元一柏庄物管服务协议(物业与业主协议)..doc

前期物业管理服务协议本协议当事人甲方： 乙方： 甲方是指：浙江元一柏庄房地产发展有限公司选聘的物业服务企业乙方是指：购房人（业主）前期物业管理是指：在业主、业主大会成立并选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。本物业名称：元一柏庄乙方所购房屋销售（预售）合同编号： 乙方所购房屋基本情况：座落位置： 类 型： 房屋建筑面积： 平方米地下车位： 泊位号： 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订商品房买卖合同时，甲乙双方就“元一柏庄”前期物业管理服务达成如下协议：第一条 双方的权利义务一、甲方的权利义务。1、对物业管理区域内共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序维护和交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合项目实际情况，制定本物业的物业管理制度，并书面告知乙方；3、建立健全本物业的物业管理档案资料；4、制止违反本物业的临时管理规约、装饰装修管理规定和其他物业管理制度的行为；5、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；6、依据本协议、甲方与开发商签订的前期物业服务合同及乙方与开发商签订的购房合同的约定，向乙方收取物业服务费用；7、编制物业管理服务内容，物业共有部位、共用设施设备维修资金的使用计划；8、定期向乙方公布物业维修、更新改造费用的支出账目和物业费收支情况，以及商业用房和其他共用设施设备和场地的经营性收支情况；9、在业主接收物业时（提前）将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方签订房屋装饰装修管理服务协议，并进行督促和服务；10、维护本物业的共用部位、共用设施、设备的正常使用功能，制止乙方擅自占用共用部位、共用设施设备及改变其使用功能的行为；11、向乙方提供房屋专有部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务，并依约定合理收取费用；12、前期物业管理期满，如未被业主、业主大会续聘，自本协议终止之日起15日内，与业主、业主大会选聘的物业服务企业办理好本物业的物业管理设施、资料、账册的移交手续；二、乙方的权利义务1、参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业临时管理规约、装饰装修管理规定、本协议及其他的物业管理制度；4、依据本协议的约定，按时足额向甲方交纳物业服务费；5、装饰装修房屋时，和甲方签订房屋装饰装修管理服务协议，并遵守甲方依照法律、法规制定的装饰装修管理规定，协助甲方对装修施工队伍的管理，杜绝违规、违章装修等行为；6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰、装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，若造成损失应给以赔偿；7、转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议。8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度、临时管理规约和本协议的约定而给甲方或其他业主（使用人）造成的损失、损害需承担连带民事责任；9、按照合法、安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；10、对甲方因维护修缮共有部位、共用设施设备需要通过或临时占（借）用乙方专有部位、专有设施设备的行为提供便利与配合；11、甲方为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件时，甲方需采取紧急措施的，乙方应予以必要的协助。12、不得擅自改变物业的使用性质；不得改变架空层、储藏室、库房以及走道使用用途；第二条 物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指本物业管理区域内属全体业主、使用人共同使用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、室外墙面、门厅、楼梯间、水泵房、电梯机房、电信机房、走廊通道等。二、房屋共用设施、设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指本物业管理区域内属全体业主、使用人或单幢物业的业主、使用人共同使用的电梯、水泵、照明设施、消防设施、上下水管道、雨水管、水箱、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车位、邮政信箱、智能化系统、避雷装置、公益性文体设施等。物业管理区域内供水、供电、通讯、有线电视、宽带等设施的维修和养护，由相关企、事业单位负责。三、环境卫生1、道路、广场等公共场所清洁卫生。2、生活垃圾收集、清运。3、对小区内绿化、建筑小品等进行保洁。4、对共用部位进行消毒灭虫。四、公共秩序维护（一）内容1、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序。发生安全事故时，积极采取应急措施，并及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。2、24小时门岗值勤、24小时周界报警监控、24小时不间断巡逻。3、对小区内消防安全进行管理。设专人负责消防，定期检查、养护消防设施，消除火灾隐患。积极开展消防培训和宣传工作。（二）免责范围1、业主未做好防范工作，如门窗未锁、车辆未按规定停放等。2、现金、有价证券、金银首饰等无法确认物。3、法律、法规规定的其他范围。五、交通秩序与车辆停放1、对小区内地下停车场、地面泊位进行管理；对车辆停放进行管理。2、对小区内道路及出入口进行管理。3、在小区内及出入口、地下车库等设置交通标志。4、对外来车辆进行管理，对进出车辆进行登记。5、维护小区内交通秩序，限重、限高、限鸣，保持小区安静。6、业主停放在小区内规定的停车位的车辆，甲方只收取停泊服务费。若发生车辆丢失或损坏现象，甲方只负责协助车主向辖区公安机关报告，并积极协助公安机关、保险公司调查。六、房屋装饰装修管理1、根据住宅室内装饰装修管理办法（建设部110号令）及嘉兴市区住宅装饰装修管理实施细则对本物业管理区域内房屋装饰装修进行管理。2、在乙方装修房屋时，与乙方签定房屋装饰装修管理服务协议。3、履行宣传、告知政府有关装饰装修管理规定的义务。4、对违章装修行为进行劝阻、制止，并视情节向政府有关行政主管部门报告。七、公共绿化及水系（一）内容1、修剪、浇灌、施肥等绿化养护；2、清理公共绿地；3、除虫和必要的补种；4、水系维护。（二）责任1、及时养护，促使本物业管理区域内花草树木的正常生长，绿化无虫害、无枯死。2、保持本物业管理区域内公共绿地整洁。3、维护水系正常。八、消防管理（一）内容1、消防器材检查；2、易燃、易爆品管理；3、义务消防宣传；4、做到月检季演。（二）责任1、保持消防器材无缺少，不失效；2、保持消防通道畅通；3、降低火险隐情的发生率。九、特约服务及其他有偿服务另行约定并在醒目位置告示。第三条 物业管理服务质量一、房屋外观1、外墙无破损，房屋完好率达98%以上。2、房屋外观整洁，无乱涂乱画现象，无违章悬挂物。3、维护小区建筑设计风格的统一、美观、协调。二、共用部位、共用设施设备的维护和管理1、按规定建立设备台帐、档案，可随时查阅。2、制定设备安全运行、岗位责任制、操作规程，并定期巡检测试及维护保养，做好记录。3、设备良好，运行正常，无重大责任事故。4、电梯24小时运行正常，轿厢干净，通风、照明良好，设施信号正常；所有电梯经主管部门检查颁发电梯安全使用证和检验报告。5、设备及机房环境整洁，无杂物、积尘，无鼠虫害及跑、冒、滴、漏等现象发生。6、配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。7、维修时限：（1）紧急情况维修人员15分钟内到现场处理；同时实行24小时值班制度。（2）一般水电维修24小时内完成。（3）一般土木设备维修3天内完成。（4）较大土木设备维修7天内完成（墙体、地下室维修除外）。三、环境卫生1、实行标准化保洁操作，由专人负责检查、监督。2、保洁员按规定时间收集、清运垃圾，垃圾日产日清。3、所有公共场所、共用部位保持清洁，无随意堆放杂物及占用和乱贴乱画。四、绿化1、对接收的绿化面积及绿化不随意减少。2、绿化管理及养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用，绿化带上无明显杂草，无垃圾杂物。3、定期修剪，及时补种，养护得当。五、交通秩序与车辆停放1、在小区内控制、指挥及管理车辆交通，所有车辆按指定地点停放。2、道路畅通，路面平坦，有交通标志，无随意占道现象。六、公共秩序维护1、小区车辆进出、人员来访等有记录。2、24小时门岗值勤和重点部位守护，24小时巡逻、监控。3、安保员统一着装，文明值勤，热情服务。4、协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，降低治安、刑事等案件的发生率。七、消防。1、小区内共用部位灭火设备功能完好。2、按规定定期进行灭火器换液。3、预防重大火灾责任事故发生。第四条 物业服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中小修、更新、改造的费用）一、乙方初次交纳费用时间：交房通知发放次月起开始缴纳物业服务费用。第一次预收1年的物业服务费。二、物业服务收费标准（按建筑面积计收）1、高层住宅：（单位：元/.月）1F：/ （架空层） 2F4F：1.20 5F7F：1.30 8F10F：1.40 11F及以上：1.502、小高层住宅：（单位：元/.月）1F：1.20 2F4F：1.30 5F7F：1.40 8F11F：1.50 3、6F住宅（带电梯，3F6F）：1.60元/.月；4、5F住宅（叠加）：1.70元/.月；5、办公用房：1.60元/.月； 6、商业用房：1.60元/.月； 7、地下车位停泊服务费：汽车15元/月.位（泊位费另计）；自行车5元/月.辆（含泊位费）；电瓶车15元/月.辆（含泊位费，充电费另计）；摩托车25元/月.辆（含泊位费）；8、自行车库（或储藏间，地下）物业服务费：不计产权面积的：15元/月.间；计产权面积的叠加A户型（大面积）：30元/月.间；计产权面积的叠加B户型（小面积）：15元/月.间。9、一次性收取装饰装修建筑垃圾清运费：住宅：80平方米（含）以下150 元/套；80130平方米（含）200元/套；130平方米以上300元/套。商业/办公用房：2.0元/平方米。原则上不允许改变物业使用性质，若经相关主管门和其他相邻业主同意改变使用性质的，费用按原标准的1.5倍收取。物业服务收费标准，以政府物价部门文件最终核定为准；物业管理处为业主、使用人提供电瓶车集中充电服务，充电费另计。三、乙方空置房屋、空置车位（库）的物业服务费由乙方按时、足额向甲方缴纳。四、乙方出租物业时，须到物业管理处登记备案，并履行缴纳物业服务费的义务。 五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用及其他相应费用。六、甲方向乙方提供的特约和有偿服务项目和收费标准按双方约定收取。第五条 代收代缴收费服务 受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准按政府规定执行。第六条 保险 乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行办理。第七条 专项维修资金使用与管理根据浙江省政府二00七年四月二十日颁发施行的浙江省物业专项维修资金管理办法及元一柏庄临时管理规约执行。第八条 其它约定事项一、广告位的设置、管理与权益1、乙方不得擅自在物业管理区域内共用部位设置任何形式的广告（包括门牌、标识）。2、共用部位的广告位设置及经营管理由甲方统一负责，收益除了支付成本及甲方的管理服务费用外，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作他用。3、广告位的设置不得有损本物业的整体观瞻和侵害业主的权益。二、商铺、住宅的使用1、商铺（的业主或使用人）的经营范围须经物业公司审核，如其从事的经营项目会产生噪音、异味、油烟等污染、存在安全隐患及对其他业主或使用人具有明显不利影响的，物业公司有权不予通过。物业公司审核不予通过的，不得从事该项经营，业主或使用人如擅自经营（、引起投诉的），物业公司在劝告无效的情况下，有权采取必要的措施予以制止，业主或使用人须承担相应的违约责任。2、业主或使用人不得擅自改变物业的使用性质，例如不得在其自行车库（或储藏间）内开设商店或出租住人等；业主、使用人如确需将住宅改作其他用途（如做办公用房使用），需征得相邻业主、使用人的同意及通过相关部门审批，并报物业管理处备案，并承诺如因其使用不当而给相邻业主、使用人正常生活造成影响及损失时，及时给予纠正、消除影响，并承担由此给他人带来的损失。3、房屋出租管理业主在将房屋出租时，须合理控制承租方的居住人数，禁止群租现象的发生，确保承租人人均居住/使用面积不得低于15平方米。卫生间、厨房、餐厅、客厅不得分割出租。业主在将房屋出租时，须事先向物业管理处提供承租人、户的证件、租赁协议等资料；如承租人违反物业正常使用管理规定、给相邻业主或使用人正常生活造成影响的，业主应及时予以劝阻并消除影响，经劝阻无效的应终止租赁关系。4、业主在转让房屋时，须向受让方转交全套物业协议和规约资料；并有义务配合新业主向物业公司提交备案资料。5、阳台封闭管理：多层南向阳台和小高层、高层南向外挑阳台不能封闭；多层北阳台、小高层、高层北阳台及小高层、高层中的南入户花园可以封闭。业主封闭阳台须报物业管理处备案，并按物业公司统一的型材、款式、规格、颜色、位置尺度标准制作。三、材料、物件运输超长、超宽装饰装修材料及大型家具等一律实行吊装，不得进入楼道、电梯内。如在运输装修材料、家具等物品过程中，对公共墙面、电梯内壁、其他设施等造成外观污损或设施损伤的，由房屋业主承担赔偿责任；四、装修管理1、乙方进行装修活动，必须遵守元一柏庄装饰装修管理规定。2、装修期限：为保持物业共用设备、共用部位的完好，减少装修对相邻业主、使用人生活的影响，乙方必须在物业公司发出的装饰装修开工单约定装修之日起三个月内完成所有装修工程。如乙方有特殊情况需延长装修期限的，需提前15天向甲方提出书面申请，并办理相关手续。3、乙方在装修房屋时，应当采取有效措施减轻或避免对相邻业主、使用人的正常生活造成影响，不得在上午8时前（节假日、双休日为9时）及中午12时至14时进行产生噪音的施工活动；装修垃圾必须在每天施工时间内按照甲方指定的路线、地点堆放，并进行袋装或绑扎，不得散落。4、乙方装修时不得改变阳台、露台的外观，晒衣架须在阳台内安装。五、房屋外立面为保持房屋外立面整齐、美观，乙方同意任何时候均不在房屋外（包括外墙、门窗外侧、阳台、露台等）架设、安装太阳能热水器、防盗窗、搭设晾衣架、遮阳蓬、花架、广告牌、卫星信号接收器等及其他有碍观瞻的物品（如避邪镜类）；不在非指定位置安装空调室外机、采暖设备、热水供应装置等；不得在门前、窗户上张贴广告及广告性质的宣传资料。六、亲户花园在不影响小区整体景观的条件下，乙方可以对亲户花园进行适当、局部的装点、修饰，但不得以任何理由拆、搭、占、建围篱、搭设违章建筑，不得在亲户花园内饲养家禽家畜、种植蔬菜和其他违禁物种，严禁损坏水、电设备、地下室顶板和花草树木等设施。乙方在亲户花园种植的植物种类不能违反国家有关规定；如植物的高度、气味等对其他住户产生不利影响的，乙方有义务调整；七、水系维护本物业区域内水系维护费用较大，为尽量保障水系环境，甲方将定期与业主进行沟通、交流，广泛征求意见。当水系维护要求及费用超逾了甲方正常支出范围时，甲方有权向业主申请增加水系维护费用或对水系的使用情况、效果进行调整。八、宠物饲养1、乙方应当按照卫生防疫部门的规定，对乙方所饲养的宠物做到定期检查，按时接种疫苗，饲养宠物不得危害他人生命财产安全及身心健康，不得影响小区公共卫生及绿化，如有违者甲方有权制止并采取相应的强制措施。2、乙方饲养宠物时应按规定办理准养证，并进行圈养。3、犬类饲养管理按照嘉兴市区犬类管理暂行办法执行。4、乙方承担因宠物看管不善而引起的一切责任。第九条 违约责任。 一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的管理责任。 二、乙方违反协议，使甲方未能达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方承担相应的违约责任。三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退违约所多收的费用，并按多收费用支付每天2的违约金。四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交欠缴的费用，并从逾期之日起按每天以欠缴费用为基数的2的标准加收滞纳金。第十条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤（天燃）气泄漏、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方应采取紧急措施，最大限度地对现场进行控制，乙方对此应积极配合。甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失