房地产市场宏观调控.doc

多管齐下加强房地产市场宏观调控 2010年09月01日 10:30 中国信息报 【大 中 小】【打印】 共有评论0条在当前房地产市场多空双方僵持不下，房地产调控政策遭遇市场阻力之时，我们绝不能被当前房市低迷、成交量下降的暂时现象所迷惑，对坚持调控的信心有所动摇。我国此番房产调控的实质就是以一时之困解长远之忧，而其是否最终成功的关键就在于政策的连续与稳定。 严格坚持三套房贷政策 从上半年的信贷投放来看，在严格三套房贷政策的影响下，我国银行信贷增速已经呈现出逐月回落的态势。根据央行最新发布的金融统计数据，上半年我国新增贷款规模4.63万亿元，同比少增2.74万亿元。其中，6月人民币贷款增加6034亿元，较5月份下降360亿元。对此，业内人士认为，2009年信贷增长速度过快后，大量信贷资金流入楼市，成为房价上涨的重要推手。今年信贷收缩，从源头上对楼市进行了调控，是此轮政策调控的核心，也是管理层之所以对于信贷特别重视的原因所在。 为坚定房产调控政策，8月3日，针对一些市场中悄然松动的三套房贷政策，银监会明确向各银行提出，要求对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的北京、上海、深圳、杭州四个热点地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。对此，有关人士表示，虽然此次房产新政中有关三套房的限制并非全国通用，其放松与否对市场的影响并不大，但三套房政策就像是一块试金石，管理层对此的态度会揭示未来政策的走向。 积极进行房贷压力测试 为了防范银行在房价下跌之后的诸多问题，从今年5月份开始，银监会已经要求各银行分轻、中、重三种不同压力情景设计开展新一轮压力测试，而测试假定条件在原来“房价下跌30%”的基础上更为严格，对一线城市房价上涨过快的地区，预设“房价下跌50%”的条件下进行压力测试。本次测试除个人按揭贷款、房地产开发贷款等房贷业务外，还将针对房地产关联度大的行业信贷，如钢铁、水泥、建材等行业的信贷进行测试。据银监会7月底公布的压力测试汇总结果显示，在房价下降30%、利率上升108个基点的重度压力下，样本银行的房地产不良贷款率会上升2.2个百分点，税前利润下降20%；46家农村商业银行不良率将上升3.5个百分点，贷款损失率增加30%。 8月初，银监会又要求7个房地产热点城市的商业银行开展第二轮房贷重度压力测试，此轮测试轻、中、重三种不同压力情景设计的房价跌幅被调整为30%、40%和50%，测试“压强”可谓空前。据交行日前公布的第二轮测试结果显示，即使在房价下降50%的情况下，银行对公房贷（开发贷款）的不良率仅增加1.6%，对私房贷（按揭贷款）的不良率仅增加1.2%。该行负责人表示，这说明即使在极端情况下，不良贷款率受到的影响也有限，房贷的总体风险可控。 对此，业内专家指出，压力测试是商业银行经常使用的前瞻性风险管理手段之一，“房价下跌50%”只是极端情景假设，并不代表监管层对房地产市场走势的判断。从我国目前经济基本面判断，我国房价不可能出现下跌50%的极端情况。但银监会先后两次对我国银行业进行压力测试，一方面显示出银行业较强的防范能力，有助于消除市场上有关“房价下降，银行首先破产”的不实传言，另一方面也显示出我国对房价下降的后果已有了充足的心理准备。 加快保障性住房建设 8月21日，李克强副总理在江苏省常州市主持召开加快保障性安居工程建设工作座谈会时要求，各地要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施，切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为，巩固调控成果。而就在8天前的8月13日，李克强在北京市考察廉租住房、公共租赁住房等建设时强调，要继续贯彻国务院关于房地产市场调控的一系列政策措施，坚决抑制投机炒作等不合理需求。 李克强副总理8天两度强调，“继续贯彻”调控政策，“坚决抑制”投机炒作给社会释放出重要信号，那就是本轮楼市调控不会半途而废，而将坚定不移地进行下去，充分表明中央对本轮楼市调控的决心和信心；也是对社会各种松懈楼市调控政策，制造舆论导向弱化楼市调控力度最权威的有力回应。同时，这也给市场吃了一颗定心丸，打破了各种寄希望楼市调控走回头路的幻想，对于稳定市场预期，引导购房者的房价预期，强化地方政府贯彻楼市调控的决心，引导开发商顺应市场大势、配合调控政策的行为起到重要作用。 根据各地建设计划，今年全国将新增各类保障性住房700余万套，如果按平均每套60平方米匡算，全年新开工面积总计将达到4.2亿平方米。据此估算，今年新增房地产投资将达到2.3万亿元，超过2009年的1.9万亿元。如果这些建设都能完成，将成为房地产行业抵抗周期性波动的缓冲器，将对冲商品房投资的减少，从而能保证稳定的项目开工量，发挥房地产对上下游行业的带动作用。不仅有助于我国经济的平稳发展，而且成为保民生与保增长的最佳结合点。 为此，中央在督促地方完成保障房建设任务的同时，应鼓励开发商保持一定的投资规模及开工量。各地银行在严格执行差别化住房信贷政策的同时，继续支持住房建设信贷。政府应创造条件开辟多个融资渠道，改变企业过度依赖银行信贷的现状，尽快研究开放金融市场，包括投资基金、房地产信托、企业债券、股权融资等，并完善相关制度。只要保障房建设能够得到很好的实施与执行，则会有助于解决我国房产市场调控与经济平稳发展之间的矛盾，有助于房地产市场健康有序地较快发展。国家统计局日前发布数据，2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，是2009年3月份16个月以来首次环比下降。这一数据的出台，能否表明在上半年房地产调控效力开始显现，楼市拐点已经到来？同时，面对房贷发放量萎缩下滑而出现的第三套房贷放松的传言，是否意味着下半年新一轮的博弈又在潜滋暗长？日前，中国人民银行广州分行副行长 徐诺金博士接受理论前沿周刊专访，他对目前房地产调控的成效表示谨慎的乐观，但更为担心的是调控半途而废和不着要害以致房价疯狂反弹，基于此种忧虑，他提出了个人的思考与建议。房地产市场发展的深层问题更需正视记者：作为上半年经济金融运行形势的重要指标之一，房地产市场的相关数据日前由国家统计局进行了发布。您如何评价当前中国房地产市场的总体状况？徐诺金：总体上说，目前房地产市场的整体走势符合调控政策预期，我们应该充分肯定房地产调控政策所产生的积极作用。部分城市和地区房价快速上涨的势头得到了有效的遏制，成交价格呈现回落。从广东省数据来看，广州、深圳等去年房价上涨较快的城市出现了价格环比下降的态势，广州市5月和6月新建商品住宅签约均价环比分别下降2.37%和9.16%，深圳、佛山等中心城市房价也出现了连续两月的环比下降。这些数据充分表明我们的宏观政策是有效的。深入分析房价的变化，其政策效应主要源自三个方面：一是严格的差别化住房信贷政策的有效实施抑制了投资和投机需求。二是居民对房价下跌的预期引致持币观望，导致了买方需求的推后。二季度广东省居民储户问卷调查显示，认为房价不变或下跌的居民仍占72.3%。三是可能开征物业税的预期使手中有多套房产的投资者开始抛盘出售，从而对房价下行造成压力。但是，判断房地产调控政策不能仅看价格涨跌，还要看对市场需求的引导是短期的抑制效应，还是长期的理性回归；要看“居者有其屋”的状况是否得到改善；要看节约土地制度的落实情况。从这些方面来看，当前房地产调控政策和市场状况也存在一些不容忽视的问题：一是诸如是否开征房地产物业税，如何开征，税率高低等政策走向的不明朗导致市场预期混乱，市场交易双方围绕政策预期正在进行博弈和僵持。当前市场交易的大幅下跌并不代表合理需求的下降，而更多是因为尚未明朗的政策走势使市场交易陷入停滞。预期的物业税或房产税等政策并未出台，部分地区却出现了调控政策松动的传言，再加上各种不实报道，使得普通百姓对房价走势无法判断；与此同时，经过去年市场的火暴，优质房地产开发商资金仍较为宽裕，存货不多，不存在降价出售的迫切需要，因此市场交易持续萎缩。这种现象如果持续过久，并不利于市场平稳健康发展。二是调控政策并未完全落实，政策的长效机制建设尚未提到各级政府的重要议事日程上，更多的只是关注短期效果，有的甚至开始担心房价下跌对各方面的影响。温家宝总理在听取天津工作汇报时曾指出，此次调控不仅要立足当前，更要注重长远，要建立起促进房地产市场长远健康发展、满足人民群众合理住房需求的体制机制。总理的讲话特别强调长效机制。而从当前形势看，调控遏制了价格的快速上涨，但如何完善市场管理长效机制仍有诸多问题需要逐一解决。三是如何通过短期和长期政策的平衡合理引导民众的合理需求，我们的政策还缺乏针对性。在这里要区分合理的投资与非合理的投资，前者我们指买房用于商业目的和租赁，后者我们指囤房待价而沽。合理的投资是可以使市场功能更为健全、使二级市场和租赁市场满足不同人的需要的。例如居民购房然后出租，并没有造成住房资源的空置和浪费，反而有利于增加租赁市场上的供给，降低租赁价格。相反，非合理的投资则一方面会造成一二级市场的房价上涨，另一方面又造成住房的闲置和土地资源的浪费。因此对居民的二套、三套房投资需求不宜一味限制，而应加以区分。而银行对这些合理的投资需求在安全的前提下进行信贷投放也就无可厚非。目前，我们对买房空置坐等升值的投机需求缺乏更有针对性的措施，不分情况一律限制，这种做法既不利于二级市场和租赁市场发展，产生了租赁市场价格上涨的负面影响，也不利于银行的业务开拓，间接地也制约了住房供给的快速增长。另外，限制对非本地常住居民发放购房贷款也不符合当前城市化发展过程中的人口流动趋势。因此，这些政策是难以持久的。目前市场传言这些政策放松并非没有道理，对此，我们也应高度关注。记者：短期数据值得关注，但长期问题更值得研究。事实上，房地产问题已经成为一个影响我国经济金融走势和社会和谐稳定的大问题。您认为这其中的深层原因何在？徐诺金：近年来，房地产市场中的问题确实伴随着房地产业的发展而越来越突出，主要集中表现在房价的节节上升已严重影响到“居者有其屋”的基本要求，土地和住房的闲置与人多地少的国情严重不符，以及开发商的超额利润和地方政府的土地财政及部分公房分配中的不公，严重影响了社会和谐。我认为产生这些矛盾和问题的原因主要有三个方面：一是各级地方政府和职能部门对有关政策文件贯彻执行不力。就拿最容易实现、最不涉及各方利益的房地产信息体系建设为例，早在2002年建设部、国家计委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见（建住房2002217号）文件中，就提出要加强房地产市场信息化的建设，“通过全国联网，尽快建立全国房地产市场经营、预报体系，及时对市场进行宏观调控”，但至今未得到落实。从而使得我们对个人购房，尤其是异地购房情况难以把握。再如土地闲置和违法圈地问题，文件多次明确要依法收回，但至今各地仍有许多土地闲置在房地产开发商手中。许多开发商的超额利润就来自于囤地过程中的土地增值。二是目前的财政体制使地方政府过分依赖土地收入。目前地方政府的财政收入严重依赖土地收入，整体上，土地收入约占地方财政收入的30%50%左右。我们在调研中发现，有的镇上级财政拨款仅占政府开支的50%左右，其余50%要靠自己想办法，其中就包括卖地。这种从省到镇都依托卖地去维持的体制必然会导致土地价格的上涨和土地的非农化。三是政策目标不明确，政策措施相互矛盾。我国对房地产市场的调控一直是围绕价格高低进行的，而房地产调控目标应该是三个：第一，保证市场价格的总体稳定，防止大起大落；第二，要保障居者有其屋，使人人都有房住；第三，要节约土地，保护18亿亩耕地，防止土地资源的过度开发和浪费。三个调控目标的相互矛盾决定了调控的复杂性，但调控的基本原则是要保持房地产市场朝这三大目标持续健康发展，因此不能为了短期目标而破坏长期目标，而应保持三者之间的有机协调一致。正确处理六大关系有助于稳健发展记者：保持房地产市场健康平稳发展非一日之功。对多年来形成的上述症结，我们应如何明确思路、调整观念，理顺多重矛盾？徐诺金：我认为关键在于处理好六大关系：第一，正确处理整体和局部的关系。房地产属于不动产，又属于必需品。作为不动产，它不具有地理上的流动特性，舍弃位置条件，房地产作为商品就没有意义。作为必需品，房地产需求具有刚性。正是由于这种特殊的商品属性，使房地产市场具有明显的区域性特征，无法借助供求的转移来平衡市场缺口。因此，制定和实施有关房地产政策时要根据不同的区域布局特点和不同的房地产市场走势，注意政策的统一性和区域的差异性，既强调政策原则的严肃性和统一性，又赋予各地方政府因地制宜的灵活性。第二，正确处理近期和远期的关系。从长远来看，城镇化的进程和人均居住条件的改善是决定住房需求刚性增长的重要因素。房地产整体需求是刚性的、不可调和的。但一些宏观调控措施却存在短期行为特征。如过分强调土地供应的计划性，而不是适应市场的合理需求而满足土地供应，使土地供应进行计划管理的信号演变成短期土地供给紧张、土地价格必涨的信号，导致房价不断上涨。第三，正确处理建设用地供应与耕地面积保护的关系。城镇化进程造成城镇人口的激增和住房的严重短缺，这种现象在珠三角和长三角等地区表现尤为突出。改革开放以来，珠三角和长三角等地区迅速发展的工业经济伴随着快速的城镇化进程，承载着大量内地的农村人口转移，原有的房地产建设用地面积显然严重不足。为保护粮食安全而实施的耕地面积保护的宏观调控政策是必要的，但政策的“一刀切”，导致农业不是主要产业、人口高度密集的这部分地区的建设用地供给日益趋紧，从而不可避免地造成房地产市场供求矛盾加剧。从这里就引出了一个国家总体的区域布局战略问题。从区域分工和发达国家大部分人口集中在少数城市的现象来看，应针对不同地区的实际情况，区别处理建设用地供应与耕地面积保护的关系。尤其是人口流出地区与人口流入地区应有不同的建设用地和土地置换的政策，使人口流出地区节省出的住宅地能用于人口流入地区的建设用地。这样才能使土地保护与建设用地的矛盾得到协调。第四，正确处理高收入群体住房消费与住房投资的关系。当前，大中城市住房供给和需求普遍趋向大型化、高档化，这固然有当前住房需求升级换代的直接原因，但深层次的原因则是当前收入分配的“极化”现象，是收入分配结构的直接反映。据统计，当前20%的高收入居民，占有80%的社会财富，其反面是大量居民仅占有少量的社会财富，而且这种收入分配的“马太效应”在加强。这种格局使部分高收入居民大量追求消费高档商品房。同时，在投资渠道匮乏的情况下，对商品房的投资需求也不断增加，进而引导以利润最大化为目标、以市场为导向的开发商热衷于高档房与大户型的开发。面对这种情况，简单地停止供给高档商品房和别墅用地，停止或限制对此类房地产商的开发贷款，由政府反复强调增加经济房的供给，效果可能不会理想。根本的办法是要有一套长期引导居民合理消费住房的政策，对此，开征累进式房产特别消费税去调节住房消费可能是有效的符合市场特征的办法。第五，正确处理经济适用房市场供给与廉租房政府供给的关系。“以人为本”是我党执政的基本宗旨，落实到住房上则要实现居者有其屋，保障居民人人有房住。但怎样实现这个目标则是大有讲究的。由于操作困难以及寻租行为的存在，当前采取的土地优惠供应、信贷优先供给、抽签排队分配经济适用房的办法可能成本太高，且公平性难以得到保障。现实社会中，经济适用房的主体一般占所有人群的80%90%，这部分主体的住房只有依靠市场来解决。面对另一部分根本无法买房的，则不宜强调“有其房”，而应着眼于“有房住”。对此，应通过住房租赁制度去解决。一个是市场机制，一个是政府机制，二者职能要清晰，操作要简便易行，不然易产生扭曲。第六，正确处理地方政府既是土地财政的“土地主”，又是房地产市场的调控主体的关系。目前土地收入占地方财政收入的比重近50%，土地成本占房地产开发商的成本超过30%。一方面，作为地主总是希望土地值钱，价格当然越高越好，但土地价格的上升又会推高房价；另一方面，作为调控主体要考虑如何保障房地产市场价格为大多数居民所接受。这里的关键一是要尽量让地方政府从土地财政中摆脱出来，并明确土地收入要优先用于低收入阶层的住房保障和城市基础设施建设，严禁挪作他用。二是要让土地供给有弹性，尽量适应由住房需求而产生的土地需要，不要形成土地愈益稀缺，土地价格只升不降的信号。着力提高政策的严肃性、权威性和稳定性记者：实际上，当前的房地产调控又处在了一个关键点，为了避免历史上曾出现过的房价疯狂反弹局面的重演，您认为下一阶段应采取哪些有针对性的举措？徐诺金：为了避免因调控半途而废和不着要害导致房价疯狂反弹，基于我国房地产市场所面临的问题及这些年的调控实践，我认为我国房地产市场的调控应以提高政策的权威性、严肃性和稳定性为核心，以增加有效供给、引导有效需求为重点，通过财政、信贷、税收等手段使房地产朝着健康可持续的方向发展。一是完善政策目标，提高政策的严肃性、权威性和稳定性。房地产市场的调控目标不是价格的高低，而是价格的稳定；不仅是价格的稳定，而且也包括“住有所居和土地节约”。我们应在全面清理现有政策法规的基础上，围绕“稳定价格、满足合理要求、促进土地节约”这三大目标，制定一套完整的、全面的和连续的房地产政策法规，使各方行为朝着稳定健康的长期方向调整；应加大政策执行情况的检查和处罚力度，对政策执行不力的要严肃查处。二是不要动摇房地产业的支柱地位，不要否定房地产商的重要作用。要继续明确房地产作为国民经济的支柱产业和房地产商作为房地产市场的主要供给主体的地位和作用，大力扶持房地产业朝着节地、环保、节能的可持续发展方向发展。住是“衣、食、住、行”的四大基本需求之一。中国城市化的进程决定住与行还是中国的重要支柱产业，房地产商是市场的供给主体，不要把房价上涨的责任归咎于房地产商的贪婪，他们作为市场主体只是利用了政策漏洞和政府的不作为以及市场供求关系的失衡。相反，还应充分调动他们的积极性扩大房地产市场的投资，从而增加商品房的供给。三是要结合区域规划，确保土地供应，最大限度地增加商品房供给。按照我国国情，根据城镇化和人口分布的特点，将长三角、珠三角、环渤海湾地区以及西安、重庆等西北西南中心区规划为我国的城镇密集区和人口密集区，按容纳70%80%的人口规模标准，扩大土地供应，满足城镇化进程中最基本的住房用地需要。确定最基本的人均居住标准，运用税收手段调节需求结构，确保土地的节约。四是开征累进制房产特别消费税，合理引导需求。当前房地产的不合理需求主要是两类：一是超越国情的过大面积