同济慈溪产业园产品建议报告PPT课件.ppt

产品建议报告 慈溪 同济产业园 2010 03 1 前言 本报告希望通过对上海现有产业园区的产品发展研究 结合项目自身条件 能够对项目产品设计产生有利的指导和帮助 2 目录 上海产业园区产品总结 同济慈溪产业园自身条件 同济慈溪产业园产品建议 1 2 3 3 上海产业园区产品总结 4 钢领国际 中邦MOHO 上海总部湾 上河商务园 浦江智谷 总部1号 大业领地 名企公馆 慧创国际 A5 台鼎中小企业园 财富兴园 印象钢谷 盛创科技园 上海产业园 为了总结产业园区办公产品特点 我们选取了上海目前主要的15个产业园作为研究对象 润和国际总部园 金领之都总部园 5 大业领地 名企公馆 松江西部科技园区 占地 1800亩建筑面积 60万方容积率 1 3集展示 研发 贸易 财务结算为一体的低密度 智能化 生态型总部集群花园 占地 265亩建筑面积 28万方容积率 1 58集展示 研发 商务 创意与一体的双生态上海产业创新总部园 松江出口加工区 占地 278亩建筑面积 28万容积率 1 51首座现代化 商务化 人性化 园林式成长型总部园区 财富兴园国际企业园 松江西部工业园区 上海产业园 这15个产业园分别分布在松江 浦东 闵行 嘉定 宝山 南汇六个区 6 钢领国际 印象钢谷 罗森宝商务中心 台鼎中小企业园 宝山钢铁物流园 占地 347亩建筑面积 48万方容积率 2 04以钢铁物流服务为特征的钢铁产业聚集区 成为全国乃至全球最大的钢铁产业总部基地 占地 600亩建筑面积 40万方容积率 0 98集科研 开发 生产 办公 会议 展示 生活 休闲和综合管理服务为一体的高配置 智能型 新兴现代化的综合性商务花园 宝山工业园 占地 250亩建筑面积 21万方容积率 1 24集生产 科贸 研发 办公为一体的花园式厂房成为上海北翼重要的货物集散地 宝山工业园 上海产业园 这15个产业园分别分布在松江 浦东 闵行 嘉定 宝山 南汇六个区 7 上海产业园 金领之都总部园区 占地 16万方建筑面积 30万方容积率 1 9集办公 研发 商务配套和企业总部于一体的多功能全方位的大型综合性服务园区 金桥出口加工区 中邦MOHO 金桥出口加工区 占地 180亩建筑面积 7 3万方容积率 0 6集展示 研发 贸易 财务结算为一体的低密度 智能化 生态型总部集群花园 占地 82868平米建筑面积 77227平米容积率 0 93集综合办公与商务 科研 服务于一体的国际化花园办公区 InternationalOfficeGarden 润和国际总部园 浦东张江高科技园 这15个产业园分别分布在松江 浦东 闵行 嘉定 宝山 南汇六个区 8 占地 150亩建筑面积 16万容积率 1 6区域科研技术与先进制造业发展转化平台 盛创科技园 嘉定徐行镇 慧创国际 占地 6746亩建筑面积 420万方容积率 0 93知识化 生态型 枢纽及生产性服务业聚集区 吸引公司总部 营销 研发 设计中心 成为长三角企业总部基地首席 江桥现代物流园区 总部1号 占地 500亩建筑面积 42万方容积率 1 26集研发 设计 展示 贸易 物流 仓储等职能 定位于中小企业总部 闵行颛桥向阳工业园 上海产业园 这15个产业园分别分布在松江 浦东 闵行 嘉定 宝山 南汇六个区 9 上海总部湾 埔江智谷 占地 1400亩建筑面积 150万方容积率 1 61集展示 研发 商务 创意与一体的双生态上海产业创新总部园 南汇康桥工业区 占地 1100亩建筑面积 88万方容积率 1 2集研发 设计 展示 贸易 物流 仓储等职能 定位于中小企业总部 埔江工业园 占地 225亩建筑面积 10 4万容积率 0 47首座现代化 商务化 人性化 园林式成长型总部园区 上河商务园 南汇工业区 上海产业园 这15个产业园分别分布在松江 浦东 闵行 嘉定 宝山 南汇六个区 10 上海产业园 从上海目前的产业园区产品类型来看 产业园区办公产品主要有三种类型 独栋商务办公楼 多层办公 高层综合办公楼 11 独栋商务办公 从容积率来看 独栋商务办公楼基本都是出现在容积率小于1的项目从风格来看 独栋商务办公都是属于现代风格从面积来看 独栋商务办公主要有280 600和1500 2500两个面积段 12 中邦MOHO地处上海浦东新区东南部 隶属浦东金桥开发区 南区 属中邦置业集团投资开发的工业地产项目 是集展示 研发 贸易 财务结算为一体的低密度 智能化 生态型总部集群花园 东 妙境北路南 置业路西 利川路北 王桥路客源 来自本地与江浙 以制造 进出口贸易为主 中邦MOHO 经济技术指标项目地址 浦东新区王桥路1000 1024号总建筑面积 7 2万M2容积率 0 6绿化率 32 标准层高 3 5M得房率 85 物业管理费 4 5元 平方米 月 总体规划 中邦MOHO 13 产品特点 采用石材干挂以及大面积玻璃做搭配的立面形态 位于办公空间的任何地方都能享受到充足的阳光 单栋建筑面积 420 620M2 地上共3层 局部2层 地下除部分停车外可用作办公 娱乐或储藏 外立面采用大面积玻璃 石材贴面组合 中邦MOHO 14 规划布局 汲取德国现代建筑理念之精髓 强调线条 结构 材质之间约美 着力于细节的不苟 还原对自然 生态的本真态度 结合围合 庭院的中式邻里精神 形成 出入有别 的独栋商务生活氛围 整体采用几何结构规则排列 由一条带有绿化岛的主干道贯穿一期和二期的别墅区 与主干道平行的是带水景的合欢林荫路 上河商务园 15 产品特点 特色 block街区围合型建筑独栋独院 地面双车库大面积落地窗 比例高大35 超大20米面宽涂料加混凝土建筑立面 上河商务园 16 多层办公 从容积率来看 多层办公是办公产品的主体 容积率大部分在1 6以下从风格来看 多层办公以现代风格为主 只有台鼎中小企业园采用新古典风格从面积来看 多层办公面积跨度极大 其中2000 以内产品占多数由于面积跨度大 所以多层办公销售方式既有整栋出售 也有整层出售 还有分割单间销售 17 园区位于上海市闵行区浦江镇联航路南北两侧 集研发 设计 展示 贸易 物流 仓储等职能 定位于中小企业总部 交通便利 水系发达 东 召楼路南 沈庄塘西 三鲁路北 友谊河园区一期规划为多层大平面的研发楼群 浦江智谷 经济技术指标项目地址 闵行区浦江镇联航路南北两侧规划设计 加拿大CPC建筑设计顾问公司规划用地 1100亩总建筑面积 88万M2容积率 1 2绿化率 45 总体规划 浦江智谷 18 产品特点 研发 7 10号楼为研发 总建筑面积约25000 共分4层 局部 层 单层建筑面积为5800 6800 可自由分割 最小可出租面积为400 外立面采用大面积玻璃 石材贴面 涂料 底层层高3 8m 二层起层高为3 6m 研发楼以出租为主 租金1 8元 m2 天 售价8500元 m2 物管费12元 m2 月 浦江智谷 19 研发楼平面示意 入口大堂 西餐厅 中餐厅 垂直交通 辅助入口 辅助入口 垂直交通 垂直交通 浦江智谷 20 研发内部空间 浦江智谷 21 产品特点 办公 号楼为项目的主体建筑 总建面积约12165m2 其中地上面积约9047m2 由两栋椭圆型塔楼组成 底层裙房将其连接 两栋塔楼分别为五层和六层 各设两台电梯 每栋塔楼标准层建筑面积为746m2 内部空间无梁无柱 现为开发商自用 整层起租 租金2 5元 m2 天 售价13000元 m2 物管费18元 m2 月 浦江智谷 22 办公内部空间 浦江智谷 23 高层综合办公 在产业园区里面 高层综合办公一般都是作为补充产品存在 体量较少从风格来看 多层办公和产业园区其他产品风格保持一致 以现代风格为主从面积来看 高层综合办公面积在1200 2000 有利于分割销售或出租 24 上海总部湾 25 上海总部湾 研发楼平面示意 大平层设计 可自由分割 最小可出租面积为400 外立面采用大面积玻璃幕墙 涂料 层高4 5m 整层出售 26 产业园区产品对比 从上海目前的产业园区产品来看 独栋商务办公楼 多层办公 高层综合办公楼产品特点对比 27 项目自身条件 28 项目基础属性 慈溪同济产业园位于杭州湾新区东面 地理位置优越 交通优势明显 杭州湾跨海大桥建设带来巨大的历史性机遇 慈溪的区位优势和发展潜力由此得到极大提升 大桥南岸所在杭州湾新区一下子成为宁波北接上海的门户 29 项目基础属性 慈溪同济产业园将依托同济大学 拥有无可比拟的知识优势 有着近百年历史的同济大学 现已发展成为拥有理 工 医 文 法 经济和管理的研究型 综合性大学 拥有独特的学科优势 人才优势 丰硕的科研成果 强大的科技实力 同济大学国家大学科技园成立之后 始终以依托同济大学优势学科为指导思想 立足于大学的知识 人才资源 同时 根据同济 一校多校区 的具体情况 同济科技园确定了 一园多基地 的发展特色 30 项目基础属性 慈溪同济产业园位于杭州湾新区东面 紧邻新区管委会的位置 南面 新区管委会 西面 北面 工厂 31 杭州湾新区园区内现有企业都是以大型生产型工厂为主 产业层次不高 高新企业比重偏低 劳动密集型企业居多 目前园区已入驻企业90 以上占地超过50亩入驻企业以机电纺织等大型生产型工厂为主大部分企业都提供饮食住宿和娱乐设施 对外部需求低 项目环境分析 32 杭州湾新区二 三产业的比例不协调 三产配套滞后严重 园区酒店 餐饮等设施不足 缺乏商业氛围和人气 周边村镇商业 档次低 新区配套商贸街 生意惨淡 项目环境分析 33 杭州湾新区政府投资的科创服务中心 属于综合型办公大楼 面向小型及创业型公司 目前引进企业困难 杭州湾新区科创服务中心综合型办公大楼引进企业困难 项目环境分析 34 项目SWOT分析 优势 产业园区优良的地段 同济大学品牌导入的优势 和对产业园区运营的丰富经验机会 跨海大桥的通车带动杭州湾新区更快的融入长三角经济圈 将直接受到上海经济发展的影响 带动杭州湾新区的产业发展 同时杭州湾新区也将具有更多承接上海产业外移的机会威胁 杭州湾新区目前是以大企业为主 每个企业都是一个完整发展的个体 企业和企业之间联系并不紧密 发展相对独立 对外部的依赖性非常低 这种大企业的发展模式不利于产业园区的发展 35 项目规划原则 产业园区的发展方式能和目前杭州湾新区大企业独立发展的模式形成互补产业园区在功能上应该充分考虑产业发展过程中企业的多种功能需求 要有一定的超前性由于目前杭州湾新区大企业独立发展导致新区内配套严重不足 产业园区还需要满足一定的配套需求在产品理念和形态上 产业园区在产品设计过程中 在借鉴成熟产业园区经验的同时要和本地实际情况相结合 避免陷入科创中心的困境 36 项目产品建议 37 产品功能定位 参考上海目前产业园的现状发展 我们建议同济产业园的功能应能够满足厂房 办公 展示 仓储和生活配套等基本需求 生活配套 展示 办公 厂房 仓储 38 产品形态定位 综合考虑地块容积率1以及科创中心招商困难的情况 我们建议同济产业园以多层花园式办公楼的形态组成 展示 办公 厂房 仓储 多层办公楼 39 项目规划建议 1 在建筑单体上 建议采用围合式或半围合式 单体和单体之间可以组合也可以分割销售 例 慧创国际 围合示意 A B C D 40 项目规划建议 2 注重围合内部景观的打造 在围合单体内部形成一个交流空间 形成本项目的特色之一 围合示意 围合内部景观 单独的入口 小品 铺地等丰富多样 小品 小径 景观 41 项目规划建议 3 每个单体面积建议在1000 2000 之间 同时单体内部可分层销售 单体和单体之间可组合销售 因此将满足大范围的面积需求 围合示意 主要针对办公产品进行面积分类与比较 目前总部型办公产品主要面积段集中在500 1000 1500 2000 和1000 1500 三个面积段 其中尤以1000 以下最受市场欢迎 占到了整个供应量的60 财富兴园低于1000 的产品占到了该楼盘一期的96 浦江智谷 中邦MOHO 上河务园 印象钢谷 台鼎中小企业预园产品的面积都控制1000 以下出售 其中400 左右出售的项目也很多 目前市场上的办公产品的面积段 单体面积设置1000 2000 每个单体4 5层 分层面积250 400 采用单体分层销售 单体组合销售等多种组合方式 将可以满足从250 4000甚至更大范围的面积需求 42 项目规划建议 4 每个单体采用框架结构 内部大空间 可自由分割使用 可以同时满足仓储 厂房 办公等多功能 围合示意 底层可用作仓储 厂房等上层可用作办公 会议等顶层可用作会客 休憩等实现单栋满足仓储 厂房 办公 休憩四位一体的弹性空间 43 项目规划建议 5 选取项目园区重要的道路交通节点等位置设置一个单体 作为园区内企业的集中展示空间 展示单体 选取园区重要交通节点1 2个在节点处设置一个单体作为园区内企业集中展示空间满足园区内企业的展示推广需求 44 项目规划建议 6 建议本项目采用现代建筑风格 造型简洁 强调自由空间布局和注重功能性的特点也符合产业园区的特点 建筑风格现代风格为主体 在建筑风格方面 考察的15个项目中 93 的项目为现代风格 台鼎中小企业园采用新古典风格 但其二期办公楼的风格并没有延续一期风格 45 项目规划建议 7 从市场主流外立面及各种材料成本角度出发 在保证项目立面品质的基础上 建议项目采用面砖 涂料这种较为经济的材料组合 立面材料涂料面砖为主 市场上 现代风格的办公园区中有三种表现形式 价格仅供参考 46 THEEND谢谢 47 附 部分办公特殊要求 商务办公多单位共用的办公建筑 应统筹规划配置电信接人设备机房 综合布线系统应符合下列要求 1对于多单位共用的办公建筑 宜由各单位建立各自独立的布线系统 2对于出租 出售型办公建筑 物业管理部门应统筹规划建设设备间 垂直主干线系统及楼层配线设备等 3对于办公建筑内区域范围较明确的 宜采用配置集合点的区