浅论商业银行房地产企业开发贷款封闭管理的风险及防范(建行).docx

浅论商业银行房地产企业开发贷款封闭管理的风险及防范郭平 收稿日期：2006-02-24（中国建设银行北京分行房金部，北京，）摘要：随着房地产金融业务的快速发展，房地产开发贷款在商业银行的贷款中占有较高的比重。由于房地产开发贷款的风险较高，商业银行为了保证房地产开发贷款资金专款专用，促使房地产项目资金在行内良性循环，商业银行一般要求对房地产开发贷款实行封闭管理。本文根据贷款封闭管理的运行模式，分析了在贷款过程中银行面临的风险，并提出了相应的风险防范措施。关键词：房地产开发贷款；封闭管理； 近年来，房地产金融业务快速发展。据有关部门统计，房地产开发所需资金来源于商业银行。从短期来看，房地产贷款是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。但是从长远来看，如果商业银行不能对房地产贷款面临的潜在风险进行识别和控制，则房地产贷款的非理性扩张就会成为商业银行严重的风险源。房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商企业。房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。房地产开发贷款指商业银行向借款人发放的用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款。房地产开发贷款的对象是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企事业法人。申请房地产开发贷款的借款人如果为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业，应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业，并已获得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、房屋预售许可证，其建设项目能适应当地市场需求，具有良好的销售前景。一、目前房地产开发贷款封闭管理的运作模式由于房地产开发贷款的风险较高，商业银行为了资金安全，保证房地产开发贷款资金专款专用，促使房地产项目资金在行内良性循环，商业银行一般要求对房地产开发企业贷款实行封闭管理。中国银监会的商业银行房地产贷款风险管理指引规定，在房地产开发企业的自有资金得到落实后，商业银行可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对开发商资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，商业银行应积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。上述规定可以说完全认可了商业银行对房地产开发贷款封闭管理。房地产开发企业贷款封闭管理是指商业银行对审批确定的房地产项目采取资金全程监控，使项目建设资金投入及租售资金回流在同一账户内封闭运行的管理方式，该账户就叫封闭账户。具体运作过程为：商业银行对借款人申请贷款的房地产项目进行调查评估，根据评估的结果报有权审批机构审批，审批同意后，签订借款合同、担保合同和借款合同补充协议。在贷款发放前，借款人进行房地产项目抵押登记，并在贷款人处开立资金监管性质的专用帐户（即封闭账户）。贷款发放后进入封闭账户，贷款的支用通过封闭账户进行。封闭账户仅用于贷款项目有关的资金收付、企业日常开支应使用其它帐户结算，两类资金不能混用，通过封闭账户支付资金的收款单位必须与项目建设有关且符合借款合同补充协议的规定，否则，借款人无权支用。贷款的归还也通过封闭账户实现，其还款来源主要是贷款项目的销售收入。借款人在贷款项目上的销售收入（包括个人住房贷款和首付款）必须存入封闭账户。贷款人按比例控制封闭账户中的留存资金，即根据贷款余额在项目可销售房屋市场价值所占的比例，逐月从销售收入中留存部分资金，用于累计还贷。具体计算公式为：每月留存资金额当期贷款余额可销售房屋市场价值当期销售收入。每月留存资金额不低于上述公式计算出的相应金额。贷款封闭管理，可以有效地监控贷款的使用和回流，可以有效降低贷款风险。但是为了确保贷款安全，房地产开发企业贷款封闭管理运作过程中仍然需要防范以下风险。二、银行风险分析（一）贷款抵押落空的风险，这种风险主要是因为贷款期限与项目开发期限不匹配造成的。贷款封闭管理的理想状态是，贷款项目的全部土地使用权及其地上建筑物抵押给贷款银行。在贷款封闭管理中，贷款的期限和项目开发建设的期限必须匹配，确保项目资金的回流时间与贷款的回收时间相符。如果由于贷款期限过短不能满足项目开发的时间需要，也就是贷款到期企业却没有收入归还贷款，将导致银行被迫发放借新还旧贷款。这样，在发放新贷款的过程中需要解除原抵押登记手续重新办理新的抵押手续。由于抵押登记部门和银行的操作流程不完全一致，往往出现原抵押登记手续已经解除、新贷款已经发放而新的抵押登记却无法办妥，一旦此时司法机关对抵押物采取法律强制措施，必然导致新的借款无抵押担保。此时，银行就难以实现贷款的封闭管理。还有一种情况，在旧贷款抵押期间，房屋被出租，而旧贷款到期时租赁合同尚未到期。那么在借新还旧的抵押登记办妥后，租赁合同则属于在抵押合同之前签定，在实现抵押权时，会受到在先的租赁合同的限制。根据有关法律规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。（二）按比例释放抵押物后抵押物价值不足的风险贷款封闭管理过程中，银行一般按照一定的比例将销售收入留存在封闭账户中，用于累积还贷。该比例根据贷款余额在项目可销售房屋市场价值所占的比例确定。在抵押物逐步释放的过程中必须明确抵押物的范围和释放抵押物所带来的风险并及时采取措施，否则，随着抵押物的逐步释放，贷款的风险将逐渐增大。、明确认识抵押物的范围房地产企业的贷款是银行向借款人发放的用于房屋建造、土地开发过程中所需资金的贷款，因此一般而言，贷款合同和抵押合同签订时用于抵押的项目上的房屋尚未建成竣工，因此抵押物是土地使用权或在建工程，而不是房屋。而抵押物对外销售的时候，是按照整套单元房屋、公寓或别墅出售的。按照担保法的规定：城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。因此在计算释放抵押物的比例时间应当将抵押登记后新增加的房屋剔除。必须保证释放部分抵押物后所保留的抵押物价值足以担保剩余的债权，也就是剩余的在抵押合同签定时就存在的土地使用权或在建工程的价值足以担保剩余的债权。、审慎确定释放抵押物的比例房屋的售价受房屋的楼层、朝向、结构、地理位置、市场、政府政策等多种因素的影响，从而导致同一楼盘在不同的时间市场价值不一样、同一楼盘的不同单元房之间价值也不一样。而且，一般而言，受市场欢迎的易于变现的房屋肯定是容易售出，其他的房屋受市场欢迎的程度和变现的程度相对较差，甚至可能被迫降价销售。考虑以上这些不确定因素后，就应当选择较保守的抵押物释放比例，确保充足的抵押物价值。而现行的以可售房屋市场价值作为分母的比例计算方式没有考虑以上不确定因素。、按比例释放部分抵押物的做法并非法律的强行规定按照法律规定，债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。“不履行”包括完全不履行或不完全履行。因此，债权人在债权没有完全实现的情况下，可以不释放抵押物，直到完全获得受偿，这样随着债权的逐步实现，抵押物担保的能力将逐渐增加，贷款的安全性也增强。反之，按比例释放抵押物后，抵押物担保的能力将逐渐减弱。（三）封闭账户中的存款不具有担保的效力，不能优先用于清偿债权在贷款封闭运作的过程中，封闭账户是借款单位在贷款发放前开立的用于资金监管性质的专用账户，封闭账户仅用于贷款项目有关的资金收付，该账户不售支票。封闭账户内的资金向外支付时必须按照双方合同约定的条件才能进行。根据贷款余额在项目可销售房屋市场价值中所占的比例，逐月从封闭账户内钧销售收入中留存部分资金，用于累积还贷。项目达到销售率时或贷款到期前，封闭账户内的存款余额不得低于到期贷款本息之和。从以上规定我们可以看出，抵押物释放后其价值转化为货币形态存入专用账户，积累到一定的金额或时间后才用于归还贷款。而在部分释放抵押物后到积累的销售收入实际用于归还贷款之前，银行贷款的风险加大。首先，借款人虽然将销售收入的一定比例存入专用账户但并未归还贷款，此时销售收入的所有权仍属于借款人。银行释放抵押物后放弃了相应部分的担保，使相应的贷款从抵押担保的贷款变成信用贷款。第二，封闭帐户作为资金监管性质的专用账户是借贷双方的约定，不具有，抗第三入的法律效力，也不具有担保的性质。因此，一旦司法部门强制扣划，银行只能服从，而不能主张优先受偿的权利。三、风险防范措施（一）贷前调查阶段认真进行房地产项目评估，科学判断项目的市场价值，根据项目的回款时间，确定合适的贷款期限由于封闭贷款的还款来源是项目租售的收入，因此选择具有市场价值的项目发放贷款是首要的条件。贷款项目最好有优越的地理位置和较高的使用价值，这样抵押未来变现的能力将会很强。比如某外资银行在相关调查和论证的基础上，看上了某支行的某笔不良贷款的抵押物，对该抵押物未来的出租情况充满信心，主动向借款人和贷款人提出发放贷款、置换贷款人的不良贷款的方案，从而使该支行及时化解了该笔不良贷款。在选择抵押物时，应尽可能地采用在建工程项目抵押来增强银行对项目销售资金的控制力，利用商品房按揭资金逐步归还银行的项目贷款；同时，应对预售商品房进行整体评估，防止开发商虚抬房价来转移项目贷款风险。贷前发放前，还要对借款人所处行业、发展前景、综合实力和还款意愿等进行深入调查，准确判断借款人的经营风险和市场风险，综合分析借款人的偿债能力、盈利能力和还款意愿的，加大对借款人资质的审查力度。由于还款来源的产生需要借款人的经营，还款行为需要借款人具有良好的还款意愿和诚信，因此密切关注第一还款来源即借款人的经营状况、还款意愿和诚信是非常必要的，绝对不要因为有抵押物的封闭管理就可以高枕无忧。房地产开发项目的建设周期较长，从项目可行性研究开始到最后销售回笼资金，中间要经历勘探设计、报建立项、项目开发等多个环节，开发周期短则二三年、长则超过五年。开发周期越长，各种经济环境特别是房地产市场发生变化的可能性就越大，而房地产项目一旦破土开发就很难根据市场需求变化进行改变和调整，而银行也面临着贷款资金无法按期回收的风险。在贷款调查阶段银行必须对项目建设情况进行准确评估，准确预测项目的资金需求情况和资金运作周期，合理确定贷款期限。在贷款发放后，客户经理要严密监控工程进度，一旦出现项目不能按计划进行的情况，及时采取措施。（二）强化贷后管理，尤其强化对抵押物的管理能力贷后管理如果不到位，将使开发商有机会挪用贷款资金或销售回笼款，致使项目无法竣工或无销售资金归还银行贷款。房地产开发贷款的资金循环和周转是以项目为主体，还款来源也是项目销售资金，因此商业银行对房地产开发贷款的管理首先应当与具体项目紧密相联，对开发商的自有资金、银行贷款以及项目销售资金的实施封闭运作，以确保项目完工贷款归还。贷款发放后，要监控好项目的建设进展情况。银行要设立项目经理，专门监督项目的进展和资金使用情况，按照借款人合理用款需求，分期分批发放贷款，保证贷款专项专用，防止贷款被挪用和贷款资金长期积淀。在管理过程中，应根据在建工程的实际进度支付贷款资金，确保工程款实际支付给建筑承包商和材料供应商，既可以防止开发商挪用资金，又可以预防开发商逃废债。随时监控其销售计划和销售情况，尤其是抵押物的销售形态。对于与贷款对应的建设项目出售后，要及时按照协议进行封闭管理并收回贷款。实时跟踪抵押物的变化情况，一旦出现不利还款的风险隐患，要及时采取有效措施，避免风险的扩大。抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。如果发生重大风险可能不利于借款人还款时，银行可以要求借款人用销售按比例释放的抵押物所得款项提前清偿部分贷款，以降低风险。贷款人在按比例释放抵押物的过程中，必须确保以下几个问题，才能防范风险：、确保所释放的抵押物销售的收入肯定归还