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物业公司如何妥善处理停车费问题广东铭致律师事务所 张强物权法即将于今年10月1日实行，物权法第七十四条对建筑区划内的车位，车库的权属关系做了明确的规定，物权法第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”物权法颁布后，很多业主均对物业公司收取属于业主共有部分车位（下称室外车位）停车费的方式提出质疑，认为此项收入为不合理甚至是不合法的。理由很简单，既然这些室外车位属于业主共有，根据所有权主义的原则，业主当然对其收益也享有共有权，无论如何也不该有物业公司来收取，甚至有些业主提出把车停在室外车位上无须向物业公司缴纳任何费用。物业公司无权向业主收取这部分费用。矛盾出现了，物业公司应该如何应对呢？从七十四条的规定来看，建筑区划内的车位，车库的权属大致可分为三种类型：一、建设开发单位所有。其中七十四条第二款的规定很明显，“规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，附赠或者出租等方式约定”。这里的“当事人”包含建设开发单位与业主，其中建设开发单位应为“规划用于停放汽车的车位、车库”的初始所有权人，建设开发单位在销售楼宇的过程中对其具有所有权的车位，车库具有当然的处分权利。物权法中列举了三种处分方式“出售、附赠或者出租”。物权法第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”这是所有权人的四种基本权利，但是由于建筑区划内的物业买卖关系涉及众多业主的利益，因此，物权法中对这一权利进行了限制，车位的处分应当“首先满足业主的需要”，而不能随心所欲的自由处分。二、业主所有，业主在房地产交易活动中通过建设开发单位购买，受赠等方式获得车位、车库的所有权，但前提仍然是七十四条第二款.所确定的“规划用于停放汽车的车位、车库”，非规划用于停放汽车的车位、车库任何业主均不得单独取得所有权。三、业主共有。物权法第七十四条第三款明确规定了占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。物权法第七十三条明确规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”要注意的是，七十四条仅规定了占用业主共有道路，其他场地上用于停放汽车的车位，属于业主共有，未包括车库，这是因为车库作为独立使用对象，不属于小区共有的公共设施，故车库的归属应通过约定方式进行。明确了车位、车库的所有权问题，现对物业管理活动中物业管理公司向业主收取车辆停放费的合理性问题进行分析。目前，中山市内绝大多数的住宅小区的物业管理公司均向业主收取车辆停放费，其中除购买车位、车库的业主向物业管理公司交纳三十元至五十元/每月不等的车位管理费外，其余未购买车位的业主大致按室内200元至250元，室外100元至150元不等的标准向物业管理公司交纳车位停放费。部分有地下停车场但是业主通过租用方式使用停车位的住宅小区，物业管理公司向业主收取停车费用后还要向车位所有权人（如未出卖车位的建设开发单位或购买、受赠车位的业主）支付单位、车库租金后在留取部分金额做管理费。但是室外车位（包括占用道路停放车辆的车位，占有其他业主共有的场所停放车辆的车位）的停车费绝大多数物业管理公司均作为企业的收入全部收入囊中，只有极少的物业管理公司将部分费用按比例提取作为物业管理维修资金。物权法颁布后，很多业主提出了本文开始提到的质疑。矛盾出来了，维持了十余年的这种收费突然变得没有依据了，一边是业主们的群情激奋，一边是有苦说不出的物业公司，那么，怎么看待这个问题呢？物业公司到底有什苦衷？首先，室外车位的归属已经由物权法明文规定属于业主共有，这个毋庸置疑。其实，即便物权法尚未出台之前，这些车位也从来没有属于过物业公司，物业公司是由业主或者开发商请来对小区物业进行管理的企业，它对小区内的财产是不存在所有权的。因此，如果可以将其进行收益的话，其收益应该归业主共有！但是，在笔者对此进行调查的时候却发现，几乎所有的物业公司都谈到这个两个问题：一是，如果不在物业管理费以外向业主收取停车费的话，所收的物业管理费是不够维持物业公司的正常运作的，也就是说，只收物业管理费，不收停车费，还不够物业公司的日常开支，更加谈不上利润。二是，车辆停放在小区内，作为物业管理公司会花费更多的人力物力对车位以及车辆进行管理，这也是需要成本的。业主一旦丢失车辆，物业公司还需要承担相应的赔偿责任，而且这个赔偿责任的数额都相当大，一般都在车辆价值的百分之二十到百分之五十，个别情况下还要承担百分之百的赔偿责任，从这一点来说，收取停车费也是必不可少的。那么，物业公司应当怎样面对物权法实行后可能产生的停车费之争呢？我觉得，物业公司应该从两个方面进行准备。首先，事实上的准备。的确有很多的物业公司如果只收取物业管理费而不收取停车费的话，公司是无法正常运作的。特别是一些比较早一点的小区，收费标准很低。举个例子，一个建筑面积十万平方米的小区以每平方米每月0.5元计，每月所收的管理费为五万元（这还得保证没有欠费的）。按平均每户100平方米计算，大约1000户左右，算一个较大的小区。大约需要45到50名保安（三班倒），还有维修人员，办公室人员，清洁绿化工人，物业管理人员等。人工工资以及福利已经比收到的物业管理费多了，还不包括税收，小修中修费用，办公费用，清洁绿化的材料费用，公共水电费等等。算下来每月支出往小的算也得10万左右。如果可以收到500部车辆的停车费，按每月每辆车150元计，停车费可以收到七万五千元，利润大约二万五千元左右。如果再碰到车辆被盗甚至入屋盗窃之类的刑事案件，还得承担相应的赔偿责任，可见物业公司所言的确不假。所以，停车费的收入的确是用于弥补了物业管理费的不足。我能理解，但是普通的业主就不一定能理解了，因此，物业公司应当对此做好准备，首先应当对自己公司的收支情况定期向业主公报，做好沟通的工作。如果业主仍然不理解，可以聘请专业的会计师事务所出具专业审计报告，就更加有说服力。曾经有一个小区，其物管公司因为长期收支不平衡，公司一直存在亏本，于是计划向业主提出升费的要求，可想而知，这件事情的难度是相当大的。但是，该物管公司将其财务通过详细列明，聘请了专业会计师事务所出具财务审计报告，最终取信了业主，达到了升费的目的。当然，不可排除有些物业公司在收取了停车费后出现明显利润过高的现象（俗话说的暴利）。在这种情况下，根据公平合理的原则，物业公司也应该主动按一定比例将其收入提取部分作为专项维修资金。其次是法律上的准备。物业管理公司进行管理和收费的依据是前期物业管理委托合同或者物业管理委托合同，一般的合同中都将停车费一起纳入了物业管理收费的项目，但是毕竟停车费不是物业管理费，笔者曾经看过一些合同中明确约定停车费的收入是用于弥补物业管理费的不足，这就很清晰了。虽然该项费用的所有者是全体业主，但是既然大家已经明确约定了停车费是用于弥补物业管理费的不足，就是说明了业主已经同意由物业公司来收取这部分费用了，业主是有权利处分自己的财产。如果合同中没有约定的呢，其实同样可以做上述理解，因为弥补物业管理费的不足毕竟是事实，也是这个行业的惯例，但是容易造成纠纷，容易成为部分业主拒交停车费的理由。但是，在物权法生效前，物业公司也不要对此坐视不理，最好能主动向业主进行解释，如果合同尚未到期，最好也能和业委会签订一个补充协议，明确说明这是弥补物业费的收入不足的。合同已经到期的，在签定新的合同的时候，一定将这一条写入合同。室外停车场毕竟不是每一个业主都平均的使用，有的业主有车，有的业主没有，有的业主只有一辆车，有的业主却有多辆车，这种不均衡只能通过谁使用，谁交费的办法予以协调。业主的确有权通过业主大会的形式决定停车费的收入与分配，但是作为业主一方在清楚知道物业管理公司只收取物业管理费是不足以维持公司运作的情况下将本属于业主共有部分的收益补贴物业管理费的不足其实是一种比较可行的办法。否则，物业公司为了生存以及其应得的合理利润，只能通过调高物业管理费的办法维持，如果连调到物业管理费的目的也不能达到，剩下只有两条路，一是解除合同，二是降低服务质量。物业管理公司的运作均大同小异，换另一家公司在收费问题上也会面临同样的问题。当然，业主与物业公司之间的行为毕竟是一种民事行为，自