2011年房地产发展展望和政策引导方向.doc

2011年房地产发展展望和政策引导方向陈淮建设部政策研究中心主任这次给我出的题目叫2011年房地产业发展展望与政策导向，政策引导方向。一、我国房地产市场总体展望我们就根据这个说一说，中国房地产业有问题，有什么展望？除了盖更多的房子还有别的可以展望吗？坚定不移地推进中国的城市化，坚定不移地改善老百姓的住房，坚定不移地改善我们的城市基础设施，坚定不移地能让更多人分享城市化的好处和盖更多的房子，应该这个事情没有什么可怀疑，这是一个。第二个中国的房地产业不管是2011还是“十二五”，还是“十三五”没有多少悬念，仍旧是全世界最大的房地产市场，仍将全世界需求增长最快的房地产市场，仍将是全世界需求方的收入购买力提高速度最高的房地产市场。所以这一点，我想很容易展望，这没有什么可展望的，但是房地产他们老说房地产打压他们，谁打压你，什么地方打压你，不让你早恋、网恋就是打压你了，很多媒体说这个政策什么时候结束，我说听着就像警察说我可以什么时候可以酒后驾车以后，我简单说在未来五年中期发展中，我们的住房建设和四个主要的任务。二、未来5年内我国房地产建设的四项主要任务（一）继续完成住房保障体系，尤其是对中低收入老百姓的救助性保障一个继续完成住房保障体系，住房保障体系首当其冲是对低端老百姓的救助保障，我们在过去的10年、20年里面已经解决了大多数人有房子住的问题，我们已经对大多数人实现的满足基本住房需求这样一个任务。不像公共舆论说的中国老百姓现在如饥如渴站在马路上等着房子住，大多数老百姓已经在基本住房需求上得到了满足。1990年城镇实有住房总面积90亿平方米，2000年44亿平方米，2009年130亿平方米城镇住房，20年期末是起初的6.5倍，住房资源总量，过去10年我们盖了81亿平方米的城镇住宅，盖了7000万套城镇住宅。但是这不够，我们还在解决的是所有人都有房子住的问题，而且这个所有人都有房子住的问题非常迫切，这就是在07年末中国提出的国务院24号文件提出的要扩大廉租房覆盖范围，实现应保尽保，这也是2011年，2010年我们保障政策中，我们在各项政策中着重强调的保障房建设。今年年初的时候提出由中央政策牵头，要建580万套保障房，其中300万套廉租房，280万套棚户区改造房，年中以后还要进一步提出要加大发展公共租赁住房，实际上事务性保障房的建设已经成为在今后一段时间，我们无论在土地资金和政策性资源配置的中心所在之一。但是需要这种事务性住房保障的是少数人，不可能是多数人不可能是由政府给多数人建房子住，这是办不到的，在任何国家都办不到的，政府在可以过渡时期建一些公租房供人们过渡来居住，我在很多的地方是需要的。第一个任务我们是完善住房保障体系，这个任务作为事务性房的建设，我觉得3-5年它的高潮会过去，今后还要建，到共产主义之前我们都要做这件住房保障的事，明天进共产主义，今天还没进行，今天还要建，这个大约还要3-5年的周期，我们把所有人都有房子住主体任务完成。（二）为农民工进城建房，推动符合条件的农村转移人口在城镇中落户第二件事情，我们要做的住房建设的重心就难度非常大了，为农民工进城建房子。中国在1980年城镇人口是1.9亿人，2009年是6.2亿人，30年间我们的城镇人口是起初的300%还多，增加了两倍还多。但是我们在看到这个城市化重大成就的同时，非常担心和忧虑于我们这个城市化，这个城市人口的总人口所占比重的快速提高是有很大水分的，很大水分不是城市没有这么多人，有但是，相当一部分比重的人口是不稳定的人群，是伪城市化的人群，他们的确在城市长期居住超过半年以上可以叫常住人口。城市的总人口规模的确也在扩大，这种变化过程中，实际上是张三走了，李四又来了，李四来带了一个孩子，总人口的确在发展，但是四分之一左右的人群处于极度不稳定的流动半流动状况，他们不能够在城市中真正定居下来，种种历史原因。真正住房最困难的群体是在城市中目前经商务工的1.49亿农民工。1.49亿人都住在哪里，他们目前主要住在四个地方。一个是地下空间，你问问你们家小区的保安住在哪里了，十有八九住在你们小区的地下室。第二部分住在营业场所，大中小城市沿街的大排挡、美容院这些，打工仔、打工妹十有八九晚上就在营业场所过夜，按照治安管理规定，卫生管理规定，营业场所是严禁住人过夜的，但是警察也好，派出所管理部门也好，恐怕职能睁一眼闭一眼。因为它涉及的一是一百、一千、一万个，可能是数百万人，你不要它住那，住哪里去。第三个部分更可怕住在城乡结合部的农民出租屋里头，我们现在城镇常住人口相当一部分是住在城乡结合部的农民出租屋里面。光我们北京所在的这个城市，朝海分三个区，住在农民出租屋里面的人群的规模有多大呢？超过200万，一座城市住在城乡结合部农民出租屋的人群超过200万，今年上半年我们的拆迁已经从老城区改造中的居民突出，发展为对城镇村改造中的这些农民出租屋的冲突，唐家陵事件这是一个重大的讯号，我们城市发展下一步恐怕由此引起的社会矛盾更尖锐。第四个部分更为庞大，住在建筑工棚。中国建筑业容纳的3400万农民工，中国的大中城市中每天晚上在建筑工棚里的轻壮小伙子有3400万。3400万什么含义，全世界正规军家在一块不到2900万。那还是北约的、美国的、俄罗斯的、以色列、行过都加上不到2900万，现在我们在大宗城市中建筑工棚过夜的人群高达3400万，他们是真的没有房子住的人群。大家如果注意去年末的中央经济工作会议提出的意见和今年十七届五中全会提出的“十二五”规划的建议，一定会注意到一个很重要的一个说法，符合条件的农村转移人口在城镇中落户是城镇化的重要任务。我们在过去10年坦率说，依靠农民工给我们城市人建了城市，给沿海特大城市建了城市，今后10年我们可能要快马加鞭给农民工，给中小城镇建城市、建住房，这是一个我们必须完善的历史任务。如果我们在未来一个五年周期内，不能在这件事情上不能有比较明显的，制度性的大的突破的话，中国的城市化将有可能半途而废，并且爆发重大危机。因为你这个城市化人口在扩张，房子也在扩张，其中有一部分人无法分享这个快速扩张的经济体的好处，这个社会矛盾势必要尖锐。所以中央最近两年来的各种文件中，如果大家有心会出现一个频率越来越过的词，叫“新生代农民工”这一代和老一代不一样，80年代到90年代甚至到21世纪初的农民工你打算留在你北京、广州、深圳吗？他们会说留你们这个鬼地方干吗。我们在调查农民工住房说，你打算在北京买房吗？他们说在这买房干吗，贵到天下去了，我们夫妻两个在这个拼命做上两年，回家几万块钱、10几万块钱，可以盖一个两层小屋、三层小屋，比你宽敞多了，现在新生代农民工你问问他，你打算还留在北京吗？还打算回老家，他会说回老家干吗，北京是你们家的？这样一个趋势已经日益明显了，确确实实说城市化不让城市人住的更好的城市化，是让更多的人分享城市资源集约、基础设施经济发展技术进步的好处的城市化，那才是真正的城市化，那才是有竞争力的城市化，才符合社会发展方向的城市化。我们刚才仅仅说到的是在城市中1.5亿左右的农民工，实际上在我们城门口还站在随时准备进来的还有2亿人，我们保守估计2020年或者是略晚，中国城市人口城镇人口将超过8亿到8.5亿人，这样一个问题。大家可以估算以下，我们还要建多少城，建多少住房，中国的房地产前景还用展望吗？（三）满足老百姓适度改善性的住房需求第三个事情还没完，我们已经解决了老百姓城镇居民住到房子里，并且满足了基本住房需求，但是这只是一个低层次的总体的住房需求，我们还要满足老百姓适度改善型需求。我刚才说到2009年我们的住房资源总量已达130亿平方米，而且和历史相比，和10年20年相比增长速度是非常快，我们的城镇人口增长也同样慢，如同陈司长讲的我们的路建的是很多，车涨的更快，道理是一个道理，因此到09年末，130亿平方米住房拿6.2亿人一除，人均20平方米出头，户均60平米，60平米按照国际惯例，也根据大家很容易验证的实践经验，就是一个脱困型住房，它的功能就能满足人们基本住房需求的供应。2007年末国务院24号文件，明确规定廉租房50平米，经济适用房60平米，60平米可能有2-3个很小的卧室，满足多代人分室而居，可以有比较完善的地下管网，可以有厨房厕所，但是也仅此而已。我们在未来10-20年的周期内，中国城镇居民正处于从脱困期向改善期的转变，住房和穿衣服类似有四个阶段。你有衣服穿，这是满足基本需求，你有分四季分场合穿的衣裳，这是改善型的需求。你如果追一追时髦，人家穿肩头皮鞋，你也来一双肩头的，人家穿皮靴你来一双，这叫享受型的需求。你再非买LV的包，非名牌的不穿这叫奢侈型的需求，住房也一样，我们的老百姓刚刚走过了满足基本住房需求的阶段，大部分城镇居民正处于向改善型需求转变的过程，我们不仅不能抑制、扼杀反而要支持、鼓励老百姓从脱困型需求、基本性需求向改善型需求的转变。盖什么样的房子就具有了改善型的功能？其实并不难形容，比如说我们在福利分房下，按标准图纸建的单元房，基本上只具备脱困性功能，满足基本住房的功能。厕所、卫生间不能叫卫生间，最多叫厕所。什么样的就具备了改善型功能，你怎么也要有一个洗澡的地方，我们没有奢求有冲浪大浴缸、大浴盆，就是一个淋浴的地方，2-3平米要不要，这个卫生间，既然叫卫生间是不是要搁一些家庭的卫生工具用品，女主人要对这镜子描眉化粉，有一个化妆的地方需要不需要，这这些基本功能加上这个卫生间8-10平米。卧室原来只有14、15的标准间，现在人们两口子1.5米的谁买，怎么样也要1.8米，稍微舒适一点就是2.2米宽。老百姓没有要求打滚睡觉能舒服一点，这过分吗要求，能搁下这么大的床，还得有一点美化、装饰的空间，再放上一些双舒适性的家具这个卧室18、20平米。再小恐怕抬腿就要上炕，家里的大小还要有一个公共的活动中心，一家人可以坐在一起看看电视说说话，你看港台电视剧、韩国电视剧一拍就100多集，家庭里面婆媳打架、夫妻反目，闹个三角恋，年轻人要死要活，不都是在这个厅里头发生吗？咱家也要有一个厅。这些功能加上就具有适度改善型住房，这个房子最小90平米。90-120平米才能满足这些功能。当然我们2020年左右的周期内，作为多元多层次的需求，我们估计中国城镇居民家庭中，应该有20%的或者是更高一点的比重，还要住在具有享受型功能的房子，什么样的房子就具备享受型功能？也不难形容，要有一个书房，到都企业处长一级了。念书不念书那总得要有一个。女主人说人到中年人，身材都发福了搁一个健身器材，8-10平米的空间，行不行，这个要求过分不过分啊，今年说没有身份才在马路上骑自行车，有身份的都在屋里骑。在有可能的话，我们买一个家庭影院，弄一个独立的10平米，或者略大一点的视听室，没事的话看一个盗版的大片什么的。这些加集一块就是具有享受型功能的住房，这里并没有大游泳池、前后花园、车库这个要求也不过分吧，具有这样的功能的住房140-220平米。我们大约估计一个农民工都不往城市里搬，一间旧房子都要拆未来10-15年仅满足老百姓改善型需求，我们还要在现有住房还要再盖50%。（四）加快大城市、老旧城市危房改造和二三线城市、县城、中心镇的发展第四个任务，我们还要盖房子，往哪盖呢，一个是老大城市，老旧城市的危旧房盖子，一个是二三线城市，县城和中心镇的发展，中国城市和住房建设在过去10年取得了长足进步，也明显暴露出极大的缺陷，这个缺陷是有客观原因的，什么缺陷，是大城市，超大城市过度超前，中小企业二三线城市的发展严重滞后，形成了不合理的城市结构。当人们回想过去几年，房地产调控的时候，谁房价暴涨了屈指可数的，沿海特大城市，小白领高价买不起房，在哪呢？上海、北京、核心市区，小白领买不起房子跟2009年金融危机下3000万农民工被迫返乡，听起来是风马牛不相及的两件事，但是出同一源就是城市结构不合理，没有形成梯次的、多元的中间具有缓冲能力，综合承载力的城市和二三线城市一线城市。过去10年有历史原因，有客观原因，我们要开奥运会，10年准备多不多，上海刚开完世博会是不是也要紧锣密鼓。再有三五天广州的亚运会就要开幕了，是不是要大规模加快城市改造扩张基础设施完善，因此在过去10年里头，这些事件迫使我们不能不把资源和政策大规模集中在沿海少数特大城市，这个时代过了。下一个5-10年，甚至更长的周期内，二三线城市基础设施完善，住房建设以及县城和中心镇以及的建设，这两个层次的住房与城市建设，将是城市发展的重点。我们大约的说房地产市场展望还要建很多的房子，主要的任务有以上四个。三、对未来房地产政策的展望四个“不要指望”我们刚才说中国是世界最大的房地产市场这个前景，没有任何的置疑，但是在政策意义上，我们一开始就说了，很多人说打压你，如果说就算打压你的话，有四个不要指望，我也希望我们的企业家不要忽略。第一个不要以往提一次利息就是打压你，就是提息之后的利润水平仍然是25年来的最低水平，按照现在的物价总水平，按照国民经济发展的客观需求，按照我们应对通货膨胀的客观需求，利润恐怕不是降，不是说什么时候就不提了，房地产市场就是不景气，利润也会提高，在未来3-5年，甚至是3-5年，长可以估计到20年里头，利润持平与现在的机会不超过5%，高于甚至远高于目前水平的机会可能要达到95%。明告诉你跟调控不调控房地产市场，这个货物政策的基本方向也是明了和无异议的，我们不可能在老长期保持一个为了刺激经济，为扩张而实施的这么一种超低利润的实践，实际上是不可能持久的也不适应我们的国民经济运行的实际状况。第一个不要指望利润能够很快回升。第二个第三套房限购不限购，到现在为止也是临时性措施，比如说文件中就是明确说如果一个城市房价过快上涨，地方有权根据情况决定限购或者是禁购第三套住房，但是你别指望什么时候抑制投机性投资性需求的政策会推出，没有那个时候，什么时候也会对超过实际住房需求过度占有资源和占有优质资源的需求采取抑制，什么时候也会对投机性、投资性的需求，采取一定的限制性的措施，这不是一个短期就能够解决的问题，只要有市场存在，这个政策就有必要。中国的房地产的景气的状态，我们国家信息中心，每一个月，每一个季度，都要测量我们的景气程度，如果中国的房地产市场是依靠买第三套的需求，靠投机性的需求，靠富人的需求，靠高端住宅的需求支撑着，这个市场是没有前景的，是不健康的。坚决抑制四种需求。一个投资性、投机性需求，二奢侈性需求，三超过家庭风险承受能力的需求，四过度超前的需求，我想这个政策应该是一个健康合理的房地产市场应有的政策。第三个不要指望，我们很多开发商心目中合理的房地产市场，应该是房价不断上涨的，而且是快速上涨的这样的市场。这个时代过了，我们注意到从09年以来，大开发商、上市公司这些开发商，普遍并不赞成这一轮价格上涨，因为对的