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建筑规划基础知识 美城机构 2020 3 18 1 各位同学 请注意 房地产相关知识庞杂 艰涩 不可能短时间内大量了解和掌握 在本资料的编写过程中 我们从销售人员的工作实际出发 对相关内容进行了重要性的标注 用 来表示 无 不重要 知道它与房地产有关就可以了 具体含义不用理会 与我们工作关系不大的边缘知识 你应该在1年内对它了解并掌握 你应该在半年内掌握的知识 重要 你应该在两个月内掌握 很重要 你应该在一个月内掌握 并熟练应用 这也是我们对销售人员进行考核的重点内容 超级重要 你应该在2个星期内掌握到了如指掌的程度 并熟练应用 是我们考核的重点内容 总之 请时刻牢记 无论我们给相关的知识标注了怎样的重要性 作为一个房地产销售人员 你知道的越多 你的工作技能也就越高 你在这个公司 这个行业的前景也就越远大 2020 3 18 2 建筑识图篇 规划常识篇 建筑结构篇 建筑构造篇 建筑形态篇 面积相关知识篇 户型空间篇 建筑规划基础知识 2020 3 18 3 建筑规划基础知识 建筑识图篇 2020 3 18 4 建筑识图 平面图 是假想在房屋的窗台以上作水平剖切后 移去上面部分作剩余部分的正投影而得到的水平剖面图 它表示建筑的平面形式 大小尺寸 房间布置 建筑人口 门厅及楼梯布置的情况 表明墙 柱的位置 厚度和所用材料以及门窗的类型 位置等情况 主要图纸有首层平面图 二层或标准层平面图 顶层平面图 屋顶平面图等 其中屋顶平面图是在房屋的上方 向下作屋顶外形的水平正投影而得到的平面图 备注 因楼体每层墙体厚度的差异 导致每一层建筑面积略有不同 2020 3 18 5 总平面图 建筑总平面图是表明一项建设工程总体布置情况的图纸 它是在建设基地的地形图上 把已有的 新建的和拟建的建筑物 构筑物以及道路 绿化等按与地形图同样比例绘制出来的平面图 主要表明新建平面形状 层数 室内外地面标高 新建道路 绿化 场地排水和管线的布置情况 并表明原有建筑 道路 绿化等和新建筑的相互关系以及环境保护方面的要求等 由于建设工程的性质 规模及所在基地的地形 地貌的不同 建筑总平面图所包括的内容有的较为简单 有的则比较复杂 必要时还可分项绘出竖向布置图 管线综合布置图 绿化布置图等 备注 通常置业顾问使用总平面图 可以根据项目整体布局情况判断楼位的优缺 已整合楼体或具体户型卖点 2020 3 18 6 层平面图 就是一栋建筑某层的平面图纸 在销售中 经常能用到的是标准层平面图 所谓标准层 是相对于结构 布局较为特殊的底层 地下室 顶层等来说的 它反映该栋楼中最主要 最多数的楼层的平面结构 通过层平面图 我们可以清楚地看到各种户型在楼层中的分布情况 以及他们之间的位置关系 通过层平图 可以较为直观的观察整体的布局 及电梯 通道 柱点 管道 剪力墙等的具体位置 2020 3 18 7 户型图 是按一定的比例绘制的住宅建筑的水平剖面图 一些房地产开发和销售企业 为了使购房者更全面地了解住宅的基本情况 往往在平面图上配置家具的尺寸和位置 便于人们的联想和识别 备注 户型图是置业顾问最常用的道具之一 2020 3 18 8 立面图 是将建筑的不同侧表面 投影到铅直投影面上而得到的正投影图 它主要表现建筑的外貌形状 反映屋面 门窗 阳台 雨篷 台阶等的形式和位置 建筑垂直方向各部分高度 建筑的艺术造型效果和外部装饰做法等 根据建筑型体的复杂程度 建筑立面图的数量也有所不同 一般分为正立面 背立面和侧立面 也可按建筑的朝向分为南立面 北立面 东立面 西立面 还可以按轴线编号来命名立面图名称 这对平面形状复杂的建筑尤为适宜 在施工中 建筑立面图主要是作建筑外部装修的依据 2020 3 18 9 剖面图 是依据建筑平面图上标明的剖切位置和投影方向 假定用铅垂方向的切平面将建筑切开后面得到的正投影图 沿建筑宽度方向剖切后得到的剖面图称横剖面图 沿建筑长度方向剖切后得到的剖面图称纵剖面图 将建筑的局部剖切后得到的剖面图称局部剖面图 建筑剖面图主要表示建筑在垂直方向的内部布置情况 反映建筑的结构形式 分层情况 材料做法 构造关系及建筑竖向部分的高度尺寸等 2020 3 18 10 建筑工程施工图 简称 施工图 是表示工程项目总体布局 建筑物的外部形状 内部布置 结构构造 内外装修 材料做法以及设备 施工等要求的图样 具有图纸齐全 表达准确 要求具体的特点 它是设计工作的最后成果 是进行工程施工 编制施工图预算和施工组织设计的依据 也是进行施工技术管理的重要技术文件 一套完整的建筑工程施工图 一般包括建筑施工图 结构施工图 给排水 采暖通风施工图及电气施工图等专业图纸 也可将给排水 采暖通风和电气施工图合在一起统称设备施工图 2020 3 18 11 建筑施工图 简称 建施 它一般由设计部门的建筑专业人员进行设计绘图 建筑施工图主要反映一个工程的总体布局 表明建筑物的外部形状 内部布置情况以及建筑构造 装修 材料 施工要求等 用来作为施工定位放线 内外装饰做法的依据 同时也是结构施工图和设备施工图的依据 建筑施工图包括设备说明和建筑总平面图 建筑平面图 立体图 剖面图等基本图纸以及墙身剖面图 楼梯 门窗 台阶 散水 浴厕等详图和材料做法说明等等 2020 3 18 12 建筑工程图 建筑工程图是以投影原理为基础 按国家规定的制图标准 把已经建成或尚未建成的建筑工程的形状 大小等准确地表达在平面上的图样 并同时表明工程所用的材料以及生产 安装等的要求 它是工程项目建设的技术依据和重要的技术资科 建筑工程图包括方案设计图 各类施工图和工程竣工图 由于工程建设各个阶段的任务要求不同 各类图纸所表达的内容 深度和方式也有差别 方案设计图主要是为征求建设单位的意见和供有关领导部门审批服务 施工图是施工单位组织施工的依据 竣工图是工程完工后按实际建造情况绘制的图样 作为技术档案保存起来 以便于需要的时候随时查阅 2020 3 18 13 效果图 效果图是利用透视 色彩 明暗关系等美术技法形象表现产品直观视觉效果的图纸 它不强调准确 而是强调产品成型后的直观效果 在房地产和建筑行业 效果图有很多种 我们经常接触并使用的有 A 社区鸟瞰图 2020 3 18 14 B 建筑单体外立面图 2020 3 18 15 C 夜景效果图 2020 3 18 16 D 户型效果图 2020 3 18 17 E 景观效果图 2020 3 18 18 建筑识图篇 规划常识篇 建筑结构篇 建筑构造篇 建筑形态篇 面积相关知识篇 户型空间篇 建筑规划基础知识 2020 3 18 19 建筑规划基础知识 规划常识篇 2020 3 18 20 规划常识 容积率和建筑密度的区别是什么 容积率 建筑容积率 规划建筑用地范围的总建筑面积 规划建设用地总面积 多层容积率一般控制在1 5以下 小高层的容积率可以达到2左右 高层视情况一般在4或5左右 对于开发商来讲 容积率越高 出的建筑面积就越多 土地成本就越容易摊薄 利润空间自然就越大 而对于购房者来讲 则正相反 容积率越低 说明楼与楼之间的空地越大 视野 采光就越好 建筑密度 建筑密度 规划用地范围内建筑物基底总面积 规划建设用地总面积 建筑密度可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度 2020 3 18 21 绿化率VS绿地率 看看谁更给力 绿化率 绿化率 规划用地范围内的绿化面积 规划建设用地总面积 绿化率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率 相对而言比较宽泛 大致长草的地方都可以算作绿化 所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些 绿化率自然越高越好 一般在35 左右 绿地率 绿地率 绿地面积 土地面积 绿地率所指的 居住区用地范围内各类绿地 主要包括公共绿地 宅旁绿地 配套公建所属绿地和道路绿地等 公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑 水池 亭榭等绿化小品建筑可视为绿地 备注 房地产商通常在广告中使用绿化率一词 根据园林专家所言 是一个不准确 不规范的用词 在国家关于园林绿化的用语中 准确的应为 绿地率 和 绿化覆盖率 两种叫法 2020 3 18 22 关于规划用地规定都有什么 用地性质 规划用地的使用功能来区分用地性质 就是我们前面提到的土地按用途分类 作为美城这样的公司的销售人员 我们经常接触到的也是我们要了解的主要有 居住用地 住宅用地 工业用地 综合用地 商业旅游用地以及它们所对应的土地使用年限 用地面积 规划地块划定的面积 建设项目报经城市规划行政主管部门取得用地规划许可后 经国土资源行政主管部门测量确定的建设用地土地面积 用地红线 指经城市规划行政主管部门批准的建设用范围的界线 在规划图中一般用红线标示 故称之为用地红线 道路红线 城市道路用地的规划控制线 即城市道路用地与两侧建筑用地及其他用地的分界线 2020 3 18 23 请你告诉我 我买的房子采光如何 日照间距系数 指根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋高度的比值 我们处于北半球 所以 遮挡房屋 指的是南边的房屋 西安市规定 多层不低于1 1 35 高层不低于1 0 8 日照标准 根据各地区的气候条件和居住卫生要求确定的 居住建筑正面向阳的房间子规定的日照标准日获得的日照量 1994年2月1号执行的 城市居住区规划设计规范 中规定 住宅建筑日照标准 冬至日住宅底层日照时间不少1小时或大寒日住宅底层日照时间不少于2小时 2020 3 18 24 建筑间距就是我们常说到的楼间距 客户可是很在乎这个问题哦 建筑间距 两栋建筑物外墙之间的水平距离 也就是常说的楼间距 确定南北楼间距的依据 就是日照间距系数 东西间距 当住宅楼属条式住宅时 两栋多层条式住宅的侧面间距不宜小于6米 如果是高层住宅时 高层住宅与其他各种层数住宅之间的侧面间距不宜小于13米 当属于塔式或点式住宅时 无论是高层塔式住宅 还是多层和中高层点式住宅 且相邻的两栋建筑侧面都开了窗口 此时 在具体规划设计时 两栋住宅间的侧面间距则应充分考虑视线干扰问题 侧面间距应在13米的基础上适当的加大 2020 3 18 25 请了解 居住区用地都包含什么 居住区用地 居住区有地是住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地的总称 住宅用地 住宅建筑基地占地及其四周合理间距内的用地 含宅间绿地和宅间小路公建用地 与居住人口规模相对应配建的 为居民服务和使用的各类设施的用地 包含建筑基底占地及其所属场院 绿地 和配建停车场等 道路用地 居住区道路 小区路 组团路及非公建配建的居民小汽车 单位通勤车等车辆的停放场地 公共绿地 满足规定的日照要求 适合于安排游憩活动设施的 供居民共享的游憩绿地 包括居民区公园 小游园和组团绿地及其他块状 带状绿地 2020 3 18 26 我想 你买房子 也想知道周边都有什么 配套设施 指与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施 道路和公共绿地的总称 备注 身为置业顾问的我们 知道项目周边配套是最基本的素质 如果在销讲中能说出这个名词 显得你会更加专业的 亲 建筑小品 指既有功能要求 又有点缀 装饰和美化作用的 从属于某一建筑空间环境的小体量建筑 游憩观赏设施和指示性标志物等的统称 2020 3 18 27 想盖房子么 先把这些做好吧 三通一平 三通一平是指基本建设项目开工的前提条件 具体指 水通 电通 路通和场地平整 水通 专指给水 电通 指施工用电接到施工现场具备施工条件 路通 指场外道路已铺到施工现场周围入口处 满足车辆出入条件 场地平整 指拟建建筑物及条件现场基本平整 无需机械平整 人工简单平整即可进入施工的状态 简称三通一平七通一平 通水 通电 通路 排水 热力 电信 煤气 平整场地 是建筑行业术语 它指的是土地 生地 在通过一级开发后 使其达到具备给水 排水 通电 通路 通讯 通暖气 通天燃气或煤气 以及场地平整的条件 使二级开发商可以进场后迅速开发建设 2020 3 18 28 建筑识图篇 规划常识篇 建筑结构篇 建筑构造篇 建筑形态篇 面积相关知识篇 户型空间篇 建筑规划基础知识 2020 3 18 29 建筑规划基础知识 建筑构造篇 2020 3 18 30 我们不是承建商 但是我们必须了解 基础 定义 建筑物的组成部分 是建筑物地面以下的承重构件 它支撑其上部建筑物的全部荷载 并将这些荷载及自重传给下面的地基 按构造形式不同分类 条形基础 独立基础 筏板基础 箱型基础 高层常用 桩基础 地基 不是建筑物的组成部分 是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层 备注 有时向客户告知工程进度时 切勿将基础和地基混淆 2020 3 18 31 亲爱的 是它们构成了我们的家 墙体和柱 竖向承重构件 支撑屋顶 楼面等 并将这些荷载和自重传给基础 墙体分类 外墙 内墙 纵墙 横墙 承重墙 非承重墙 楼板 地面 是指楼板 层 和地面两部分 楼板将整个建筑物分成若干层 是建筑物的水平承重构件 承受着它上面的荷载连同自重一起传递给墙和柱 同时对墙体起水平支撑作用 首层地面直接承受它上面的各种荷载并传给基础 也起保温 隔热 防水作用 门窗 门的分类 平开门 推拉门 转门 卷帘门 弹簧门 木门 塑钢门 铝合金门等 窗的分类 平开窗 推拉窗 旋转窗 固定窗 悬窗 木窗 塑钢窗 铝合金窗等 梁 跨过空间的横向构件 备注 这些内容 一定要和客户讲清楚 2020 3 18 32 手牵手 一步两步三步四步 往前走 楼梯 一般由三部分组成 楼梯段 休息平台 栏杆扶手 楼梯的宽度一般在1 2米左右 住宅楼梯的倾斜度一般在15 20度 台阶分踏步和踢步两部分 踏步宽度在20 25cm 踢步在15cm时人们的感觉最舒适 2 80米层高的住宅通常每层9个台阶 在屋顶唱着你的歌 在屋顶和我爱的人 屋顶 房屋或构筑物外部的顶盖 分为平屋顶和坡屋顶 2020 3 18 33 建筑识图篇 规划常识篇 建筑结构篇 建筑构造篇 建筑形态篇 面积相关知识篇 户型空间篇 建筑规划基础知识 2020 3 18 34 建筑规划基础知识 建筑结构篇 2020 3 18 35 砖木结构 是指承重的主要构件是用砖 木材建造的 如一幢房屋是木制房架 砖墙 木柱建造的 像大多数农村的屋舍 庙宇等 这种结构建造简单 材料容易准备 费用较低 2020 3 18 36 2020 3 18 37 砖混结构 砖混结构住宅中的 砖 指的是一种统一尺寸的建筑材料 也有其他尺寸的异型粘土砖 如空心砖等 混 是指由钢筋 水泥 砂石 水按一定比例配制的钢筋混凝土配料 包括楼板 过梁 楼梯 阳台 排檐 这些配件与砖做的承重墙相结合 可以称为砖混结构住宅 由于抗震的要求 砖混住宅一般在5层 6层以下 2020 3 18 38 钢筋混凝土结构 分框架 剪力墙 框剪结构 即主要承重构件包括梁 板 柱全部采用钢筋混凝土结构 此类结构类型主要用于大型公共建筑 工业建筑和高层住宅 钢筋混凝土建筑里又有框架结构 框架 剪力墙结构等 目前 层左右的高层住宅通常采用框架 剪力墙结构 2020 3 18 39 钢筋混凝土建筑结构分类 框架结构 框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱 再用预制的加气混凝土 膨胀珍珠岩 浮石 蛭石等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅 它的特点是能为建筑提供灵活的使用空间 便于拆改 缺点是抗震性较差 室内明梁 明柱多 且尺寸大 2020 3 18 40 剪力墙结构 剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱 能承担各类荷载引起的内力 并能有效控制结构的水平力 钢筋混凝土墙板能承受竖向和水平力 它的刚度很大 空间整体性好 房间内不外露梁 柱楞角 便于室内布置 方便使用 剪力墙结构形式是高层住宅采用最为广泛的一种结构形式 2020 3 18 41 框剪结构 也就是框架 剪力墙结构 这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙 构成灵活自由的使用空间 满足不同建筑功能的要求 框剪结构的受力特点 是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧力结构组成的新的受力形式 所以它的框架不同于纯框架结构中的框架 剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙 2020 3 18 42 钢结构 主要承重构件全部采用钢材制作 它自重轻 能建超高摩天大楼 又能制成大跨度 高净高的空间 特别适合大型公共建筑 2020 3 18 43 建筑识图篇 规划常识篇 建筑结构篇 建筑构造篇 建筑形态篇 面积相关知识篇 户型空间篇 建筑规划基础知识 2020 3 18 44 建筑规划基础知识 建筑形态篇 2020 3 18 45 房屋层数 房屋层数是指房屋的自然层数 一般按室内地坪 0以上计算 采光窗在室外地平以上的半地下室 其室内层高在2 20m以上 不含2 20m 的 计算自然层数 房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和 假层 附层 夹层 插层 阁楼 暗楼 装饰性塔楼 以及突出屋面的楼梯间 水箱间不计层数 地下室 是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分 包括层高在2 2m以下的半地下室 阁楼 暗楼 一般是房屋建成后 因各种需要 利用房间内部空间上部搭建的楼层 2020 3 18 46 跃层 完整的两层空间 有上下两个楼面 外观看是一套房子 上下层之间的通道不通过公共楼梯 而采用户内独用的小楼楼梯 两层层高一般在6米以上 单层层高超过3米 2020 3 18 47 复式楼LOFT 受跃层式住宅设计购想启发 由香港设计师李鸿仁设计 是一种经济型住宅 每户仍分上下层 但实际只有一层 不具备完整的两层空间 是在层高较高的一层楼中 层高为3 3米 增建一个夹层 两层层高一般在5 5到5 8米左右 局部夹层作书房 卧室等 用楼梯连接 2020 3 18 48 错层 指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上 用30 60cm的高度差进行空间隔断 层次分明 立体性强 但未分成两层 适合100平米以上大面积住宅装修 2020 3 18 49 看看咱家 算不算是高层 高层建筑 我国建筑防火规范将10层以上的居住建筑和高度超过24米的公共建筑称为高层建筑 超高层 我国建筑设计通则将高度超过100米的建筑称为超高层 超高层 高层 2020 3 18 50 重点考核内容 请做好笔记 板楼和塔楼 点式楼 概念 从建筑物的面宽与进深的比例来看 比例大于2的 可以称为板楼 建筑与比例小于2的 可以称为塔楼 从建筑物平面上的体形来分析 一般情况下 塔楼较倾向于方形 板楼较倾向于矩形 在建筑单体的特点上 塔楼一般有一个集中的 交通核 即包括楼梯 电梯等在内的一套系统 板楼明显特征在于 建筑单体至少有两个相同单元以上的重复才能叫板楼 板楼与塔楼在建筑高度上也有区别 板楼包括低层 多层 小高层 高层 超高层等 塔楼以高层为主 其它类型较少 板式楼 点式楼 2020 3 18 51 板楼优点与缺点 优点 板楼一般南北通透或东西通透 因而通风好 室内空气的流通性强 板楼大多进深较小 采光日照质量较好 因此出现黑房间的机率小 板楼公摊面积小 得房率高 特别是多层板楼 对每户来说 仅有一个楼梯间是公摊面积 这也受到购房者的欢迎 板楼对外采光面多 因此更易做成明厨明卫 符合中国因有的居住习惯 板楼每一个交通核负担户数少 一般为两户最多三户 因此每户具有很好的独立性 符合现代人的居住心理需求 东西长 南北短 2020 3 18 52 缺点 建筑密度低 房价高 板楼社区多属低层低密度 容积率较低 尽管居住舒适性强 但房价一般比较高 特别是在城区内寸土寸金的地段 为数不多的板楼也许只有非工薪阶层才能消费得起 板楼体形一般比较庞大 立面比较呆板 感染力不强 板楼小区庭院空间由于日照系数决定 因此带来狭长楼间拒距 无日照花园的局促 对于纯板楼小区来说 小区的视线 通风效果较差 社区外部环境较单调 行列式的空间与兵营式排列布局带来压迫感 高层板楼消防问题不易解决 由于要增加消防电梯防烟楼梯等设施 造成高层板楼交通面积加大 高层板楼抗震性能较差 出现特殊情况时人员生命安全受到危胁 2020 3 18 53 塔楼 点式楼 的优点与缺点 优点 节约土地资源 房价较低 由于塔楼社区的建筑密度较高 因而可以节约宝贵的土地资源 有效降低每平方米的房价 让更多的人安居 空间结构灵活 宜于改造 塔楼多采用框架结构或框剪结构 户内分隔墙很多都可以拆改 某些塔楼甚至可以将整层楼面打通 灵活分割户型 结构强度高 抗震性好 高耸的塔楼由于采用了框架结构 现场浇筑楼板 因而其结构强度比板楼高 抗震性与安全性很好 塔楼在户型上 容易设计出较好的小户型 具有更大市场适应性 受到部分购房者的青睐 对塔楼小区来说 整体通风效果好 视野也较好 塔楼小区绿地空间比较较自由灵活 容易形成大面积集体绿地 塔楼小区外部空间环境丰富 建筑布置自由灵活 容易设计出有感染力的小区景观 2020 3 18 54 缺点 每户面积较小 大多仅有两个采光面 而且是相邻的 面积使用率不高 存在灰色空间 塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右 而且户型内部的餐厅与洗手间往往不可直接采光 通风 这样的地方被称为 黑房 或 灰色空间 塔楼户型通风效果不好 由于塔楼设计户数多 相邻户型干扰较大 户型容易出现东西向及北向户型 日照较差 相邻住户容易形成局部对视 即在塔楼靠阴角的部分相邻住户有可能形成对视 影响了私密性 一般来说 塔楼适合高层 板楼适合多层和小高层 二者有着不同的适用范围 一般容积率在2 5以上 用塔楼 容积率在2 0左右 可以用板楼 容积率在2 0以下 可以用多层的板楼 改良后的塔楼的综合优势 如蝶塔 薄塔等 要优于板楼 更重要的是 板塔互有优势 板楼和塔楼将在在相互竞争中共同存在 满足不同范围的需要 2020 3 18 55 蝶式楼 准确地讲是改良型的塔楼 因其横断面形状像蝴蝶而得名 蝶式楼的优点很突出 结合了板楼和塔楼的优点 A 较好地解决了塔楼通风和采光的问题 B 较高的使用率 有效压缩了电梯间的面积 避免了普通塔楼弯弯曲曲的走廊 缺点 蝶式建筑有一个通病 房间的边角多 户型不方正 另外 与西安居住习惯不符的是 蝶式楼往往有 斜房间 2020 3 18 56 建筑识图篇 规划常识篇 建筑结构篇 建筑构造篇 建筑形态篇 面积相关知识篇 户型空间篇 建筑规划基础知识 2020 3 18 57 建筑规划基础知识 面积相关知识篇 2020 3 18 58 台上十分钟 台下十年功 这就是我们置业顾问的基本功 房屋建筑面积 房屋建筑面积是指房屋各层面积的总和 每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算 建筑面积包括使用面积 辅助面积和结构面积 住宅使用面积 是指住宅分户内可供实际使用的净面积的总和 通常包括卧室 厅 厨房 卫生间 阳台 壁橱 室内走道 室内楼梯等 得房率 得房率指住宅使用面积除以建筑面积 其百分比越高 得房率就越高 商品房销售面积 商品房整幢出售 其销售面积为整幢商品房的建筑面积 地下室作为人防工程的 应从整幢商品房的建筑面积中扣除 商品房按 套 或 单元 出售 其销售面积为购房者所买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共用建筑面积之和 2020 3 18 59 套内使用面积 指房屋户内全部可供使用的空间面积 按房屋的内墙线水平投影计算 套内墙体面积 商品房各套 单元 内使用空间周围的维护和承重墙体 有共用墙及非共用墙两种 商品房各套 单元 之间的分隔墙 套 单元 与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙 包括山墙 均为共用墙 共用墙墙体水平投影面积的一半计入墙体面积 非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积 阳台建筑面积 指阳台地面底板外沿在水平的投影 套内建筑面积 指套内使用面积 套内墙体面积及套内阳台建筑面积之和 2020 3 18 60 分摊面积 分摊面积也就是公共面积 是指建筑物主体内 户门以外可使用的面积 分摊面积包括三个部分 层高超过2 2米的设备层或技术层 大堂 公共门厅 走廊 过道 公用厕所 电梯前厅 楼梯间 电梯井 电梯机房 垃圾道 管道井 消防控制室 水泵房 水箱间 冷冻机房 消防通道 交电室 煤气调压室 卫星电视接收机房 值班警卫房 物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房 套 单元 与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积的一半 注 因为这些面积归多户共同使用和拥有 也就要分摊给各户 所以又叫做分摊面积 不应分摊的共有建筑面积包括 从属于人防工程的地下室 半地下室 供出租或出售的固定车位或专用车库 幢外的用做公共休憩的设施或架空层 共有建筑面积的分摊方法是 商品住宅楼 须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数 再按幢内的各套内建筑面积比例分摊 多功能综合楼 须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数 再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊 2020 3 18 61 面积预测 商品房在期房销售阶段 房子还没有实际盖好 但因为要进行销售 就必须有一个可用于销售 而且要在 商品房买卖合同 中约定的面积数值 这个面积就是预测面积 对面积的预测 由开发企业报请房地局指定的测量事务所进行 测量事务所进行面积预测的依据是项目的施工图纸 蓝图 面积预测的成果体现为测量事务所出据的 预测成果表 该表标明了每套房子的房号 套内建筑面积 阳台建筑面积 分摊面积 分摊系数 此表就是商品房在期房销售阶段的法定面积依据 面积实测 房屋竣工后 测量事务所要对房屋实物再进行一次面积实测 实测得到的面积就是房屋的实际面积 面积实测的成果表现为测量事务所出据的 面积测量成果表 实测面积主要应用于两个方面 首先是客户购买面积的最终确认 跟预测面积相比 两者的误差不能超过绝对值3 在此范围内的误差 按当时的购买价格实行多退少补 如果超过了这个范围 客户可以要求退房 另外 这个实测面积也是将来客户房产证上实际标明的面积 物业费等按面积计算的费用也以实测面积为依据 2020 3 18 62 建筑识图篇 规划常识篇 建筑结构篇 建筑构造篇 建筑形态篇 面积相关知识篇 户型空间篇 建筑规划基础知识 2020 3 18 63 建筑规划基础知识 户型空间篇 2020 3 18 64 层高 指下层地板面或下表面到相邻上层楼板上表面或下表面之间的竖向尺寸 国家相关法律法规规定 可销售的房屋 其层高超过2 2米