问题是一个漫长而艰巨的过程，是一个渐进的过程，经济适用房不能作为建设的主体，也不可能依靠经济适用房解决大部分人的住房问题。(五)宏观调控政策目标就是“控制房价的过快增长”吗？2003年开始，针对宏观经济运行中的问题，中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产业成了本轮宏观调控的首要目标。2005年开始在继续严控“地根”、紧缩“银根”的同时，房地产调控的政策进一步深化，政府也开始综合使用市场手段、行政手段、法律手段进行全面的调控，调控力度加大，政策措施更加具体，意图更加明显，重点更加突出，目标就是:加大中低收入住房供应，抑制房价的过快增长。可以说，这几年房地产宏观调控的力度之大，政策之多，政策之集中，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业。近几年的三次房地产宏观调控，充分显示出我国房地产市场管理是被动的、缺乏前瞻性的管理。当前，我们在房地产业发展的一些根本性制度问题的认识上还不是很清晰，短期的政策手段和中长期的目标、思路还不一致，必须客观分析我国的现实特征，从中长期可持续发展的高度，重新调整房地产行业发展的基本政策，重新考虑房地产业的发展模式。房价走高除了土地资源的稀缺性、房地产产品的特殊性、 经济环境的变化、金融过度支持之外，国家宏观调控中出现的问题也是导致高房价的一个重要原因。配p24-30今年国家调控政策对房地产的影响p24我们知道2010年几乎是以一系列的房地产调控政策作“序”的，而且目前银监会已对各家银行进行了窗口指导，口头通知要求各行取消首套房贷7折利率的优惠政策，从11月1日起，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%，在高强度的调控措施下，房地产业是否收到影响了呢？p25-26（一）对量价的影响。楼市调控已半年有余，高压政策对市场的分化效应正逐步显现。刚刚过去的楼市“银十”，其成交数据不容乐观。据数据显示，10月份，北京全市包括期房、现房在内的全部商品房住宅总成交为7680套，环比下调了37.1%，同比去年下跌幅度则为45.2%。二手房成交方面也不容乐观。数据显示10月份北京 成交14162套，环比9月下调了14%，同比则下跌了29%。“成交量的下滑原因在于新政的持续出台，造成了购房者的观望。如今，楼市冬天已经到来。”安邦集团房地产分析师苏晶分析认为。北京一、二手房成交量大幅下滑，而住宅均价也首次回落至2万元以下，本月新推楼盘数量也创下新低，这不禁让业界感叹楼市的冬天已经来临。除了北京楼市遭遇量价齐跌外，沪、深等地的楼市成交量也出现大幅下挫，但其房价仍然坚挺。相比于房价，土地市场的分化迹象则更为明显，一线城市的地价趋稳回落，而二三线城市的地价继续呈上涨态势。不仅北京10月的楼市成交量遭遇“腰斩”，上海、深圳也同样如此。数据显示，10月份，深圳一手房销售面积45.46万平方米，同比下降8.5%，环比下降1.8%。而在上海，不仅一手楼市新增供应“被腰斩”，二手楼市成交量暴跌超三成，同时，因为“限购令”的执行，市场上的退房数也呈逐步扩大的趋势。p27（二）对开发商的影响。事实上，除了房价、地价、开盘量以及成交量等楼市指标在分化外，处在市场另一方的开发商，在经历了市场的观望、低迷、亢奋后也开始逐步分化，不仅经营业绩大相径庭，而且在拿地以及经营思路等方面也在适应调整。业内人士分析认为，随着调控力度的持续，开发商会加快分化淘汰，从而市场洗牌将又一次开始。另一方面，开发商推盘的热情也逐渐冷却。据有关机构数据显示，在全国26个大中城市中，共有727个普通商品住宅项目计划于10月开盘，而截至10月31日，实际开盘量仅为555个，占计划开盘项目的76.3%。对于11月，以北京为例，计划开盘项目有23个，相比于2009年同期多达52个的开盘数量，同比明显减少。万科近日也表示，四季度市场整体销售速度可能明显放缓。p28(三)对地价的影响。相比于房价，土地市场的分化迹象则更为明显，一线城市的地价趋稳回落，而二三线城市的地价继续呈上涨态势。值得注意的是，在房价分化尚不明朗的情况下，地价的调控效应更具代表性。据中国土地勘测规划院近日发布的2010年第三季度全国主要城市地价监测报告显示，三季度全国105个主要监测城市地价总体水平为2805元/平方米，商业、居住、工业用途地价的同比和环比均出现程度不一的增长率。但统计数据显示，三季度监测城市间居住地价呈现层次性差异，一线城市地价增幅持续回落，部分二三线城市上涨明显。综合地价环比涨幅超过5%的城市由上季度的10个减少到6个；综合地价同比涨幅超过20%的城市由上一季度的12个减少到8个。石家庄、昆明、南宁、长春等二三线城市居住用地价格环比增幅均较二季度有明显上升。“从国家统计局公布的9月份数据也可以看出，在全国土地购置面积减少的同时，土地购置费却大幅增加，表现在一线城市的地价已经趋稳回落，但二三线城市的土地却在上涨，土地市场的分化更加明显。”全经联副院长陈宝存对记者表示。p29（四）对消费者的影响。目前有多家银行总行已经向分支行下发通知，要求在11月1日起，全面取消房贷7折利率，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。多家银行证实，11月1日起，商业银行购买首套住房执行的房贷最低标准变为：首付最低30%，利率为同档期基准利率下浮15%；首套房贷优惠利率最低按8.5折执行；二套住房为首付最低50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍，禁止对第三套及以上住房提供贷款。对此，一位业内人士直言，此次上调威力相当于四次加息。分析人士表示，这一新规和此前下发的首套住房首付比例不低于三成两项政策叠加执行后，购房者需要投入的买房成本将进一步提升。p30一笔30年期100万住房按揭贷款，执行基准利率为6.14%，利率从7折调整为8.5折后，月供要多交555.31元左右，30年将多交20万元。所以，新的房贷利率标准将对住房需求产生明显的抑制作用，买房人的观望情绪浓厚，房屋成交量将大幅减少。配p31-38麦兜族该怎么办p31虽然国家的调控政策出有成效，但那只是对市场而言的，对我们这些80后的麦兜族们，我们依然一样的买不起房，取消手套房贷7折利率后，让我们这些无钱、无背景的两无人群连首付都成了大问题，买房?好像是个很遥远的话题。p32温总理在探访澳门北区工联会时，表示澳门有关部门应关注物价问题及年轻人置业困难，有在场青年当即指出，现时澳门楼价太贵，要求政府介入控制为楼市降温。温家宝回应说：“这件事确实很难，你看内地，左一个（国）十条，右一个（国）五条，就是压不下来，房价确实难控制，买不起房可先租。”p33随着上世纪80年代出生的年轻人逐步走入社会、开始工作，到了谈婚论嫁的年龄，购房已经成为80后生活中无可回避的问题。 那么，80后年轻人如何在钢筋水泥搭建起来的林林总总的高楼大厦间寻找到一方栖身之所呢？ 80后的个人发展会经历不同的阶段，置业规划应该按照不同阶段的经济条件量力而行，先租房，再购二手房、小房，最后购买新房、大房，这正是梯级置业的理念；与其较早背上大笔债务当房奴，生活中如履薄冰，不能兼顾其他的理财方式，付出大量的机会成本，不如改变观念，根据承受能力进行分步消费。 专业人士建议，购房采用梯级置业既能使个人的生活质量得到保证，有宽裕的钱进行其他投资，又能满足居住需求，最终实现理想的居住环境，因此，80后购房置业要分步走。 p34前2年，工作不确定性大，建议首选租房 对于80后的人群，经历了本科扩招、就业困难等各种社会变革，工作后面临的第一个问题就是持续高涨的房价，刚刚工作的80后大学生理财意识不强，一般少有积蓄，基本上都是“月光族”，因此这个时候应该选择租房来满足居住需求。建议有租房需求的80后避开租赁高峰期，以避免付出较高的生活成本。 另外，在租房的时候，80后可以选择合租，最合适的做法是由两三个人承租两室一厅，彼此有独立的空间，但又不会感到寂寞，适合80后既喜好热闹又看重个人空间的观念。 p3525年后，工作步入相对稳定期，建议考虑购买二手房 对于那些工作25年后的80后年轻人来说，工作步入相对的稳定期，收入较为丰厚，厌倦了租房生活或者是有买房结婚打算的80后来说，可以选择购买总价较低的二手房。一般来说，选择购买二手房有以下几个优势：首先，同地段的二手房相比新房，价格