广州市房地产十年发展历程.docx

2001：华南板块崛起 市长豪言楼价5年涨50%提要：回想当年华南板块的发展，广州市政府虽然在板块大配套规划与投入上较为滞后，但政府对番禺楼市的推动也不可忽视。2001年7月，当时的广州市长林树森接受中央电视台主持人文清采访，记者问其：“广州哪里买房最能保值增值？”林树森脱口而出：“番禺”，随后他又出人意料地放出豪言：在未来5年里，番禺楼市能升值50%以上。 2010年，番禺不少楼盘新组团都带上了“十年”字样，如雅居乐花园的“十年小雅”、华南碧桂园 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)的“十年华南”等。这个“十年”纪念的正是华南板块2001年崛起时的辉煌。在2001年的广州楼市，华南板块绝对值得大书特书，因为华南板块的崛起影响了广州，甚至影响了全国。从滩涂农田到圆梦家园华南板块是指广州沿着华南快速干线、南联番禺区的样板景观大道，以及迎宾路两侧开发出来的超大规模住宅楼盘集群的总称。该板块位于广州番禺区南村镇西部、钟村镇东南部，以迎宾路为自然分界，总建设用地约为13.5万亩，其中用于房地产开发约4万亩。“华南板块”这个词在1998年就被提出，2000年“五一”华南碧桂园开卖，该名称大量见于各媒体报道，开始逐渐被正式使用。“十几年前，广州星河湾 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)还是一片滩涂，华南板块还是大块大块的农田。”星河湾地产董事副总裁梁上燕回忆到，华南板块发端于上世纪九十年代末，但真正树起全国影响却是从2001年开始。2001年4月28日，广州星河湾首次亮相，美丽的滨江木栈道和全现楼引发轰动。10年来，华南板块物美价廉的房子，吸引了几十万新老广州人到此置业、安家，为千万年轻白领和新移民们实现了住房梦，也成为广州城市发展突飞猛进的最好样本。各地发展商学习参观的样本中原地产总经理黄韬指出，当时华南板块的楼盘动辄千余亩甚至几千亩，正因为超级大盘扎堆，华南板块也是当年房地产市场竞争最为激烈的地方。华南板块的发展商都是民营企业，要自负赢亏，激烈的竞争迫使他们从理念开发、规划设计、社区配套，从整体到局部，产品、环境到品牌、服务都无不处心积虑求创新，当年的华南板块楼盘，不管是户型、营销还是园林等各个方面都令人耳目一新，不但吸引了广州市区及其他珠三角城市的买家，其开启的大楼盘、大配套的开发模式，更很快成为全国房地产商效仿的样本。“我都记不清究竟接待过多少国内外同行，中国地产看广州，广州地产看华南当年确确实实就是如此。”梁上燕回忆说。提起2001年的华南板块，当年一路走来的楼记们也颇多感叹。当年到华南板块踩盘是楼记们必做的功课，但因为这些楼盘规模实在太大，当年又没有地铁，也没什么公交车直达，去踩盘除了坐一两个小时才一趟的楼巴，就只能坐公交车加“摩的”接驳，一天下来最多能看上两个盘，有楼记还因为坐摩的被摩托车的烟管烫伤了脚。为了让大家顺利做好“功课”，买楼王当年的领军人吴凡还亲自出动他的“子弹头”载大家去踩盘，7个位的车挤下八九个楼记楼编，大家一边提防“超载”被抓的危险，一边乐呵呵地看楼踩盘，一口气看完当年几大楼盘，回来还特意编写了一期“吃喝玩乐在华南”的专辑。而集体踩盘的“风俗”，也就从那时开始在各报楼记间流行起来。市长豪言楼价5年涨50%回想当年华南板块的发展，广州市政府虽然在板块大配套规划与投入上较为滞后，但政府对番禺楼市的推动也不可忽视。2001年7月，当时的广州市长林树森接受中央电视台主持人文清采访，记者问其：“广州哪里买房最能保值增值？”林树森脱口而出：“番禺”，随后他又出人意料地放出豪言：在未来5年里，番禺楼市能升值50%以上。当年林树森的这番话不亚于一枚重磅炸弹投向本来就炙手可热的番禺楼市，不仅让番禺的开发商大受鼓舞，也大大提升消费者对购买番禺物业的信心。随后，华南板块的楼价果然不负市长所言，2001年时，该区楼价普遍在2200-4500元/平方米的水平，到2004年时楼价就已上涨了超过50%，而到了2010年底，楼价已涨至13000-28000元/平方米。大盘时代入尾声从2001年到2010年，十年的开发建设，已令华南板块从一派蕉林稻海、田园风光演变成一座座大盘林立、配套日益完善、汇聚几十万新移民的“新中央居住区”。10年来，曾在这里耕耘、发轫的广州地产商们，如碧桂园、星河湾、雅居乐等，都已发展成为海内驰名的地产巨鳄，成功上市或筹备着上市，从华南板块走向全国。2010年，随着地铁通车、新火车站启用等市政配套的逐步完善华南板块走向了成熟，但当年的华南板块“八大金刚”，如祈福新邨、华南碧桂园、南国奥园、广州雅居乐花园 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)等楼盘如今都已基本开发完毕，广地花园早淡出视野，星河湾一直断货，华南新城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)、锦绣香江 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)在售货量也不多，华南板块可开发土地越来越少。随着“八大金刚”的逐渐收官，这种由巨量土地供应而形成的大盘模式随着土地出让的规范化而不能复制，华南板块已不会再有。见证者语合富辉煌首席分析师黎文江：华南板块代表了广州房地产的一个时间段，开启了中国的“大盘时代”。不过从今天来看，华南板块最重要的缺陷或者遗憾就是市政规划的缺位。好在从2007年开始，广州市政府定下了“南拓”的基调，番禺成为了未来发展重要区域，而华南板块自然也成为了市政发展的重要区域。奥园集团创始人郭梓文：华南板块改变了广州市原来行业之间窝里斗的局面，同行的联手推动了一个板块的成长。广州市大力推动组团的发展，而华南板块是组团发展的先驱。星河湾地产控股有限公司董事副总裁梁上燕：由10多年的小渔村变成了今天的优质生活区，别人走了20多年，而华南板块只走了8年。回想当年，其实华南板块各大发展商的团结也是“被迫”的，大家都意识到，只有共同把华南板块的资源优势发挥出来，只有共同把生活环境做好，把“蛋糕”做大，共同把楼盘的品质往前推，才能赢得“一荣俱荣”的效应。著名地产策划人王志纲：可以说从华南板块开始，中国房地产开始走向了“交响曲”时代，每个乐章都需要调动上百种中外乐器，不仅需要发展商具备长远眼光，还要善于借助外脑。从单纯的产品、技术、环境竞争，迈进到包括品味、风格、素质、氛围、文化和生活方式等在内的软性的品牌竞争、服务竞争等全方位竞争，开创了中国房地产市场的新时代。年度大事广州城建完成“中变”2001年10月，新机场高速、广园东路二期工程等30项“中变”第四批工程竣工验收，广州圆满完成“中变”任务。点评：“中变”涉及的大大小小几十个市政大工程，每一项都为周边的楼盘带来了强大利好，令市民们对广州老城区的观念完全改变过来，使当年的老城区地产重新焕发出新生命力，热度叫板风生水起的番禺。土地出让金分期缴交2001年10月18日，广州市计委、财政局、国土资源和房屋管理局于联合确定了具体的分期缴纳土地出让金办法。新政策规定如土地出让金按总额在500万元以下的，一次性缴交；总额在500万至2000万元的，在一年内缴清；总额在2000万元以上的，可在二年内缴清。点评：该政策意味着大部分地产项目的土地出让金都能有两年的期限，无形中大大减轻了地产开发的资金压力。新版购房合同启用2001年1月1日起广东商品房预售许可证全部启用新合同。新合同最关键的改动是：一、对广东省建设厅颁布的广东省房屋交易价格计算暂行规定中规定的“以套内建筑面积计算房价”加以强调；二、对面积误差的处理更加细致，把买房人有权退房的面积误差比由原来的5降低至3；三、合同的每项条款都为买卖双方提供了协商和选择的余地，消费者可用以维护自己的利益。点评：虽然新合同一定程度上给消费者撑了腰，但消费者始终是弱势群体，时至今日，面对发展商们制订的各式各样霸王条款，除非选择不买楼，消费者想要求修改协议维护自己权益仍是难上加难。预售门槛提高2001年初，广东省九届人大常委会第二十次会议通过了关于修改广东省商品房预售管理条例的决定。根据条例精神，广东省提高了商品房预售条件，把预售商品房项目工程形象进度条件调整为：七层以下（含七层）的商品房项目，已完成结构工程并封顶；七层以上（不含七层）的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程，并从2001年2月1日起实行。点评：提高预售门槛，对预防“烂尾楼”等大有禅益。不过在广东省的一些三线城市，如汕头、潮州等，目前出了图纸就“卖楼花”的现象仍非常盛行。写字楼市场回暖2001年，广州写字楼市场无论是出租率，还是租金水平，均上升到当时的最高水平，一些甲级写字楼2000年空置率曾超过30，2001年却迅速回升至供不应求的局面。点评：从2001年开始广州写字楼市场迎来了近10年来第一个高潮。2002：凤凰城“飓风”3.5万人看楼挤爆棚提要：2002年，碧桂园凤凰城开售。开盘当天吸引3.5万人看楼，狂销7.5亿元的业绩，在当年的中国楼市绝对是个奇迹。就算是在十年后楼价高涨后的今天，一天卖房7.5亿元也并不多见。 2002年，碧桂园凤凰城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)开售。开盘当天吸引3.5万人看楼，狂销7.5亿元的业绩，在当年的中国楼市绝对是个奇迹。就算是在十年后楼价高涨后的今天，一天卖房7.5亿元也并不多见。【延伸阅读：最新楼盘3500元/平米 花都楼盘价格一览】3.5万人看楼挤爆棚2002年5月1日，广州气温炎热无比。当天一大早记者赶着去凤凰城看楼，刚望到大门口那只凤凰就吓了一大跳密密麻麻的私家车排成长龙，等了半个多小时才能进得小区，好不容易才能找到位置停车。进了售楼部又吓了一大跳里面人山人海，比广百搞半价促销还人头涌涌，看沙盘要挤着才望得到，拿楼书要排队、看样板房要排队，甚至连上厕所也要排队，看一轮楼下来感觉比跑800米还辛苦。就算如此，买楼人的热情仍无比高涨，销控表快速飘红，买家选房真的要“抢”着来，看着图纸就下订，交钱时还要排着长长的队。“五一”过后，碧桂园向业界公布了一组数据，称当天接待的看楼人超过3.5万人，仅进出的车辆就达5000辆次，当日开卖的凤凰城独立别墅260套、联排别墅120套、洋房600套全部“日光”，销售金额达7.5亿元。虽然之前也有不少人看好凤凰城，但其开盘火爆的程度还是出人意料，于是，节后几乎所有媒体都把目光聚焦凤凰城，楼市的头版头条全被凤凰城奇迹所占领，其他楼盘全都惨遭忽略。50万/套别墅突破心理底线提起当年的盛况，合富辉煌首席分析师黎文江指出，碧桂园凤凰城开启了超级大盘平价别墅时代，也开启了广园东板块的繁荣。凤凰城面积过万亩，是广园东第一个超级大盘，它离广州市中心30公里，开盘却仍能如此火爆，最大原因是其将对别墅的梦想和超低价格有机结合，开创了“白领别墅”的空白市场，以低廉的价格打垮了人们对别墅的心理底线。凤凰城开盘前，“50万可以买别墅”的广告辅天盖地，50万元在当年的广州市区只能买个面积80-90平方米的洋房，而且可能还是毛坯房。但在凤凰城，50万元起却能买到160-180平方米的联排别墅，还有9种户型、两种装修风格可挑选，其附送的前花园、后菜园，更充分满足了都市人的田园梦。住别墅是每个人的梦想，特别是先富起来的广州人，更想拥有自己的别墅，但在凤凰城之前，价格昂贵的别墅并非人人都能拥有。凭借低成本优势，凤凰城的别墅以令人心动的价格，很好地切合了消费者心理。再配合丰富的产品线、大手笔投入的超大社区配套和轰炸式的广告营销凤凰城奇迹就这样产生了。有多少辉煌可以再现凤凰城开启了广州楼市的“平价别墅”时代，帮更多中产甚至白领阶层提前实现了“别墅梦”。从凤凰城开始，广园东板块进入了广州人的置业版图；从凤凰城开始，广州楼市也从以华南板块为首的板块结盟共赢时代步入了以特色取胜的“个盘时代”，从单纯的产品竞争发展到价格竞争、服务竞争。凤凰城模式后来被碧桂园自己和不少发展商所推广，如花都碧桂园假日半岛 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)开盘时再度以“平过自己起屋”的超低价别墅造成开盘轰动，美林湖 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)国际社区3800元/平方米起的联排别墅也曾引发市场狂抢。从凤凰城开始，碧桂园将规模制造、成本领先的战略阐述得非常清晰。碧桂园的成功秘诀有三：一是纵向一体化，碧桂园有员工近3万人，从设计、规划、建筑施工到装饰、物业管理都是自己的，甚至连碧桂园会所里面的家禽和青菜都是自己农场出产的;二是规模经营，碧桂园10年里不断扩展，楼盘规划一个比一个大的原因，就是通过规模经营来吸收内部产品，达到降低成本的目的;三是快速，一体化使得碧桂园成为一个快速反应的企业，企业的快速反应，能够实现项目的快速回收，减少银行利息成本。但是，碧桂园的模式完全是一种低路品牌的定位，大多数的低路品牌的利润并不是通过其价格实现的，更多的是通过成本领先战略来实现的。凤凰城在销售上是空前成功的，在盈利能力上却未必有较好的回报。碧桂园凤凰城销售总监龙尔纲当年有一句对凤凰城开盘销售状况的评价“多卖没多赚”。随着规模化土地的日益稀少，这种模式已越来越难复制，碧桂园的“房屋大工厂”模式也将面临改革。2010年，凤凰城推出了全面升级的“钻石墅”产品，从产品设计、环境打造等方面，都开始走向了精品化的道路。见证者语凤凰城前销售总监龙尔纲：凤凰城的成功源于对消费群的准确定位，从原来以“阶层”来划分，转变为以“阶段”为标准。凤凰城的目标群是“大学毕业后五年、成长中、发展型”的人群，他们向往更优雅的生活环境，更好的生活方式，但同时又对价格更敏感，因此平价别墅就正切合了他们当年的需求。广州知名地产专家韩世同：2002年开盘的碧桂园凤凰城虽然是在广州市郊，但其超低的价格还是对市中心楼价造成了影响。碧桂园开盘后，广州市周边楼价应声下挫了1000元/平方米。中原地产项目部总经理黄韬：碧桂园凤凰城的过人之处是对洋房和别墅产品进行了细致分类，制定了不同的豪华装修标准。其装修设计除了考虑实用性和性价比，更突出个性，更易让人接受；加上白领别墅的准确定位，最终掀起了别墅抢购潮，成为广州超级大盘的最经典成功案例。原碧桂园董事长助理刘文伟：碧桂园针对的是主体市场，指的是买得起房但又不是很有钱、对价格比较敏感的一批人，而一些发展商针对的是主流市场，针对的是较高端的消费者，他们讲究品味、档次，其欲望拉动着房地产未来的发展方向。碧桂园的产品满足了主体市场消费者的需求，其旺销是必然的。年度大事土地招拍挂开始2002年5月9日，国土资源部签发了名为招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定的11号文件，要求从2002年7月1日起，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。此举被业界称为新一轮“土地革命”的开始。点评：作为市场竞争的一种形式，“招拍挂”制度保证了土地使用权出让的公开、公正、透明，减少了腐败、寻租的空间。但是“招拍挂”制度是否导致了地价的快速上涨，从而带动房价的迅速上涨，至今仍争论不休。规划路成关注热点2002年，广州祈福新邨、骏景花园 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)等楼盘因小区内市政路的曝光而引致不知情业主激愤抗议，有政府官员更爆出广州市区只要占地面积超过10万平方米的楼盘大多有市政路穿过，只是因为未移交才暂时没打通。该爆料令大型小区业主顿时人心惶惶，纷纷四出打听自己所在的小区是否会有市政路穿过。点评：从规划路传言造成的社会性恐慌，可见规划公示确实非常重要。值得庆幸的是，当年的广州市规划信息网已改版演变成今天的“规划在线”，所公开的小区规模资料也已比当年更公开、更详尽。新物管条例“难产”2002年8月初，新的广东省物管条例草案（意见稿）在送交人大审议前，通过媒体和互联网广泛征询大众意见，引发市民和业界热切关注。但最后人大的讨论结果却表示因国家新的物管条例即将出台，为保持其统一性，广东省的物管新条例暂缓审定，新条例最终“难产”。点评：国家物管条例出台后，2008年11月3日，新版的广东省物业管理条例(修订草案)进行公开听证，与会人员激辩了3小时，最后，该条例经广东省第11届人民代表大会常务委员会第7次会议修订通过，从2009年3月1日起正式实施。地铁二号线开通2002年中，地铁三号线确定了站点，地铁三号线经过的天河、海珠和番禺三区成为直接的受益者。2002年底，地铁二号线三元里至晓港段通车，当时几乎所有地铁二号线沿线楼盘大热，还有几个新盘借势开售，海珠楼市因之而驶入全盛期。点评：对当年的番禺楼市、海珠楼市来说，三号线、二号线的意义确实不小，成为周边楼盘的极大利好，为当年广州楼市的发展提速。广州房企“北伐”继前两年珠江地产、合生创展北上后，2002年富力地产、宏宇集团（即今星河湾 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)地产）、新裕集团、瑞华投资、美林基业等地产公司陆续北上，成为当年广州发展商上市、重组之外的又一新出路。点评：2002年广州发展商的“北伐”热潮，在当年是企业发展战略所需，也为利润所驱。2002年时，市场发展已较为成熟的广州楼市因为整体供应量庞大，竞争激烈楼价下行，发展商们利润空间越来越小;而当年正处房地产开发前期的北京、重庆、长沙等外地城市，一方面项目上马所需的启动资金相对少，市场竞争更低而市场需求不小，利润当然更为丰厚。2003：非典来袭楼价跌至谷底提要：否极泰来，经过了最倒霉的“非典楼市”，广州楼市在2003年底酝酿涨价，因当时建材价格大涨，开发商借机大造舆论涨楼价。点评：在媒体和社会各界的呼吁下，广州土地交易更透明，市民能通过网站监督哪些地块闲置，哪些地块应被收回。 2003年的“非典”是广州的一场噩梦，也让阴跌了7年的广州楼价跌至谷底。否极泰来，经过2003年“五一”的惨淡，广州楼市在2003年底复苏，从2004年开始走进上升通道。此外，“非典”为广州房屋建筑设计带来了深远的影响，健康居住概念由此而来，港式设计日渐式微，绿色建筑、居住低密度是从这个时候流行起来的。【延伸阅读：增城不受新政影响 3字头4字头楼盘随地捡】“五一”黄金周被取消2003年“非典”，在重灾区的广州，全城恐慌的状态延续到六七月，疫情最重的三四月，广州没人敢去茶楼饭馆吃饭，所有餐厅门可罗雀。同事李琳说：“那段时间我在家做了一个多月的饭，大家都不敢外出吃饭了，只能在家里吃。”上班开会都带着口罩，有的人连公车都不坐，一上出租车就把车窗摇下来。非典前，广州楼盘喜欢做人气营销，广州市民爱凑热闹。周六日楼盘搞活动，尤其黄金周这些销售节点，载得满满的看楼巴一车一车地往郊区盘拉人。2002年“五一”首度开盘的碧桂园凤凰城 (论坛相册户型样板间点评地图搜索)一天就卖了7.5亿元，据说连点钞机都坏了。开发商都等着2003年的“五一”楼市会有惊喜，最后却惊而不喜，2003年的“五一”7天长假因为“非典”取消了。因为“非典”不允许人群聚集，因为没有了长假期，楼盘的大型促销活动取消，即使不取消也没人去，“五一”楼市惨淡收场。在2003年5月1日，记者到当时的宏城广场楼巴停车场采访，人影稀疏，楼巴只有一两名乘客。楼盘售楼部只有清洁大婶一遍又一遍地用消毒水擦桌椅、拖地板，销售人员坐在一边发呆。奇怪的是，当年发展商报出的销售数据竟然不错，据说是广州人都不敢去旅游了，真正想买楼的人还是去买了。2003年还没有阳关家缘网签数据，该数据有多少水分就不得而知了。楼价跌至谷底“非典”让广州楼价跌到了谷底。1998年至2003年，楼价连续7年阴跌，在“非典”期间达至最低点。根据当年房管局公布的数据，2003年上半年广州十区商品住宅均价为4279元/平方米，同比下降5.1%。因为“非典”，发展商担心销售业绩差，想在5月的传统楼市旺季促销。降价加上促销，不怕买楼的人不来，这是当时很多开发商的心态。时任合生创展广州地区副总经理、现任合生创展总裁的薛虎当时对记者说：“现在到处跑看热闹的人少了，一心一意买楼的人多了，广州人都很理智、很讲实惠，非典的恐慌既已过去，生活还是要继续，难得五一前后地产商提供那么多优惠折扣，此时不买更待何时？”在大打折扣的“非典五一”，翡翠绿洲 (论坛相册户型样板间点评地图搜索)别墅“半价开盘”，报价1.5万元/平方米的别墅开盘时价格7000元/平方米。到了2010年楼市，“半价开盘”还有人在玩。2003年江南新苑 (论坛相册户型样板间点评地图搜索)一期开出了5500元/平方米的均价，对比现在超过2.2万元/平方米的均价，悔不回到“非典”时啊。否极泰来，经过了最倒霉的“非典楼市”，广州楼市在2003年底酝酿涨价，因当时建材价格大涨，开发商借机大造舆论涨楼价。2004年，广州楼价开始上升，没想到一涨就是7年，到2010年的平均楼价已是当年的3倍以上了。老式港式楼宇设计被取代广州人是怕死的是珍惜生命的，“非典”后，楼市开始关注健康生活、健康居住，绿色建筑、居住低密度、写字楼鲜风设计从这时开始流行，港式楼宇设计逐渐被放弃。在2003年的香港淘大花园，因为污水管道分离器和接头出现问题，带有非典病毒的污水通过排水管道系统的垂直气流进入住户房间，最终导致300多户集体感染非典，42人死亡。港式楼宇设计曾经是豪宅的代表，“钻石形”客厅一度被模仿，“非典”后，广州楼盘不再以港式楼宇设计为卖点，开始追求建筑产品的升级换代，健康居住被提到重要的位置。凤凰城、翡翠绿洲、颐和山庄 (论坛相册户型样板间点评地图搜索)等众多郊区大盘都以低密度、空气好为卖点。南北对流、通风好的要求前所未有地被重视。另外，“非典”时期，在装着中央空调的甲级写字楼上班的白领们着实惊恐不安。“非典”后，甲级写字楼都装上先进的鲜风系统，分层式空调设计、可打开窗户的写字楼也特别流行。见证者语中地行董事长徐建平：“非典对新推售楼盘的冲击最大，因为新盘一定要借助声势浩大的广告宣传攻势，组织花样百出的楼盘推广活动，以求一炮而红，现场人气火爆，往往会引发羊群效应，刺激销售，而成熟楼盘的后续销售，倒不一定需要所谓的人气。”原碧桂园市场部总监龙尔纲：“黄金周楼市的概念逐渐过时了，就算没有非典这个不速之客，广州楼市近两三年来曾经出现过的奇迹和神话，也肯定难在五一重现。关键是现实的市场环境发生了变化，促使既有的销售模式为新的模式所取代。”建筑师开彦：“尽管现在人们还不能完全确定楼宇结构与非典病毒传播之间的密切程度，但作为集合式建筑本身在非典疫情面前显露出某些弱点，管道系统的设计备受关注。”中原地产项目部总经理黄韬：“非典对楼市影响很大，楼市量价齐跌，当时根本没有人敢买房投资。当时中介代理公司经营也艰难，当时市区楼价4000多元/平方米，现在3万元/平方米，现在我们卖一套房等于那时候卖十套。而且，非典楼市比2008年金融海啸下的楼市更惨淡。”年度大事广州取消购房入户2003年8月出台的关于做好取消侨汇购房入户广州市规定后有关工作的通知，叫停侨汇购房入户业务，“侨汇购房入户广州市”政策逐步取消。2003年12月，广州叫停蓝印户口政策，只剩番禺、增城、从化等地可以购房入户。至今，仅剩从化市保留购房入户的政策。点评：蓝印户口取消后，广州基本没有了购房入户的政策，近年户籍概念淡化，大型楼盘纷纷办私校，解决了外地买家小孩读书难的问题，户籍问题不再是外地买家购房的关注点。物业管理首部法规出台2003年9月1日，我国第一部关于物业管理的行政法规物业管理条例正式实施。物业管理条例首次提出了业主大会制度，改变了以往的决策主体，如对物业管理企业的选（解）聘、维修资金的使用，过去往往由业主委员会决定，条例出台后必须经业主大会讨论，并经2/3以上业主通过。点评：物业管理条例结束了我国物业管理行业无法可依的局面，确立了业主大会制度，业主有更大的话事权。但似乎从这以后打业主的案例开始增多。土地闲置两年无偿收回2003年6月1日，广州出台广州市闲置土地处理办法，其明确闲置土地的定义，更明确闲置期累计满两年的土地，政府可以无偿收回。该政策沿用至今，成为打击开发商囤地、炒地的一大法宝。点评：在媒体和社会各界的呼吁下，广州土地交易更透明，市民能通过网站监督哪些地块闲置，哪些地块应被收回。诚安地产倒闭2003年5月，被誉为广州商铺代理王的诚安地产突然关门，老板香港人伍宏达不知所踪，200多名员工被拖欠工资和押金，这是广州第一次出现大型地产中介公司倒闭的事件。据了解，诚安地产倒闭的原因有多种：广州公司自行投资炒楼炒铺失败、香港老板负资产有债务、员工“飞单”导致客户流失等等。自此，中介参与“炒楼”、“炒铺”的行为被曝光。点评：自此，广州市国土房管局加强了对中介市场的管理，中介市场得以规范。富力珠江新城“扫地”2003年9月30日，富力地产斥资7.7亿元拿下广州珠江新城4幅地块，富力的商业地产梦由此开始，J1-4地块即今天的富力总部富力中心 (论坛相册户型样板间点评地图搜索)所在。点评：2003年，富力在珠江新城共拿下7幅商业地块，为其赴港上市奠定了坚实的基础。由彼时介入商业地产到今天，富力在广州商业地产市场占据举足轻重的地位。2004：地产峰会八巨头联手 目的直奔房价提要：在2004年1月11日举行的“2004广州地产经济峰会”，即广州第一届地产峰会，中海地产、合生创展、宏宇集团、恒 大集团、保利集团、城启集团、城建集团、富力地产的老板及高层在峰会上称楼价要涨的场面仍然历历在目。 2004年是广州楼价结束了长达7年时间的阴跌、进入上升通道的一年。2004年楼价的上涨，除了广州楼价跌至了谷底、存在复苏的动力外，还与当年广州八大开发商联手抬房价有极大的关系。在2004年1月11日举行的“2004广州地产经济峰会”，即广州第一届地产峰会，中海地产、合生创展、宏宇集团、恒 大集团、保利集团、城启集团、城建集团、富力地产的老板及高层在峰会上称楼价要涨的场面仍然历历在目。【延伸阅读：入住CBD 珠江新城最新楼盘低至25000元/平】 地产巨头首次聚首 广州地产经济峰会是2004年楼市的一大行业盛事，此前，广州开发商老板以低调为荣，从来不会一起在媒体亮相。数一数当年出席的开发商老板和高层名单：富力地产董事长李思廉、时任合生创展副总裁的蔡春萌、宏宇集团董事长黄文仔、时任恒 大集团总裁的罗国庆、时任保利地产总经理现任保利地产董事长的宋广菊、城启集团董事局主席杨树坪、原城建集团董事长李飞、时任中海地产总经理葛亚非，当时广州地产界最顶尖的人物悉数亮相，场面虽不至于绝后，也是空前的。 峰会在广州市政协大楼常委会议厅举行，媒体严阵以待，派出多名记者到场报道。时任新快报房地产新闻部主任的吴凡带队，把整个部门的记者和编辑都叫到现场，当时还没有网络直播，记者早早分好工，采取人盯人战术，把“大佬”的讲话都包干到户了。 峰会目的直奔房价 新世界缺席 峰会上，每个地产“大佬”的发言都直奔房价要涨的主题。富力地产集团董事长李思廉直言：“富力地产今年的整体楼价将比去年上涨10%左右。”葛亚非以广州人均工资和GPD上升作为支撑，称年内广州楼市全面向好。当时建材成本大涨、拿地需要一次性付款导致土地成本上升，成为地产“大佬”们要涨价的原因。可以看到，这么多地产“大佬”愿意站出来一起说话，目的就是终结房价连跌7年的局面，在成交量上升的同时，让楼价涨起来，现在看来，他们的目的达到了。峰会上有不少有趣的花絮。尽管地产“大佬”声称楼价肯定要涨，但与会专家却有不同观点。时任广东省房地产业协会秘书长、现省房协会长的蔡穗生说，整体房价将保持平稳，甚至稳中有降。著名经济学教授、博士生导师王珺也认为，2004年广州房地产受到供求两方面的挤压，利润率可能会下调。 另一个小插曲是，峰会原定是9大开发商参加的，最后新世界地产缺席。据当年小道消息传，新世界是上市公司，担心参加峰会太高调，在最后关头决定缺席。 从7连跌到7连涨 最终地产“大佬”们看到了愿意看到的结果：2004年，广州十区一手住宅均价4618元/平方米，同比上升了18.8%；2004年楼价的上升不仅终结了广州楼价的7连跌，楼价还开始了至2010年的7连涨。2004年广州地产经济峰会也成为广州楼价进入上升通道的标志性事件，八大开发商，一起上演一台“大龙凤”，确实难得。 这一峰会仅举办了两届。2005年，尝到了第一年峰会的甜头后，第二届地产经济峰会如期举行，这次凑足地产界的十大金刚，新加入了新世界和光大地产。广州楼价开始涨了，主办方早早声明第二年峰会的议题不谈楼价只谈秩序。连续两届的地产峰会，开发商们都集体“投诉”广州缺地，正是他们的“投诉”导致社会关注土地问题，房管局当年首次公开土地出让计划，表态广州不缺地。 两届峰会，对于广州地产界来说，都有重大收获，低调始终是南派开发商的特点，楼市好了，国家调控接连出台，开发商又低调起来，峰会举办两届后就收手了。 见证者语 富力地产董事长李思廉：“2005年的广州楼市，首先我建议政府增加土地储备和供应，这对房地产业非常重要。房地产业要做大做强，房地产商要建立好的土地储备，现在政府的土地供应少了，对发展商持续性的发展非常有影响，短期影响比较明显，那就是房地产价格会上升，对社会稳定有一些影响，我也希望政府对这方面有所考虑。”（发表于2005年广州地产经济峰会）时任保利地产总经理、现任保利地产董事长的宋广菊：“有记者问我对2004年楼价的看法，我说肯定会稳，问我应该不应该买楼，我说赶紧买，因为现在还有企业还不敢升（价）。但水泥、煤、电统统涨价，打压开发商的利润已经非常厉害。上海、北京的房价比广州高了一倍，广州开发商非常实在，把利润空间锁定在应有的部分。大家都遇到这个问题，明年房价能不升吗？所以我说2004年是稳中有升。”（发表于2004年广州地产经济峰会）时任中海广州公司董事总经理朱荣斌：“2004年的广州房价反映出四个特征。一是量价同步，不光价格上升了，成交量也突破了，这是可喜的双赢。二是与城市经济发展同步，老百姓的收入增加，房价也是增长的。三是价格与成本同步，2004年原材料涨价、人工涨价，成本增加很大。四是与全国的发展水平同步，北京、上海都在涨，有些城市的涨幅大大超过广州。我认为2004年的价格表现是相当正常的，基于上面的几点，我们认为广州房地产是持续健康正常的市场，对这样的市场我们还有投资的信心，2004年才拿那么多地。”（发表于2005年广州地产经济峰会）中原地产项目部总经理黄韬：“地产峰会迎合了广州楼价要上升的契机，如果没有市场的因素，十大开发商联手抬价也抬不起来，楼价不是几个开发商说涨就能涨起来的。2003年广州楼价已经到了最低谷，所以楼价在2004年涨起来了，一直到现在。而楼价也会到一个峰顶就下滑，不可能永远都涨，这是必然的。” 年度大事 “8.31”土地大限 2004年8月31日是广州土地市场最具标志性的日子。2004年，国土资源部、监察部为协议出让经营性土地使用权规定了最后期限2004年8月31日，全国所有的协议出让经营性用地都要在这一天前完成手续，之后所有经营性用地都要公开招拍挂。“8.31”土地大限标志着“红线圈地”结束，阳光出让土地的到来，土地市场趋于成熟。伴随而来的是接二连三的地王，对楼价上升有一定影响。 点评：“8.31”土地大限终结了划红线、土地划拨暗箱操作的历史，使土地不再是腐败的温床。 进入加息通道 2004年10月29日，中国人民银行加息，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由1.98%提高到2.25%，一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由5.31%提高到5.58%。中国进入了新一轮加息通道，这一轮加息直到2008年国际金融危机爆发后，2008年9月16日的央行降息才结束。 点评：连续加息增加了市民供楼成本，但未能降低广州楼价，“房奴”自此产生。 交楼90天内办证 2004年9月，建设部规定，预售的商品房交付使用之日起90日内，必须办出房产证。这一政策当时激起巨浪，实际上，这一政策至今并没有得到完全落实，现在购房合同中拟定的最快办房产证时间是一年，最长的甚至达七八年。 点评：该政策出发点是好的，却一直没落到实处，听说最近广州某盘要到2019年才能办出房产证，啧啧，2012是赶不及带证上诺亚方舟了。 二手中介扩张 2004年是二手地产中介扩张最疯狂的一年。2003年，天津顺驰进入广州，提出“开足100家分店”，刺激了广州多家中介公司大干快上，疯狂开分店，分店目标都在100家以上。数据显示，1993年广州仅有中介公司79家，2003年为903家，2004年11月份为1057家，分支机构584家。两三年后，快速扩张带来副作用，资金跟不上，影响运营，到了2008年楼市低迷期，多家中介关门倒闭，如创辉、顺驰。 点评：“猛开铺，广积粮”，当时几大中介开分店攀比之风极盛，十天半月就跟媒体报备分店数又刷新了纪录，及时关店的是聪明的，不然分分钟沦为广州“顺驰”。 二手房交易过户下放到区 2004年8月，广州把部分二手房交易登记、抵押涂销等办证手续下放到区。原芳村区作为试点，至今，广州各区二手房交易登记都下放到区。 点评：二手房交易办证业务之前集中在市交易中心进行，市民排长队办证，怨言多，手续下放到区确为便民的民生大事。2005：期房转让取消 调控开始稳房价提要：中原地产项目部总经理黄韬：2005年的“国八条”调控，对于广州市民或是广州开发商来说，震慑的作用绝对大于这一两年的调控。点评：这波检查从停工到复工，前后历时几个月，直接导致了当年新建商品房竣工面积的减少。 中国房地产调控是从2003年开始的，但真正把房地产宏观调控的着眼点放在稳定房价上，则是从2005年的“国八条”开始的。2005年3月26日，国务院办公厅下发关于切实稳定住房价格的通知，即“老国八条”首次提出要稳定房价；5月11日，国务院办公厅又转发建设部等七部委关于做好稳定住房价格工作的意见，即“新国八条”，决定期房转让取消。在以后几年，中央不断出台调控楼市、稳定房价的政策，调控政策和房价的博弈一年复一年地上演。【延伸阅读： 3500元/平一步到位买三房 越秀区低于2万/平笋盘 】2005年调控开始稳房价2003年开始的房地产调控最初多是对开发商的调控，如加强信贷管理，加强土地的管理等。但到了2005年，各地楼价疯涨，中央真正开始了目的在于稳定房价的房地产调控。其中“老国八条”首次明确，要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。“老国八条”的八条意见，更多的是提出纲领性的条文，并没有太多实际的执行层面的内容。当大家都在疑惑中央调控房价是“说一说，提一提醒”，还是下真功夫调房价时，5月12日，“新国八条”出台，其公布的八条意见显然是对“老国八条”政策的落实，也可以说是“老国八条”的细则，旨在稳定房价的房地产调控真正开始。期房转让被禁止“新国八条”对楼市影响最大的政策是期房禁止转让。在此之前，市民买了一手房，即使房屋还没有出具房产证，甚至还没有收楼，市民都可以凭着与开发商签订的预售商品房购房合同进行二手转让。不过“新国八条”终止了这一做法，其规定在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。期房禁止转让的规定显然是针对炒楼行为的。以前，一手住宅还没交楼，仅有购房合同就能进行转让。这样，在房价上升的时候，很多人会炒期房，到了交楼的时候，一套房子可能已经转让过好几手。不过，当时在广州二手房交易不算多，加上楼市连续多年下降，炒楼的投资客不多，所以并没有出现这几年的赶新政策末班车的二手房交易高峰。但是，这一政策对楼市影响深远，如果期房一直以来都能转让，广州楼价可能更要翻多几倍。另外，“新国八条”还首次规定了营业税征收的政策，规定购房未满两年转让的按照成交价全额征收营业税，这一政策同样是为了打击炒楼客。区分普通与非普通住房新老“国八条”另一个影响至今的政策就是普通住房与非普通住房的不同政策对待。“新国八条”规定，国家将对中小套型、中低价位的普通住房给予多项政策优惠，同时也明确指出，享受这些优惠政策的普通住房需满足3个条件。这3个条件是：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。这个政策在当时也留下了不少悬念。因为政策要求，各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。当中的这个“20%”以内的浮动，就已经让地产界争论炸翻了天。当时，广州业内对广州如何执行细则，众说纷纭。最后，广州普通住房条件就定在住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在144平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。而有了普通住宅和非普通住宅之分后，大面积住宅无论是契税，还是未来转让的营业税、个人所得税等都高了不少。楼价不稳调控不止自2005年到现在，国家对于房地产的调控一直延续，只是在2008年、2009年国际金融危机时期有所转调，但到了2010年，调控更是历年力度最大的一年。显然，自2004年以来广州楼价逐年上升，而北京、上海、深圳等城市楼价升幅更甚。各地楼价的急升，促使中央对楼市的调控不断。从最早的期房禁止转让，到现在的限购令；从购房两年内转让征收营业税，到购房5年内转让征收营业税；从房贷三成首付，到二套房贷五成首付，再到三套房贷暂停贷款。楼价不稳定下来，中央政策调控将不断，中国楼市还将在调控中前行。见证者语华远集团董事长任志强：没有人会反对有利于房地产市场发展的任何调控措施，发展商也从来不能与不敢违背政府的政策、法规去开发建设(所有的违规违法都只是少数的犯罪者，而并非真正的开发)。但由于对市场与形势的判断不同，因此就会产生对市场的发展趋势意图扭曲，因判断不同而形成的不同对策。当需求高速增长时，不调节供给，而在加速供给的同时去限制消费需求也许并不能既保持市场的正常发展又解决好供求之间的矛盾。SOHO 中国董事长潘石屹潘石屹：这次国务院颁布的房地产发展意见主要是利用市场和经济的手段去调控房价，保证土地的供应量能够满足市场上对房地产的需求，并且让地方政府公布今年和明年土地的供应量，土地的分布和工程进展情况，这样才能让房地产市场进一步透明。国八条还规定，解决城镇低收入人群的住房问题是地方政府的责任。国务院的八条意见，主要是让房地产市场健康的发展。万科地产董事长王石：让每个人都有房子住，这是一个和谐社会必须要解决的问题。从1998年到2004年这个住宅市场大发展的阶段里，这个问题反而在淡化，这是从2005年进入调整期的内在动因。“国八条”主要解决的问题有两点。一是部分地区房价上涨过快的问题，二是要解决中低收入家庭的住房问题。对此，“国八条”明确提出了目标，改变土地供应结构不合理；鼓励多建适宜普通老百姓居住的房子；建立住房保障制度。中原地产项目部总经理黄韬：2005年的“国八条”调控，对于广州市民或是广州开发商来说，震慑的作用绝对大于这一两年的调控。因为当年房地产调控才刚开始，没有人知道楼市会有怎样的转向。可经历了多年的调控，楼价还是在涨。所以到了2010年的调控，不少人还是愿意在调控的时候买房，还是预测楼价会继续涨。年度大事住宅禁商2005年5月1日起，广州市只有房地产证上标明是商住、写字楼、商铺的租赁房和自有房，才能办理工商营业执照，而住宅、厂房、车库等非商用用途的房屋一律不予办理；同时，已到期的工商营业执照若要续办，若经营场所地址不变且又是非商用用途的，就不能通过年检，必须要转成商用用途的经营场所才能续办。点评：随着住宅禁商的叫停，原来在住宅办公的公司都搬到写字楼中去，一些乙级写字楼大受欢迎，而可以居住又可以办公的酒店公寓也大受欢迎。阳光家缘启用2005年7月1日，阳光家缘一手网签系统启动，自此，所有一手楼盘都必须进入阳光家缘进行网签。阳光家缘系统全面覆盖广州楼盘的预售房屋，市民买一手房都需要在阳光家缘系统中签合同。而每一套房屋签了网上合同后，就会被锁死，不能再交易。点评：阳光家缘网签系统的启动，基本杜绝了楼盘一房二卖，卖抵押房等的行为，有力地保障了市民购房的安全。2011年，广州也开始实行二手房网签，进一步保障二手房交易的安全。海珠城广场 (论坛相册户型样板间点评地图搜索)倒塌2005年7月1日，位于江南西和江南大道的海珠城广场工地建筑突然坍塌，邻近两幢建筑物倾斜及墙体开裂，造成3人死亡，8人受伤。事发后，市建委要求立刻在全市范围内开展建设工程施工安全生产大检查。所有基坑施工项目一律先停工检查，检查合格后经批准方可复工。点评：这波检查从停工到复工，前后历时几个月，直接导致了当年新建商品房竣工面积的减少。城启“规划门”2005年，当年广州十大开发商之一的城启集团由于欠税和涉嫌伪造规划部门业务章，违规建楼而被调查。由广州市建委牵头组成的“城启集团造假专案调查小组”，发现其开发的多个楼盘违规多建了多栋楼宇。城启集团最后被广州规划部门开出7亿元罚单，不得不变卖多个开发用地筹钱认罚。点评：2005年后，城启集团开始淡出广州，在广州基本没有新开发项目。而城启事件后，广州楼盘违法规划多建楼宇面积的