武汉市房地产发展现状问题及对策分析.docx

湖北大学知行学院 本科毕业论文（设计）题 目 武汉市房地产发展现状问题及对策分析 经济与管理 系 国际经济与贸易 专业学 号 1311130064 学生姓名 谢凯焱 指导教师 张娥 起讫日期 2016.11.01 2017.04.07 工作地点 湖北大学知行学院 16目录绪论5一、课题综述5（一）本课题研究的目的和意义5（二）国内外的研究现状5二、武汉市房地产业发展轨迹6（一）武汉市房地产业的发展历史6（二）武汉市房地产市场周期波动分析6三、武汉市房地产业发展情况7(一)武汉市房地产行业近年来房价变化7（二）汉商品住宅分价格段成交情况9（三）武汉商品住宅供求关系变化9（四）武汉主城区分环线成交情况10（五）武汉商品住宅分户型段成交情况10四、房地产发展过程中的问题11（一）房地产开发资金过多的依赖银行贷款11（二）供求不平衡，商品房面积大量空置12（三）商品房价格分析12五、.武汉市房地产业发展的对策12（一）规范土地市场12（二）实施稳健、积极的政府政策13（三）建立保证房地产业健康发展的法制环境13（四）建立准确、实用的信息统计和预警系统13六、结论14参考文献15致谢16武汉市房地产发展现状问题及对策分析摘 要随着城市化进程加快和中国经济的快速增长，居民的消费水平已大大提高。中国的房地产业也是快速发展，已成为推动经济增长的重要因素。房地产是一个高度性、全面性的产业，是联系国家经济和金融业、 建筑、 家电等行业的重要枢纽。目前，我国房地产业正朝着规模化、品牌化的方向发展。研究分析作为中部省会城市武汉的房地产市场发展历史、现状和存在的问题，对于研究我国房地产市场的整体发展结构具有重要意义。通过分析武汉房地产市场的房屋住宅价格发展变动情况，对于促进武汉房地产市场的健康发展具有深远影响。【关键词】武汉房地产；增长快；承受能力The present situation and Countermeasures of Wuhan real estate developmentAbstract Wuhans real estate prices grow fast, but not high. Wuhans real estate development is hot, but. Wuhan real estate speculation funds have, but not much. Wuhan is the fulcrum of the rise of the central region, the scale of real estate investment should not be lower than the national average. Wuhan real estate regulation should not be the reduction of the total, but the structural adjustment. To correct the performance of the concept of housing units to guide the size of the full consideration of social capacity.But in view of the external markets such as Beijing, Guangzhou, Shenzhen and other places of changes in house prices, housing prices in Wuhan have high risk, in the face of this problem, the urgent need under the new situation in depth analysis of the current development of the real estate industry in Wuhan city. Opportunities and challenges co-exist, the current real estate market in Wuhan City, should make full use of the advantage of the rise of central China strategy, give full play to the value of the city, improve and optimize the real estate market, the real estate structure adjustment, rational coordination and stable development, which will also be required to study the reason of this. Therefore, this paper from the Wuhan city economy and real estate, real estate background, use the real estate market and forecast theory, analysis of the current situation of the real estate market in Wuhan, and then through the operational characteristics of the real estate market in Wuhan City, which is mature gradually, development is not balanced, the demand for self occupation and leading city the center to promote the four aspects of detailed analysis, combined with the factors affecting the development of Wuhan City real estate market, the Wuhan real estate market development prospect, grasp the development trend of the real estate industry in Wuhan City, Wuhan city housing developers and consumers to give certain referenceKeyword: Wuhan real estate fast growth Bearing capacity 绪论一、课题综述（一）本课题研究的目的和意义作为国民经济发展组成部分的重要产业部门，房地产的市场化改革发展始于1998年，通过把房地产作为一项可交易的商品，赋予其独特的金融属性。这不仅极大地促进了中国经济过去二十年的快速发展，改善了人民生活的居住条件，并拉动了国民经济其他产业链的发展。从房地产的相关产业链结构看，其具有产业链长，跨度大的结构优势，能有效的带动其他产业的发展，提供更多的就业岗位。房地产的上游产业链涉及到钢铁、有色金属、建材、机械设备等建筑生产资料，房地产的下游产业链还关联到房屋租赁、装修装饰、家居家电、汽车等生活性发展需求。可见，房地产是在国民经济发展中展现出重要的意义以及对与其他产业高度关联的特性，研究房地产的发展对于研究国民经济的发展具有前瞻性的指导意义。当前我国房地产市场的发展存在着局部泡沫严重，整体发展良好的特点。关于房地产泡沫化的问题，国内外许多专家学者和产业人士都表示出一些担忧，认为中国的房地产住宅价格已经大大超过全球房地产发展规律的可比数据值，像深圳、上海、北京这样的一线城市住宅均价都是在5万元人民币以上，如果是核心区域地段更是翻数倍。清华毕业生买不起清华学区房成为民间关于高房价低收入的无奈表达。同时，也有部分人士表示，中国的房地产市场并没有泡沫化，因为房地产市场不仅包括住宅地产，还有工业地产、商业地产等。但是，作为普通百姓我们更关注房屋住宅价格，如果一辈子的工资还不够买一套房子，那么社会发展的稳定性和创造性就会衰退，超高的住宅价格无疑会影响中国经济长期健康的发展。因此，我们有必要研究分析房地产住宅价格的变动情况，预防像日本一样发生房地产泡沫化破裂之后经济持续低迷的现象发生。房地产是一个全国性的集中发展的产业，但是各地区由于经济发展水平的不同，房地产市场的发展存在非常显著的差异。而当前，对于房地产市场的研究多集中在一些大城市，大城市的高房价对于全国来说缺乏指导意义。因此，本文从武汉的房地产市场研究分析角度出发，通过分析中国中部省份的省会城市，来探讨中国房地产发展过程中的一些现状和对策，这比研究一线房地产市场的发展，对研究全国房地产市的情况更具有借鉴意义。同时，也能更好地促进主管部门对房地产市场的政策作出科学合理的制定，更有利于武汉的长期发展。（二）国内外的研究现状关于房地产市场的理论研究，现阶段缺乏统一的系统性理论体系。根据研究者分析的切入点不同，大致从供给和需求的层面、货币流通量与资金松紧的层面、房地产的库存结构与发展速度等不同方面分析，难免有失偏颇。国内外关于房地产市场的价格和市场供求之间的关系，大多数的理论研究是从土地供给和价格、商品房库存和开发数据、房屋售价与租赁价格、直接融资与间接融资成本差异等角度出发。为此，以下做简要的说明：J. R. Knight于1994年提出，房地产市场的价格传到特性反应在，房屋的市场价格主要反映是卖方的需求，而买房的价格显示相对滞后。张涨铭认为，房屋住宅价格与土地供给存在必然联系，当住宅用地的土地出让数量增量加则会增加房屋住宅的供给，而住宅供给增加又会减缓价格的增速。包宗华通过房地产年均增速约20%的增长数据表明，当前我国房地产市场整体发展良好。关于房地产市场是否存在“过热”现象，陈淮博士认为并不存在。因为过热是指资金投入规模高于实物承载，但是当前房地产市场所需的建筑材料并不像90年代海南房地产泡沫一样。另外，房地产的发展也没有对其他行业的发展产生挤出的现象发生，并且还能促进其他行业发展。而且，房地产市场的发展也没有使得银行缩紧放贷的金额，利率依然处于历史较低的位置。所以，房地产的发展不存在整体的过热现象。二、 武汉市房地产业发展轨迹（一）武汉市房地产业的发展历史从1998年实施房地产市场化改革以来，武汉的房地产业为武汉市的经济发展做出了重要贡献，不仅改善了居民的生活条件，拉动了相关产业的发展，而且为许多人提供了一大批就业岗位。回顾武汉房地产发展进程，基本可以概括为以下几个阶段：第一阶段：六五计划期间（1980-1985年）。六五计划的头一年，在全国改革开放的最前沿的深圳、广州等地开展了住房改革试点工作。1984年的政府工作报告更是首次明确了房地产作为国民经济发展的一个新产业定位，提出房地产是可以交易的商品，首次赋予了房屋的商品化属性。随着改革开放初期的政策改变，房地产作为一个新型产业正酝酿着翻天覆地的变化，也会日后房地产业的蓬勃发展埋下伏笔。第二阶段：七五计划期间（1986-1990年）。当时，房地产市场发展的标志性事件是，1988年的宪法修正案明确土地使用权可以依法转让，这为房地产市场的长期健康发展奠定了法律基础。房地产行业进入早期的野蛮式增长，并引发了海南的房地产泡沫。但是，由于当时我国正处于改革开放的早期探索阶段，所以局部的房地产泡沫并没有对全国造成恶劣影响，全国整体的房地产市场仍处于小散乱的局面。第三阶段：时间进入了20世纪90年代，经过十余年的政治经济的转型发展，市场经济活力和能量不断爆发，海南房地产的过热现象也逐步传导进入内地，而且90年代股票交易所的重新建立，全面激发了民众投机炒作的风潮，武汉的房地产在经过1992-1993年的快速上涨之后，由于缺乏合理的市场体制机制管理，出现了过热和混乱的局面。迫使主管部门为遏制投机炒作风潮，恢复房地产市场的长期健康稳定发展，下重拳治理宏观经济。至此，房地产业在经过短暂繁荣之后进入首个冷静期。第四阶段：本世纪初，中国加入世界贸易组织，经济增长保持了近8%的长期发展。经济的繁荣发展，也会带动房地产市场的发展。但是，在经过海南房地产泡沫破裂后，市场的监管者、开放商、购房客都变得比以前更成熟。在2005年以前，虽然经济高速增长，但是房地产市场基本保持平稳。2006-2007年，房地产住宅价格开始快速增长，2008年的金融危机基本保持小幅波动，2009年受四万亿刺激计划，房地产住宅价格开始大幅的上涨，2012-2014年又保持小幅波动，2015-2016年再次大幅上涨。（二）武汉市房地产市场周期波动分析武汉市房地产周期波动图，是根据陆菊春的扩散指数理论，以房地产五大类指标为样本得出的。这五大类指标，分别包括与房地产相关的投资、生产、交易、金融和价格因素等。图1：武汉市房地产周期波动图上图显示了武汉市近十多年来的房地产发展波动周期，基本符合上述第四阶段的特征。三、武汉市房地产业发展情况研究分析武汉市的房地产发展情况，需要从房地产的发展周期、投资回报、银行信贷、房屋空置率，以及房价收入比等维度进行探讨。当宏观经济景气度上升，经济发展由复苏向过热的阶段，社会货币流通量规模庞大，这必然会催热土地市场的价格，从而进一步向房屋价格传到。当市场的投机者越来越多的涌入其中，会导致住宅价格达到一个非理性的高度，引发房地产泡沫化的风险爆发。当进入房地产市场的资金对其他产业发展形成挤出效应，势必会引发宏观调控收缩房地产的资金供给，比如说暂停房屋开发贷，提高房贷利率和首付比例，造成需求量的短期急剧下滑，加上房地产的流动性差，引发房价快速下跌，上世纪90年代的海南房地产泡沫就是非常典型的案例。可见，房地产泡沫的现象级特征是新开工数量、信贷政策和成交价格。如果房价远远高于收入，或者租金的回报率很低，房屋空置率很高则可能预示着房地产泡沫化的前兆。(一)武汉市房地产行业近年来房价变化2016 武汉房地产市场可以分为两个不同的阶段 上半年的胜利房地产市场从买方市场转变为卖方市场，一夜之间排队选房，出现房不应求。下半年的迅速下降在第四季度-10 月份，有多次介绍了限制贷款和其他措施，武汉市商品住宅市场在高的调整中，迎来了第二个交易量也是略显疲惫。2016报复式反弹，政策和市场再一次站到转换点。与去年同期相比，整体供应武汉住宅物业在 2016年下降，房屋短期短缺很难扭转，预计到武汉商品住房市场供求失衡趋势短期努力改变，中期和长期供应紧张的压力。据武汉市房委会提供的数据，绘制下列表格。表一，武汉市各片区房价增幅比例片区2016年2015年变化增幅汉口中心区17318.6914909.782408.9116.16%古田片区12319.8410723.991595.8514.88%二七后湖片11099.89943.241156.5611.63%东西湖片8285.346923.61361.7419.67%武昌中心区16964.3313721.043243.2923.64%青山片11202.559110.452092.122.96%南湖片11745.569798.921946.6419.87%白沙洲片8301.5570691232.5517.44%关山片11416.979917.851499.1215.12%光谷中心片9374.727662.611712.1122.34%光谷南9451.677790.611661.0621.32%汉阳中心区11792.7810343.491449.2914.01%四新片9823.188193.321629.8619.89%沌口片8170.746874.991295.7518.85%江夏7066.856125.36941.4915.37%黄坡6372.115430.25941.8617.34%新洲4400.73826.48574.2215.01%蔡甸5572.695037.17535.5210.63%汉南4700.054199.68500.3711.91%从武汉市各地区之间的住宅价格变动发展情况看，中心城区、新兴开发区等资源优势相对其他地区比较集中的、拥有良好的产业发展基础、基础设施建设条件有保障、教育医疗资源相对丰富的地区住宅价格增速和房屋住宅的每平方米单价相对较高。比如武汉的传统三个地区中武昌、汉口的住宅价格最高，2016年的每平方米单价都突破了1.5万元，增速超过20%。在新兴城区中光谷和和四新片的增速最快，2016住宅单价超过9000元每平方米。（二）汉商品住宅分价格段成交情况图二，2016年商品住宅按价格划分成交情况 根据图表数据显示：在 2016 年，武汉均价 20000 元 / 以上高端住宅，但交易增加达 402.2%，远高于其他价格段，15000-20000 元 / 还增加 101.4%。今年更多比 20000高价位的房地产只有 4.3%的占交易区、 营业额占 10.3%，而 6000 低价房地产，虽然交易面积占 17.5%，但营业额占只有 9.2%强烈的对比，表明高价位相对较低成本房地产有更大的利润空间。（三）武汉商品住宅供求关系变化2016年(1月1日-12月31日)，据亿房网研究中心的统计数据显示，全市新建商品房共成交344387套，其中商品住宅成交287952套，经济适用房、双竞双限房、福利房等保障房项目成交6539套，商铺、写字楼、厂房以及车库等非住宅成交49896套，成交量再创历史新高。结合其他城市数据显示，无论是成交套数还是面积，武汉再次位居全国第一。表二，2016年武汉楼市成交总体情况及结构：2016年成交详情商品住宅保障房（经适房、双限房、内部福利房）非住宅合计成交套数287952653949896344387成交面积（万方）3074.6869.98427.723572.37成交套数增幅40.60%-67.60%83.30%36.60%成交面积增幅45.00%-57.20%41.10%38.10%（四）武汉主城区分环线成交情况表三，武汉城区变化情况成交均价主城区远城区一环内一至二环二至三环三环外2016年19055.6116793.9811346.48600.436260.572015年16120.1714066.59729.237139.295228.75同比变化18.20%19.40%16.60%20.50%19.70%数据显示：以三环至四环为主的远城区成交均价增幅较大，由于三环至四环供应和库存相对充足，房价相对主城较低。而主城区以一至二环成交均价大幅增加；二至三环成交均价涨幅较为平稳。表四，武汉各城区增幅变化情况成交套数主城区远城区一环内一至二环二至三环三环外2016年80452389011520059782810342015年540722096903954422742697同比变化48.79%8.12%27.44%35.17%89.79%数据还显示，基于四环三环远市营业额增加了高达 65.9%，表明武汉买家重点迅速迁移。特别是在分区限购买和其他因素，以便促进武汉主要城市住房需求速度将在下一年将继续保持高增长，需求增长和占的比例的主要城市。所以对房屋外溢的需求仍然存在，这些偏远的城市交易将增加超过在主要城市的供应。（五）武汉商品住宅分户型段成交情况图三，武汉市2016年商品房成交结构 随着武汉经济发展，整体收入水平的提高尤其是中产阶级的扩大，部分“一步到位”刚需对住房品质的追求成为其主要诉求之一。从户型来看，虽然120平米以下仍是成交主力，但120平米以上的大户型增长幅度也高于中小户型，其中120-140平米同比增幅高达143.1%，140平米以上也增长了47.3%，表明武汉住房消费升级速度增快。四、房地产发展过程中的问题（一）房地产开发资金过多的依赖银行贷款通过分析研究，比较我国与其他地区的房地产市场发展过程中，银行间接融资的比重在房地产企业开发中所占的比例看，国外发达国家房地产总投资中银行贷款所占的比例约40%，在香港1997-1998年的地产泡沫时期，这一比例依然小于50%。考虑到我国房地产企业在房地产开发的全过程阶段，从土地竞拍后的建设到住宅建成以后的销售都需要银行贷款，所以我国房地产企业开发中通过银行间接融资的比例不应超过50%。在我国，房地产企业的自有资金除了股东的投资之外，主要是依靠房地产的住宅销售收入增长而来。通过销售住宅积累了开发资金再去竞拍土地，通过银行贷款和商品房的预收制度再去开发建设，住宅商品销售的收入再去归还银行贷款，企业再积累了资金循环往复的开发新楼盘。在这样一个环节中，根据相关的统计数据显示，房地产企业的资金来源主要依靠购房者的银行按揭贷款，按照首付30%计算，则其中有70%的部分是来自银行贷款，而预收款中也有30%资金来自银行贷款。可见，我国银行贷款比例在房地产开发中的占比远远大于50%，该数据表明我国房地产市场存在泡沫化。但是，房地产的资金来源包括自筹和其他资金，不能仅仅从银行贷款的单项数据来考察，因为我国的房地产市场发展存在特殊性。关于武汉的房地产开发中银行贷款的比例，有关数据显示从在十二五时期（2011-2015年）这一比例从16.86%交替上升到22.97%。总体而言，武汉的商业银行贷款在房地产企业开发中的占比基本是保持增长态势，如果再算上自筹资金中银行贷款的比例，那么房地产的银行间接融资比例则更高。通过分析研究银行贷款与房地产企业开发的关系，我们发现房地产企业的自筹资金和商业银行贷款所占比例，存在着过渡依赖商业银行间接融资的现象，无论是早期的房地产企业开发贷，还是后期的购买者按揭贷，都离不开商业银行的资金支持，使得银行与房地产的关系过于紧密，金融系统的风险与房地产市场的发展周期绑在一起。这对整个宏观经济的发展存在具大隐患，房地产对银行信贷资金的占用，也会影响到其他实体经济的融资需求。早在十多年前，房地产市场的高毛利吸引了无数资本进入地产领域，住宅地产的开发龙头万科的财务报表数据显示，它的营业收入和净利润增速一直保持在两位数增长，进入2012年以后才有所下降。整个房地产市场的宏观景气周期向上，使得越来越多的本来从事制造业、服务业等非房地产领域的企业进入房地产市场，这必然会导致土地价格的飙升，进而影响到最终住宅价格的增长，日益增长的房价对银行的信贷资源需求就变得更为迫切，如此恶性循环对金融系统的稳定性埋下了巨大隐患。一旦房地产市场的发展进入非理性阶段，或者由于通货膨胀等因素，银行需要收缩资金提高利率，支持房地产市场发展的资金池被抽血，购房者的按揭贷款被限制，开发商也难以再从银行获得新贷款用于土地开发或者偿还旧账，那么违约、断供的现象就会发生，如此更会加重银行的坏账率。所以，对银行贷款与房地产开发的关系需要做一个明确的规划将其控制在合理范围内，既可以促进市场的健康发展，又可以降低金融系统的宏观风险。（二）供求不平衡，商品房面积大量空置由于房地产从建设到销售的发展周期比较长，所以存在供给与需求不匹配的问题。当市场需求增加时，在售和可供出售的商品房面积不足，则会提高房价引入更多的企业。当建设周期完成，市场需求下降时，又会导致住宅销售量下降，房价维持小幅波动。武汉市的房地产销售和投资增长率在十二五时期（2010-2015年）保持增长态势，尤其是2015年的住宅销售额增幅超过60%，市场需求被极大地刺激。不过，在房地产销售数据中，除了普通商品住宅销售量，还包括别墅、写字楼等其他商品。因此，考察武汉的住宅地产价格变动趋势，还需要结合空置率等其他指标。（三）商品房价格分析分析商品房住宅价格离不开分析关键性的指标房价收入比。该指标判断的是房地产销售价格与当地居民人均收入的比值，房价收入比越大，说明房价越高或收入较低。在国外，通常的房价收入比是保持在3-6倍，在我国，这一比值通常认为正常的范围是5-8倍之间。武汉市的房价收入比在十二五时期保持增长态势。虽然武汉市当前的房价收入比在6-8倍，基本保持在国内的正常范围内，但是呈现出快速增长的趋势。此外，关于房价收入比的计算标准，我国对于收入计算标准是以城镇人均可支配收入为参考，未包括农村人均可支配收入；对于房价的计算标准是以80平米的住宅为依据，而武汉市普通商品住宅销售面积大约在90-120平米，所以真实的房价收入比要更高。不过，房价收入比高不一定就代表着房地产泡沫。因为该指标考察的是房价与收入两个维度，指标数值大直接反映的是房价与收入差距大。当前武汉市的经济发展依然保持快速增长，所以居民收入存在较大增长空间，提高人均收入，减缓房价增速才是正确的发展道路。五、.武汉市房地产业发展的对策（一）规范土地市场土地是房地产市场发展的根本点，在房地产销售价格中土地价格的决定因素占比超过三分之一，促进房地产市场的健康发展，需要从根源上也就是土地市场的规范抓起。我国人均耕地不足，在促进经济发展的同时，需要保障粮食安全和农业发展。因此，科学合理的规划城市房地产开发用地显得尤其重要。当前，土地市场的出让通过招拍挂并采用综合评标的方式，限制了以往价高者得的不合理现象。此外，政府在进行土地出让时，还可以增加考察投标的房地产企业规划设计能力、住宅销售价格、环境保护方案等指标，最大程度的实现科学合理用地、建设绿色发展的智慧新城。 （二）实施稳健、积极的政府政策在市场经济起决定性作用的市场经济体制机制中，社会生产生活的资料供给与需求都是由市场这种无形的手从中调配的，政府作为社会治理的监管者，理应从宏观经济周期发展的长远角度考虑出发，对宏观经济的运行的情况和潜在存在的风险因素进行合理的调控调节。房地产作为与宏观经济发展周期紧密相关联系的行业，对整体宏观经济的运行具有比较大影响，政府应该对房地产的长期健康稳定发展制定合理的政策。从财政政策角度出发，政府应该根据房地产的产业发展情况，依据房地产行业的有关数据，比如新开工数量、在售商品房面积、土地成交情况、新房和二手房成交价格等数据对房地产的运行进行监控，从中分析找出当前面临的问题和存在的风险因素，适时调整制定关于房地产发展的财政政策，弱化房地产行业发展的周期波动对宏观经济造成的负面冲击影响，合理规划科学引导房地产的发展方向。另一方面，从税收角度调节房地产的市场运行机制。当前，房地产行业的总体税收负担比例与其他行业或者国外的房地产行业相比都比较偏高，较高的税收负担制约了房地产业的健康发展，为此，主管部门对泛地产交易的税费进行了调整，有利于促进居民购房负担的下降，有利于促进房地产行业的健康发展。但是，需要注意的是，由于房屋的基本属性是居住功能，所以较高的税收负担有利于稳定房地产市场的价格，增加投机炒作者的交易成本，对于满足人民购房的居住需求还是非常有必要的，所以房地产行业的税收负担应该保持在一个相对合理的较高水平。这不仅能稳定房地产市场的成交个，实现房屋的居住的基本功能，抑制投机炒作的风潮，也能避免因为非理性的房地产价格上涨造成的房地产行业周期大幅波动，从而对金融体系乃至整个宏观经济造成许多负面的影响。 （三）建立保证房地产业健康发展的法制环境促进房地产行业的长期健康发展，需要建立一套符合房地产发展规律的法制体系：（1）.建立适应行业发展现状的法律法规。从房地产的土地拍卖转让，到房屋的建设销售，以及后期的房屋买卖环节，都需要建立一套能满足行业整体发展要求的全面完善的法律法规。（2）在房地产的监管过程中要严格依法执行。制定了完善的法律体系，关键在于对房地产相关法律法规的执行和监督，否则再好的法律条文规定也对现实发展没有实际意义。监管部门应从房地产的建设、交易等各个环节加大检查监督，保障市场的良性发展。（四）建立准确、实用的信息统计和预警系统保障房地产行业的长期健康发展，离不开对于发展现状和潜在风险的分析研究。必须建立一套长期有效的预警机制，根据当前房屋市场的成交情况，房价收入比、商品房空置率等关键性指标的分析，来判断房地产市场的是否存在某些问题，主管部门及时发现，及早预防，调整政策。在监管过程中，要尽可能的完善监测指标，根据大量真实完整的数据统计，详实的调查结果，来科学合理的制定产业发展规划，降低因房地产市场的周期波动对宏观经济造成的负面影响。六、结论经过现实考察，发现武汉市的房地产行业虽然出现了明显的回暖迹象，但是仍然存在行业泡沫的风险，具体可以从以下几个方面得出。第一，从投资结构看。目前武汉市的商品房占据市场的主导，但是中高端住房依然是房地产商的热衷，与我国当前中产家庭比重较大的特点稍有出入但并不明显。第二，从行业贷款看。房地产项目投资较大且周期较长，单凭企业自身的能力很难完成，所以往往都是依赖于商业贷款，这就存在一定的次贷危机。为此政府部门应该加大对其监管和控制。第三，从市场价格看。官方的数据显示往往具有滞后性，难以及时反映市场的波动情况，但从总体来看，房价依然处在一个较高的水平。第四，从供求关系看。中国人传统的思想是安土重迁，所以房地产的市场潜力依然巨大，开发商虽然到处买地建房，但是仍然有大批的商品房被搁置。综上所述，武汉市的房地产行业总体趋于良性发展，但是也存在一定的风险，各政府和企业需要加强重视，提高警惕。房地产行业事关国计民生，规避房地产行业风险，势必要发挥政府的积极作用。首先，建立健全相关的法制和法规，促进市场的规范化、有序化，严格杜绝一切不合法不合规的交易行为，净化行业市场环境。其次，房地产建设以土地为基础，而土地交易则掌握在国家和政府手中。所以严格房地产市场，就要实现土地资源的合理优化配置，就需要充分发挥政府的职能作用。再次，规范房地产行业，就不能放任其发展，对其开发的环境，开发的功能，开发的区域选择都要进行综合引导。这就需要政府从宏观的角度，从政策的层面，对其进行合理的规划。最后，提高对市场反馈的重视。房地产最终还是要惠及民生，所以市场和社会的最终回馈，其实就是政府相关政策和措施最直接和最有效的反应。而最终的反应也会推动政府相关工作的改进与企业的自我完善，促进整