永川房地产市场概况调查.doc

永川房地产市场概况调查调研大纲1、 永川区概况2、 永川区宏观经济调查（2-3年）3、 永川区总体规划（未来3-5年内）4、 永川区经济投资运行特点5、 永川区经济发展中存在的一些问题6、 永川区房地产市场相关政策7、 永川区房地产市场发展概况（包含土地交易、房屋建设数据、价格走势、各开发企业状况等）8、 永川区房地产市场未来趋势一、永川区概况1、区情概况永川历史悠久、山川秀美,人民热情善良、经济比较繁荣。永川因“护城三河汇碧、形如篆文永字”而得名。唐代大历11年，公元776年置县，距今已经1200多年。曾是江津专区、永川行政公署所在地。永川位于重庆西部，东距市区56公里，西离成都276公里。成渝铁路、成渝高速公路横贯全境，长江流经南端，历为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。公元776年置县，1992年撤县建市，2006年撤市设区。永川幅员面积1576平方公里，人口109万人，至2009年底建成区面积达43平方公里，人口达42.8万人，城镇化率达56.5%。2009年，全区实现地区生产总值244.08亿元，人均地区生产总值达到-26309元，地方预算内财政收入22.11亿元，工业总产值280亿元，社会消费品零售总额90亿元。是重庆市规划建设的职业教育基地和区域性中心城市。市级工业园区永川工业园建设加快推进，初步形成机械电子、轻工食品、能源化工、冶金建材四大产业集群。商贸物流繁荣兴旺，小商品、建材、家电、农产品批发市场辐射渝西、川东南和黔西北地区，成为重庆规划建设的八个现代物流基地之一。旅游资源丰富，有国家级森林公园茶山竹海、AAAA景区重庆野生动物世界、全国农业旅游观光示范区中华梨村等景区，是全国优秀旅游城市。2008年，全区实现地区生产总值200亿元， 增长17.8%；全社会固定资产投资153亿元，增长30%；社会消费品零售总额75.3亿元，增长26.1；地方预算内财政收入14.26亿元，增长38%。城市居民人均可支配收入13500元，农民人均纯收入5400元。城镇化率达到56.5%，名列渝西各区县前茅。永川恐龙、石松化石闻名世界，茶文化、石文化、竹文化源远流长。孕育了清朝台湾知府黄开基、“东方梵高”陈子庄、微生物学家陈文贵、地理学家徐近之、微刻艺术家刘声道等名人，是中国国际象棋队、中国跆拳道训练基地和中国美术家协会重庆写生基地。有各类职业院校30所，职教学生10.4万人。2、地理位置及行政区域划分永川位于长江上游北岸，重庆西部，东邻江津区，东北靠壁山县，北界铜梁县，西接荣昌县，南与四川省合江县、泸县接壤。地处东经1053810605、北纬28562934。幅员面积1576平方公里，辖16个镇、7个街道，45个社区居委会、210个行政村。永川区辖16个镇： 青峰镇、金龙镇、临江镇、何埂镇、松溉镇、仙龙镇、吉安镇、五间镇、来苏镇、宝峰镇、双石镇、红炉镇、永荣镇、三教镇、板桥镇、朱沱镇。3、自然环境（1）气候特点 永川属于亚热带季风性湿润气候，平均气温18.2，最高气温39，最低气温2。年平均降雨量1042.2毫米，平均日照1298.5小时，年平均无霜期317天。辖区内云雾山、黄瓜山、阴山、箕山等5条低山山脉呈东西-西南走向，成川字排列。（2）矿产资源永川矿产资源十分丰富，储量大、品种多，以能源、冶金辅助材料的建材矿产为主，主要矿种有天然气、煤、水泥灰岩等27种。煤炭储量1.56亿吨，是全国超百万吨产煤大县（市），石英砂储量5000万吨，天然气储量5.3亿立方米，是全国稀有金属镓三大富集矿地区之一。（3）农业资源永川现有耕地面积49802公顷，人均耕地面积0.92亩。2007年，全区农业总产值达到33.7亿元，增长25.3 %；农业增加值实现21.9亿元，增长10.7%。全力抗旱抗灾促春耕，粮食产量突破50万吨，达到50.01万吨，比上年增长25%。出栏生猪95.2万头，被确定为全国生猪调出大县（区）；出栏小家畜禽2677万只，是重庆市农产品重要出口基地和全国农业综合开发办公室联系市。各种水产养殖20万亩，名特优产品有南方大口鲶、江团等，盛产各种农副产品。建成全国、重庆商品粮、瘦肉型猪、永川梨、大河龙眼、蚕级、茶叶、楠竹、柑桔等生产基地。食品加工业发展势头强劲，有近30个产品获部、省、市优质产品称号。地方特产有永川豆豉、松花皮蛋、来苏豆干、来苏香肠、永川梨和露华浓、百年好合系列低度白酒，其中，永川豆豉、松花皮蛋为全国特产。永川梨酥脆香甜、畅销西南。（4）森林植被永川现有森林面积64万余亩，森林覆盖率达24.63%。森林植被种类丰富，共有101科，268种，其中种子植物74科，225种，孢子植物27科，43种。植物的垂直分布较为明显：山岭上的常绿针阔混交林区，多属松科、杉科、忍冬科等组成，山中部的针阔叶林区，多属栎类、桦木、野樱桃、山胡椒等组成。阴山、箕山、巴岳山尚有原生植被、生物活化石-桫椤（树蕨），三条筋、光皮桦、山枇杷等也在一定范围零星分布。全区的森林资源以马尾松最多最广，占现有森林资源的67.2%。（5）水利资源境内小安溪、临江河、大陆溪、九龙河、圣水河和龙溪河等六条河域横贯南北，长江干流在该区南部通过，过境全长21.5公里，全区水资源总量58852万立方米，人均水资源占有量573立方米。截至2007年，全区共有各类水利工程30419处，其中水库136座，微型水利工程9349处，山坪塘10923口，石河堰517道，引水工程46处，提水工程655处，机井32处，人工浅井8763处，总蓄引提水量26140.4万立方米，占水资源总量的44.4%。（6）旅游资源 永川旅游资源十分丰富，昔有桂山秋月、竹溪夜雨、铁岭夏莲、八角攒青、石松百尺、圣水双青、龙洞朝霞等昌州八景，为游人游览留连之地。今北有风光旖旎的茶山竹海，南有山清水秀的卫星湖、四季飘香的国家农业生态示范园-百里水果长廊和野趣十足的重庆野生动物世界;有全国首例发现的恐龙化石上游永川龙;有全国著名金石微刻艺术家刘声道的作品三教镇石龙山摩崖石刻;有杜甫所书的“万年松化石”;有奇山怪石组成的男、女石笋山，有大文豪苏东坡留连之地来苏梳妆台，以及宋代石刻佛岩寺等风景名胜。其中以“茶、竹、石”三大特色旅文化游资源尤为引人注目。是全国优秀旅游城区。二、永川区宏观经济环境2007年宏观经济概况2007年，全区经济社会发展的主要成就：一是总量上台阶。地区生产总值达到150亿元，全社会固定资产投资达到115亿元，工业总产值达到190亿元；二是速度创新高。地区生产总值增长16.8，比上年高出3.7个百分点，为近20年来的最高增幅；三是结构更合理。经济结构、投资结构、产业结构和城乡结构继续向着更加合理的方面转变，经济结构比重调整为13.242.044.8，产业投资占全部投资的比重大幅提升，大项目产业链产业集群的发展态势初步显现，一批骨干企业成长壮大，城镇化率达到53.4%；四是效益大提升。地方财政收入实现10.26亿元，同口径增长61；规模以上工业企业经济效益综合指数达到195%，工业企业实现利润总额6.1亿元；城乡居民收入分别增长16%和27%；金融机构不良贷款率从2006年底的9.35%下降到4.1%。2007年主要目标完成情况指 标单 位预期目标实际完成绝对值增速（%）绝对值增速（%）地区生产总值亿元1451315016.8工业总产值亿元1802019025.8规模以上工业企业总产值亿元8025以上8540规模以上工业企业增加值亿元3027.73633农业总产值亿元30.91030.910地方预算内财政收入（同口径）亿元82510.2661全社会固定资产投资亿元1002011530社会消费品零售总额亿元58156018.5城镇居民人均可支配收入元11110101172016农民人均纯收入元40008468227单位地区生产总值能耗降低%4以上6.6城市居民消费价格指数%103103.6城镇化率%53城镇登记失业率%3.52.57人口自然增长率%3.50.512008年宏观经济概况进入2008年，国民经济较快发展。初步核算，2008年全区实现生产总值(GDP)203亿元，按可比价计算，比上年增长17.8%，经济增长创历史最好水平。其中：第一产业增加值24.5亿元，增长7.2%；第二产业增加值95亿元，增长26%，其中工业增加值为82亿元，增长28.9%；第三产业增加值83.5亿元，增长12.1%。在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长10.4%，批发和零售业增长15.5%，住宿和餐饮业增长14.1%，房地产业增长2.4%，其他服务业增长16.3%。全区人均生产总值达到21896元（按2008年均汇率6.945折算为3153美元），增长17.2%。经济结构更加优化，三次产业增加值比重由上年的14.3：41.5：44.2调整为12.1:46.8:41.1，二产业所占比重比上年提高5.3个百分点。 全国、重庆和永川经济增长情况比较图物价指数 物价水平总体平稳。根据调查统计，全区居民消费价格总水平比上年上涨6.2%，其中：食品类价格上涨15.1%、烟酒及用品上涨5.2%、衣着下降8.9%、家庭设备用品及维修服务上涨0.1%、医疗保健及个人用品上涨2.3%、交通和通讯上涨4.3%、娱乐教育文化用品及服务下降1.2%、居住类价格上涨6.1%；市场商品零售价格上涨5.9%。分季度来看，全年四个季度居民消费价格同比增长分别是：10.1%、9.4%、3.7%、2.0%；市场商品零售价格同比增长分别是：10.1%、10.0%、3.2%、0.8%。市场物价水平总体呈下降之势。2008年重庆、永川分月CPI累计指数走势比较图、 经济社会发展存在的主要问题是：经济结构有待继续优化；受国际金融危机影响，部分工业企业生产经营困难，经济增长压力加大；城乡劳动力就业形势严峻，农民持续增收困难；经济发展与环境保护、土地供应的矛盾突出；工业发展与生产要素、资金供求矛盾依然存在；节能减排任务仍然艰巨。这些问题和矛盾需要在发展中采取更为有效的措施逐步加以解决。固定资产投资投资规模较快增长。2008年全区完成全社会固定资产投资165.6亿元，比上年增长40%，增速比上年快5个百分点。其中，建设与改造投资132.7亿元，房地产开发完成投资22.4亿元，增长27.5%；其中：基础设施建设投资53.1亿元，比上年增长26%。 投资结构调整效果明显。第二产业投资增长较快，比重有所增加，结构向生产倾斜。在投资总额中：第一产业完成投资3.7亿元，增长76.2%；第二产业完成投资85.3亿元，增长52.3%，第三产业完成投资76.6亿元，增长31.4%。三次产业投资结构调整为2：52：46。其中工业投资74.2亿元，增长44.2%。 重点工程建设进展顺利。2008年区级以上重点项目42项，完成投资47.5亿元。永川发电公司、永川理文纸业等重点项工程已建成投产。能源化工、机械制造等重点行业重点项目投资均有大幅增长。城市建设新区建设日新月异。以城市建设和产业发展为工作重心，精心统筹新城、职教和服务外包园区建设。完成中央片区基础设施扫尾工程，建成成渝高速公路永川新站及兴龙大道；加快东部拓展区2平方公里市政基础设施建设。加快森林城市建设，完成城区及公路沿线绿化面积62.1万平方米，其中公共绿化新增面积20.7万平方米，新城5.8平方公里中央片区城市森林覆盖率达到40.3%，初显山环水绕、绿树成荫的森林城市风貌。2008年城区面积达到35.3平方公里，城区人口36.4万人。 房地产业繁荣稳定。全区完成房地产开发投资22.4亿元，比上年增长27.5%。商品房新开工面积74.3万平方米，竣工98.9万平方米。商品房销售面积96.4万平方米，其中住宅销售面积90.2万平方米，分别比上年下降2.7个和1.1个百分点。人口总量低速增长。2008年全区出生人口16435人，出生率14.96，人口自然增长率5.2。年末总户数356855户，总人口1101814人，增长0.62%，其中非农业人口297158人，增长4.19%，农业人口804656人，下降0.64%。非农业人口比重由上年的26.05%上升到26.97%。平均每户家庭人口3.15人。2008年底，全区常住人口为93.09万人，城镇人口为50.83万人。全区城镇化率提高1.8个百分点，达54.6%。 城乡居民生活水平继续提高。据抽样调查，城镇居民人均可支配收入13607元，比上年增长15.9%；城镇居民人均消费支出9963.6元，比上年增长15%。全区农村居民人均纯收入5380元，增长18.95%；农村居民人均生活消费支出3816元，增长18.5%。居民住房条件继续改善。年末城镇居民人均居住面积36.3平方米；全区农村居民人均住房面积36.9平方米。金融规模进一步扩大。2008年末金融机构存款余额1584302万元，增长23.6%。其中：城乡居民储蓄存款余额1221530万元，增长18.7%。金融机构贷款余额646838万元，增长17%。其中短期贷款235427万元，增长1.6%；中长期贷款355326万元，增长55.8%；个人消费贷款155581万元，增长35.6%。存贷比为40.83%。2008年全区实现社会消费品零售总额75.39亿元，比上年增长26.1%。分城乡看，城市消费品零售额43.22亿元，比上年增长29.0%；农村消费品零售额32.17亿元，增长22.4%。分行业看，批发业和零售业零售额分别为6.14亿元和57.61亿元，分别增长21.2%和25.9%；住宿餐饮业零售额11.24亿元，增长29.9%。以渝西广场、人民广场为中心的两大商圈基本形成。永川商贸城第一期全面建成，于2008年9月正式营业。全年实现商品销售总额123.3亿元，比上年增长49.7%。2009年宏观经济概况初步统计，全区地区生产总值达到244亿元，增长17.6%；规模以上工业企业总产值达到221.7亿元，增长33.6；全社会固定资产投资完成230亿元，增长38.9%；社会消费品零售总额达到102亿元，增长22.1%；地方预算内财政收入实现22.1亿元，增长55.6%。招商引资到位74.3亿元，同比增长45.7%；实际利用外资1.04亿美元，增长26.6%；实际利用内资69.1亿元，增长85.8%。全方位、宽领域、多渠道的开放格局加快形成。“三湖时代”全面开启，旧城改造稳步推进，城区面积达到43平方公里，城区人口达到42.8万人，城镇化率达56.8%。以下为“三湖时代”规划图：城镇居民人均可支配收入15131元，增长11.2%；农村居民人均纯收入5928.8元，增长10.2%。房地产业健康发展，完成房地产投资18.5亿元，竣工商品房面积103万平方米，销售150万平方米。完成工业投资115.2亿元，增长55.2%。规模以上工业企业实现增加值90亿元，增长32。工业对GDP的贡献率提高到60.8%。永川工业园区工业总产值突破100亿元大关，增长38%。 规划中的成渝高铁即将开工建设，2014年通车。届时，成都与重庆的往来将在1小时左右，成渝两地将进入1小时经济圈，两地市民的双城生活将更加方便。3至5分钟一趟公交化运营，将极大推进两地的经济往来与发展。三、近年来永川土地交易统计及价格走势分析土地位置土地面积土地用途规划指标要求起拍价成交价格备注容积率建筑密度绿地率限高现在很多城市都提出再造一座新城的规划，在这里永川也给一些城市，特别是三线城市给予了很多的启示和思考。永川位于渝西片区，是重庆区县里较早实现与主城半小时通车的区县，在地理位置上无疑占有优势，因为成渝高速公路的开通，给永川带来了工业快速发展，服务业也是突飞猛进！目前重庆各区县都在搞工业园区，以此促进经济发展，通过工业发展带动GDP、城市化率、税收等各项指标的发展，永川由于招商引资力度大，特别是成渝线上受益最早的城市，因此经济基础好，人均可支配收入已经达到11000元，在各区县是很高的，而且永川商贸业非常发达，经济好，说白啦，现在有钱买房的是哪些人呢，做生意的、开公司的，靠灰色收入的这些人，这些人经济收入高，现在处于换房子阶段，现在想将房子换到环境好点的地方，偏点都无所谓，关键是周边配套设施不能差，小区环境不能差，品质不能差，然后将以前的老房子又卖给镇上的那些人，镇上的人又将房子卖给乡下的那些人，这无疑实现了一个生态链的不断进化！所以我认为永川如今能搞新城建设，很大一部分原因是老成渝高速带动，促进永川在经济上比周边区县快发展几年，工业化和服务业早发展几年，因此才有大量有钱人去开发区买房子。2010年1月房地产运行数据一、1月房地产运行情况1、预售情况：本月新增可售房源897套，面积100564平方米。其中住宅849套，面积97961平方米。同比批准套数增加200%，面积增加75.57%。其中住宅套数增加235.57%，面积增加91.79%。环比批准套数下降54.97%，面积下降58.57%。其中住宅套数下降54.5%，面积下降48.54%。2、销售情况：本月商品房共成交1350套，面积13.3万平方米，金额4.35亿元。其中住宅成交1089套，面积11.12万平方米，平均住宅建面均价2997元/平方米。同比成交套数增加31.71%，面积增加26.29%，金额增加86.4%。其中住宅成交套数增加23.47%，面积增加16.74%，平均住宅建面均价上涨923元/平方米，增幅44.5%。环比成交套数增加0.3%，面积下降1.94%，金额增加14.17%。其中住宅成交套数下降10.3%，面积下降9.64%，平均住宅建面均价增加354元/平方米，增加13.41%。3、二手房销售情况：本月二手房共成交706套，面积7.8万平方米。其中住宅成交595套，面积6.29万平方米。同比成交套数增加220.91%，面积增加265.28%。其中住宅套数增加200.51，面积增加206.51%。环比成交套数下降36.05%，面积下降30.76%。其中住宅套数下降36.09%，面积下降32.98%。4、抵押登记情况：本月共登记1593宗，抵押面积124.77万平方米，抵押金额6.19亿元。同比登记宗数增加286.65%，抵押面积增加259.1%，抵押金额增加216.15%。同比登记宗数下降36.53%，抵押面积增加47.55%，抵押金额下降35.35%。5、小结：本月楼市呈现“量微跌价大涨”的市场特点,其主要因为本月朝野水晶城、中央大街、康桥生活公园、巴赛罗那等中高价位楼盘大量成交拉高了本月成交均价，房价持续走高，环比大涨13.41%，成交量仅出现小幅下滑1.94%。反映出我区房地产市场在当前国家宏观调控政策下影响甚小，需求依然旺盛，短期内房价回调的可能性也不大。本月供应量环比上月出现大幅下降，其主要因为去年12月临近春节，楼盘放量较为集中，1月份自然回落，但从近几个月来看，市场放量呈一定增势。本月二手房环比上月成交量大幅回落，其主要原因是从12月底前二手房营业税优惠截至，造成上月二手房集中成交，从本月起二手房营业税从2年恢复5年，二手房成交量呈现明显回落，但同比本月的二手房仍显得相当活跃，反映了我区二级市场的活跃程度。二、1月购房来源及年龄情况1、购房年龄情况本月25岁以上，占8.92%，25-35岁，占25.65%，35-45岁，占43.47%，45岁以上的20.95%，反映出改善需求依然在本月中成为主要购房者。2、购房者来源情况乡镇购房比重占42.23%，是本月购房来源最大区域，城区人口占40.86%，区外占16.91%，反映出农民工在城购房比重明显。三、1月销售排行榜1、前10名销售面积排行情况项目名销售套数销售金额销售面积朝野水晶城2515918375919020.68俊豪中央大街1194610282414052.38永奥巴塞罗那98381557929301.5禄川廊桥水岸100235800729207.41鸿翔康桥生活公园59265482787820.22水木年华78221804157497.1银山源63176657465954.29桓大泰晤士清晨60175739985542.78巨宇江南(二期)3499831263020.37西城康郡2966567492965.232、前10名套内销售价格排行情况项目名销售套数建面均价套内均价永奥巴塞罗那954,092.78 4,759.05 山水林涧(二期 )34,269.91 4,551.64 竹映三清113,069.13 3,918.27 鸿翔康桥生活公园573,248.40 3,916.24 俊豪中央大街1193,280.78 3,874.71 朝野水晶城2513,111.55 3,795.83 奥蘭半岛63,128.81 3,712.49 善群天秀锦地83,029.36 3,693.26 巨宇江南(二期)343,305.27 3,666.98 桓大泰晤士清晨603,170.61 3,646.47 3、小结：从前10名销售面积的楼盘来看，这些楼盘多为12月或元月推出的项目，房源较为丰富。在当前较好的市场环境中均取得不错的销售业绩。从销售排行榜中反映出品质楼盘备受青睐。从价格排行情况来看，奥阑半岛成为本月成交价排行榜首，是因为该项目为电梯花园洋房，品质较高。山水淋涧属尾盘销售，但因为是花园洋房，品质较高，自然价格高；竹映三清、康桥生活公园和天秀锦地地处人民广场核心，价格自然排列靠前也在情理之中，由于天秀锦地和竹映三清属尾盘销售成交量较低。中央大街位于老城核心位置，成交价格仍然排列靠前。从销售排行榜来看，本月成交均价环比大幅上涨，主要是因为高价位楼盘的成交量较大拉高了本月的价格。四、其他数据1、本月新取得预售许可的楼盘楼盘名称预售面积住宅面积住宅套