房地产经纪相关知识第五版.doc

房地产经纪相关知识（第五版）第一章 法律和消费者权益保护行政法规：行政法规是指国务院根据宪法和法律，按照法定程序制定的有关行使行政权力，履行行政职责的规范性文件，如城市房地产开发经营管理条例、物业管理条例部门规章如：城市房地产转让管理规定、城市房地产中介服务管理规定法律规定的违约责任的承担方式主要有：1、继续履行2、采取补救措施3、赔偿损失4、支付违约金5、定金罚则（给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。（定金罚则详解见房地产经纪相关知识第五版P19）委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人事务的合同。居间合同指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。行纪合同指经纪人接受委托人的委托，以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。物权包括所有权、用益物权和担保物权。所有权是指权利人依法对自己的财产享有全面支配的权利。完整的所有权包含占有、使用、收益、处分四项权能。共有分为按份共有和共同共有。用益物权是指权利人依法对他人的财产享有占有、使用和收益的权利。担保物权包括抵押权、质权、留置权等。消费者权益争议的解决：消费者权益保护法规定，消费者和经营者发生消费者权益争议的，可以通过以下途径解决：1、与经营者协商和解2、请求消费者协会调解3、向有关行政部门申诉4、向人民法院提起诉讼5、根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁（合同里面要有约定）第二章 建筑和房地产测绘建筑物按照使用性质，分为民用建筑、工业建筑、农业建筑三大类公共建筑及综合性建筑，总高度超过24m的，为高层建筑，但不包括总高度超过24m的单层建筑。建筑设计使用年限分类类别 设计使用年限（年） 示例1 5 临时性建筑2 25 易于替换结构构建的建筑3 50 普通建筑和构筑物4 100 纪念性建筑和也别重要的建筑建筑的要求：适用、经济、美观、安全（不会倒塌、没有严重污染）基础按照构造形式，分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础、桩基础屋顶是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成建筑设备是建筑物重要的组成部分，包括水、排水、采暖、通风、空调、电器、电梯、通信及楼宇智能化等设施设备。施工图根据其专业内容或作用不同，一般分为：1、图纸目录2、设计总说明3、结构施工图4、设备施工图5、建筑施工图（包括总平面图、平面图、立面图、剖面图、建筑详图）建筑施工图：概要的讲用总平面图表示建筑物的位置，用平面图及剖面图表示建筑物的内部，用立面图及屋顶平面图表示建筑物的外部，用详图表示建筑物的细部做法。一幢建筑物的结构施工图通常包括基础平面图、基础剖面图、楼层结构布置图、屋盖结构布置图、柱、梁、板配筋图、楼梯图、结构构件或表（如框架结构的梁柱表），以及必要地详图。（基础平面图、基础剖面图是结构施工图）。设备施工图：1、 给排水施工图2、采暖施工图3、通风施工图4、电气施工图测绘工作的基本任务是测定地面点的空间位置。房地产图是地籍图、宗地图和房产图。房产图：1、 房产分幅图2、房产分丘图3、房产分户图（是房屋所有权证的附图）共有土地分摊面积是指一土地所有者或土地使用者在共有土地面积中所分摊的面积。该面积一般是根据所拥有建筑面积的多少按比例分摊。实测面积：也称为竣工面积，是指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量后出具的房屋面积实测数据。实测面积有时与预测面积不一致，原因可能是允许的施工误差、测量误差所造成的，也可能是工程变更（包括建筑设计方案变更）、施工错误、施工放样误差过大、房屋竣工后原属于应分摊的共有建筑面积的功能或服务范围改变等造成的。建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积的计算：封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积不计入共有建筑面积的内容有：独立使用的地下室、车棚、车库、作为人防工程的地下室、避难室（层）用作公共休憩、绿化等场所的架空层。第三章 建筑装饰装修和材料室内装修的传统风格：1、 古罗马风格2、哥特式风格3、意大利风格4、巴洛克风格5、洛可可风格6、伊斯兰风格外墙面装饰构造：1、 抹灰类2、贴面类3、涂刷类4、铺钉类5、清水墙饰面室内墙体饰面的作用、常见种类及基本构造（详解见房地产经纪相关知识第五版P99）建筑材料的力学性质是指建筑材料在各种外力作用下抵抗破坏或变形的性质，包括强度、弹性、塑性、脆性、硬度和耐磨性。材料在建筑物上所受的外力主要有拉力、压力、弯曲及剪力。建筑装饰材料的选择：1、 满足使用功能2、满足装饰效果3、材料的安全性4、有利于人的身心健康5、合理的耐久性6、经济性原则第四章 环境和景观通常按照环境的属性，将环境分为自然环境、人工环境和社会环境。按照污染物的形态，环境污染分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等。大气污染源包括：1、 工业污染源2、交通污染源3、生活污染源（生活燃料的污染、居住环境的污染、其他生活污染）环境噪声污染的概念、特征（详解见房地产经纪相关知识第五版P121）水污染、固体废物污染的概念及危害（详解见房地产经纪相关知识第五版P124、P125、P126）辐射有电磁辐射和放射性辐射两种。电磁辐射污染是指电磁辐射的强度达到一定程度时，对人体机能发生一定的破坏性作用。它可分为光污染和其他电磁辐射污染。人为电磁辐射污染源主要有广播、电视辐射系统的发射塔、人造卫星通讯系统的地面站、雷达系统的雷达站、高压输电线路、变压器和变电站、各种高频设备以及微波炉等。放射性辐射污染来源：1、 宇宙线2、地球上的天然放射性源3、人类活动增加的辐射4、核燃料的“三废”排放5、医疗照射引起的放射性室内来源的污染物主要来自建筑材料。景观可分为自然景观和人文景观。居住区环境景观设计的内容：1、 绿化种植景观设计内容2、道路景观设计内容3、场所景观设计内容4、硬质景观设计内容5、水景景观设计内容第五章 城市和城市规划中心商务区（中央商务区）是指大城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区。城市化也称城镇化，是指人类生产和生活方式由乡村型向城市型转化的历史过程，表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。城市发展的几个阶段：1、 绝对集中时期2、相对时期3、相对分散时期4、绝对分散时期乡村人口和产业向各级中心城市集聚的向心型城市化阶段，其特点如下：1、 城市化速度明显加快，表现为城市人口数量占人口总数的比重增加很快2、乡村城市化推动小城镇的发展，表现为为大量农村剩余劳动力转入中小城镇从事非农业生产活动3、城市集聚规模迅速扩大，表现为大城市的数量虽没有中小城市多，但其人口数量比中小城市多。城市集聚规模过大很容易导致交通拥挤、环境生态质量下降等一系列“大城市病”城市用地自然条件评价：1、 地下水位2、城市水源3、城市防洪工程地质条件：1、 地基承载力2、地震3、工程地质病害（对工程建设产生严重影响的地质病害。除了地震，常见的工程地质病害还有冲沟、滑坡与塌方、地下溶洞。容积率：也称为建筑容积率，是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值，即： 容积率=总建筑面积/建筑用地面积城市规划术语和控制指标：建筑密度：也称为建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基地总面积占建筑地用地面积的比率，即 建筑密度（%）=建筑基地总面积/建筑用地面积x100%用红地线：是指经过城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。居住区内绿地有公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属地和道路绿地，包括满足当地植树绿化覆土要求、方面居民出入的地下建筑或半地下建筑的屋顶绿地，不包括其他屋顶，晒台的人工绿地。在居住区的技术经济指标中，建筑密度和绿地率是反映居住区环境质量的主要指标。第六章 房地产市场和投资市场=人口+购买能力+购买动机房地产市场是指所交换的商品时房地产或房地产权益的市场，交换包括买卖、互换、租赁、抵押等。市场结构通常也称为市场类型，是根据同一市场竞争程度的不同来划分的，通常分为竞争市场、垄断市场、寡头垄断市场和完全垄断市场。房地产市场周期分为以下几个阶段：1、 上升期2、高峰期3、衰退期4、低谷期购买房地产的需求可归纳为4类需求；1、 消费需求2、投资需求3、投机需求4、跟风需求供求理论是房地产市场运行和价格变动的核心理论。决定房地产需求量的因素（除了随机因素）：1、 该房地产的价格水平2、消费者的收入水平3、消费者的偏好4、相关物品的价格水平5、消费者对未来的预期决定房地产供给量的因素（除了随机因素）：1、 该房地产的价格水平2、该房地产的开发建设成本3、该房地产的开发技术水平4、房地产开发商和拥有者对未来的预期房地产供给曲线表示房地产的供给量与其价格之间的关系。房地产需求量变化的百分比与其价格变化的百分比之比，即： 房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比/房地产价格变化的百分比资金存在时间的原因：1、 资金增值2、机会成本3、承担风险4、通货膨胀单利是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，本金所产生的利息不计算利息。复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。房地产投资项目经济评价是房地产投资的最重要环节之一，他为房地产投资决策提供依据。财务净现值通常简称净现值，是指按设定的折现率计算的项目计算期内各年净现金流量的现值之和。设定的折现率通常为投资者可接受的最低收益率。第七章 房地产价格和评估房地产价格与其他物品一样，之所以有价格，是因为具有有用性、稀缺性、有效需求。房地产的投资价值，是指某个特定的投资者（如某个具体的购买者）基于个人的需要或意愿，对该房地产所评估出的价值。该房地产的市场价值，是指该房地产对于一个典型的投资者（市场上抽象的一般投资者，代表市场上大多数人的观点）当投资价值大于市场价格时，说明值得投资（购买）。楼面地价：楼面地价=土地总价/总建筑面积x土地总面积/土地总面积=土地单价/容积率期价是指销售新建商品房的最低价。起起价通常不能反应所销售商品房的真实价格水平。均价是所销售商品房的平均价格，一般有标价的平均价格两种。成交价的平均价格一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。利率因素（详解见房地产经纪相关知识第五版P225）房地产税收因素：新开征、暂停征收、恢复征收或者取消某个与房地产有关的税收（以下简称房地产税收），提高或者降低房地产税收的税率或者税额标准等，会对房地产价格有影响。但不同种类的房地产及其征收范围、纳税人、计税依据、征收方式方法、减免税规定等的不同，导致房地产价格变动的方向和程度时不尽相同的。分析房地产税收对房地产价格的影响，首先应区分它们的征收环节。房地产税收可分为房地产开发环节、交易环节、保有环节的税收。增加房地产开发环节的税收。会增加房地产开发建设成本，从而会推动房地产价格上涨。减少房地产开发环节的税收则难以使房地产价格下降，主要会转化为房地产开发商的“超额利润”提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降。三大基本估价法：1、 市场法（也称为市场比较法、交易实例比较法、比较法）2、受益发（也称为收益资本化发、收益还原法）3、成本发房地产价格通常由7大项组成（前三项特别注意）：1、 土地取得成本2、开发成本3、管理费用（在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算）4、投资利息5、销售费用6、销售税费7、开发利润第八章 房地产金融和保险房地产金融的基本职能：1、 筹集资金1、融通资金3、结算服务支票：是由出票人签发的，委托办理支票存款业务的银行或者其他金融机构在见票是无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。（详解见房地产经纪相关知识第五版P265决定利率水平的因素：1、 平均利润率2、资金供求状况3、预期通货膨胀率（当预期通货膨胀率上升时，贷款人会要求提高贷款利率）4、国家经济政策5、国际利率水平6、国际收支状况个人住房贷款分为商业性贷款、住房公积金贷款和组合贷款。贷款价值比：也称为贷款与价值比率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。当抵押房地产为再次抵押的，贷款价值比应为贷款金额占该房地产的价值扣除其已担保债权后的余额的比率。偿还比率：也称为收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人能力的一个指标，并规定一个最高比率，如将这一比率控制在30%以内，即给予借款人的最高贷款金额不使其月还款额超过其家庭月收入的30%。月房产支出与收入比： 月房产支出与收入比=本次贷款的月还款额+月物业管理费/月均收入等额本息还款方式的还款额计算：适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人，具体又有贷款利率不变的等额本息还款方式和贷款利率变动的等额本息还款方式。（具体案例详解见房地产经纪相关知识第五版P281）危险事故所致损失进行赔偿目的：“无损失，无保险”。保险的机能在于进行损失补偿。通过支付货币的方式来实现的。人身保险分为：人寿保险、健康保险、意外伤害保险。第九章 统计和房地产统计指标统计分为描述统计和推断统计两大类。总体数据，