咸阳房地产市场分析.doc

咸阳房地产市场特征及分区介绍从2002年开始，咸阳市房地产建设步入快车道，2005年前半年，更是成绩卓著，在建商品房施工、销售面积超过100万平米，而在2007年的时候销售面积已达100万平米。近两年以来，咸阳房地产市场运行态势良好，走势强劲，呈现出供销两旺的格局，房价稳中有升。不过目前来看咸阳市作为三线城市，房地产市场呈现如下的发展特征：1、咸阳市目前正从农业型社会城市慢慢转向为都市化城市，城市化进程逐步推进中。房地产市场发展呈现出扁平化。2、依然处于房地产市场初级阶段，在建、在售商品房没有差异化，产品单一化较为普遍，一般来说同一区域售价最高的项目与最低的项目仅仅相差几百元而已。3、咸阳市房地产发展起步晚，置业者还没有形成理性的置业观念，没有品牌的认知，同时开发商的思维也相对落后，开发、宣传、营销等与西安依然有一定的差距。4、咸阳市目前的置业人群以咸阳市人以及周边的县区为主；辅以部分西安人，而其他地方的客源更加稀少。从客源上来看，较为单一，咸阳楼市更倾向于自产自销。5、房地产开发投资总量持续增涨。6、房地产市场供给总量充足，住宅供应结构逐步优化。7、普通住宅依然是房地产市场中的交易热点，其他物业类型较少。8、咸阳房价涨幅相对理性，缓慢增涨。9、土地市场开发不均匀，成熟区域如城内、城南区域开发建设较多，而如城东、城北等开发较少。10、房地产市场秩序进一步规范 。11、住房建设规划逐步实施。12、初步建立健全了房地产市场信息系统和预警预报体系。13、经济适用房、单位集资建房及单位团购住房增加；低收入家庭的住房困难得到重视。14、咸阳市居民住房功能区分设已显雏形。15、住房公积金开始崭露头角。普通住宅：目前来看，咸阳市的普通住宅依然以多层为主。而从户型的设计上来看，目前在咸阳市场上普通住宅物业更为人青睐是二室、三室为主的户型。而从市场的销售来看，咸阳房地产市场的消费者更为青睐的是面积大的户型，一室的户型在房地产市场占有率较少。商业：从2003年初开始，咸阳市掀起一个商业楼盘建设高潮，目前，全市商业物业已有几十处，发展比较迅速，从区域布局上来看，目前咸阳市商业物业仍集中在人民路、西兰路、玉泉路、乐育路、渭阳路相对发展比较成熟的街区上，而相对偏远的城区商业物业几乎为零。写字楼：咸阳市目前还没有一个真正意义上的写字楼，许多实业公司办公或选择在自己企业的办公楼上，或选择在住宅小区的临街住宅楼上。目前咸阳写字楼物业还处于初探阶段。别墅：咸阳市场目前尚未有真正的别墅物业形成。土地市场：房地产市场土地供应在03年以前集中在城市中心城区，主要以玉泉路以及文林路沿线，04年开始，受城市规划影响以及西咸一体化进程的实施，世纪大道以及东风路区域土地供应量明显上升。城东区：咸阳市城东区的大致范围为：东风路以东、渭河以北、渭城西路以南，位于咸阳市中心东郊的区域。区域房地产发展特征：集中在朝阳一路和朝阳二路之间的成熟区域，其他区域发展几乎为零。该区域的项目来看，城东区的项目以普通住宅为主，位置多处于城东区较为繁华便利的地段，项目较为集中，相对来说，大盘偏少，中小盘占上风。而由于区域内仅有的几个大盘的定价较低，压制了整体区域的价格水平，价格在2600-3000元/之间。城南区咸阳市城南区界定如下：皂河以西，西宝南线以北，沣河以东，渭河以南约30平方公里区域内。区域房地产市场特征：项目多为大盘，开发商实力较强。城南区的房地产发展主要集中在世纪大道沿线。世纪大道西咸共建区沿线楼盘以大盘为主如：金泰丝路花城、奥林匹克花园、阳光上林城等等。另外开发商实力比较强：泰盈、华宇、亿龙、阳光、金泰都是陕西本土比较知名的开发商。相比市中心以及周边楼盘，该区域整体质量较高，内部配套齐全，只是周边配套没有跟上，但开发商的开发以及政府对市政设施的加快建设，在2-3年之内就能基本成型，同时售价也接近城区。所以该区域将会成为咸阳乃至西安的又一个高尚住宅区！城西区咸阳市城西地区主要指渭河北岸的咸通路以西和三号桥南的世纪西路区域。该区域是未来咸阳市行政的新中心，所以发展潜力较为巨大。从众多的开发楼盘就可以看的出来，这里的投资价值正在凸显。而从调研显示，目前各在售楼盘的价格在2600-3000元/之间，销量逐月呈现出上升的态势，这里客源多为周边区县的置业人群。需求较为强大。但是城西区的配套依然有待完善，跟不上目前房地产市场发展的速度。城北区以文林路为界，文林路以北的区域为城北区。城北区域房地产发展特征：项目少，但是项目占地大。城北区现在在售的项目来看，处在城北的分水岭上-文林路，比较靠近城中部分，再往北部，受地理位置等因素的限制，目前还没有新的项目开发。这个区域的项目总建面相对较大，价格相对较低。文林路沿线以占地500亩左右的大盘为主（日月星城，华宇景观天下）价格压得较低，还有其他的一些比较小配套不全，景观不好的楼盘使这里的定位已大众产品为主。这里的楼盘最主要的是配套不全，需要靠城内以及城东的配套来辐射。城内区咸阳市城中区划分界限为：文林路以南，渭河以北，咸通路以东，东风路以西。城内区的房地产发展特征：价高，配套优秀。城内区以人民路为中心呈带型分布。该区域的楼盘配套也比较成熟，容积率相对较高，产品以高层小高为主，价格基本在3000元/ 以上，户型配比比较丰富，50-170跨度比较大，也说明该区域发展较成熟。由于地段好（咸阳的主干道人民路附近），配套全（银行超市医院学校交通），户型多样（50-200的大中小户型），且小户型较多，所以该区域的销售率是比较高的，客群层次差异较大。综述：由于咸阳市是三线城市，房地产市场发展出于扁平阶段，开发商以普通住宅类物业是市场的主导，其他类物业为辅，受政策以及全国性的地产因素影响较弱。而近几年在政府的大力指导下，房地产业迅猛发展，对比一线二线城市发展，可以看出咸阳市的房地产市场依然具有较大的空间。同时从买方市场来看，由于咸阳楼市消费格局中的以自住型刚性需求为主导，咸阳楼市的客源多为本地市民以及周边区县的置业人群，客源稳定，一直保持着较为旺盛的需求。所以咸阳房地产未来的走势是良好的。2009年下半年咸阳房地产市场预警预报目前来看咸阳市的房地产开发有政府支持大、政策优惠多、综合成本低、机会成本小等优势。那么09年下半年咸阳房地产市场是否借助这些优势向上半年一样，销售节节攀高，价格步步上扬，置业热情依旧高涨呢？西安房地产信息网数据研究中心在对09年上半年咸阳房地产市场运行走势研诊以及实地调研分析后，对09年下半年的咸阳房地产市场发展预测如下：一、土地市场1.1 土地市场 回暖在商品房交易屡创新高的影响下，开发企业对市场信心恢复较快，大部分企业将会积极储备土地，下半年企业拿地的现象的将会增多。同时受拉动内需政策的带动，政府加大重点项目投资，下半年用地还会继续保持较大增长幅度。土地市场回暖态势将会继续保持。1.2土地成交价格将上扬由于09年上半年商品房销售市场的明显回暖稳定了开发企业信心，加之市政府对建设的支持、后续主要供应区域集中在旧城改造等成熟区域、重点地段优质地块陆续推出等原因，土地成交价格将会出现明显的上扬。1.3 旧城改造支撑土地市场供应回升从全市目前的情况来看，旧城改造如火如荼。如此之大的旧城改造计划一方面极大地刺激了拆迁户的刚性需求，另一方面也将在主城区内置换出大规模的地块，将为未来主城区房产开发提供宝贵土地资源。1.4 城南区土地受欢迎城南区的房地产发展主要集中在世纪大道沿线，世纪大道已经成为咸阳市房地产投资炙手可热的区域。2009年上半年的土地价格有所攀升，平均每亩在百万左右，土地价格要低于西安平均土地价格，可以称的上是物美价廉，具有较大上升空间。1.5 大宗土地是土地市场供应及需求的主流从全国来看经过去年的冷战后，今年以来二、三线城市的房地产开发速度加快不少，房企在二、三线城市圈地的态度也越来越积极。加上楼市回暖、信心恢复，以及咸阳市政府的招商优惠，预计房企在咸阳也将会有积极的拿地欲望，同时咸阳的土地成本较低，为抢占咸阳市场，预计圈地运动将以大宗土地为主，大宗土地将成为09年下半年咸阳土地市场供应及需求的主流。二、商品房市场2.1 房价将以稳中有升的态势发展作为三线城市的咸阳房价还停留在起步阶段，咸阳市的房价一直以来都处于稳中有升的态势。从一线和二线城市的发展轨迹来看，咸阳市的房价依然有上升的空间。从上半年的良好的销售情况来看，下半年房价仍会稳步上升。2.2 商品房成交量增速减缓上半年商品房热销，价格明显上升，这样压抑了部分购房者的置业欲望。同时在08年压抑的刚性需求字上半年集中释放后有所减弱，改善型需求并不能代替刚性需求的地位。但是因为依然有国家以及地方政策利好的影响，同时市场转好买涨不买跌现象将会继续凸显。所以预计09年下半年商品房成交量将会继续上涨，但是增速减缓。2.3 商品房供应量充足咸阳楼市在售的商品房面积为258万平米。在楼市最为火爆的2007年的时候咸阳商品房销售面积达100万平米，虽然09年上半年的楼市热销，但是与07年依然有一定的差距，所以就算09年全年的楼市销售与07年不相上下，咸阳楼市的商品房供应依然充足。2.4 刚性需求为主，投资型需求为辅由于咸阳市场依然处于扁平化的阶段，楼市供需多为自产自销，外来人口很少，刚性需求一直是咸阳楼市的主力消化力量。所以预计，09年下半年咸阳楼市的客源依然以刚性需求为主，改善型以及投资型需求为辅，一起助推咸阳楼市继续走高。2.5 多层住宅是市场主力目前来看，咸阳市的普通住宅依然以多层为主，从09年上半年的市场销售以及在建来看占有率在52%左右。所以09年下半年多层住宅是咸阳房地产市场主力。2.6 二室和三室户型受青睐从上半年的咸阳房地产市场来看，二室和三室较受欢迎，成交量占到总成交的60%以上。而从供应量上来看目前咸阳商品房市场上有80%左右的户型皆为二室和三室。一方面供应较为充足，另一方面需求也相对较多。所以预计，09年下半年二室和三室户型依然受青睐。2.7 商业物业看涨咸阳市目前大力推进城市化进程，招商工作也热火朝天，商业配套必将逐步完善起来。下半年来看，商业物业成交量将会继续上涨，均价会温和上涨。三、政策面国务院新闻办09年6月25日举行发布会，正式发布了关中天水经济区发展规划。规划提出，将把关中-天水经济区打造成为全国内陆型经济开发开放的战略高地。关中天水经济区是国家西部大开发十一五规划中确定的西部大开发三大重点经济区之一。规划范围包括陕西省西安、铜川、宝鸡、咸阳、渭南、杨凌、商洛部分县和甘肃省天水所辖行政区域，面积万平方公里。直接辐射区域包括陕西省陕南的汉中、安康，陕北的延安、榆林，甘肃省的平凉、庆阳和陇南地区。近些年来随着西部大开发的推近，咸阳市的发展有目共睹，而随着关中天水经济区发展的进行，相信咸阳