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房地产基础知识 2016 迈出专业地产人的第一步 3 18 2020 1 房地产的概念土地出让方式房地产五证二书房子的种类相关专业术语商品房按揭知识 目录 3 18 2020 2 一 房地产的概念 1 房地产的含义房地产具体是指土地 建筑物及其地上的附着物 包括物质实体和依托于物质实体上的权益 又称不动产 是房产和地产的总称 3 18 2020 3 2 中国现行土地制度 全民所有制 所有权属于国家代表全体人民 具体由国务院代表国家形使 集体所有制 村农民集体 村内两个以上农村集体经济组织的农民集体 乡 镇 农民集体 一 房地产的概念 3 18 2020 4 3 房地产的自然特征 位置的固定性使用的耐久性资源的有限性物业的差异性 一 房地产的概念 3 18 2020 5 4 房地产市场分类在 一级市场 即由国家垄断经营的土地市场 二级市场 即房地产开发商品房市场 三级市场 即是指单位 个人之间的房地产产权转让 抵押 租赁的市场 它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场 一 房地产的概念 3 18 2020 6 1 招标国家出让某块土地 通过发出招标公告告知房地产公司 房地产公司制作标书竞标 国家综合评定房地产公司的资质 信誉 资金实力 项目设计方案 招标价格 付款方式等多个因素 从而决定由哪个单位中标 这方式因为有人为评分因素在里面 所以还是有暗箱操作的余地 二 土地出让方式 3 18 2020 7 2 拍卖这方式简单 国家把土地情况公示出来 约定好拍卖日期 所有有兴趣的开发商都过来 交一笔拍卖保证金之后 就可以参加拍卖 现场谁喊价高谁拿走 其他什么都不考虑 这方法虽然简单且不容易暗箱操作 但因为自由竞价 价格无法控制 现在市场上那么多地王级别的土地价格 几乎都是拍卖产生的 二 土地出让方式 3 18 2020 8 3 挂牌这方式就是国家把要出让的土地公示出来 各房地产开发商将自己的报价和方案交到指定地点 其中最优的公司会公示出来 在挂牌期间内 其他公司仍可修改或重新提交自己的报价和方案 挂牌期限结束时 最后确定的公司为土地获得者 4 收购没有开发实力的土地原有者 将土地转手给有钱有实力的公司 二 土地出让方式 3 18 2020 9 是哪一些 三 房地产五证二书 3 18 2020 10 1 国有土地使用证 国土资源部门证明开发商已合法取得该土地的使用权 并缴纳了土地出让金 三 房地产五证二书 3 18 2020 11 2 建设用地规划许可证 市级规划部门表明被允许在该土地上进行该项目的开发建设 三 房地产五证二书 3 18 2020 12 3 建设工程规划许可证 市级规划部门证明该房屋的规划已取得规划部门的许可 三 房地产五证二书 3 18 2020 13 4 建筑工程开工许可证 市级建委建筑业管理处允许该项目的工程进行施工建设 三 房地产五证二书 3 18 2020 14 5 商品房预售许可证 城市 县房地产管理部门允许期房预售和现房销售 三 房地产五证二书 3 18 2020 15 二书 三 房地产五证二书 3 18 2020 16 1 安居房 实施国家 安居 或康居 工程 而建设的住房 属于经济适用房的一类 党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭 特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本 由政府补贴的非盈利性住房 2 经济适用住房 指经各级人民政府批准立项建设 享受国家优惠政策 向城镇中低收入家庭出售的住房 3 使用权房 指由国家以及国有企业 事业单位投资兴建的住宅 政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房 四 房子的种类 3 18 2020 17 4 产权房 指产权人对房屋 指建筑物 拥有所有权 对该房屋占用范围内的土地拥有使用权 产权人对这两项权利享有占有 使用 收益和处分的权利 这种权利是绝对的 排他的 不受其他任何人的干涉和影响 产权人可以转让 出租 抵押 典当等方式合法处置自己的房地产权利 5 集资房 改变住房建设由国家和单位包的制度 实行政府 单位 个人三方面共同承担 通过筹集资金 进行住房建设的一种房屋 职工个人可按房价全额或部分出资 政府及相关部门用地 信贷 建材供应 税费等方面给予部分减免优惠 四 房子的种类 3 18 2020 18 6 公房又称公有住宅 公产住房 国有住宅 是指国家 中央政府或地方政府 以及国有企业 事业单位投资兴建 销售的住宅 公有住宅主要由本地政府建设 负责向本市居民出租出售 由企事业单位建设的住宅 向本企事业单位的职工出租出售 7 房改房 有一定的福利性质的 各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房 这类房屋来源一般是单位购买的商品房 自建房屋 集资建房等 房改房产权分为三个级别 成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权 四 房子的种类 3 18 2020 19 9 商品房 指具有经营资格的房地产开发公司 包括外商投资企业 开发经营的住宅 由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制 所以 商品房是80年代以后才出现的 其价格由成本 税金 利润 代收费用以及地段 层次 朝向 质量 材料差价等组成 10 空置商品住宅 房地产开发企业投资建设 取得房地产权证 大产证 已超过一年的商品住宅 四 房子的种类 3 18 2020 20 建筑术语房屋建筑结构分类标准类型内容1 钢结构承重的主要结构是用钢材料建造的 包括悬索结构 2 钢 钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢 钢筋混凝上建造的 3 钢筋混凝土结构承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的 4 混合结构承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的 5 砖木结构承重的主要结构是用砖 木材建造的 五 相关专业术语 3 18 2020 21 7 框架结构 五 相关专业术语 3 18 2020 22 8 框剪结构 五 相关专业术语 3 18 2020 23 五 相关专业术语 建筑术语 用地红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围界线 道路红线 道路用地和两侧建筑用地的分界线 红线内包括车行道 不行道 绿化带和分隔带 宽度根据要求变化 以满足交通 绿化 通风 日照 建筑景况和地下管道的要求 建筑红线 指建筑物外的外立面所不能超出的界线 建筑红线可与道路红线重合 一般退于道路红线之后 以便腾出用地改善或美化环境取得良好效果 五 相关专业术语 3 18 2020 24 五 相关专业术语 3 18 2020 25 三通一平 是指水通 电通 路通及场地平整 七通一平 是指水通 电通 路通 排水通 排污通 通讯通 煤气通及场地平整 五 相关专业术语 3 18 2020 26 面积术语1 总用地面积 经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积 2 建设用地面积 净用地面积 经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积 3 总建筑面积 在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之和 五 相关专业术语 3 18 2020 27 面积术语4 容积率 指总建筑面积与建设用地面积之比值 如 在10万平方米的土地上 有20万平方米的建筑总面积 其容积率为2 0 5 建筑面积 指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和 包括阳台 挑廊 地下室 室外楼梯等 且具备有上盖 结构牢固 层高2 2m以上 含2 2m 的永久建筑 6 建筑覆盖率 建筑密度 建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率 如 在10万平方米的土地上 建筑用地净面积为8万平方米 其建筑覆盖率为0 8 建筑密度为80 五 相关专业术语 3 18 2020 28 面积术语7 绿化率 建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率绿地面积的计算不包括屋顶 天台和垂直绿化 如 在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积 其绿化率为30 8 绿化覆盖率 建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率 9 房屋销售面积 房屋按套 单元 出售时 房屋销售面积为该套 单元 的建筑面积 即为该套 单元 的使用面积与该套 单元 应分摊的公用建筑面积之和 五 相关专业术语 3 18 2020 29 五 相关专业术语 面积术语10 套内建筑面积 房屋按单元计算的建筑面积 为单元门内范围的建筑面积 包括套 单元 内的使用面积 墙体面积及阳台面积 11 套内使用面积 指室内实际能使用的面积 不包括墙体 柱子等结构面积 使用面积的计算单元内使用面积系数 单元内使用面积 单元内建筑面积 按规定应分摊公用建筑面积 3 18 2020 30 哪些面积分摊哪些面积不分摊 1 哪些公用面积应分摊 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成 电梯井 楼梯间 垃圾道 变电室 设备室 公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的50 2 哪些公用面积不能分摊 不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库 非机动车库 公共开放空间 城市公共通道 沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积 消防避难层 为了整栋建筑物使用的配电房 公民防护地下室以及地下车库 地下设备用房等 五 相关专业术语 3 18 2020 31 层高 下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 净高 下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离 五 相关专业术语 3 18 2020 32 业主委员会 指由物业管理区域内业主代表组成 代表业主的利益 向社会各方反映业主意愿和要求 并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织 业委会的权力基础是其对物业的所有权 它代表该物业的全体业主 对该物业有关的一切重大事项拥有决定权 入伙 指业主领取钥匙 接房入住 五 相关专业术语 3 18 2020 33 契税 在土地 房屋不动产所有权发生转移 按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税 征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地 房屋 在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人 五 相关专业术语 3 18 2020 34 五 相关专业术语 契税的收取标准 3 18 2020 35 1 期房 指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止 在这一期间的商品房称为期房 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 2 现房 指开发商已办妥房地产权证 大产证 的商品房 消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同 在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋 五 相关专业术语 3 18 2020 36 毛坯房指 没有装修的房 五 相关专业术语 3 18 2020 37 复式 是一层住宅但较普通住宅高 可在局部掏出夹层 安排卧室或书房等用楼梯联系上下 其目的是在有限的空间里增加使用面积 提高住宅的空间利用率 五 相关专业术语 3 18 2020 38 跃式 一个住宅占两个楼层 有内部楼梯联系上下层 一般在首层安排起居室 厨房 餐厅 卫生间等 五 相关专业术语 3 18 2020 39 错层是一套房子不处于同一平面 即房内的厅 卧 卫 厨 阳台处于几个高度不同的平面 五 相关专业术语 3 18 2020 40 房地产的土地使用年限如何分类 居住用地70年 工业 教育 文化用地50年 商业 旅游 娱乐用地40年 综合用地或者其他用地50年 政府 部队用地无年限 五 相关专业术语 3 18 2020 41 房地产住宅的层数划分的规定 低层住宅为1 3层 多层住宅为4 6层 小高层住宅为7 11层 中高层住宅为12 16层 16层以上为高层超过100米时 不论是住宅或公共建筑均为超高层 房地产住宅的层数划分的规定 低层住宅为1 3层 多层住宅为4 6层 小高层住宅为7 11层 中高层住宅为12 16层 16层以上为高层住宅 五 相关专业术语 3 18 2020 42 公共维修基金 公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施 设备的维修养护基金 电梯房 77元 楼梯房 55元 五 相关专业术语 3 18 2020 43 购房合同 3 4 5本 备案申请表 签字 手印 备案委托书 预告申请书 签字 手印 预告约定3份 签字 手印 预告人委托书 签字 手印 开发企业委托书 认购书 原件 收据2份 复印件 身份证4份 复印件 借款人首套房证明 六 商品房按揭知识 商品房合同收