第四篇土地综合管理PPT课件.ppt

第六章城市土地市场管理 1 第六章城市土地市场管理 第一节城市土地市场管理概述第二节城市土地市场供需调控第三节城市土地市场价格管理第四节城市土地市场微观管理 2 第一节城市土地市场管理概述 一 城市土地市场的基本概念二 中国土地市场体系的构成三 城市土地市场运行机制四 城市土地市场管理的手段五 城市土地市场管理的内容 3 城市土地市场的基本概念 市场 狭义的市场是商品交换的场所广义的市场是指商品交换中发生的经济关系的总和 土地市场 狭义的土地市场是指以土地作为交易对象进行交易的场所 广义的土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中所发生的经济关系的总和 4 土地市场的主体是土地的供给者 购买者和其他参与者 土地市场的客体是各种内涵不同的土地权利 根据土地市场的客体的不同 土地市场包括城市土地市场和农村土地市场 土地市场一般指城市土地市场 5 土地市场的一般特点 权利主导性交易客体的异质性强烈的地域性不完全竞争性供给弹性较小政府管制较严供给滞后性 6 中国土地市场体系的构成 按市场主体分涉外市场境内市场按地域划分城市国有土地使用权市场按交易梯次分为出让市场和转让市场农村集体土地市场按市场流转的客体划分 分为农村集体所有农用地使用权流转市场 农村集体建设用地使用权市场和土地产权股份化改制等 7 城市土地市场的结构体系 城市土地市场类型结构城市各类用地市场城市土地产权市场城市土地市场层次结构城市土地一级市场城市土地二级市场城市土地市场组织结构城市土地市场主体组织城市土地市场中介组织城市土地市场调控组织 我国城市土地市场实质上是土地使用权市场 垄断性市场 竞争性市场 出让 出租和入股 转让 转租 抵押和入股 8 三 城市土地市场的运行机制 土地市场机制供需机制竞争机制价格机制土地市场宏观调控机制 核心 市场机制充分发挥作用的最基本条件就是要有一个有效而稳定的产权制度 9 宏观调控机制与市场机制的关系 10 城市土地市场管理的必要性 城市土地市场管理是由土地市场本身的特性决定的城市土地市场运行中出现的问题也要求加强土地市场管理 11 城市土地市场管理是由土地市场本身的特性决定的土地是一种稀缺性资源 土地的利用具有巨大的社会性由于土地的不可移动性 土地市场上实际流转的土地产权需要国家法律确认和保护由于土地具有保值并不断增值的特性 土地市场比其他市场具有更大的投机性 12 城市土地市场运行中出现的问题也要求加强土地市场管理由于缺乏有效的宏观管理和调控 土地开发和供给存在一定的盲目性城市土地收益分配不合理 国有土地收益大量流失土地资源配置不合理 13 我国城市土地市场运行中存在的问题 土地市场结构不合理政府调控土地市场乏力土地价格不能真实反映土地的供求关系土地资产流失严重 市场配置的比例不高 透明度低土地市场法律体系不完善 14 四 城市土地市场管理的手段 在中国土地市场的发展中 政府对土地市场的管理有效地促进了土地市场的正常发展 土地资源市场配置效率逐步提高 土地资源的利用逐步优化 政府对土地市场的管理基本上是综合运用法律的 经济的和行政的三种手段 15 一 法律手段 1 中华人民共和国宪法 2 中华人民共和国土地管理法 对市场客体的规定 土地用途管制制度 土地登记制度 占用耕地补偿制度 严禁闲置土地 严格限制行政划拨用地范围 规定新增建设用地有偿收入分配办法 政府拥有土地收回权 对农村土地市场的规定 3 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 4 中华人民共和国城市房地产管理法 16 二 经济手段 1 税收政策通过对土地市场运行过程中不同环节进行征税实现对土地市场的调控 通过减免税实现对土地市场的调控 2 地租政策3 财政投资政策引导社会投资 调整产业结构 调节地区差异4 金融政策直接调控间接调控 贷款利率和期限 贷款成数 17 三 行政手段 制定全国土地利用计划规定限制供地和禁止供地的范围建立土地有形市场建立交易许可制度和交易预报制度建立土地储备制度建立地价等市场信息公开查询制度 18 目前土地利用计划存在的问题 计划编制往往流于形式 脱离实际 不具备操作性土地出让计划基本没有约束力出让计划不公开 透明度低 无法发挥其引导投资的作用在计划管理中农用地转用指标没有分类 19 完善土地利用计划的措施 应分类下达农用地转用计划年度土地利用计划要在土地利用总体规划的指导下从紧编制切实加强计划执行情况的检查考核将土地利用年度计划与土地集约利用结合起来建立新的土地供应审批程序 20 土地储备制度的概念 土地储备制度 是指由城市政府委托的机构通过征用 收购 到期回收等方式 从分散的土地使用者手中 把土地集中起来 由政府或政府委托的机构进行土地开发 在完成了房屋拆迁 土地平整等一系列前期开发后 根据城市土地出让的年度计划 有计划地将土地投入市场的制度 21 城市土地储备制度的意义 有利于充分发挥政府对土地市场的宏观调控作用有利于盘活城市存量土地资产 提高土地资源利用效率有利于土地利用总体规划和城市规划的实施有利于推行土地招标拍卖制度 建立公开 公平 公正的土地市场 22 土地储备制度的作用 有利于增强政府对城市土地的宏观调控能力优化城市土地利用结构 盘活城市存量土地 提高土地利用率筹集城市建设资金 实现 经营城市 的建设理念提升城市总体价值 提高政府效率提高房地产开发门槛 调整财富分配格局将推动土地金融的发展 23 土地储备制度的内容 土地收购土地储备土地供应 土地收购的方式土地征收土地收回土地置换土地购买 土地储备的内容对收购的土地进行开发或再开发储备 24 五 城市土地市场管理的内容 城市土地市场的宏观管理城市土地市场供需管理城市土地市场价格管理城市土地市场的微观管理是指国家通过法律手段和行政手段 对城市土地市场主体 市场客体和市场交易程序进行管理 保证土地市场公平交易和平等现象 以发挥土地市场机制的正常调节功能 城市土地市场宏观管理的重点 就是对城市土地一级市场的供需和价格进行管理 25 第二节城市土地市场管理 一 城市土地供需范畴二 城市土地市场供需平衡模型与调控机制三 城市土地市场供需调控的 三维立体结构 26 一 城市土地供需范畴 城市土地供需总量与供需结构城市土地存量供需与增量供需城市土地资源性供需与资产性供需城市土地所有权供需 经营权供需与使用权供需城市土地一级市场供需与二级市场供需 27 瓦尔拉一般均衡理论市场供需只有一种正常状态 即供给等于需求 供需不相等只是短期的和个别时点上的现象 非瓦尔拉均衡理论在现实经济中 并不存在供给等于需求这种正常状态 相反 是以差额保持在一定范围内的供大于求或求大于供的格局为正常状态 非瓦尔拉均衡不是一种不均衡 而是一种均衡 通常称之为非均衡 28 城市土地市场供需平衡模型 一级市场供需平衡S1 D1二级市场供需平衡S2 D2一级市场某类用地的供给和需求S1h D1h二级市场某类用地的供给和需求S2h D2h 29 某类城市用地的供需平衡模型 城市土地供需达到平衡模型 S1h D1h S2h D2h 一级市场用地的供给为S1h一级市场用地的需求为D1h二级市场用地的供给为S2h二级市场用地的需求为D2h 30 城市土地供需失衡的四种情况 1 S1h D1h 说明一级市场土地供过于求 表现为城市中有大量未开发的闲置土地 城市土地利用率低下 从而可能导致耕地大量减少 2 S1hD2h 说明二级市场土地供过于求 二级市场土地供给的形成过程 实际上是土地开发建设过程 所以S2h D2h就表现为土地大量空置 4 S2h D2h 说明二级市场土地供不应求 表现为居民住房和营业性用房极为紧张 31 城市土地市场供需平衡调控机制 控制城市土地增量供给 稳定S1h加强城市规划提高农地特别是耕地的价格严格执行耕地用途管制制度刺激房地产开发公司开发闲置的城市土地降低房地产开发的土地成本和有关税费提高土地闲置税 以提高空地的持有成本 1 对一级市场土地供过于求 S1h D1h 的调控 32 2 对一级市场土地供不应求 S1h D1h 的调控 只能调控供给一方使S1h增大 不能抑制D1h 否则会产生一级市场供需平衡而二级市场供需失衡的现象 建立城市规划的反馈机制 及时修编城市规划 适度扩大规划限额 在新编规划的范围内 适时 适度降低农地价格 使S1h有计划地增加 33 3 对二级市场土地供过于求 S2h D2h 的调控 控制S2h进一步增大的趋势控制一级市场土地增量供给刺激居民对商品住房的需求 使D2h趋近S2h适度降低商品房价格在我国 还应加快住房福利化向住房商品化转变的改革进程 并提高居民购买力 34 4 对二级市场土地供不应求 S2h D2h 的调控 若因一级市场土地供不应求 S1h D1h 导致的 则调控一级市场的土地供需失衡单纯的二级市场土地供不应求S2h D2h增加S2h 刺激开发公司的开发行为 可适度降低房地产开发贷款利率减少D2h 适当抑制购买者的购买行为 可放松政府对房地产价格管制 使房价随行就市 并提高购房贷款利率 35 三 城市土地市场供需调控的 三维立体结构 36 城市土地市场供需调控的方向 选择调控目标依据是一定时期内的土地市场发展目标确定调控措施的作用方向刺激土地市场发展的措施 其作用方向是向上 在土地市场景气循环的萧条阶段和复苏阶段采用抑制土地市场发展的措施 其作用方向是向下 在土地市场出现 过热 预兆时采用 37 城市土地市场供需调控的时间 需考虑三个方面的问题要考虑供需调控措施的决策时间要考虑供需调控效应的滞后时间要考虑调控效应的惯性正确确定供需调控的时机和时限 须做到 准确掌握土地市场运行的状态和变化趋势超前采取调控措施密切注意调控效应 38 城市土地市场供需调控的力度 供需调控力度大小与作为调控手段的变量的变化幅度正相关决定土地市场供需调控力度应考虑的因素土地经济波动的幅度调控手段从采用到产生效应的之后时间调控效应惯性大小调控环境 39 第三节城市土地市场价格管理 一 地价管理的目的和作用二 城市土地市场价格管理的依据三 我国城市土地市场价格管理的政策和制度四 地价指数 40 城市土地市场价格管理 简称地价管理 是政府为了规范土地市场的交易行为 保持土地市场的稳定和健康发展 保护土地交易者和国家等各方面的合法利益而采取的以土地价格为核心的各种调控 引导和管理措施 具体来说 地价管理包括三个方面的工作 对土地价格及土地价格体系进行管理 调控地价水平对土地价格评估工作进行管理对土地市场中因土地价格引起的各种纠纷进行处理 41 地价管理的目的 通过地价管理 使土地价格合理化通过地价管理 使土地价格在一定时期内保持稳定通过地价管理 使土地价格与国家地价政策一致 42 地价管理的作用 调节土地供求关系 抑止土地投机 保证土地市场均衡 平稳发展促进土地资源合理配置 充分有效利用土地为土地市场管理提供依据规范土地市场中交易各方行为规范土地估价方法 培养土地估价人才 不断提高估价水平防治国有土地收益流失通过地价管理 合理分配社会财富 43 城市土地市场价格管理的依据 土地利用计划和土地出让计划国家有关法律法规国家的地价政策行业标准 44 国家地价政策制订的一般原则 与土地利用政策一致与产业政策一致地价政策制订需考虑地域差异性不同经济发展阶段 地价政策不同不同用途土地的地价不同 一般来说 商业用地 住宅用地 工业用地 45 三 我国城市土地市场价格管理的政策和制度 土地使用权协议出让实行最低限价制度一般根据当地基准地价确定土地使用权出让的最低价土地价格定期公布制度基准地价 标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定和公布提前收回土地使用权的补偿制度土地登记和土地价格申报制度 46 政府对土地使用权转移有优先购买权土地使用权转让价格明显低于市场价格的 市 县人民政府有优先购买权政府对地价上涨可采取必要行政手段 进行干预征收土地增值税规范土地使用权出让收支管理土地价格评估制度土地估价人员资格认证及土地估价机构资格评级制度 47 政府干预地价上涨的手段 实行地价冻结 规定地价的最高限额实行土地交易许可证制度 限制交易数量适当增加土地供给量 通过调整供求关系平抑地价增强土地市场透明度 为土地交易双方提供正确的地价信息严格控制囤积土地的行为 防止因土地囤积和垄断而造成的地价不合理上涨 48 四 地价指数 地价指数是反映土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数 它是反映一个城市 或地区 各类土地 商业 住宅 工业等 价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数 它能直接或间接地透射出土地市场的有关价格 数量的变动信息 是政府管理 调控土地市场的重要依据 也是企业投资决策的参考 它对于城市基准地价调整 土地估价的期日修正 土地增值税的征收等都具有重要的意义 49 地价指数的作用 地价指数是土地估价 基准地价更新 土地增值税测算的重要依据地价指数是政府进行土地市场管理的重要依据 政府可以根据地价指数波动状况制定相应的供地计划和地价政策 调节土地供需平衡 维护地价稳定地价指数有利于提高土地市场的透明度 引导市场参与者合理交易 减少土地开发投资的盲目性 促进土地市场健康发展 50 2003年武汉市与全国主要城市平均地价指数变化状况比较 51 武