2013年广西北海市房地产开发销售情况分析.doc

2013年广西北海市房地产开发销售情况分析2013年，北海市房地产开发投资170亿元，同比下降3.5%，全市房地产投资市场运行平稳。一、房地产开发运行的主要特点：（一）房地产开发投资降幅进一步收窄。2013年，全市房地产开发投资170亿元，同比下降3.5%。其中，海城区房地产开发投资84.23亿元，同比下降9%，持续负增长，下拉全市房地产投资下降4.72个百分点；银海区房地产开发投资62.66亿元，同比增长5.61%，增速由负转正，拉动全市房地产投资增长2.0个百分点；合浦县房地产开发投资10.88亿元，同比下降10.8%，持续负增长，下拉全市房地产投资下降0.75个百分点。1-12月份全市房地产开发项目292个，同比增长5.7%。影响全市房地产投资的主要因素有：一是房地产市场调控措施还在继续细化，房地产投资对投资者的吸引力有所下降，所以今年以来我市房地产投资增速呈持续下降的趋势，但降幅持续收窄。降幅收窄主要原因是北海作为沿海城市，其房价相对其他沿海城市、以及全国的房价特别是一、二线城市来说较低，对外来购房者的吸引力较大，并且今年以来商品房的成交量持续增加，楼盘开发数量增加，开发商的投资下半年相应有所增加。二是11月份全市共有9个房地产项目新入库，本月继续分摊上个月还没有分摊完的的土地购置费。加上北海高铁已经运行，房地产形势趋好，各房地产开发商持续加大了对房地产的投资量。（二）房屋施工面积略有增长。2013年，全市商品房屋施工面积1432.71万平方米，同比增长2.5%。其中新开工面积331.57万平方米，同比下降24.8%；房屋竣工面积108.03万平方米，同比下降57%。（三）商品房销售面积增长较快。2013年，全市商品房销售面积178.44万平方米，同比增长33.4%。其中，海城区商品房销售面积77.30万平方米，同比增长53.1%，拉动全市增长20个百分点；银海商品房销售面积65.87万平方米，同比增长27.7%，拉动全市增长10.7个百分点，合浦县商品房销售面积35.28万平方米，同比增长11.3%，拉动全市增长2.7个百分点。拉动全市商品房销售面积增长的主要因素有：1.国家政策对全额付款购房的影响不大。2013年二套住房首付比例增加,贷款利率提高等国家政策对北海商品房销售有一定的影响，但对许多的外地购房者来说影响有限。通过走访部分企业及楼盘了解：2013年，国家政策对想通过银行按揭购房者影响大，对全额付款购房影响不大，个别楼盘的全额付款购房的比例高达50%，因此，2013年全市的商品房销售量受政策的影响较小。2.销售面积2万平方米以上楼盘数量同比增长64.7%。2013全市全年销售面积超过2万平方米的楼盘共28个，比2012年同期多11个，同比增长64.7%，销售面积共94.32万平方米，占全市销售面积的比重达53%，比起年同期提高13.5个百分点。其中10个为今年开盘楼盘，共计销售面积为42.98万平方米，拉动全市商品房销售面积增长32.12个百分点。3.职工集资房和经济适用房对销售增长拉动作用大。海城区的北海炼化职工建房泰和苑住宅小区和北海市经济适用房成都路小区均为今年新开盘楼盘，全年销售面积近15.4万平方米，拉动全市商品房销售面积增长11.8个百分点。4.房屋质量优良、地理位置优越、环境优美的楼盘销量持续快速增长。如嘉顺金城华府、海语城、恒大御景半岛和恒大名都、嘉和.冠山海、金域熙城二期、嘉盛名都等7个优质楼盘销售面积合计29.34万平方米，占全市全年销售面积的16.44%，其中4个为今年新开盘楼盘，合计面积为22.44万平方米，拉动全市商品房销售面积增长16.78个百分点，对全市商品房销售面积增长的拉动作用明显。5.部分房地产企业通过宣传促销、优化渠道等途径增加销量。如天赐碧园开发项目，原来的销售量不理想，通过更换销售团队，提高了销售量。凯源房地产开发公司拓宽销售渠道，通过中介以及加大宣传大力促销等方法等实现12月单月销售面积近2万平方米。6.价格对购房者的吸引力加大。金域华府精装修房价格优惠，环境优美，所以销售面积可喜；北海晋海房地产开发的晋海御园也是新开发的楼盘，位于云南路，销售价格比市区繁华地段如北京路、北海大道的楼盘价格便宜，所以吸引了不少外地的购买者，一定程度上拉动全市销售面积的增长。 （四）待售面积增幅有所扩大。2013年，全市商品房待售面积186.07万平方米，同比增长62.7%，增幅比1-11月提高28.8个百分点。住宅待售面积162.05万平方米，同比增长108.6%；住宅待售面积占比为87%，待售面积中仍是住宅所占的比重最大。（五）本年资金到位情况有所好转。2013年，全市房地产开发本年到位资金186.09亿元,同比增长8.5%，增幅比1-11月上升2个百分点。其中，国内贷款14.09亿元，同比下降8.7%；自筹资金111.9亿元，同比增长6.9%；其他资金58.1亿元,同比增长17.5%。 二、主要存在问题：一是从总体来看，2013年全市房地产投资持续处于负增长态势，但降幅得到有效的控制，持续趋向收窄。由于受政策宏观调控的影响，部分房地产投资商仍持观望态度，加上征地