北海房地产市场现状分析及建议.doc

北海房地产市场现状分析及建议 一、北海市场环境分析及房地产现状分析 北海，北部湾畔的美丽海滨城市，是全国首批沿海开放城市、国家重点旅游城市和国家历史文化名城。北海是中国古代“海上丝绸之路”始发港，早在西汉元鼎六年（前111年），合浦郡就已建立，鸦片战争后北海辟为通商口岸。北海市交通发达，是中国西部唯一具备航空、铁路、高速公路、港口四位一体交通的城市。北海气候温和、环境优美，有中国城市“氧吧的美称，具有北海银滩、涠洲岛等风景名胜区。北海市位于广西壮族自治区南端，北部湾东北岸，北纬20262155，东经1085010947，东邻广东省，南与海南省隔海相望，西濒越南。北海是广西连接香港、澳门和台湾的前沿，是中国大西南连接东盟的最便捷的出海口，占有独特的区位优势。 北海属亚热带海洋性季风气候，冬无严寒，夏无酷暑，温、光、雨源充沛，气候宜人。随着国家出台的种种策划，今年底将实现南宁、广州、北京的全程高铁。 随着国家政策对房地产行业的逐步紧缩和调控，加之银行的屡次调息，终于让昂首坚挺的高额房价开始松动并逐渐回归理性，也从之前的卖方市场变成了现今的买方市场，市场也开始变得更加清晰明朗！ 一线、二线城市房价的不断松动，让作为三线城市的北海房地产陷入了两难的尴尬处境，涨价又被政策规定所不允许，而跌价又无法对以前的业主有所交代。所以开发商绞尽脑汁别出心裁的想出了一道又一道的促销新路，随着金*领*郡农行指标房、员工指标房等近800余套的新房推出，即使没有正规手续，也能让静待时机的本地、外地人像09年抢房一样，甚至出现了因选房先后大打出手的情况。在短短的几天时间里销出近600套一手房源，又一次创造了北海的房产销量奇迹！通过此次“促销”，不仅让该开发商的资金得到有效周转，也让所有北海房开看到了曙光（购房者不是没有购买力，而是都在等待合适的契机“抄底”），随后星*名城、中*明珠等楼盘或明或暗的也相继利用北海中介大军之手以内部团购、名额有限等“噱头”的低价甩房活动。2012年的北海房地产从此变得扑朔迷离 对于购房者而言，北海房地产市场似乎也变得清晰明朗起来，对于售房者而言，市场变得不再有暴利，甚至出现再不亏本脱手甚至会出现血本无归宣布破产的悲惨下场。下面就消费者和开发商的心理，本人进行一个简单的剖析： 一、消费者心理 由于现在市场的不稳定性，国家政策的不断出台不仅针对投资投机性购房人群，也主要针对开发商出台了如“新国八条”等一系列“组合拳式”的打压政策，使原本手握现金急切想购房的消费者着实松了口气，转瞬之间变成了观望者，随时观察房地产市场动向，静待时机。跌了100元想着跌200元，跌200元想着跌500元的“买涨不买跌”心理愈发严重。而此时，坚挺了一年半的开发商也终于按捺不住了，相互打起了价格战。返利、打折、送车、送家私、送旅游、送装修、落户口、外地人首付3成等一系列多元化、创新创意的促销模式应运而生，最终最得利的无非是精明的购房者，他们有了更多的选择机会，也有了更多的得实惠的机会。 二、 房地产开发商的心理 广大的开发商仍然很看好这片朝气磅礴的大好市场，但是摆在面前的是：银行利息怎么还？民间高利贷如何还？施工队工程款怎么付？等等一系列棘手的问题。所以纵观看好这片市场，最终也只能为了缓解现状，开发商低价甩房，广泛发动中介联合售房，甚至给予中介的折扣还低于售楼部的价格来促进中介的带客量，为最终的成交量做足准备。 由于本人长居北海近二十年，亲身经历北海的发展变迁，从九几年房地产泡沫遗留下的一片片“烂尾楼”到如今的高楼林立，闹事繁华，车水马龙的繁华景象。人气从当初的零散本地人逐渐成为了一个旅游度假海滨休闲城市的变迁。在从事房地产销售近一年以来，天天和客户面对面的接触，面对的部分客户无不对政治、经济、政策调控、趋势了如指掌。自己耳濡目染，也渐渐的拥有了属于自己的“财富”，现针对买卖双方，本人做一个客观的分析： 作为一个新世纪的后进海滨城市，拥有着国内乃至东南亚都艳羡的24公里东西延绵的银滩海岸线，三面环海，负氧离子含量是内陆城市的50至100倍，居住北海，对高血压、冠心病、关节疼痛等病症也拥有着不药而愈的“神效”，是公认的旅游休闲宜居圣地。北海的房价2008年之前，还只是2500元/平米的均价，却在两年之间上升至了5000元/平米的均价，这中间的确有其泡沫和暴利的存在。随着国家对房地产的不断打压，让本不松动的北海房地产也出现了价格下滑的迹象，但是由于本身北海本地人多有私人楼房和单位集资房、宿舍楼，对新房购买力和购买意向并不是很强烈，而且本地人安守本分，从不愿去学外地商人做一些“投机倒把”的行为。所以购买北海新房的人群多以外地人为主，由于气候差异，又多以东三省人群为主，北海也渐渐变成了一座“东北候鸟栖息地”。 随着全国房地产市场的火爆，地价逐渐以高价拍出，开发基本原材料（如：沙、石、钢筋、水泥等）也开始暴涨，加上国家对房开征收的20%30%重税（引用一下：2009年1月，地产商会向全国工商联提交了一份关于我国房价何以居高不下，并在“两会”上以全国工商联名义做书面发言。报告指出，地产开发项目的土地成本占直接成本的比例为58.2%;总费用支出当中流向政府的部分(土地成本总税收)所占比例为49.42%，并由此引发了关于房价地价的争论。国内知名地产商任志强也曾透露，上述报告中还提及地产商的税收占总收入的47%到56%之间，大城市还会高一些。） 综合以上种种，本人认为，北海的房价真的不贵！有人认为房价会一跌再跌，等再跌一点点我就买，谁也不会做无本买卖，何况是精明的房开？达到一个平衡的“冰点”的时候就不会再降价的那就是稳定的房开，这种房子买也比较放心，而在冰点之下的房子，我们就要好好考虑下，第一，房子质量是否有问题；第二，房开资金链是否已经断裂。这种房子又怎能买呢？ 所以本人想建议诸位购房者，能趁现在“抄底”契机，多上网络了解性价比较高、升值潜力较大、周围配套较完善、离目前工作地点较近、未来规划前景较清晰的楼盘，并多方了解开发商资金实力，随后即可出手。如果此时您还要静候，好的户型、好的楼层、好的朝向等少量房源也将在此段时间里被敏锐占得先机的购房者收入囊中，即使到了最后有您满意的价格时，也已没有可选择的房号，这时候哪怕再打特价，您又会考虑吗？ 作为占有世界人口四分之一比例的国人，作为每家每户必须拥有一套属于自己产权的房子的传统舆论观念，随时可能又会像2008年之前有购房意向到现在都还没有一套属于自己名下房产的人而