第五章--固定资产评估(一)PPT课件.ppt

第五章固定资产评估 一 机器设备的评估 一 了解固定资产特点二 了解固定资产评估特点三 重点掌握机器设备评估的重置成本法四 掌握机器设备评估的现行市价法 教学要求 1 一 固定资产评估的特点 1 单位价值大 影响因素复杂 2 工程技术性强 专业门类多 3 多种估价标准 价格差异大 2 二 机器设备评估的基本程序 1 准备阶段 2 现场工作 3 搜集 分析参数 4 评估估算 5 撰写报告 6 审核 3 三 机器设备评估方法的选择 单项设备不适宜采用收益现值法通用设备应采用现行市价法专用设备应采用重置成本法 4 四 机器设备的重置成本法 机器设备评估价 重置成本 有形损耗 无形损耗 重置成本 1 综合损耗率 重置成本 成新率 功能性贬值 5 复原重置成本与更新重置成本复原重置成本 指以原有的材料 设计 制作所需的现行价格更新重置成本 指以现有新的材料 设计 制作所需的现行价格 重置成本的确定 6 外购设备重置成本 购置价格 运费 安装调试费用 外购设备重置成本的确定 7 1 国产设备重置成本估测 1 生产能力调整 自制设备重置成本的确定 8 被评估资产重置价值 参照物重置价值 被评估资产生产能力 参照物生产能力 机器设备评估价 被评估资产生产能力 参照物生产能力 参照物重置全价 成新率 9 规模经济效益指数法机器设备评估价 参照物重置全价 设备年设计生产能力 参照物年设计生产能力 X 成新率式中 X为规模效益指数 一般取0 6 0 7 10 2 时间空间因素调整2 进口设备重置成本的估测 11 机器设备实体性贬值的确定 成新率 12 成新率的确定 1 年限估算法成新率与损耗率 成新率 尚可使用年限 总年限损耗率 已使用年限 总年限 成新率 1 损耗率被评估资产价值 重置价值 1 损耗率 重置价值 成新率 13 若干次投资形成的成新率 当被评估资产在评估前多次进行更新改造时 其成新率的计算应用加权平均法 1 将历史成本调整为现行成本 2 以现行成本为权数 计算加权平均年限 3 计算成新率 14 成新率 尚可使用年限 总年限而总年限 已使用年限 尚可使用年限但已使用年限为多次投入 应以平均使用年限为已使用年限 以更新成本为权数 则 15 2 修复法成新率 1 设备修复费用 设备重置成本 16 3 观察法 根据经验判断 17 机器设备经济性贬值的确定 1 经济性贬值率 1 预计可使用的生产能力 设计生产能力 n 100 2 经济性贬值额 设备年收益损失额 1 所得税率 现值系数 18 评估值的计算 1 复原重置成本法机器设备评估价 重置全价 成新率 功能性贬值 重置直接费用 重置间接费用 成新率 功能性贬值 19 2 更新重置成本法机器设备重置净值 更新替代后的费用消耗 现行价格或费用标准 成新率 无需考虑功能性贬值 20 机器设备评估净值 设备的原始成本 定基物价指数 成新率 功能性贬值 3 指数调整法 21 1 鉴定被评估资产2 选择参照物3 选择评估对比方法4 对因素差异进行调整5 确定评估价值 五 机器设备的现行市价法 22 例 教材第122页案例分析 1 根据生产能力与购建成本关系调整2 根据自动化能力调整3 根据价格变动调整 23 四 案例分析题1 2002年底评估某合资企业的一台进口自动化车床 该车床是于1995年从英国某公司进口 进口合同中的FOB价格是12万英镑 评估人员通过英国有关自动化车床厂商在国内的代理机构向英国生产厂家进行了询价 了解到当时英国已不再生产被评估自动化车床那种型号机了 其替代产品是全面采用计算机控制的新型自动化车床 新型自动化车床的现行FOB报价为10万英镑 24 针对上述情况 评估人员经与有关自动化车床专家共同分析研究新型自动化车床与被评估自动化车床在技术性能上的差别 以及对价格的影响 最后认为 按照通常情况 实际成交价应为报价的70 90 左右 故按英方FOB报价的80 作为FOB成交价 针对新型自动化车床在技术性能上优于被评估的自动化车床 估测被评估自动化车床的现行FOB价格约为新型自动化车床FOB价格的70 30 的折扣主要是功能落后造成的 评估基准日英镑对美元的汇率为1 1 3 人民币对美元的汇率为8 5 1 25 境外运杂费按FOB价格的5 计 保险费按FOB价格的0 5 计 关税与增值税因为符合合资企业优惠条件 予以免征 银行手续费按CIF价格0 8 计算 国内运杂费按 CIF价格 银行手续费 的3 计算 安装调试费用包括在设备价格中 由英国派人安装调试 不必另付费用 由于该设备安装周期较短 故没有考虑利息因素 要求 1 针对上述情况 应如何选择评估方法 为什么 26 2 若上述自动化车床的成新率为80 对该设备进行评估 3 若该企业评估目的在于以其自动化车床抵押向银行申请贷款 其会计应进行怎样的账务处理 解 1 由于被评估的自动化车床不再生产 难以采用现行市价法 而其未来收益难以确认 无法采用收益现值法 只能以重置成本来衡量其价值 自动化车床重置价值的构成由于自动化车床由外国进口 其价值应由CIF价值 即FOB价 境外运杂费 保险费 及银行手续费 国内运杂费组成 27 2 自动化车床的重置金额该设备从英国进口 已知评估日英国英镑对美元的汇率为1 1 3 人民币对美元的汇率为8 5 1 由于没有英镑与人民币的直接兑换汇率 首先应将英镑折算为美元 再将美元折算为人民币 1 自动化车床FOB价格 10 80 70 5 6 万英镑 2 FOB价格 5 6 1 3 7 28 万美元 28 境外运杂费 7 28 5 0 364 万美元 保险费 7 28 0 5 0 0364 万美元 CIF价格 FOB价格 运费 保险费 7 28 0 364 0 0364 7 6804 万美元 银行手续费 7 6804 0 8 0 06144 万美元 国内运杂费 7 6804 0 06144 3 0 2323 万美元 自动化车床重置成本 7 6804 0 06144 0 2323 7 5737 万美元 64 3764 万元人民币 自动化车床评估价值 64 3764 80 51 5011 万元人民币 29 3 企业评估目的在于以其自动化车床抵押向银行申请贷款 会计不能根据评估结果调整会计账册及其报表 30 2 被评估设备购建于1986年 账面价值100000元 1991年对该设备进行技术改造 追加技改投资50000元 1996年对该设备进行评估 根据评估人员的调查 检查 对比分析得到以下数据 1 从1986年至1996年每年的设备价格上升率10 2 该设备的月人工成本比其替代设备超支1000元 3 被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10 规模效益指数为0 7 所得税率为33 31 4 该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50 经技术检测该设备尚可使用5年 在未来5年中设备利用率能达到设计要求 要求 1 计算该评估设备的重置成本 2 计算该评估设备的有形损耗率 3 计算该评估设备的功能性贬值额 4 计算该评估设备的经济性贬值率和贬值额 5 计算该评估设备的评估价值 32 解 1 重置成本 100000 1 10 10 50000 1 10 5 100000 2 5937 50000 1 6105 339895 元 2 有形损耗率 已使用年限已使用年限 尚可使用年限已使用年限 100000 1 10 10 10 50000 1 10 5 5339895 8 82 年 有形损耗率 46 87 33 3 功能性贬值 1000 12 1 33 P A 10 5 1000 12 1 33 3 7908 30478 03 元 4 由于在未来5年中设备利用率能达到设计要求 所以经济性贬值额 0 即经济性贬值率 1 100 0 5 评估价值 339895 1 46 87 30478 150108 2l 元 预计可被利用生产能力设备原计生产能力 0 7 34 3 某被评估对象是一生产家电控制装置 其正常运行需8名操作人员 目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名 假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同 操作人员平均年工资福利费约为20000元 被评估控制装置尚可使用3年 所得税税率为33 适用的折现率为10 要求 1 什么是资产的实体性贬值 功能性贬值和经济性贬值 35 2 根据上述数据资料 计算被评估控制装置的功能性贬值 3 如果家电生产企业不降低生产量 就必须降价销售家电产品 假定原产品销价为2000元 台 要使10万台产品能够卖掉 产品销价需降至1900元 台 每台产品损失毛利100元 经估测该生产线还可以继续使用3年 企业所在行业的投资报酬率为10 试估算该生产线的经济性贬值额 36 解 1 资产的实体性贬值是资产由于使用和自然力作用形成的贬值 功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值 经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值 2 超额营运成本 8 3 20000 1 33 67000元功能性贬值 67000 2 4869 166622 3元 3 如果家电生产企业不降低生产量 该生产线的经济性贬值为 100 100000 1 33 2 4869 166622330元 37 案例4 被评估设备是A企业拟单独对外转让的一台于1997年4月10日从国外进口的大型设备 评估人员通过查询设备进口合同及有关账簿了解到 该设备进口时的CIF 到岸价 为22万美元 当年A企业为关税及进口环节税免税企业 银行手续费及代理费等约占设备CIF的10 国内运杂费约占设备CIF的5 安装调试费约占设备CIF的20 当时的人民币与美元的比价为8 3 1 评估人员经进一步调查得知以下资料 38 1 被评估设备的现时FOB 离岸价 为18万美元 境外运杂费及保险费为设备FOB的6 现行关税税率为20 增值税税率为17 银行手续费及代理费为设备CIF的10 国内运杂费约占设备CIF的5 安装调试费约占设备C1F的20 经协商 安装调试费用可由供应商承担 现行人民币与美元的比价仍为8 3 1 39 2 被评估设备从1997年4月开始投入使用 在不停产的情况下 于1999年4月对该设备做了一定的技术改造 投资15万元人民币给设备增添了一个深加工配套装置 该设备使用到2001年4月时 由于操作上的原因造成该设备传动齿轮严重受损 导致设备停产至评估基准日 经有关技术人员检测认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10年 损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的2 传动齿轮的现行购买价格为5万元人民币 调换费用约2万元人民币 40 3 从1997年4月到2002年4月国内没备类价格没有明显变化 设备生产国设备类价格指数有所下降但具体情况无法查询 4 假设潜在买主只限于设备所在地投资者 5 评估基准日A企业为关税及进口环节税正常纳税企业 41 要求 1 什么是重置成本法 2 重置成本法有哪些优缺点 3 根据上述数据估算该设备于2002年4月10日 评估基准日 的变现价值 4 若该生产流水线的评估目的在于对某企业投资 账面价值低于资产评估价值 则投资双方的会计处理应怎样进行 42 解 1 重置成本法是指按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法 2 重置成本法比较充分地考虑了资产的损耗 评估结果更趋于公平合理 有利于单项资产和特定用途资产的评估 在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物的条件下可广泛地应用 有利于企业资产保值 采用重置成本法的缺点是工作量较大 另外 经济性贬值也难以全面准确计算 43 3 根据上述数据估算评估机组的重置成本 被评估设备现时 重置成本 取得价值设备CIP 到岸价 18 1 6 19 08 万美元 应纳关税 19 08 20 3 816 万美元 应纳增值税 19 08 3 816 17 3 892 万美元 银行及代理手续费 19 08 10 1 908 万美元 国内运杂费 19 08 5 0 954 万美元 44 被估设备现时 重置成本 取得价值 19 08 3 816 3 892 1 908 0 954 29 65 万美元 29 65 8 3 10000 2460950 元人民币 被评估设备有形损耗额 实体性贬值 设备的账面价值 22 1 10 5 20 29 7 万美元 29 7 8 3 10000 2465100 元人民币 设备复原重置成本 2465100 150000 2615100 元人民币 45 设备加权投资复原重置成本 1 2465100 4 9860400 元人民币 2 150000 2 300000 元人民币 3 9860400 300000 10160400 元人民币 设备加权投资年限 10160400 2615100 3 89