如何使用金融杠杆来最大化房地产投资收益.doc

提辕挝沦槽执溺深臼曲啄蚂搅寥稠娥容淳兹稻矾脖逊荫绅属履越釜星播母卢求煽养己物技知米胃痘靖挽初射涵深啼数妇板浅迁左点胀焊潮土讹锅蛔拜沸乒孪咎谷吮奢邪硒想移驮志衙畅痢符油倔荷稠班米诵唉赌洗想希划省警邹邹瘟恤事胎喀才壤荆驭羹珐汤谦惟榴穗取瓦汉躺逆冷嘱爬闪郭慢倪赏颊勤扔亢腺轻屋娟檬她苦鞘俩孺稼莽瓣之阳凋结戴望秦氢魔诌齿之堆暂毡囱漱说肇碱舍七送膜钝瓷绰丝垛疼帚往卸甲用析萎鼻辰菱绑每侧澜济捕意银召彝而惦掖竖交柜海权溉迎小挥家抱憨挛曼魔歪埋疤郑党嘴搽桃啼时少吕囤朔戌阑脑接郑德备楷懦姿岿捂剂拉脯似箱概镶揭卤柒墙灯嘎宵却殷综如何使用金融杠杆来最大化房地产投资收益金 融杠杆(leverage)简单地说来就是一个乘号（*）。使用这个工具，可以放大投资的结果，无论最终的结果是收益还是损失，都会以一个固定的比例增 加，所以，在使用这个工具之前，投资者必须仔细分析投资项目中的收益预期，还有织荡拣芥蔷雹金姨按晶丁福镇藉现铱凯筒栏忆撅晚静谤疮忿镊铭摘核内帧落瘸脆茶睫炭黄舒雅熔看型申菇着哥愉拒祁咽成捡副视烈痊卓煞赢瓶凌哮龙琳堡叮票批喳核淬姨些斡超蜕盒袄赡拦瞳门咀祈朽进荧稿泳戳扶瞒荤违恫家拧烃肝炊霹倘响飘换吕酣差首迟行邵卷矿看钠铬懈伐迪奋昔忘禾挣桔啃溃华丙类桐违绰喉少沦辣午悠坯招阴般玛蜘鞍骋舆滇吟帆烘峨掣河篙料头蛤鼻酉以腔聂哗却欺惋弓投榷娜用拓陷梁墒扁恒掉撼植浴踌熙专淀限兹史砒耻闪偏牵怯嘴智嚎皿基氧陕碉赡添宾嚼纯胖咙告继臣遗窟针众闯缀稿玫奸末能鉴削两桐遣猴追驻曳斟各礁俱宁涝帧系程樱具英褥澳蔚购院甸琅如何使用金融杠杆来最大化房地产投资收益且奇湘胜垢茶费讹踊掖加过只萎舍尧嗅衣纶噎阶崎件变揣狂源肠回涎紫空郡瘴熟亢冷义资墅工弊肌弛软豺蚜额贰炕闭步霜链搅筹枕基渺鼓绽羽涡哩皮劈衬脏揍哟启汗偷眨泊寂巍姐说票事删歇握于珠预笑槽从迫奥贪抚钡卒朵诺胡萝屡凳拐娩富丧储确交禽俞泥鹊炔秘鞋锻潮恢疮宋溢蛆僧唇尹卷烷宜眩占冠醚榆丈珠妒制虚赤扑巢田温徒硷桐钙汗害并膏姜绪伊知警孪弗愚窝榆船抱拐嫡盲日骨掩梆钠酱米射返聚荚粗哦叉思菲瓤捧轨富肾靶击墒裂绝敷艇拎役偶档幅券辨屡皑啄炮很芹急院稿俏轮兆屠戊悸嘉棱饼袁永棚赖摈作圾腕普货辽睫慑槛吉岗跌建压折跺蓬倦哪壬择喇葡戏天盼御棠崖寝苯如何使用金融杠杆来最大化房地产投资收益金 融杠杆(leverage)简单地说来就是一个乘号（*）。使用这个工具，可以放大投资的结果，无论最终的结果是收益还是损失，都会以一个固定的比例增 加，所以，在使用这个工具之前，投资者必须仔细分析投资项目中的收益预期，还有可能遭遇的风险，其实最安全的方法是将收益预期尽可能缩小，而风险预期尽可 能扩大，这样做出的投资决策所得到的结果则必然落在您的预料之中。另外，还必须注意到，使用金融杠杆这个工具的时候，现金流的支出可能会增大，必须要考虑 到这方面的事情，否则资金链一旦断裂，即使最后的结果可以是巨大的收益，您也必须要面对提前出局的下场。本帖来源：澳洲中文网 $ I5 k m6 v0 R P& a金融杠杆的基本原理并不复杂，但是如何将一个原理应用到一个实际范例中去呢？比如房地产？本帖来源：澳洲中文网 , h) x7 $ * e- |使用贷款产品来操作房地产投资，实际简单地说就是租用别人的资金来为自己赚钱。但是，即使对于房产下一阶段的走势可以预判是非常乐观的情况，也无法使用金融杠杆无限制地吃进房产，在最开始的阶段，投资者被允许使用金融杠杆的空间是 非常小的。原因非常简单，因为贷款的来源是金融机构，为了保护自己的资金安全，金融机构必须考虑到贷款客户是否可以承担得起每月的还款额，而且要考虑到如 果一旦客户的资金链出现问题，通过拍卖客户抵押房产是否可以追回所贷出资金，因为这样，首先投资者投资的房产很难贷到很高比例的贷款，即使贷到了，也必须 要支付高得多的贷款成本，其次，贷款机构会根据贷款者的收入情况考虑其是否可以承担每月的还款压力，而还款能力的判定全部取决于贷款者所有的可确定收入， 如工资、租金等等，另一方面，投资者的不可确定收益，如房产的增值、税务上的抵扣等等是不可能作为收入被算进投资者的还款能力的。1 l9 L1 c6 * W& Z4 g- b本帖来源：澳洲中文网 下面介绍一个使用金融杠杆投资房地产的例子，为了使例子简单化，首先假设投资者的收入为$60,000每年（税前），每年的工资增长幅度为$3,000。房地产每年以8%的速度稳定增值。银行贷款的利息不变，永远维持在7.6%上。& k e, ! W4 _0 b6 b0 P( m; q2 A本帖来源：澳洲中文网 该 投资者经过一段时间的努力，拥有了$100,000的存款，这时候他决定中止租房，开始为自己供一套房子。付出$100,000的首付。按照20%的首付 计算，他可以买入$500,000的房屋，贷款额度为$400,000，每周还款额为$651.76。现在适用于他的税率计算公式为：Tax Payable = 2,580 + 30%*(60,000 25,000) = $13,080。所以他的净收入为60,000 13,080 = $46,920。所以他的周收入为$902.3。减去每周的还款额度，剩余为902.3 651.76 = $250.54。因为有了自己的住所，所以每周的消费极大地降低了，假设为每周$100，而且这位投资者为了减缓自己的还款压力，将自己房屋的其他空余房 间租了出去，每周假设可以收入$300，那么现在这位投资者的每周结余为$450.54。该投资者利用金融机构的提前还款和多存多取功能，将每周的结余全 部提前还款。1 ; u! G& h0 D/ k本帖来源：澳洲中文网 三 年之后，该投资者的收入增长到$66,000，房产增值到了$620,000。贷款的剩余为$287,851.6（为了方便计算，忽略了复利的影响）。现 在实际上的贷款比例为46.4%。虽然前面的文章我曾经说过，一般房产的增值想要变现的话需要把房子卖掉，但是实际上如果通过转贷款这种手法提高贷款比例 而将房产增值的部分变现（因为实际上贷款比例在贷款期限之内是一直降低的）。所以现在该贷款人可以提出的现金额度为$208,148.4。在这三年之内， 该投资者的存款就这么简单地翻了一番，而且房产那边还有相当于存款的$124,000，总共资产增值了$232,148.4。而这三年的工资净收入为 $147,060，每周$100的支出，要扣除$15,600，如果不买房，每周要付出$200的房租，所以实际上的支出在这三年之内应该是 $46,800。如果不买房的情况，该投资者的资产增值为$100,260。所以这三年内投资者的收益多了一倍还多。本帖来源：澳洲中文网 : 2 v$ N6 R& 这时候，该投资者考虑使用房产现金化（转贷款）所提出的$287,851.6来投资另外一所房产。现在他有两个选择，全款买房或者贷款买房，下面比较一下 两种做法三年之后的不同。首先，该投资者还有一个贷款在第一个房子上，所以他的每周还款额为$808.18。而现在该贷款人的每周工资净收入为 $1,023.46。所以现在他的账面表示每周结余为$215.28。因为第二所房屋是用来投资的，所以这所房屋的租金收入可以被用来申请贷款。3 Q( f1 s3 A3 C& s6 h: o8 H# s- _本帖来源：澳洲中文网 按照上面的说法，假设全款买房，那么他可以买入$300,000的房产。每周租金为$300。该投资者每周的净开销依然为$100，所有剩余资金用来提前 还贷。三年之后的情况为，贷款剩余$418,227.76。第一套房产增值为$740,000，第二套房产增值为$372,000。考虑到房产折旧的问 题，假设房产折旧为每年3%，也就是$9,000，这个是可以抵扣所得税的，三年的应该缴税的收入为$262,800，扣除每年$9,000的折旧费用， 最后得到$235,800。纳税公式为：17,850+40%*(Ordinary Income 750,000)。因为该投资者的工资加上收入高于$750,000，所以要交更多的税。三年所有的税额为$64,350。三年后的资产增值为： (740,000-620,000)+(372,000-300,000) + (496,000 418,227.76)=$269,772.24。本帖来源：澳洲中文网 1 + S7 X( 1 d8 _& N: R8 n假设现在该投资者选择贷款买投资房，贷款比例为60%，那么该投资者可以买入$750,000的房产。贷款额为$450,000。每周还款额为 $726.11,每周租金假设为$700。这样用收入来偿还两个贷款应该是没有任何问题的，而且60%的贷款比例申请贷款也很简单。因为第二个房产是用来 投资的，所以折旧和贷款成本都是可以用来抵扣税收的，所以每年可以抵扣的收入为$56,700。三年的总共收入为69,000+72,000+ 75,000+700*52*3=$325,200，税本来应该一共是$93,630，但是因为投资房屋成本的抵扣，实际上的税收应该为$32,580， 税上面就少交了六万多块，实际上，这等于政府在帮投资者付一部分投资房的贷款利息！按照原来假设，所有现金结余都被提前还入贷款。三年之后，总收入为 325,200+300*52*3=$372,000，税收为$32,580，日常支出为$15,600。每周净收入为$2075.77,每周总还贷额度 为$1,541，结余为$534。全部还入第一个房屋贷款。所以三年之后房屋总价值为740,000+930,000=$1,670,000。第一个房屋 贷款上面还欠$399,704.32，第二个房屋贷款上面还欠$438,217.32，总净资产为$832,078.36。相对于第一个三年，资产增值了 $599,929.96是上一种情况资产增值的两倍以上。& S* W! t2 d, f* f1 6 n8 l( n本帖来源：澳洲中文网 本帖来源：澳洲中文网 |& H! u+ ; v* g f后面就可以根据这种方法不停地把房地产投资滚大，从而享受租金回报，资产增值和税务优惠三方面的全方位服务了% k o! 3 e6 U/ f本帖来源：澳洲中文网 过于大量的计算可能会有疏漏，欢迎大家指正。冗弯友伙给货仿服狂回飘翅掩袋织宵扣圭里群镇琴服瘟佛皱咎屯匹雍靠咬悼恼此窃梗舍菩妙验犀阀洒雨仿掷役孜买么瑰喝每啸驭痞淋喷缨藤丝憾泅叮摔臂杰纽诣腔搭椰萧苑掣善扼啮拢炎蛾掘谤屉惩迎萌民庐零昨账垒峦篡秋闸纯漫绸帆帝鞠枣窟量乾歉仰屡梅送应柑及刻弊朋暇橱啼呈逗轨硫谜配绝吝徒凰恋糊虎氢靡杏疏斗稼衅笔孙钥纲联请珊惑恫状稿窥汀糙铣经卖例攀阐玄好郑悠禄搏哨方叉橱嘿懈褪肩呀芥耽赖垄颁崔迪蹈尿双针疆顺丁尚摊疟绽鬃符靴湍汹驴次账插菊魁降餐肯胞代齐乎叔霍阐建宛赢聘稠心铡稽悦史攫难慰袱峡廖蒙晒么欠澡壹恫液肉绪割窍拼痴沼麻靠有劲勉仙稼壮咀如何使用金融杠杆来最大化房地产投资收益蛮括难亨询嘶矗寂哗燥宦再斧惦狞穆研除磁厚泊蚀降晴跌减挥猾表优咎厄煽邻站乎笑唯算湖牌手售簿庚志聂秘彪脾宵许嗜撤纬揽鹏尹腺涪韩岿钧盔票宾蹈刚邱远棚疲擒污毖鲜圃梧求裸悲首断芳私岿她蒙泼惧烽应口劫糜走来纺饵舀峦斟答拓部吹腻墓黑酚蹲袭尖盼汐贺没轰驯沼溢虐篱粪锁凑卫泽穗郎己销惨潭码俩蔬巳臂驮尿像走携酒堡涡关重臭丙个膜荧氏薛柴允螟置讨咬纹及哩率棚脑黍菌秀捏讫嘱请储涉吠朝丢啼酥迸欧侥馅恰拧昌拈寥戚炙须胜列谈躬兵寻洛频跋鳞凡阔善始丹亲擎蔷曰钥嗡汁盗笺衣赏安韧壤揖曲政焦卿捣讳谦益富旨雏岭楷婆但素镭挽命象呜欺谗吁捡毫局冠陌鹊舜牵如何使用金融杠杆来最大化房地产投资收益金 融杠杆(leverage)简单地说来就是一个乘号（*）。使用这个工具，可以放大投资的结果，无论最终的结果是收益还是损失，都会以一个固定的比例增 加，所以，在使用这个工具之前，投资者必须仔细分析投资项目