公寓定位研究PPT课件.pptx

千禧酒店公寓策划 分析与定位设想 4 2020 3 18 1 茂名市近三年 2011 2013 年商品房销售情况 资料来源 茂名市房产管理局 2020 3 18 2 1 集中在市区且面积在120 160 及160 以上的中 大户型是茂名人的传统选择 故中 大户型比较畅销 但价格则相对平稳 2 小户型 80 以下 需求量虽逐年下降 但在传统户型 160 以内 的占比已趋于平稳 2011年占36 5 2012年占27 8 2013年占26 3 3 小户型 80 以下 价格则一路高歌 同比升幅明显 茂名2011 2013年商品房销售情况分析 2020 3 18 3 茂名滨海新区在售 待售商品房概况 项目位置 2020 3 18 4 茂名滨海新区在售 待售商品房概况 1 滨海新区拟售项目有4个 总建筑面积为137万平方米 预计近期内推出建筑面积约20 50万平方米 2 市场产品以3 4房的中 大户型居多 截至日期12月13日 资料来源 茂名市房产管理局 2020 3 18 5 茂港片区优势分析 省级定位 省级海滨旅游度假胜地 省级海滨居住区 茂名市山海风光的标志 与市区适度的距离 丰富的休闲度假资源 发展现状 本项目位于茂港区 紧邻中国第一滩旅游风景区 拥有一线海景资源 区位升值潜力大 2020 3 18 6 项目现状劣势分析 1 该片区还在发展建设中 城市形象还没树立起来 2 公共交通不发达 目前只有201专线到达 3 周边生活配套有待进一步完善 4 本项目受用地条件 如用地大小等 限制 难以自成大型住宅社区的生活环境 2020 3 18 7 项目价值分析 2020 3 18 8 项目产品价值分析 1 如何在茂港片区乃至全国滨海度休闲假区中脱颖而出 需在前期策划和规划方案阶段寻求并发现本项目区别于其他同类项目的个性 即唯一性 2 在产品个性的打造方面 建立与其他产品的间距 从而实现产品价值的差异化 从而挖掘并有效提高本项目的潜在价值 2020 3 18 9 需求分析 需求阶段分析 生理需要 自我实现需求 尊重需求 社交需求 安全需要 地段价值拥有一套房 人文氛围拥有一处心灵的家园 产品特征拥有一套富有特色的房 从单纯的满足居住需求过渡到人的自我实现的需求 2020 3 18 10 生活 投资观念分析 茂名相对于北京 上海 深圳来说 仍属于次发达地区 随着国内一线城市地产价格的上涨空间减少 势必吸引更多的买家将眼光投向仍处于发展中的三 四线城市 茂港区为茂名人未来生活转换提供了新天地 随着茂港区开发进程的加快 片区将趋于成熟 将吸引更多各类人群到来生活 投资 11 生活 投资观念发展阶段 为生活质量的升级 为解决基本的生活需求 购置小户型放租 购置大面积单位自住将现有住宅放租或出售 购置度假型物业自住 体验生活 为未来生活做准备 生活方式的转换 过去 现在 不久的将来 2020 3 18 案例借鉴 惠州金融街巽寮湾 2020 3 18 12 案例借鉴 惠州金融街巽寮湾 巽寮湾产品及推售 巽寮湾05年拿地 08年开始推售度假产品 产品涵盖高层公寓和别墅 销售以公寓为主 开盘销售率达80 别墅走速慢 2020 3 18 13 案例借鉴 惠州金融街巽寮湾 海尚湾畔 占地 3 3万 总建面 约7万 其中酒店式公寓 5 7万 容积率 1 78总套数 982套停车位 368个销售情况 9月8日开盘当天推出763套 销售645套 销售率达85 产品主要以54 61 的酒店公寓为主 带精装修送全屋傢俬家电 均价1 1 1 2万元 2020 3 18 14 案例借鉴 惠州金融街巽寮湾 阳光假日公寓 户型配比 2020 3 18 15 案例借鉴 惠州金融街巽寮湾 公寓客户更关注区域的发展前景 项目的投资价值及海景资源 周边度假配套设施的完善 公寓客户来源及置业特性 对巽寮湾项目的认可点分析 投资价值和资源环境成为客户购买点所在 分别为44 3 及37 6 其完善的配套设施占一定比重 11 56 巽寮湾地处惠东巽寮湾 具有丰富的海资源及优质的沙滩资源 同时具有保值升值潜能 投资价值较高 案例启示 1 本项目位于茂名市未来的中心区 并且紧邻中国第一滩 拥有一线海景 沙滩资源 地段优越 升值空间大 不但有投资价值 而且可满足自住需求 2 惠州金融街巽寮湾绝大部分一线海景房为小户型公寓 优点在于降低投资门槛 提高单位售价 追求更高回报 本项目产品建议以小户型为主 2020 3 18 16 案例借鉴 惠州华润小径湾 五星级酒店 二层局部三层商业街 公寓 2020 3 18 17 案例借鉴 惠州华润小径湾一期 本工程位于广东惠州市大亚湾区小径湾地区 包含商业及住宅 其中高层板式住宅 6栋 户型以53 55平方米的单房为主 均价1 4万 平方米 地上32层 案例启示 惠州华润小径湾一期的公寓 住宅洋房 户型从53平方米到四五百平方米不等 主打53 55平方米单房户型 涵盖低中高等客户 本项目建议以小户型为主 同时兼顾小部分的大户型 满足不同档次客户的需求 2020 3 18 18 公寓目标定位 2020 3 18 19 项目产品建议 市场反响 精品公寓盈利短平快 经济 产业 小户型购买力 需求潜力强劲 客户偏好 投资型精品公寓 项目因素 适宜打造标志性形象公寓 精品公寓 1