南充上半房地产发展形势报告PPT课件.pptx

2014南充上半年房地产发展形势报告南充房产信息网诚意钜献 NFXX CN 2014年6月30日 2020 3 18 1 开篇 2014年 房地产市场的 特殊年 年初 南充还沉浸在 涨价潮 的温床中 三月开始 腰斩价始现长三角楼市 两会 政府只字未提 调控新政 但随之而来房贷收紧 楼盘降价现象充斥楼市 随后 售罄 日光 开始成为一种幻想 南充各楼盘开启紧急抢跑模式 五月 焦虑成为开发商最为贴切的形容词 于是乎 特价房 价格调整开始玩转整个楼市 六月 政府已经将楼市限购取消权大胆交至地方手中 关于楼市回暖的畅想悄然传开 2 PART01 一 宏观部分 经济转型 政府抑制房地产的过度扩张 整体市场低迷 70城房价23月后首次由涨转跌 3 全国房地产市场情况 一 2014年1 5月全国房地产四大供应指标持续降温 根据国家统计局公布的房地产行业数据 1 5月份 全国房地产开发投资30739亿元 增速比1 4月份回落1 7个百分点 房地产开发企业土地购置面积11090万平方米 同比下降5 7 降幅比1 4月份收窄2 2个百分点 房地产开发企业房屋新开工面积59912万平方米 同比下降18 6 降幅收窄3 5个百分点 房地产开发企业到位资金46728亿元 同比增长3 6 增速比1 4月份回落0 9个百分点 图1 全国房地产开发投资增速 图2 全国房地产开发企业土地购置面积增速 图3 全国新屋开工面积增速 图4 全国房地产开发企业到位资金增速 全国房地产市场情况 二 2014年1 5月全国商品房销售同比降幅继续扩大 上半年1 5月份 全国商品房销售面积36070万平方米 同比下降7 8 降幅比1 4月份扩大0 9个百分点 其中 住宅销售面积下降9 2 从商品房销售面积同比增幅走势看 今年前5月整体延续了去年以来逐步下行的态势 这和去年同期基数较高有关系 当然 5月当月商品房销售同比降幅略有收窄 今年上半年 商品房销售面积同比趋于平稳 预计下半年跌幅趋于收窄 图5 全国商品房销售面积同比增幅走势 全国房地产市场情况 三 70城房价环比23个月后首次由涨转跌 一二三线齐头 下拐 5月份 70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0 16 是自2012年6月份以来首次由涨转跌 同比涨幅5 6 相比4月份大幅回落1 2个百分点 5月份 一二三线城市新建商品住宅价格环比由涨转跌 跌幅分别为0 08 0 14 0 18 同时库存再创历史新高 库存面临 压力山大 的窘境 据监测 北上广深新建商品住宅成交面积环比增幅分别为 29 7 18 4 18 4 和7 1 成交疲软及库存增长推动了房价下跌 图6 70个大中城市房价环比与同比涨幅走势 图7 一二三线城市房价环比涨幅走势 政策环境浅析 一 经济面临转型 政府抑制房地产的过度扩张 中国经济增长率从10 3 到7 4 已经历了4年的下滑 现在急需在调整中诞生崭新的增长模式 房地产行业吸金过度 占据了过多的社会和经济资源 遮蔽了其他行业健康成长的机会 加剧了银行业的风险集中度 由于房地产在经济中的支撑地位 政府只会采用平缓的手段抑制房地产的过度扩张 将房地产行业占据的过度经济资源缓慢释放出来 二 上半年中央楼市调控现空窗 多项数据下滑 经历了上半年多地政策的微调 楼市仍以多项数据下滑落定 前5月全国商品房销售面积 金额均同比下降 降幅环比扩大 库存面积同比增加近两成 新房 二手房价格70城中半数城市下跌 在央行 喊话 支持首套房贷款一个多月后 银行首套房贷政策并无明显松动 利率优惠难寻踪迹 多以执行基准利率或上浮5 为主 个别银行房贷利率不降反升 而定向降准更被多数业内认为 对楼市没多大影响 三 市场库存压力较大 多地试水放松限购限贷政策 从地方房地产政策来看 多个城市继续实施放松限购 限贷政策 以缓解目前房地产市场库存过大的压力 户籍政策方面 呼和浩特市政府出台户籍管理细则 规定6月1日起 可持网签购房合同等办理落户手续 海口出台落户新政 进一步放宽海南省户籍购房者在海口购房落户政策 公积金方面 芜湖支持外地人使用住房公积金贷款购房 宣城则相应调整了住房公积金贷款条件和额度 中国房地产政策演变一览 中国房地产政策调控从纯粹的行政手段过渡到以市场手段为主 那么 南充市场又是如何呢 9 PART02 二 土地市场 顺庆区 成熟地块难寻 嘉陵区 异军突起 上半年无百万方级项目拿地 10 土地市场整体情况 由上图可以看出 2014年1 6月 南充主城三区供应土地32宗 成交23宗 总供应面积2923 21亩 成交2381 85亩 在成交方面 嘉陵区成交面积最大 达到1145 59亩 高坪区次之 成交648 73亩 顺庆区成交最低 为587 53亩 顺庆区因可开发土地有限 成交处于低位 但属于平稳状态 高坪区成交较为低迷 主要集中在下中坝和航空新城 嘉陵区南湖板块大量供地 成上半年最大供地区域 地块大小分析 由上图可以看出 2014年上半年 100亩以下的地块供应最多 总供应21宗 成交12宗 100 200亩的地块供应7宗 成交8宗 200亩以上的地块供应4宗 成交3宗 2014年上半年 大部分成交地块的大小在200亩以下 200亩以上的地块仅成交3宗 可以看出 开发商在拿地策略上偏向谨慎 地块成交价格分析 由上图可以看出 相比于2013年 2014年上半年南充主城三区的土地成交价格均呈现上涨趋势 高坪区成交的4宗土地中有两宗都是商业用地 因此上涨幅度较大 相比于2013年 2014年上半年南充主城三区的土地成交价格均呈现上涨趋势 高坪区成交的4宗土地中有两宗都是商业用地 因此上涨幅度较大 PART03 三 新房供应 上半年整体供应平稳 未出现较大波动 进入淡季 供应将现阶段性下滑 14 整体供应情况 2014年上半年 南充新增供应171 69万 环比2013年下半年下跌35 03 同比2013年上半年上涨2 54 库存高企 淡季到来 去库存 状态将持续一段时间 由上图可以看出 2014年1 6月 南充主城三区合计新增供应171 69万 环比2013年下半年下跌35 03 同比2013年上半年上涨2 54 截止6月25日 南充主城三区库存量为463 48万 几乎为南充1年半的消化量 再加上将进入行业淡季 因此在接下来的几个月时间 去库存 将成为南充主要的市场特征 区域及类型分析 2014年上半年 主城三区新房整体供应平稳 顺庆区供应占比超七成 各物业类型中 住宅占比达75 数据表明 在区域方面 顺庆区供应最大 供应面积125 36万 占比73 其次依次为嘉陵区 高坪区 供应面积分别为36 62万 9 71万 在物业类型上 住宅占据最大比例 达75 商业供应为1341套 现有库存分析 截止2014年6月28日 南充新房库存套数为57314套 库存面积462 99万 其中 顺庆区库存最大 嘉陵区库存量最小 以南充2013年的去化水平 仅目前库存的去化周期就需要18个月 嘉陵区 顺庆区 高坪区 新兴板块预计供应 北部新城板块 300万方以上 绿地城 佳兆业君临 仁和春天 新城国际 博雅豪庭 天呈创世纪 万和新天地 欧香小镇 宝信金色广场 依城郡等 清泉坝板块 150万方以上 蓝光COCO香江 中南世纪城 中航综合体项目等 下中坝板块 300万方以上 万科金润华府 明宇广场 上河湾 嘉陵江东岸 春风紫金港 东方夏威夷 钻石广场 交投置地260亩综合体项目 南湖板块 500万方以上 碧桂园 南湖希望城 南湖凯旋广场 天庐三期 绿地3000亩项目 中虹国际 GTC 都尉儿童公园 国鑫凤垭山 美宇项目等 航空新城 300万方以上 逸合项目 众多其他项目等 2014年下半年 五大新兴板块将集体发力 未来3年 仅五大板块上的已知项目的总体量就超过1500万方 竞争将非常激烈 5 PART04 四 成交分析 量价齐跌 众家无奈 区域之争 顺庆一枝独秀 多层量小 高层乃主流 套二不吃香 小套三领风骚 19 整体成交情况 由上图可以看出 2014年1 6月 南充主城三区新建商品房合计成交169 36万 环比2013年下半年下跌7 89 成交金额91 34亿元 环比2013年下半年基本持平 主要是因为2014年商业用房出货量加大 拉高了整体成交金额 2014年1 6月 南充主城三区成交较为平稳 成交面积环比2013年下半年有小幅下滑 成交金额环比2013年下半年基本持平 单位 万 单位 亿 整体供销比走势 由上图可以看出 近一年来 2013 7 2014 6 供销比大于1的月份为7个 其余5个月份供应低于销售 整体市场呈现供大于求的状态 2014年4 6月 供应呈现明显的下滑 由于市场低迷 去库存 将成为接下来几个月的关键词 供销比呈现周期性变化 由于市场低迷 供应出现明显的下滑 去库存 将成为接下来几个月的关键词 单位 万 1 6月各类型成交构成 数据表明 1 6月 南充三区住宅成交15594套 占比85 33 商业 含商铺 办公 库房等 成交870套 占比4 76 车位成交1810套 占比9 90 目前 南充大部分商业综合体还未入市 市场成交仍是主要以住宅为主 各物业形态中 住宅成交占比超过8成 由于目前南充大部分商业综合体还未入市 商业用房成交占比较低 仅为4 76 住宅成交情况 由上图可以看出 2014年以来 自2月返乡购房潮结束之后 南充住宅的量价均呈现下滑趋势 其中住宅在6月仅成交1358套 环比下跌43 11 同比下跌43 79 在价格方面 虽说呈现下滑趋势 但下跌幅度不大 整体较为平稳 2 6月的成交均价均维持在4800 5000元 左右 自2月返乡购房潮结束之后 南充住宅下跌趋势明显 6月环比下跌幅度达43 11 成交均价小幅下跌 2 6月整体维持在4800 5000元 左右 1 6月各区域成交占比 数据表明 1 6月 南充三区住宅合计成交15594套 其中 顺庆区成交9418套 占总成交的60 40 嘉陵区成交3801套 占比24 37 高坪区成交2375套 占比15 23 顺庆区独占6成的市场份额 嘉陵区在碧桂园的带动下占据24 37 的市场份额 高坪区暂无百万方项目入市 成交占比最低 顺庆区独占60 40 的市场份额 嘉陵区在南充碧桂园的带动下占据24 37 的市场份额 高坪区暂无百万方项目入市 成交占比最低 住宅各物业形态成交分析 1 6月住宅成交中 高层住宅成交占比近9成 为目前市场主力产品 高层住宅月均成交2290套 每月均价在4800 5000元 住宅成交面积段分析 数据表明 90 100 100 110 和80 90 三个户型区间的成交占比最高 分别为26 23 20 30 和18 43 合计占比高达64 96 而此面积段的户型多为小三房的舒适型三房 可见 三房户型为目前市场上最受青睐的产品 其中以小三房最为突出 90 100 100 110 和80 90 三个户型区间的成交占比最高 合计占比高达64 96 可见 小三房和舒适型三房为目前市场上最受青睐的产品 住宅成交总价段分析 数据表明 1 6月 单套总价在40 50万区间的房源成交最多 成交6885套 占比44 15 此总价段的房源多为小三房户型 再次印证了小三房户型产品在南充的主导地位 另外 50 60万和30 40万两个区间的成交占比也较高 均在20 左右 分别对应为舒适三房和套二户型 单套总价在40 50万区间的房源成交最多 成交6885套 占比44 15 此总价段的房源多为刚需置业者 商业各物业形态成交分析 数据表明 1 6月 南充商业用房总计成交870套 其中商铺成交553套 占比63 56 成交均价12994元 办公用房成交210套 占比24 14 成交均价6921元 其他 库房 营业用房等 成交107套 占比12 03 成交均价6306 由此可见 南充目前的投资产品仍然以商铺为主 1 6月 南充商业用房总计成交870套 其中商铺成交最多 占比64 由于众多综合体项目的写字楼产品还未入市 目前的投资产品仍然以商铺为主 商业成交面积段分析 数据表明 1 6月 南充单套商业的成交面积主要为150 以下 150 以下的商业合计成交占比达75 29 其中以50 100 的商业成交最多 成交311套 占商业总成交的35 75 此外 200 500 的商业成交量也较高 为129套 占比14 83 南充单套商业的成交面积主要为150 以下 占比达75 29 表现出商业购买客群主要以投资为主 自营客户较少 商业成交总价段分析 数据表明 1 6月 单套总价在100 200万的商业成交量最大 成交292套 占比33 56 其次为 50 100万和50万以下两个区间 分别占比28 05 和25 06 可见 南充目前的商业投资者的诉求主要为低总价和实用性两种 单套总价在200万以下的商铺为市场主流 合计占比超过八成 南充目前的商业投资者的诉求主要为低总价和实用性两种 PART05 五 成交TOP10 领先军团一骑绝尘 黑马齐出 老牌尴尬 一哥之争渐入高潮 碧桂园超10亿销售额称雄上半场 31 2014上半年成交TOP10 南充碧桂园 绿地城和蓝光COCO香江依次占据三榜前三甲 三个项目成交套数均在千套以上 而在成交金额方面 南充碧桂园是唯一一个超过10亿的项目 PART06 六 金地观点 新老相争 竞争激烈 深挖内功 注重产品 客户至上 营销方式多种多样 33 一 南湖板块 航空新城板块爆发 老牌项目持续发力 下半年 南湖板块的希望城 凯旋广场 国鑫凤垭山等新项目和航空新城的逸合斋公山项目将