房地产估价习题(f复习)0.doc

第一章 绪论一、单项选择题1、一种资产具备了（ ）等条件，才真正需要专业估价。A、独一无二性和易受限制性 B、独一无二性和难以变现性C、独一无二性和价值量较大 D、难以变现性和价值量较大二、多项选择题1、房地产需要专业估价的理由有（ ）。A、房地产具有独一无二性 B、政府部门要求估价C、房地产的价值量较大 D、估价人员要求估价2、房地产估价可在下列活动中发挥作用（ ）。A、房地产出租 B、房地产保险 C、房地产继承 D、房地产拍卖三、简答题1、房地产为什么需要估价？2、现实各项活动中有哪些方面需要进行房地产估价？3、我国市场经济条件下对房地产估价工作的必要性第二章 房地产与房地产价格一、单项选择题1、下列不属于房地产区位因素的是（ ）。A 、交通 B、 用途 C 、环境 D、 楼层2、房地产价格实质上是房地产（ ）的价格。A、开发成本 B、权益 C、物质实体 D、B和C3、某宗土地上有一幢8层高、各层建筑面积相同的住宅楼，建筑密度为50%。假设该住宅楼的总价为2000万元，平均单价为5000元/m2，楼面地价为1200元/ m2，则该宗土地的总价为（ ）万元。A 、96 B 、192 C、 240 D 、4804、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（ ）。A、甲大于乙 B、甲等于乙 C、甲小于乙 D、不可比5、有一幢8层的住宅楼，每层建筑面积相同，该建筑物建筑容积率为6，试问该建筑的建筑覆盖率为（ ）。A、0.50 B、1.00 C、0.64 D、0.756、某项目土地总面积5万平方米，建筑总面积8万平方米，其地上建筑物的基底总面积2万平方米，则建筑密度为（ ）。A、1.6 B、2.5 C、40% D、25%7、楼面地价=土地单价（ ）。A、建筑层数 B、建筑覆盖率 C、绿地率 D、建筑容积率8、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（ ）。A、甲等于乙 B、甲大于乙 C、甲小于乙 D、难以判断9、某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价100元/平方米，则其土地单价为（ ）元/平方米。A、500 B、200 C、250 D、10010、甲土地的单价2100元/，建筑容积率为7，乙土地的单价1500元/，建筑容积率为5，该两块土地的总价相比有（ ）。A、甲的等于乙的 B、甲的高于乙的 C、甲的等于乙的 D、难以判断11、有一宗房地产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为（ ）元/平方米。A、3000 B、2700 C、2914 D、250012、某套住宅的套内建筑面积为145 m2，套内使用面积为132 m2，应分摊的公共部分建筑面积为9m2 m2，按套内建筑面积计算的价格为3500元/ m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（ ）元/ m2。A 、3000 B 、3277 C 、3295 D、 359913、某房地产现房价格为4000元/ m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/ m2（年末收到），出租运营费用为每年50元/ m2。假设折现率为5%，风险补偿为200元/ m2，则该房地产的期房价格为（ ）元/ m2。A 3300 B 3324 C 3335 D 357314、现房价格与期房价格的不同点是（ ）。A、估价时点不同 B、交易日期不同 C、估价目的不同 D、估价对象的状况不同15、其他条件相同，期房价格一般（ ）现房价格。A、高于 B、低于 C、等于 D、不可比16、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/，理论上应补的土地单价为（ ）元/。A、552 B、3519 C、4293 D、484517、因增加容积率需补地价的数额为（ ）。A、（增加后的容积率原容积率）原容积率下的地价B、（增加后的容积率原容积率）增加后容积率下的地价C、（增加后的容积率原容积率）原容积率原容积率下的地价D、（增加后的容积率原容积率）增加后容积率增加后容积率下的地价18、有一宗物业占地1000，原规划建筑面积为5000，当时的地价为500元/，现建筑面积改成7000，需补地价（ ）万元。A、15 B、100 C、20 D、14019、若房地产供给的价格弹性大于1，房地产价格变化为1%，则房地产供给量的变化（ ）。A、大于1% B、小于1% C、等于1% D、不能确定20、预计某地区某类房地产的需求不变，但开发成本趋升，供给量趋增，则预计其价格会（ ）。A、上升 B、下降 C、不变 D、升降难定21、房地产的供给增加，需求不变，其价格会（ ）。A、上升 B、下降 C、不变 D、升降难定5、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是（ ）。A 在房地产市场比较成熟且牌正常状态时， 积算价格低于收益价格B 在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C 在房地产市场不景气时，积算价格（未扣除经济折旧）大大高于比准价格或收益价格D 比准价格倾向于成交价格， 积算价格 倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价22、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊子面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100 m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（ ）元/ m2。A 、2593 B、 2619 C 、2727 D、 2862二、多项选择题1、权益是房地产中无形的部分，包括（ ）。A、权利 B、权力 C、利益 D、收益2、容积率是指（ ）。A、底层建筑面积与占地面积的比率 B、建筑总面积与用地面积的比率C、建筑面积密度 D、单位面积土地允许建筑面积数3、容积率是指（ ）。A、覆盖率建筑层数 B、建筑总面积用地总面积C、建筑密度 D、单位土地面积允许的建筑面积数4、若各层建筑面积相同，覆盖率=（ ）。A、容积率/层数 B、建筑物基底占地面积/土地总面积C、建筑物基底占地面积容积率 D、容积率层数5、建筑容积率与建筑覆盖率之间存在下列关系（ ）。A、建筑容积率=总建筑面积建筑覆盖率建筑基底面积B、建筑容积率=建筑覆盖率建筑层数C、建筑覆盖率=建筑容积率建筑层数D、建筑覆盖率=建筑基底面积建筑容积率总建筑面积6、房地产价格的形成基础有（ ）。A、房地产的需要 B、房地产的有用性 C、房地产的有效需求 D、房地产的相对稀缺性7、增加原出让土地使用权规定的容积率，其补地价总额等于（ ）。A、（增加后的容积率原容积率）楼面地价B、（增加后的容积率原容积率）土地总面积楼面地价C、（增加后的容积率原容积率）原容积率原容积率下的土地总价D、增加的建筑面积楼面地价8、甲土地单价9000元/平方米，建筑容积率为6.0；乙土地单价9000元/平方米，建筑容积率为4.5。若两者的建筑面积相同，则：（ ）。A、甲土地总价等于乙土地总价 B、甲土地总价小于乙土地总价C、甲土地的价格水平等于乙土地的价格水平D、甲土地的价格水平小于乙土地的价格水平三、简答题1、 何谓房地产？2、 在房地产估价中应对土地具有哪些方面的认识？3、 在房地产估价中应对建筑物具有哪些方面的认识？第三章 房地产估价概述一、单项选择题1、房地产估价的合法原则是针对于（ ）来讲的。A、估价机构 B、估价人员 C、估价对象 D、估价方法2、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在（ ）下的做人结果具有近似性。A、同一估价原则、同一估价时点B、同一估价目的、同一估价方法C、同一估价目的、同一估价时点D、同一估价原则、同一估价目的3、估价时点应与（ ）的日期一致。A、签订估价合同 B、开始估价作业 C、完成估价报告 D、估价结果所属4、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为（ ）时点的状态。A、现在 B、未来 C、过去 D、B和C5、在建工程一般不可能出现（ ）情形的估价。A、估价时点为现在，估价对象为现时状况B、估价时点为现在，估价对象为未来状况C、估价时点为未来，估价对象为未来状况D、估价时点为未来，估价对象为现时状况三、简答题1、 何谓估价目的？2、 估价目的不同，估价结果是否相同，为什么？3、房地产估价的原则有哪些？第四章 市场比较法一、单项选择题1、与市场比较法关系最为密切的房地产价格的形成原理是（ ）。A、均衡原理 B、预期原理 C、竞争原理 D、替代原理 2、比准价格是一种（ ）。A、市场价格 B、理论价格 C、评估价格 D、公平价格3、运用市场比较法评估房地产价格时，选择比较案例应尽可能使其在（ ）。A、同一供需圈内 B、相邻区域内 C、同一行政区内 D、同一城市内4、某住宅建筑面积与使用面积比例为1：0.7，已知建筑面积价格为3000元/平方米，则使用面积价格为（ ）元/平方米。A、2100 B、2333 C、4286 D、46665、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。A、0.060 B、0.940 C、1.060 D、1.0646、某地区房地产交易中卖方、卖方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%，某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）万元。A、323 B、275 C、273 D、2587、某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方2325元/，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）元/。A、2487.75 B、2500.00 C、2511.00 D、2162.258、某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/。对其作交易日期修正到2006年10月的价格为（ ）元/。A、1376 B、2308 C、2558 D、10559、某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/ m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ ）元/ m2。A 2139 B 2146 C 2651 D 265910、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（ ）。A 0.95 B 0.99 C 1.01 D 1.05第五章 收益还原法一、单项选择题1、收益法适用的条件是房地产的（ ）。A、收益能够量化 B、风险能够量化 C、收益或风险其一可以量化 D、收益和风险均能量化2、收益法公式成立的条件是（ ）。A、a每年不变、有限年期、r每年不变且不等于零B、a每年不变、无限年期、r每年不变且不等于零C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零3、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，还原利率为12%，出让时土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。A、833.33 B、830.45 C、828.25 D、827.644、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋健在建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的还原利率为8%，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。A、457.40 B、476.98 C、686.10 D、715.485、甲房地产尚可使用年限为50年，单价为1050元/，乙房地产尚可使用年限为60年，单价为1100元/，还原利率均为8%，实际上甲房地产的价格（ ）乙房地产的价格。A、高于 B、低于 C、等于 D、B或C6、某土地在其它条件不变的情况下，申请将使用年限由500元/的30年改为20年。若土地还原利率为8%，则地价相应变为（ ）。A、600元/ B、436元/ C、732元/ D、524元/7、某房地产50年使用期，还原利率为10%时的价格为3000元/，问还原利率为12%时，无限年期的价格约为（ ）元/。A、2480 B、2500 C、2520 D、25078、某宗土地50年使用权的价格为1000万元，现探测其地下有铜矿资源，该铜矿资源的价值为500万元。若土地还原利率为7%，则该宗土地30年使用权的价格为（ ）。A、899 B、1000 C、1349 D、15009、收益还原法中，净收益通常是指（ ）。A、实际收益 B、经营收益 C、租金收益 D、客观收益10、用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（ ）净收益作为估价依据。A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低11、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税，其收益价格估算可采用（ ）。A、类似写字楼的客观收益 B、市场比较法C、该写字楼的实际收益 D、无法估算12、某宾馆有300张床位，当地同档次宾馆一般床价为每天每床45元，年平均空置率为20%，费用为收入的30%，该类房地产的还原利率为10%，则计算所得的年净收益为（ ）万元（一年以365天计）。A、345 B、394 C、320 D、2713、收益法中的运营费用率是指（ ）。A、运营费用与潜在毛收入之比 B、运营费用与总收益之比C、运营费用与净收益费用之比 D、运营费用与有效毛收入之比14、评估某宗房地产的价格时，选取的还原利率越高，评估出的价格会（ ）。A、越高 B、越低 C、不变 D、趋于零15、还原利率=（ ）+风险调整值A、平均利润率 B、安全利率 C、经济增长率 D、银行贷款利率16、土地价格=房地产纯收益（ ）土地还原利率A、土地纯收益 B、建筑物价格建筑物还原利率C、建筑物总收益 D、房地费用17、某宗房地产，纯收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物还原利率12%，土地还原利率10%，则该宗房地产的总价值为（ ）万元。A、417 B、500 C、460 D、45018、某办公楼的土地面积3000平方米，建筑面积10000平方米，该办公楼出租正常月纯收益为18万元，建筑物重置价格为2000元/平方米，成新率为80%，土地和建筑物的还原利率分别为7%和8%，该办公楼的土地正常价格为（ ）万元。A、1257 B、1571 C、800 D、1300第六章 成本法一、单项选择题1、成本法的理论依据，从卖方的角度看，是（ ）。A、替代原理 B、生产费用价值论 C、预期原理 D、收益理论2、成本法特别适用（ ）的房地产估价。A、收益小和发生交易少 B、收益大和发生交易少C、收益小和发生交易多 D、收益大和发生交易多3、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（ ）成本作为评估依据。A、该宗房地产的实际 B、类似房地产的客观 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低4、房地产开发成本的增加（ ）房地产的价格。A、必定提高 B、必定降低 C、不一定提高 D、不一定降低5、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为：新开发土地价格=取得待开发土地费用+（ ）+正常利税A、拆迁安置补偿费 B、基础设施建设费 C、公共配套设施费 D、开发土地所需费用6、用成本法评估新建房地产价格的基本公式为：新建房地价格=土地成本+（ ）+正常利润。A、拆迁费用 B、建造成本 C、公共设施建设费用 D、市政设施建设费用7、新建建筑物价格=（ ）+建造成本+正常利税A、征地费 B、拆迁安置补偿费 C、地价款 D、零8、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼（包含土地和建筑物）的现时市场价格为2800元/，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为（ ）万元。A、800 B、900 C、1000 D、大于10009、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（ ）。A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧10、由于消费观念而导致的建筑物折旧是属于（ ）折旧。A、物质 B、有形 C、经济 D、功能9、某计税的土地面积为500 m2，土地价格为2000 m2，建筑面积为1000 m2。成本法估算建筑物重置价格为1800元m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/ m2，则该房地产中建筑物的实际价格比重置价格低（ ）元。A 200 B 300 C 700 D 100011、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为（ ）。A、76%