长寿房地产市场.doc

重庆德智堂策略机构长寿房地产市场专题报告一 长寿规划发展分析1 地理位置及交通状况地处重庆市中部，东南接壤涪陵区，西南与渝北区、巴南区为邻，东北接垫江县，西北与四川省邻水县相接。长寿位于重庆腹心地带，交通四通发达，基础设施完善，是重庆主城到三峡库区和渝东地区的必经之地，是重庆通往上海、成都、福州的交通枢纽。 交通四通八达。渝（重庆）宜（宜昌）、渝（重庆）涪（涪陵）高速公路纵贯全境，在境内设有晏家、桃花、但渡、合兴、云台五座互通式立交桥。境内有通车公路干线6条，支线40条，总长572公里。国道319、318线横贯区内。全区基本形成了以高速公路、国道319线、长寿长江公路大桥为主干骨架，覆盖到村的公路交通网。 与此同时，长寿至重庆江北机场、梁平机场的高速公路里程分别为50、100公里；渝（重庆）怀（湖南怀化）铁路穿境而过，在境内设有客、货及编组站；长江黄金水道长寿段长20.9公里。正在建设中的长寿港有5个港区公用码头，主港面有18个3000吨级的泊位，年吞吐能力可达1000万吨。3000吨船舶可终年直达长寿。长寿，成为重庆东西连接的重要枢纽，是重庆市承接主城都市发达经济圈与三峡库区生态经济圈的区域性中心城市。同时毗邻重庆主城区经济辐射的作用，借鉴城市发展由中心向四周辐射的规律，长寿无论是经济、交通、以及第三产业发展潜力较大。垫江区涪陵区长寿区重庆 2 行政规划及区域发展情况 长寿区幅员面积1423.62平方公里，总人口874949人。下辖2个街道办事处（凤城街道办事处、晏家街道办事处），16个镇（江南镇、但渡镇、邻封镇、长 寿湖镇、云集镇、双龙镇、龙河镇、海棠镇、云台镇、石堰镇、葛兰镇、新市镇、渡舟镇、八颗镇、洪湖镇、万顺镇），228个村，2512个村民小组，19个居委会，152个居民小组。长寿已初步形成主城区为中心，晏家组团、渡舟组团和江南组团，中心小城镇有机结合的组团式、网络化的城市格局。3 产业特征长寿素有“天府膏腴之地，巴蜀鱼米之乡”之美誉。盛产水稻、玉米、大豆、油菜及柑桔类水果和淡水鱼，是国家商品粮生产基地和重庆市的水产、猪肉生产基地。长寿夏橙、长寿沙田柚多次获中国农牧渔业部金奖。长寿是重庆市的老工业基地，工业基础雄厚。境内有市属以上大中型企业家，中小企业600多家，固定资产超过200亿元。正在建设中的重庆（长寿）化工园区和重庆市晏家特色工业园区初具规模，累计引进企业116家，其中世界500强企业4家，跨国公司17家，重庆50强企业4家。4 长寿区历年生产总值情况172145124近年来，长寿区生产总值保持快速增长势头，高于全市平均水平。08年全区生产总值增长15.9%。09年全区生产总值增长16.1%。10年上半年，全区生产总值102亿元，同比增长21.4%，2010全年达到235亿，确保增长22%，力争突破250亿元，增长28%。二、长寿房地产市场现状1、开发热点区域目前长寿开发热点区域主要集中在老城区，两山区域，桃花新城，三大板块。 老城区由于能开发地块不集中，缺少大型住宅社区。目前在售项目主要以10万方以下小型综合体为主。两山区域主要由旅游地产为主导，地处重庆核心都市区外围，属于1小时经济区的范围，以长寿古镇为代表。古镇核心区占地800亩，另1200亩为纯商住小区，总建筑面积为130万平方米，总投资43亿元。项目将于2010年8月开工并于2015年12月完工，其中古镇核心区于2013年12月完工。按照国家AAAAA级景区标准打造的长寿古镇作为菩提山风景区的核心部分，将与菩提山景区互相依托打造AAAAA级旅游风景区。另外，金科也在长寿古镇旁拿地，整体区域竞争力在将来会有质的提升。桃花新城区是目前房地产开发的热点区域，几乎占长寿总开发量的80%以上，目前长寿高端大型社区主要集中在此区域。已在长寿消费者心目中形成“富人区”的概念。规划中的北部新区和长寿主城、桃花新城核心区将连成一片，规划人口达60万人，未来将成为长寿区主城核心区的重要组成部分。代表着区域最高发展水平和发展方向的长寿第二居住中心，有望将超越桃花新城。整体呈现“长寿向北”的趋势。老城区桃花新城北部新区桃花新城老城区2长寿市场成交情况长寿09年的成交量约86万平方米，在10年1-9月，成交量已达到120.69万平方米，期房成交均价为3313元每平方米全年有望突破150万平方米。同比增长近100%。2010年上半年外来人口购房1244件，9.11万，分别同比增长154.92%，108.31% ，占销售期房比例17.84%。这说明长寿区的购买力较为旺盛，外来投资者也看好当地的房地产增值潜力。2010年上半年期房销售6975件，销售面积58.88万，销售均价3190元/，分别同比增长99.91%，68.18%，31.44%。其中住宅销售58.71万，销售均价3187元/，非住宅销售0.17万，分别同比增长72.23%，34.83%，-81.89%。其中，二季度期房销售3985件，销售面积34.26万，销售均价3269元/,分别环比增长33.28%，39.17%，6.16%。其中住宅销售34.14万，销售均价3271元/，非住宅销售0.12万，分别环比增长38.95%，6.51%，158.39%。2010年第三季度，成交量暴涨，共计成交量约60万方，基本达到上半年水平，成交均价3550元/。3 长寿房地产个案分析中央公寓未售区域已售区域圣瑞华府圣天湖碧水天城丽水菁华水木年华宝润国际鹏运左岸水墨林溪维多利亚长寿碧桂园沁园坊盛世桃园东方之骄香山美地项目名称新渝香山美地基本资料开发商新渝房地产开发有限公司地址桃花大道65号占地面积62777建筑面积158868容积率2.4产品类型5栋33F高层，3栋11+1高层物业管理保全物业管理有限公司物管费1.3推广语中央森林公园，别墅级景观公寓销售情况开盘时间11月21日户型一房两房三房面积无73-8692-94比例0%72%28%价格预计开盘价3700潜在供应量2栋高层，约3.8万方小结优势：项目整体规划，园林景观较好；销售中心，看房通道包装好。劣势：从主干道到项目有大约300米距离，给人位置很偏的感觉；由于多数产品有入户阳台设计，导致部分户型面积过大，客厅进深普遍不足；据部分客户讲，该项目产权年限只有35年，市场美誉度较差。项目名称东方之骄三期东方水岸基本资料开发商重庆市广润房地产开发有限公司地址桃花新城高速路转盘占地面积200亩建筑面积25万方容积率2产品类型2栋13层小高层，2梯8户2栋33层高层，2梯9户物业管理自有物管物管费1.5左右推广语销售情况开盘时间11月20日户型一房两房三房面积6088-9792-94比例16%55%29%价格预计开盘价4500-4700，目前均价4500潜在供应量三期约共约11万方小结优势：项目处于中心区位，生活便利；有临河的景观资源；外立面特别，能够成为标志性建筑；商业体量大，能够加大社区配套。劣势：三期项目为单体楼，缺乏园林景景观；紧临主干道，噪音大；电梯配比不足；户型设计偏大；户型设计较差，卧室门开口杂乱。项目名称盛世桃园基本资料开发商华盛置业集团重庆华融置业发展有限公司地址桃花大道65号占地面积400亩建筑面积55万方容积率2.4产品类型洋房，高层物业管理保全物业管理有限公司物管费1.3推广语超越长寿的上层生活销售情况开盘时间12月3日（其中9月10日开盘价3900，10月23日开盘价90平米以上4300）户型单配两房两点五二变三三房三变四面积4075809598112-118比例17%17%17%17%17%34%价格9月10日开盘3900，10月23日开盘90平米以上4200，下次开盘时间12月3日（预计均价4400）。潜在供应量6栋高层，约10万方小结优势：项目所属区位优势明显，周边配套齐全；项目体量属于长寿大型项目，有一定规模优势。劣势：项目高层区规划杂乱，难形成中心区域；高层区密度大，对品质有一定影响；户型设计很多不合理的地方，如次卧开间过小，电视墙宽度不足等问题。项目名称维丰沁园坊基本资料开发商重庆维丰房地产开发有限公司地址长寿中学旁占地面积100亩建筑面积13万方容积率2产品类型洋房，小高层物业管理重庆维丰物业管理有限公司物管费1.3左右推广语长寿门户核心生活圈销售情况开盘时间10月左右最后一次开盘户型一房两房三房面积比例价格目前仅剩几套，130平米顶跃，单价4200潜在供应量无小结优势：项目采用中式建筑风格，规划分区较好。劣势：单体面积过大的户型，导致滞销。 项目名称光宇维多利亚基本资料开发商重庆光宇房地产开发有限公司地址长寿中学旁占地面积12万方建筑面积16万方容积率1.2产品类型洋房，小高层物业管理重庆光宇物业管理有限公司物管费1.2左右推广语桃花溪畔花漾洋房；长寿首席纯居住小区销售情况开盘时间11月中旬开盘户型一变二两房二变三三房面积657985无比例33%33%33%无价格预计开盘价一变二4700，两房4500，二变三4500潜在供应量两栋约3万方小结优势：项目采用现代简约风格建筑，外立面大气，有品质；销售中心景观打造较好，拉伸整体品质；户型设计经济实惠，达到高性价比。 项目名称拓新水墨林溪基本资料开发商拓新房地产开发有限公司地址长寿文苑路3号占地面积61095建筑面积134754容积率2产品类型4栋27F高层，花园洋房物业管理金科学物业顾问，自己管理物管费1.3推广语水墨林溪高层，奢享洋房景观销售情况开盘时间10月开盘，下次开盘时间，11月底户型一房两房三房面积5078-91112比例14%57%29%价格78平米4200，89平米4100，110平米3800潜在供应量2栋高层，约3.8万方小结优势：独立售楼中心，昭示性较好；离主干道远，周边绿化好。劣势：目前交通不方便，无公交车经过；户型偏大。项目名称卡萨时光 基本资料开发商重庆翊扬实业限公司地址长寿老城平湖路占地面积20亩建筑面积38000平米容积率2.6产品类型1栋独立商业，1栋24F、1栋20F的宽景高层和2栋6层的花园洋房物业管理自己管理物管费1.2推广语空间柔软生活销售情况开盘时间9月户型一变二两房二变三三房面积6868-917881-94比例16%33%13%33%价格90平米以上3900，67平米4100潜在供应量无小结优势：老城区竞争相对较小；部分户型赠送空间大。劣势：项目位置差，周边配套不完善，区域发展潜力与桃花新城有一定差距；赠送空间改造难度较大，使用性不高；部分面积偏大。 开发商项目地址建筑面积容积率主力户型物业类型物业配套物业管理目前售价推广语备注碧桂园重庆市碧桂园房地产开发有限公司（碧桂园控股）桃花新城文苑大道3号占地45万2.03房2厅114.86以上综合物业（高层+洋房+酒店+商城）酒店、健身房、KTV、保龄球馆、室内外游泳池、网球场、桌球室、乒乓球室、棋牌室等自有物管1.5/平米。（不含电梯公摊，1-2楼无公摊），6楼以上为二次供水，加收0.5元吨均价3400（但面积为135左右）给你一个五星级的家中央公寓洋世达集团公司凯谊实业桃花新城总37万，公寓约2.5万1室1厅35、2室2厅65高层公寓黄金地段，配套十分完善世纪广场之上的财富黄金眼时代中心龙创地产碧水天成对面约3.5万商场、商铺，35、65公寓共4层商业+公寓都会首站，时尚生活平台明年4月开盘翰林港湾重庆金霸房地产开发有限公司、重庆电业房地产开发有限公司益民街12号约12万2室2厅约79、3室2厅约110高层高层停泊一生的梦金科项目古镇商业区宣传案名：长寿古镇 地址：长寿菩提山 售楼部地址：长寿体育馆住宅占地面积：1200亩 商业占地面积：800亩 商业开发周期：3年 项目总开发周期：5年 4长寿项目产品总结1 项目规划长寿项目中，都能充分结合自然景观资源。洋世达圣天湖项目整体围绕30000平方米天然圣天湖进行环湖规划建设，以低密度，充满浓郁西班牙风情的叠拼、花园洋房、小高层为主，让湖景最大化。碧桂园项目高层，洋房分区，同时让高层区域的江景资源最大化。2户型设计 长寿项目，70-90平米2房，90-120平米3房占绝对主导地位。其中多赠送，可变的一变二，小两房，二变三，市场接受度最高，同时单价最高。洋房类产品多采用退台设计，赠送面积较多。从户型设计方面存在一些不合理，比如客厅进深不足，卧室开口杂乱，面积过大等问题。从价格上看，户型是决定单价的首要因素。进深过深落地窗全赠送落地窗全赠送可变空间 3. 建筑形态因为桃花新区主流容积率小于2.5，桃花新城主流产品以高层搭配洋房或小高层为主流。纯高层社区均能保证足够的楼间距，确保舒适性。长寿项目建筑外立面也有不同创新，如沁园坊，水墨林溪中式风格，光宇维多利亚现代简约风格，洋世达圣天湖的北美风格，也会为城市创造一片风景线。圣天湖维多利亚沁园坊4. 物业管理长寿物业管理费一般在0.9元-1.2元/平米之间，多数是开发商自己的物业管理公司管理，服务内容集中在保安，保洁等基础服务层面。少数项目，如新渝香山美地则邀请金科知名物管顾问，提升品牌价值。 碧桂园由于物管费1.5元/平米，高于市场一般水平，并且收费方式繁多（不含电梯公摊，1-2楼无公摊，6楼以上为二次供水，加收0.5元吨），市场认可度低，最终还影响到项目整体销售。三、长寿市场未来发展走势从在售项目来看，多数已接近末期开发，今年的放量相当有限。从2008年至今年初之间的观望客户所积累的刚性需求，在今