万科集团交付前评估培训(改)PPT课件.ppt

2013年装修房交付前评估 March18 2020 0 17 1 集团所有交付项目参与交付评估 2 评估工作必须在项目交付前5 20天内完成 公司须提前60天向区域品质部上报参评项目 区域以抽签方式确定项目评估日期 区域以交通便利为原则 先确定项目评估顺序 再通过抽签确定第一个评估项目日期 其他项目依次进行 当交付集中时 除确定为高 中级别交付风险的项目必须进行交付评估外 其他项目可以采用抽签方式确定交付参评项目 此成绩代表未参评项目 3 评估范围及抽查数量 1 户内不同装修标准及装修单位随机各抽取5 套数 抽样总数不少于10套不多于15套 2 公共部位的大堂及楼梯电梯厅随机抽取5 抽样总数不少于5楼层不多于10楼层 3 全部外立面观感测评 4 园林观感测评 一 集团交付评估范围 March18 2020 1 17 1 精装修交付 实测实量 20 观感 60 园林工程 20 实测实量 室内装修实测指标以及新增加内容 观感 户内装修 80 公共部位 10 外立面 10 园林工程观感 软景 40 硬景 40 交接处理 20 2 毛坯交付 户内观感 60 公共部位 10 外立面 10 园林工程 20 关注重点 1 继续关注踢脚线 门贴脸位置墙面平整度 抹灰工程 涂饰工程 房间内门窗洞口位置阴阳角方正实体质量提升 评估以以目测最差部位进行实测 2 增加交付项目客厅 主卧门窗位置两处地面到顶棚测量 偏差合格标准 0 5 增加客厅 主卧开间 进深各两处测量 偏差合格标准 0 8 二 集团交付评估体系介绍 March18 2020 2 17 二 集团交付评估体系介绍 March18 2020 3 17 涂饰工程 不包括空鼓 墙地砖工程 包括空鼓 室内门木地板开间进深 净空实测测区按5 的套数抽取 抽样3 5套 按照实测测区进行覆盖所有楼栋及单位 最终得出交付实测成绩 关注重点 1 继续关注踢脚线 门贴脸位置墙面平整度 抹灰工程 涂饰工程 房间内门窗洞口位置阴阳角方正实体质量提升 评估以以目测最差部位进行实测 2 增加交付项目客厅 主卧门窗位置两处地面到顶棚测量 偏差合格标准 0 5 增加客厅 主卧开间 进深各两处测量 偏差合格标准 0 8 3 吊顶水平度 0 10mm 4 所有的拼缝高低差 0 0 5mm 实测实量 二 集团交付评估体系介绍 March18 2020 4 17 实测实量 二 集团交付评估体系介绍 March18 2020 5 17 净空实测点位 开间 进深实测点位 二 集团交付评估体系介绍 新增评估内容 1 净高 8mm 50个点 2 进深 5mm 10个点 March18 2020 6 17 7 17 1 墙面平整度 3mm 135个点 2 墙面垂直度 3mm 75个测点 2米靠尺 塞尺3 阴阳角方正度 3mm 50个测点 阴阳角尺 切割阴阳角尺检查区域 踢脚线 窗洞 门边阴角收口处 墙垛阴阳角4 顶棚水平度 10mm 50个测点 实测实量 二 集团交付评估体系介绍 涂饰共310个测点 March18 2020 8 17 实测实量 二 集团交付评估体系介绍 1 墙面砖饰面平整度 瓷砖 3mm 石材 2mm 木质 1mm 每项12个测点 2 墙面砖饰面垂直度 瓷砖 2mm 石材 2mm 木质 1 5mm 每项12个测点 2米靠尺 塞尺3 墙面砖饰面阴阳角方正度 瓷砖 3mm 石材 2mm 木质 1 5mm 每项12个测点 部品安装处 墙面瓷砖共154个测点 March18 2020 9 17 实测实量 二 集团交付评估体系介绍 墙面瓷砖共154个测点 4 墙面砖接缝高低差 瓷砖 0 5mm 石材 0 5mm 木质 0 5mm 每项12个测点 5 墙面砖空鼓裂缝 10个测点 March18 2020 10 17 实测实量 二 集团交付评估体系介绍 地面瓷砖共70个测点 1 地面砖饰面平整度 瓷砖 2mm 石材 1mm 每项12个测点 2 地面砖饰面拼缝高低差 0 5mm 瓷砖 石材每项12个测点 3 地面砖饰面空鼓 每项10个测点 March18 2020 11 17 实测实量 二 集团交付评估体系介绍 户内门共10个测点 门框正 侧面垂直度 4mm 每项10个测点 March18 2020 12 17 实测实量 二 集团交付评估体系介绍 木地板共28个测点 1 表面平整度 2mm 6个测点 2 接缝宽度 实木复合 实木地板 0 5mm 6个测点 3 接缝高低差 实木复合 实木地板 6个测点 4 地板水平度 10mm 10个测点 March18 2020 目前观感体系尽量的进行量化 对观感的缺陷问题 通过定性及定量的方式进行判断 问题的定性 严重 对后期交付影响较大 无法整改 一般 对后期交付存在一定影响 但是不易整改 轻微 对后期交付影响较小 易及时整改 问题的定量 普遍 5处以上 局部 3 5处 个别 1 2处 对于单项问题 以问题的严重程度进行判断 评估组内部统一评估标准 评估尺度统一 观感评分细则介绍 二 集团交付评估体系介绍 March18 2020 13 17 6 户内观感测区选择时按不同装修标准随机抽取5 套数 抽样总数不少于10套不多于15套 每组三位评估人员进行分组评分 最终项目得分以各户观感得分均值 7 公共部位的大堂及楼梯电梯厅随机抽取5 抽样总数不少于5楼层不多于10楼层 每组三位评估人员进行分组评分 最终项目得分以各户观感得分均值 8 全部外立面观感测评 每组三位评估人员进行分组评分 最终项目得分以各户观感得分均值 9 园林观感测评 组长进行评估 重点 1 玻璃无3C标志 2 龙头冷热水切换错误 3 报警器与监控中心联动测试不正常 4 柜体隔板未设置调节功能 5 门窗外泄水孔堵塞 6 门套线与墙面存在明显缝隙 不均匀 不顺直 打胶处理或腻子修补 7 踢脚线打胶处理 8 铺设不牢固 行走时有异响 冒灰 9 电梯表面划伤 破损 污染 10 灯具不能正常使用 观感评分细则介绍 二 集团交付评估体系介绍 March18 2020 14 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 入户空间 入户门1 表面不平整 破损 污染 划伤2 门框安装不牢固3 门锁开启不灵活 有异响 门扇关闭后有松动4 门框收口不顺直 粗糙5 门吸安装不牢固 功能不正常检查方式 目测 入户门保护不力 破损 收口粗糙 阳角歪斜 March18 2020 15 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 入户空间 对讲机1 对讲功能不正常2 可视功能不正常3 按键开锁功能不正常4 表面破损 污染检查方式 目测 可视对讲按检视后无画面 可视对讲固定不牢 March18 2020 16 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 安防1 布防 撤防测试失败2 表面破损 污染检查方式 目测 试验 入户空间 安防布防失败 March18 2020 17 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 户内配电箱1 开关功能不正常2 对应控制电路标示不清晰 与实际对应不准确3 控制箱安装歪斜 不水平4 表面破损 污染检查方式 目测 试验 入户空间 配电箱电路标示不清晰 内侧垃圾未清理 电线排线混乱 March18 2020 18 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 水电设备 开关 面板 插座1 表面破损 污染 划伤2 启闭不顺畅 对应控制终端有误3 开关 面板安装歪斜4 收口粗糙检查方式 目测 试验 相位测试不正常 安装高低差 歪斜 污染 收口粗糙 插座间距大 插座边收口粗糙 March18 2020 19 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 水电设备 照明1 灯通电不正常2 灯带光影有 断档 3 电线接头不规范检查方式 目测 试验 灯不亮 March18 2020 20 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 装饰工程 地板1 表面不平直 不洁净 有损伤 色差明显2 铺设不牢固 行走时有异响 冒灰检查方式 目测 木地板冒灰 松动 木地板色差 踢脚线接缝处理 收口不合理 D 踢脚线接缝处理 收口不合理 与墙面不平顺 安装松动等问题 与墙面不平顺 安装松动 March18 2020 21 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 装饰工程 涂料1 阴阳角不顺直 大小头2 涂料大面存在刷痕和波浪纹3 有锈斑 砂眼 裂纹4 有色差 污染 划伤 破损5 收边收口粗糙检查方式 目测 墙面出现脱皮 墙面有明显打磨纹 墙面平整 顺直 墙面明显开裂 March18 2020 22 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 装饰工程 墙 地砖1 表面不平整 不顺直2 砖面有色差 破损 有空鼓3 砖缝不饱满 不顺直 不均匀 色差大4 墙与地砖缝隙过大 不均匀 不顺直检查方式 目测 勾缝不密实 缝体不密实 漏勾 勾缝整体顺直 美观 无污染 缝体不清晰 不光滑 周边有污染未清除 March18 2020 23 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 装饰工程 窗台石 门槛石1 有色差 破损及断裂2 窗边收口未压住窗台石露缝检查方式 目测 地砖与墙墙之间存在较大缝隙 窗台板出现大小头 窗台板与墙面缝隙较大 与墙面胶结不饱满 March18 2020 24 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 装饰工程 地面石材1 有色差 缝隙不均匀 破损及断裂2 表面不光洁 用手触摸有高低差3 光面石材未做镜面处理检查方式 目测 勾缝缝隙不均匀 存在明显色斑 存在明显断裂 墙面色泽纹路一致 March18 2020 25 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 装饰工程 顶棚1 不顺平 波浪纹明显 线条不顺直2 有色差 裂缝 污染 破损检查方式 目测 天花不顺平 污染 发黄 March18 2020 26 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 装饰工程 踢脚线1 表面污染 破损 色差明显2 整体不平直3 阴阳转角处不方正 对缝不严密4 踢脚线与墙面 地面存在明显缝隙 不均匀 不顺直5 打胶处理检查方式 目测 踢脚线接缝处理 收口不合理 与墙面不平顺 安装松动 March18 2020 27 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 门窗 户内门1 表面破损 污染2 门锁安装不到位 开启不正常 关闭后门扇有松动3 门下缝隙过宽 不均匀4 门吸安装不牢固 功能不正常检查方式 目测 试验 门扇成品破坏 门框污染坏 门吸脱落 March18 2020 28 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 门窗 门套1 表面不光滑 不平整 色差2 线条不顺直 接缝不严密3 裂缝 翘曲和损坏4 门套线与墙面存在明显缝隙 不均匀 不顺直 打胶处理5 厨卫间门套线未落在门槛石或门套靴上检查方式 目测 试验 与墙接缝处理 收口粗糙 与墙接缝处理 收口粗糙 门贴脸与墙接缝打胶 门贴脸拼缝过大 March18 2020 29 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 门窗 铝合金 塑钢门窗1 表面有污染 划伤2 启闭操作不正常 推拉门移动不顺畅 不平稳3 门窗四角有渗漏水迹4 门窗外泄水孔堵塞5 门窗密封胶粘结不牢固 不完整 不顺直检查方式 目测 试验 玻璃表面有污染 打胶质量较差 铝框污染 污染 刮花严重 March18 2020 30 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 橱柜 收纳 橱柜 门板 收纳 1 门板不平整 破损 污染 有色差 表面不光滑 翘曲 2 柜门与柜体缝隙不对称不一致 拉手位置不对称 不水平3 开启关闭有异响检查方式 目测 试验 A 柜体门板存在明显的高低差 开孔粗糙 污染 划伤 柜门门板高错缝 柜门门板破损 柜门门板刮花 柜门门板高低差 March18 2020 31 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 台面 厨卫间 1 表面不平整 不光洁2 破损 污染 目测有接缝3 台面与墙面存在大小头4 打胶不顺平 宽窄不一致检查方式 目测 厨房空间 B 台面表面不光洁 收胶不顺直 污染 台面表面不光洁 粗糙 台面与瓷砖交界处打胶不顺直粗糙 台面表面不光洁 粗糙 March18 2020 32 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 五金1 松动 污染 破损2 轨道和铰链不牢固 不顺滑检查方式 目测 厨房空间 厨房给水龙头生锈 污染 厨房台盆表面不光洁 污染 破损 水槽1 表面不光洁 污染 破损2 排水开关操作不灵活 水槽四周密封不严密3 溢水 排水不正常 有渗漏检查方式 目测 试水 March18 2020 33 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 厨房空间 厨电1 外观污染 有划伤 不完好2 油烟机送电 燃气灶点火不正常检查方式 目测 试验 抽油烟机面板污染 抽油烟机通电正常 March18 2020 34 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 收纳 柜体1 破损 有污染2 搁板安装不牢固 搁点不平整 活动隔板未设置调节功能检查方式 目测 柜门错缝 有污染 柜板破损 March18 2020 35 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 收纳 五金1 轨道和铰链不牢固 不顺滑 柜门启闭不正常2 抽屉 裤架推拉不顺畅检查方式 目测 铰链固定不牢 生锈 柜门关闭不正常 March18 2020 36 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 紧急报警器 紧急报警器1 与监控中心联动测试不正常2 复位钥匙不正常检查方式 目测 测试 紧急报警器复位不正常 March18 2020 37 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 卫生间部品 座便1 表面不光洁 污染 有破损 有使用痕迹2 冲水不顺畅 堵塞3 马桶与墙面不垂直 水箱与墙面不平行 水箱与墙面间隙大于两指宽度检查方式 目测 测试 A 马桶与墙面不垂直 水箱与墙面间隙过大 漏水 有使用痕迹 马桶与墙面间隙过大 水箱漏水 马桶有使用过的痕迹 马桶与墙面不垂直 大小头 March18 2020 38 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 卫生间部品 台盆1 表面不光洁 有划痕 污染 破损2 水喉左热右冷有误 切换不正常3 溢水 排水不正常 有渗漏4 周边打胶不完整 不顺平 宽窄不一检查方式 目测 试水 测试 台盆左热右冷有误 台盆表面有污染 台盆打胶不完整 March18 2020 39 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 卫生间部品 淋浴房1 安装不牢固2 墙体连接处打胶不严密 不平整 宽窄不一致3 玻璃无3C标志4 排水不正常检查方式 目测 试水 淋浴屏与墙交界处打胶不顺直 淋浴屏玻璃有3C标志 March18 2020 40 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 卫生间部品 龙头 花洒1 表面有缺陷 污染2 出水不正常 有渗漏检查方式 目测 试水 卫生间花洒漏水 March18 2020 41 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 卫生间部品 排气扇1 表面破损 污染2 不能正常使用检查方式 目测 测试 排气扇表面污染 百叶不可以正常开关 March18 2020 42 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 卫生间部品 地漏1 地漏排水不顺畅 地漏处倒水一桶 同时检查阳台地漏检查方式 目测 试水 March18 2020 43 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 阳台 阳台1 不同材料交界处处理粗糙 滴水线不顺直2 阳台栏杆安装不牢固 收口粗糙 污染 锈蚀3 排水不顺畅 泼水试验 检查方式 目测 试水 阳台踢脚线与反槛收口粗糙 管道根部收口粗糙 阳台滴水线粗糙 栏杆根部收口粗糙 March18 2020 44 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 保洁 户内保洁1 不干净 不整洁检查方式 目测 March18 2020 45 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 公共部位 单元门 信报箱 消防箱 防火门 管井门1 表面污染 破损 锈蚀2 安装不牢固 门锁开启不正常3 门框与墙面不齐 收口粗糙检查方式 目测 消防箱周边开裂 消防门门框边收口粗糙 管井门框边收口粗糙 管井门框边收口粗糙 March18 2020 46 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 公共部位 楼梯间1 楼梯踏步 踏脚线破损2 扶手固定松动 污染3 墙面 顶棚不平顺 污染 锈斑 裂缝检查方式 目测 楼梯踏步破损 楼梯间墙面不平整 墙面天花不平顺 污染 锈斑 March18 2020 47 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 公共部位 电梯1 表面划伤 破损 污染2 门套收口粗糙3 呼叫面板固定不牢固 歪斜检查方式 目测 电梯按键面板收口粗糙 电梯按键面板与墙交界处收口粗糙 电梯按键面板松动 March18 2020 48 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 公共部位 设备间1 设备间设施安装凌乱2 内部装饰面毛糙及或收口粗糙检查方式 目测 设备间收口粗糙 设备间收口粗糙 March18 2020 49 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 外立面 外立面1 有明显起拱 开裂 脱落迹象2 外立面不平整 线条不顺直 污染 色差 泛碱 涂料接茬明显目测检查检查 要求检查时阳光充足 March18 2020 50 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 外立面 屋面露台1 防水收口部位及墙地面开裂2 保洁清理不到位目测检查检查 要求检查时阳光充足 March18 2020 51 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 灌木 乔木1 苗木枯萎2 苗木枯死3 树坑不整洁检查 目测 园林 软景 March18 2020 52 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 草坪1 草面或基面不平整 露土2 有杂草 有局部枯死现象3 种植土内含有垃圾 石块 挖坑30 检验 检查 1 目测检查2 使用小铁锹或铲子在种植土面挖坑检查 园林 软景 有杂草 局部枯死 草面 基面不平整 露土 局部枯死 种植土内含有垃圾 石块 种植土厚度不够30cm March18 2020 53 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 园林 硬景 车行路面1 行车路面不平整2 行道线不顺直3 路面 路牙石污染4 破损 裂纹检查 1 目测检查2 使扫平仪检查路面平整程度 路牙石接口粗糙 路牙石接口破损 March18 2020 54 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 园林 硬景 硬质铺装1 表面不平整2 拼缝宽窄不一 不顺直 不平滑 勾缝粗糙3 明显色差 破损 断裂 污染 泛碱4 卵石路面石子大小不一 摆放不均匀 脱落5 梁底石材湿贴 压顶厚度不均匀6 洗石米路面开裂 露浆 掉石子检查 1 目测检查2 使扫平仪检查路面平整程度3 用水冲洗或使用扫帚清扫路面石子是否粘结牢固 石材装饰面断裂 地面饰面砖拼缝宽窄不一 地面石材拼缝宽窄不一 上线错缝 平整度差 地面饰石材破损 March18 2020 55 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 园林 硬景 木制平台1 翘曲变形 油漆脱落2 材料或间缝宽窄不一3 安装不牢固检查 1 目测检查2 使用钢卷尺检查材料或间距宽窄程度 木制平台翘曲变形 木制平台间缝宽窄不一 March18 2020 56 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 园林 硬景 井盖及篦子 雨水口 给水点 1 井盖放置不平 周边收口不到位2 明显松动或异响 破损3 井盖污染严重4 井盖位置设置不合理 未有效避免行车噪音 与相关硬装不协调 检查 1 目测检查2 在井盖上行走测试是否存在松动及异响 March18 2020 57 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 园林 硬景 灯具1 立杆明显歪斜或固定不牢2 底座高出周边硬质铺装或软景 固定螺栓未做任何防锈处理检查 1 目测检查 灯具混凝土底座外露 灯具混凝土底座外露 灯具油漆污染 March18 2020 58 17 观感评分细则 二 集团交付评估体系介绍 园林 软景与硬景交接部位收口1 园路侧边未有排水或分隔措施2 硬景切割面外露3 井盖跨软硬景及高低差部位4 软硬景交接部位收口粗糙检查 1 目测2 对照图纸排水或分隔措施是否设置到位 园林路周边未设置排水措施 园林路周边未设置排水措施 软硬景交界处收口粗糙 排水沟盖板收口不到位 软景与硬景交界处收口不到位 March18 2020 59 17 6 有关说明 1 观感质量测评方法 以涂料为例说明 观感评分细则介绍 二 集团交付评估体系介绍 March18 2020 60 17 2013年3月5日以后交付的项目 包括商业 必须全部参加交付评估 由各公司提前60天上报参评项目 评估日期定为交付前5 20天左右 以实际交付日期为准 由各区域抽签确定并告知各公司评估日期 评估日期可机动调整1 2天 对于满足交付评估条件的项目 因未上报或者上报不及时 谎报的导致该项目未参加交付评估的按0分计算 三 集团交付评估项目范围及时间确定 March18 2020 61 17 交付项目以同一交付时间为批次进行交付评估 不按精装修单位进行分标段评估 所有交付标段及项目必须进行一次交付评估不具备交付条件 如 施工未完成 无空气质量检测报告 消防 电梯不具备正常使用条件 小区正式围合未完成 道路未施工完成 则交付评估成绩判断为差 正式水电不具备正常使用条件 如采取临时措施且能满足基本需要 则整个标段或项目的综合合格率不高于50分 发现未经集团总经理办公会审批同意毛坯交付 别墅 联排别墅除外 该项目综合得分乘以0 9 四 集团交付评估规则 March18 2020 62 17 12 1 别墅类房屋观感质量测评A 适用于未做装修的别墅 联体别墅及报集团总经理办公会审批通过的免装修住宅项目的测评 B 不具备交付条件 如 施工未完成 无空气质量检测报告 消防 电梯不具备正常使用条件 小区正式围合未完成 道路未施工完成 则交付评估成绩判断为差 C 发现未经集团总经理办公会审批同意毛坯交付 别墅 联排别墅除外 该项目综合得分乘以0 9 2 房屋户内观感质量测评A 不具备交付条件 如 装修施工未完成 无空气质量检测报告 消防 电梯不具备正常使用条件 小区正式围合未完成 道路未施工完成 则交付评估成绩判断为差 B 正式水电不具备正常使用条件 如采取临时措施且能满足基本需要 则整个标