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缤纷世家项目整合营销沟通案 独辟蹊径奇迹绝非偶然 谨呈株洲汇隆房地产开发有限公司 三 二 一 项目基本情况概述及初步理解 项目价值提炼及初步定位 株洲宏观市场现状及趋势研判 四 项目产品价值提升建议 五 项目精细化运营及推售策略 六 湘联公司简介及操盘团队构架 项目概况汇隆缤纷世家 暂定名 位于株洲市荷塘区水仙路 由株洲汇隆房地产开发有限公司投资开发 项目总占地面积35457平方米 总建筑面积115195平方米 容积率3 00 项目共15栋建筑 分为两期进行建设 其中一期9栋 二期5栋 项目闹中取静 虽并不直接临城市主干道 但与株洲红旗广场商圈仅几分钟车程 项目的物业形态主要为住宅 同时拥有少量社区商业 项目交通便利 路网发达 公交线路众多 项目周边商业配套和生活配套齐全 项目所在位置示意 项目位于株洲市新华西路和红旗路交汇处西南角 距离红旗广场和世贸广场分别约数百米直线距离 本案 项目所在区域简介 新兴工业区 红旗广场商圈荷塘区是新兴工业区 荷塘区是一个以机械 电子 冶金行业为主的工业区 现有工业企业100多家 其中大中型企业20家 荷塘区有东南亚最大的株洲硬质合金厂和享誉全国的株洲车辆厂为代表的中央 省属大型企业20多家 市属骨干企业70多家 年工业总产值占全市工业总产值的三分之一 荷塘区于1997年8月由株洲市原东区三个办事处和原郊区三个乡合并设立 荷塘区总人口23 50万 总面积159平方公里 与浏阳市 株洲县 芦淞区 石峰区接壤 地处 南北通衢 三要冲 交通便捷 境内G60沪昆高速公路 G320国道纵贯南北 区内主要干道新华路西通G4京港澳高速公路 京广 湘黔 浙赣三大铁路干线在这里交汇 有我国最大的铁路货运编组站和湘江千吨级码头 距黄花国际机场60公里 水陆空 交通三位一体 荷塘区旅游资源丰富 其中乾隆皇帝御题 仙人赞化 庾岭回春 的仙庾风景名胜区 左樟蔽日 风景优美 是株洲八大公园之一 项目经济技术指标项目占地面积35457平方米 建筑面积115195平方米 容积率3 0 物业类型上 项目属于中型体量的 纯品质住宅 少量小区商业 类型的物业 项目初步分析 项目地块为 8字 形 南北走向 北部为第一期 共8栋住宅 南部为第二期 共5栋住宅 第一期为6 15号栋 其中6 13号栋为住宅 14号栋为物业管理用房 15号栋为幼儿园 第二期为1 5号栋 项目西面临水仙路 东面临近新华路 北眺红旗广场 南望中心广场 株洲市十八中 荷塘星城 区域地段位置较好 项目周边自然环境一般 直接生活配套缺乏 但是沿水仙路到新华路之后 可享受红旗广场商圈的各项配套 一期 二期 项目附近实景照片 项目地块整体较为平整 没有较大坡度起伏 项目四至 东 向东走出水仙路即到城市主干道新华路 东南 东北 项目北面为红旗市政 西南 荷塘星城 西南 东北 项目四至 区域地段 项目位处市中心 属于红旗广场商圈板块 区域地段优势明显 交通路网 项目东为新华西路 北面为红旗路 南面可达湘江 周边公交线路众多 四通八达 交通便捷 周边配套 周边配套完善 如步步高超市 国美电器 青少年公园 株洲市四医院 人居环境 项目进则宁静 出则繁华 闹中取静 居住品质较高 社区配套 拥有社区幼儿园和社区商业 优势点 Strength 项目规模 项目规模不大 园林及项目自身配套均没有太大优势 公司品牌 周边品牌开发商云集 本项目不具备品牌优势 交通路网 项目没有直接临近城市主干道 形象提升受限 临街路面 项目西南面的水仙路 路面较窄 交通不便 形象较差 周边形象 项目周边形象较差 面貌相对落后 类似于老城区的旧城改造 价值提升受限 劣势点 Weakness 机会点 Opportunity 成熟片区 荷塘区是株洲市的成熟片区 人口居住较为集中 市政 交通 景观资源 商业配套相对齐全 并且具有市建完善 空气质量好 发展前景大等优势 该区域的住宅开发热度较高 周边商业 项目周边的商业正进一步升级 这将进一步提升本区域的价值 稀缺纯住宅 项目周边以商业带动住宅开发的项目较多 纯居住品质的楼盘较少 因此若本案定位准确 面市之后 将成为市场的稀缺产品 威胁点 Threat 竞争激烈 区域内现有在售项目较多 例如 荷塘星城 世贸广场 金域半岛 天润天城 银泰财富广场等 未来供应量大 据悉 区域内将持续供应大量房源 未来市场竞争激烈 政策从紧 政府的宏观调控政策继续从紧 新国五条的颁布令楼市前景不容乐观 根据我们对市场的分析以及对项目的地块情况和SWOT分析 可以得出项目风险与机会并存 如何从激烈的竞争环境中突围 我们认为必须采取因势利导和回避威胁 发掘机会的营销对策 项目发展对策 营销对策 利用项目定位 来形成新的市场形象 凸显产品竞争优势 通过推广策略定位来提升项目形象 打造新的市场形象 从项目实际出发 倡导区域内新型 闹中取静 优雅生活方式 的生活理念 提倡灵活的价格策略 引领创新的营销理念 三 二 一 项目基本情况概述及初步理解 项目价值提炼及初步定位 株洲宏观市场现状及趋势研判 四 项目产品价值提升建议 五 项目精细化运营及推售策略 宏观市场现状及趋势研判 六 湘联公司简介及操盘团队构架 株洲经济及楼市环境 据株洲市统计局相关数据显示 2012年全市实现地区生产总值 GDP 达1759亿元 比上年增长11 8 株洲市2008年到2012年 全市固定资产投资持续增长 2012株洲固定资产投资占GDP近65 37 由此可以预判 株洲2013年的经济宏观面较好 经济增长力较强 株洲经济形势 经济发展潜力巨大 货币政策 降息降准2012年 降息降准货币的政策集中出台 希望扭转经济颓势 为楼市谷底反弹创造良机 2012 06 08 金融机构一年期存贷款基准利率分别下调0 25个百分点 其他各档次存贷款基准利率相应调整 2012 07 06 金融机构一年期存款基准利率下调0 25个百分点 一年期贷款基准利率下调0 31个百分点 其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整 2012 02 24 2012 05 18 下调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 分析 几次降息 房贷族 将实现局部减负 降息与当时国内经济增速放缓 下滑状态较明显有着密不可分的联系 2012年我国GDP同比增速从一季度的8 1 下降到二季度的7 6 三季度继续下滑 仅有7 4 创下14季度新低 这也是我国GDP增幅数字连续第七个季度下跌 在此背景下 如果企业贷款需求和贷款成本不能被有效压低 中国将面临着经济进一步回落的压力 宽松的货币政策一定程度上促进了房地产的发展 2012年下半年楼市量价开始回升 楼市环境 2013年2月20日 重点城市要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标 已实施限购的重点城市 按统一要求完善限购措施 其他城市房价上涨过快的 省级政府应要求其及时采取限购等措施 扩大个人住房房产税改革试点范围 推进城镇个人住房信息系统建设 2013年新国五条出台 进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率 对出售自有住房按规定应征收的个人所得税 应依法严格按转让所得的20 计征 要则 政策小结 一二线城市国五条细则已经落地 表明政府调控的决心 但三四线城市并未出台相关细则 长沙版国五条也未提及相关细则 表明地方政府对房地产调控持稳中偏松的态度 但由于房价上涨压力较大 国家和地方不排除有更严厉的调控措施 预计2013年全年 房地产政策依旧以维稳保刚需为主 在市场不出现大的变动前提下 政府不会出台过多的直接针对房地产的宏观政策 而是根据国内总体经济发展 适当的调节金融政策 综合来看 业内人士普遍对2013房地产市场预期持乐观情绪 但同时也认为大幅上涨可能不大 株洲楼市情况分析 株洲市商品住宅开发情况 2012年1 11月 株洲市新建商品房施工面积1932 59万 同比增长 10 5 连续9个月负增长 其中 商品房新开工面积598 42万 同比增长 23 1 连续7个月负增长 分析 株洲市商品房新开工面积持续负增长 虽在年尾极速反弹 但也将使得2013年上半年推货有可能出现一段时间空档期 住宅市场供需特征 2012年四区 不含云龙新区 新建商品房成交299 49万方 同比增长50 88 住宅供应量为264 82万方 同比2011年下跌近27 整体新增供求比为0 89 1 住宅成交价格 2012年1 11月四区新建商品住宅均价为4106元 平米 住宅库存简况 截止2012年年末 住宅可售套数达到1 66万套 面积达到181 97万方 未来供应压力较大 二手房方面 株洲城区二手房成交112 229万 同比增长11 15 截止2012年12月23日 一般来说 二手房市场的活跃也预示着新房成交活跃 小结 株洲房产市场处于良性健康发展态势 供需基本平衡 价格相对低位平稳运行 没有大的宏观调控政策的前提下 预计稳中小幅提升 周边项目分析 3 5 2 7 4 8 1 6 9 大汉希尔顿 银泰财富广场 荷塘星城 爱丁堡 凯旋名门 金岸华城 御景东方 德馨华夏 金域半岛 3 5 2 7 4 8 1 6 9 市中心 本案 项目周边重点楼盘一览表 一 中铁荷塘星城 中国铁建 荷塘星城是中国铁建耗资精心打造的高品质宜居楼盘 项目占地面积150亩 总建筑面积37万方 其中住宅面积26 6万 商业面积2 4万 容积率为2 94 绿化率高达35 96 三室二厅二卫面积 121 07 空间布局不合理 没有动静 干湿分离 入户没有过渡空间 整体私密性不好 三室二厅二卫面积 132 84 空间布局不合理 没有动静 干湿分离 入户没有过渡空间 整体私密性不好 主卧配独立卫浴 飘窗 客厅配南向阳台 舒适度高 赠送面积大 户型灵动性好 户型分析 二 世贸广场 世贸广场是由株洲市世贸房地产开发有限公司投资兴建 该公司已成功开发了中国城服装市场 中国城服饰商务楼等名品项目 形成了一定的市场知名度 项目位于株洲市主干道 新华西路50号 是集世贸酒店 五星级 世贸商务楼 顶级 世贸公寓 高档 世贸名品广场 国际品牌 以及世贸嘉苑 智能化小区 于一体的大型综合项目 项目总投资额超人民币10亿元 该项目一期总建筑面积37万m2 绿化率达41 建筑整体规划为高层塔式建筑群 分两大板块 商业区域建筑群距新华路临街20米 宽200余米 形成集酒店 餐饮 旅游 娱乐休闲 运动健身 商业展会 金融贸易 综合性大型国际化商业风格的现代都市商业区 小区配套设施完善 拥有大型综合立体停车场 充分满足广大业主的泊车需求 高档次双语制幼儿园 将建在小区范围内 为广大业主解决后顾之忧 楼栋间距约40米 即使一楼也能享受灿烂的阳光 足不出户 尽情享受天然氧吧 总体规划 项目位处荷塘区大坪路 原冶金技术学院校区 占据红旗广场商圈 中心广场商圈两大城市商业中心 黄金地段 周边各类配套较为齐全 有大型超市 百货 酒店 KTV娱乐休闲 学校 医院等 中国铁建 荷塘星城项目整体分三期开发 开发周期约3 5年 项目建筑形态以15栋正南北朝向的17层 33层小高层和高层为主 塔楼结构和板楼结构为主 项目住宅总户数2450户 户型设计多样 一期户型包含85 98平米两房及2 1户型 112 146平米三房户型 户型灵活可变 赠送率高 附加值高 能满足不同层次的客户需求 业态类型 住宅 商铺 会所等 交通分析 总体规划 公寓 住宅 商业 二期4栋a户型3室2厅2卫1厨111 00 二期4栋b户型2室2厅1卫1厨82 00 动静分区 干湿分离 私密性好 客厅配超大景观阳台 卧室配空中花园 改善室内环境 赠送面积大 户型不方正 过道面积过大 造成空间的浪费 动静分区 干湿分离 私密性好 客厅配超大景观阳台 卧室配空中花园 改善室内环境 赠送面积大 户型分析 三 银泰财富广场 银泰财富广场位于株洲市荷塘区东南角 项目占地12179 总建筑面积140249平方米 由商场 单身公寓 酒店式公寓 超市 地下停车场以及会所等组成 项目总投资近3亿元人民币 项目定位为株洲集商贸 办公 小户型住宅于一体的 风格新颖 美观的多功能建筑 产品类型包括公寓商业楼商住楼等 配套方面 银泰财富广场 倾力打造了集商业公寓写字楼于一体的综合体 另外 还有大型社区超市 商业街等配套 株洲银泰 财富广场位于湖南省株洲市红旗广场新华东路与三二O国道交叉口的东南角 为株洲荷塘区的商业中心地段 地理位置十分优越 总投资近5 2亿元 规划用地面积12179 3平方米 拟建集商贸 小户型住宅于一体的 风格新颖 美观的多功能建筑 按小户型住宅及大大型商场特色合理布局 以求达到最佳使用空间和最佳的城市形象 业态覆盖 百货 大型超市 商务办公 各类餐饮酒吧 休闲娱乐 酒店御所等 建筑由5层的裙楼和1个29层 1个30层 1个15层三个塔楼 二层地下室 组成 总建筑面积138860 其中地下二层为地下停地位 地下一层至地面五层为商业 六层以上为住宅 总体规划 公寓 住宅 商业 1 酒店式公寓面积 52 92 户型小巧 存在黒厨问题 带飘窗设计 增强通风采光效果 改善视野景观 3 B户型两室两厅一卫 99 7 户型方正 进门无过渡空间 阳台北向 没有动静 干湿分区 厨房与卫生间过近 互相干扰 户型分析 四 爱丁堡 项目位于红旗南路与石宋立交桥交汇处 距红旗广场仅500米 享红旗广场商圈的繁华便利 项目距荷塘小学仅300米 拥有优质学校资源 项目为3栋32层点式塔楼 1栋23层商业综合体 项目处于红旗广场商圈 中心广场商圈两大城市商业中心核心轴 属于黄金地段 周边各类配套应有尽有 周边拥有大型超市 百货 酒店 金融机构 娱乐休闲 教育资源 医疗机构等 总体规划 爱丁堡A户型3室2厅2卫113 00 爱丁堡B户型2室2厅2卫87 00 动静分区 干湿分离 私密性好 拥有景观阳台 入户花园 赠送率高 主卧配有独立卫浴 转角飘窗 品质高 户型不方正 户型较为方正 设计紧凑 赠送率高 厨房不实用 通风不便 赠送的阳台不实用 户型分析 五 大汉希尔顿 大汉希尔顿位于株洲市中心广场的核心位置 占据独特的江景资源优势 同时也是株洲最繁华的商业中心 商务中心 金融中心 文化中心 紧邻新华西路 株洲大桥 和沿江路 是交通枢纽的核心位置 畅达株洲每一个区 立体交通优势非常明显 项目是株洲市城市中心较大的城市综合体项目 总建筑面积约27万平方米 整体规划为1栋希尔顿大酒店 1栋国际双5A写字楼 国贸中心 2栋江景豪宅 2栋江景公寓 5层高端商业 项目具有如下特点 1 项目的酒店将打造株洲市建市以来第一座超高层 158米 景观式建筑 结合项目其他建筑 打造株洲市的标志性建筑群 五星酒店建筑拔高为150米 以上 的建筑 同时考虑在酒店屋顶加高建造出株洲的市花红檵木为装饰 跟上海市外滩中心威斯丁酒店顶的莲花类似 2 六栋建筑前后位置相互错开 在外立面上采用大量的现代元素 时尚元素相呼应 计划使项目成为株洲市的标志性建筑群体 总体规划 写字楼 酒店 公寓 豪宅 商业 4 5 B2户型2室2厅1卫1厨85 00 4 5 A3户型3室2厅2卫1厨145 00 户型方正 动静分离 客厅大阳台 空间设计紧凑 卧室北向 采光不好 户型方正 但是没有动静分离 私密性不佳 入户花园 阳台 飘窗设计 赠送面积较大 客厅 餐厅采光不佳 主卧配南向阳台 独立卫浴 衣帽间 居住品质较高 部分户型分析 2020 3 19 42 六 金域半岛 项目位于荷塘区文化路775号 原株洲钨钼厂 项目总占地面积83959 9平方米 总建筑面积约34 7万平方米 由16栋高层和一栋多层组成 总户数约 2735户 项目分二期开发 目前开发的是二期 总体规划 金域半岛 位于新华西路与文化路交汇处华润万家旁 雄踞株洲最繁华的中心广场和红旗广场的中轴核心位置 以35万平方米的城市综合体 国家2A品质认证 在株洲之心萃取精华打造出生活与人居的艺术 重塑城市生活品质 二期品质大宅 承袭一期精髓 辅以全面升级 再度令株洲期待 VIP认筹现已全面启动 金域半岛 期 11栋高层住宅 错列排开 灵动有序 3栋32层高的楼王盘踞庭院中心 以 品 字型的挺拔造型统领全区 构筑成气势不凡的株洲天际景观 俯视间株洲风景尽收眼底 4万方中心园林景观 五星级奢华大堂 雍容华贵卓尔不群 五万平方生态车库 德国原产品质蒂森克虏伯电梯 以德意志精神保证您的生活 竞争小结 1 周边项目业态 主要分为品牌开发商的中高端城市综合体方向 本土开发商的普通住宅方向 2 价格趋势 品牌开发商开发的价格在5500 5900元 品质品牌规模对价格有支撑 去化速度较快 普通住宅 价格在4200 4600元 价格平 只能被动等待客户选择 去化速度慢 3 产品及形象 品牌开发商项目体量相对较大 并以商业商务提升项目价值 本土小开发商普宅项目规模小 推广平 无亮点 竞争力不强 4 客户群 普宅以刚性需求和首次改善型需求为主 客群的职业圈层多为周边原住民 工业园区员工 周边商户等 客群层次不高 高端项目兼具投资价值 更多的吸引公务员 医教职员 及株洲政界商界要人等以及株洲市及外地的高端投资客群 市场应对策略 1 差异化 本案周边大多是城市综合体商业项目和 商业 住宅 项目 纯住宅项目较少 因此本案应实行差异化策略 营造稀缺效应 主打品质纯住宅 并在此基础上进行升华 树立高端住宅的形象 如 城市中的准洋房形象 2 品质化 本案从自身来说 并不完全具备做品质楼盘的要素 因此应在不增加成本或增加少量成本的前提下 通过园林 立面 大堂的调整 生活方式的引导树立高端品质形象 3 营销创新化 本案应打破常规 创新思维 线上高举高打 线下贴近客户 以创意动人 以多元化的营销 最终促进成交 4 活动多样化 项目应以活动营销为主要手段 筹办诸多活动来树立形象 增加上门 促进成交 如主题活动 开盘活动 产品推荐会活动 周末暖场活动等 综合以上总结 本项目应从以下几个方面考虑 三 二 一 项目基本情况概述及初步理解 项目价值提炼及初步定位 株洲宏观市场现状及趋势研判 四 项目产品价值提升建议 五 项目精细化运营及推售策略 宏观市场现状及趋势研判 六 湘联公司简介及操盘团队构架 定位思考 差异化 以区域内的产品差异化为出发点 区域补缺 量身定做普宅 豪宅之间的产品 拔高中低端客户 分流豪宅客户 价值提升 从产品 园林 配套等方面提升项目品质和形象 生活引导 创新生活方式的引导 增加附加值 审视本案周边 本案受到世贸 中国铁建等大盘夹击 品牌 规模处于明显劣势 比拼价格 伤人伤己 扬长避短 产品差异化和提升品质才是我们突围的利器 饱和中制造稀缺 稀缺中提升品质 引导更高端的生活方式 情境准洋房 一种居住形态的向往 给客户更充分的购买理由 地段价值优势 城中央双广场红旗广场商圈板块 城市中央 区位优势明显 位于红旗广场 中心广场中轴线的黄金位置 贯通新华路 红旗路等城市主干道 老城区 新兴工业区中心 各项配套设施完善 出则繁华 入则宁静的真正舒适居家环境 项目核心优势提炼 目标客群定位 项目整体定位 案名建议 交通价值优势 轻轨旁 交通枢纽项目东为新华西路 北面为红旗路 南面可达湘江 周边公交线路众多 交通便捷 轻轨直通省会长沙 高铁 黄花机场极速可达 物业升值潜力大 项目核心优势提炼 目标客群定位 项目整体定位 案名建议 配套价值优势 一应俱全 至臻完善商业 步步高 国美等大型商业巨头汇聚 项目自身两层商业配套亦可满足业主需求 医疗 市四医院 信德医院紧邻 健康随时呵护 公园 青少年公园 中心广场 红旗广场信步可达 休闲随心 教育 株洲市第十八中 小区内配套幼儿园 书香气息浓厚 项目核心优势提炼 目标客群定位 项目整体定位 案名建议 产品价值优势 城央小高层品质住区10万平米全15 18层低密度小高层住宅 T形短板小高层 2梯3户 4户 小进深 大面宽 南北对流 80 93平米周正二房和120 130平米的舒适三房为主 41 的户型带入户花园 通过后期产品立面改造 提供更加丰富的准洋房立面形象 通过园林规划调整 提供更丰富的立体园林以及匹配准洋房定位的主题园林 项目核心优势提炼 目标客群定位 项目整体定位 案名建议 项目核心优势提炼 目标客群定位 项目整体定位 案名建议 刚需和改需为主 小资和中产阶层专属 追求更高端生活方式 荷塘区原住民 企事业单位职员 有很深的地缘情结受过良好的教育收入稳定但相对不高追求独立的更高端的生活方式 不可忽略的特殊群体 醴陵 攸县 茶陵 邵阳等周边县市的富裕阶层株洲籍贯但在深圳 广州 上海等沿海城市务工人员其他高端项目的投资客户 荷塘区商业经营户 视野开阔 具有前瞻和独到的眼光物质基础积累达到一定高度精神生活富足开始追求优雅 浪漫 品位 景观价值认知 外部资源有限 内在景观诱人三重立体园林景观银杏大道无边天际泳池 以上为园林建议 提升产品附加值 项目核心优势提炼 目标客群定位 项目整体定位 案名建议 整体属性定位 城央情境准洋房城央 中央的 项目中心地段价值的最大彰显 情境 赋予一种生活方式 是一种优雅生活意境 人与自然是一种和谐的情景交流空间 准洋房 洋房是一个西洋文明与中国文化交织的产物 一种现代生活方式的象征 原为上流阶层所专属 而准洋房 品质接近洋房 它有着别墅的超脱感觉 却又平易近人 它享受舒适生活 又不飞扬跋扈 它优雅环境 又有良好的性价比 它自主独立 却又不忽略与邻里的亲密 定位语既是对项目品质的拔高 又倡导一种优雅生活方式 项目自身优势和特质产品差异化客群需求生活方式引导 项目核心优势提炼 目标客群定位 项目整体定位 案名建议 形象定位方向一 法式风情醇美时光 午后的露台 飘满芬芳的多重庭院 一抹阳光一杯摩卡 源于法国波尔多小镇的浪漫悄然蔓延 波尔多阳光为您完美展现悠闲 生态 惬意的阳光生活 习惯了城市的繁华 我们一直在寻找一种优雅姿态 足可涵养品味 修养身心 让感官与灵魂丝丝入扣 项目核心优势提炼 目标客群定位 项目形象定位 案名建议 形象定位方向二 美式院落洋房醇香四溢 在纯正自然的空间环抱下 在宁静与繁华之间切换 穿梭于高尚住宅区与红旗广场休闲中心 际遇经典的加州印象 生命的乐趣尽在美式风情院落里隐现 项目核心优势提炼 目标客群定位 项目形象定位 案名建议 案名建议 主推 波尔多阳光释义 波尔多 Bordeaux 法国西南的一个港口城市 是法国第四大城市 位列巴黎之后的浪漫之都 波尔多阳光 法国波尔多小镇浪漫情调 为您完美展现悠闲 生态 惬意的阳光生活 是本项目要倡导的一种准洋房的优雅生活方式 给予客户群更多的购买理由 项目核心优势提炼 目标客群定位 项目整体定位 案名建议 案名建议 辅推 汇隆 紫檀美地释义 汇隆 开发商品牌 虽然 目前开发商品牌地位还未树立 但要以做品牌的决心做项目 紫檀 由檀香山演绎而来 檀香山 是美国夏威夷州首府和港口城市 因为早期本地盛产檀香木 而且大量运回中国 被华人称为檀香山 紫 高贵优雅 紫檀 在佛教中是圣树 在古代皇室中象征高贵 权力 在现代 一直作为高端品质的象征 受到市场的热捧 美地 优美的境地 作为案名后缀 一种小资情境油然而生 优雅洋房品位立显 结合案名建议园林栽植紫檀树林 售楼部也摆放檀木工艺品 以及以檀木为原材料进行装修 最终彰显 紫檀 这一精神图腾 整个案名通俗易懂 意境深长 尊贵洋房品质呼之欲出 项目核心优势提炼 目标客群定位 项目整体定位 案名建议 备选案名 阿尔萨斯依云小镇央御加州阳光弗朗明哥 项目核心优势提炼 目标客群定位 项目整体定位 案名建议 三 二 一 项目基本情况概述及初步理解 项目价值提炼及初步定位 株洲宏观市场现状及趋势研判 四 项目产品价值提升建议 五 项目精细化运营及推售策略 宏观市场现状及趋势研判 六 湘联公司简介及操盘团队构架 建议方向一 在现有产品基础上微调 从园林 立面 大堂 配置配套等方面全方位提升项目品质 往准洋房标准上靠近 建议方向二 从产品附加值上考虑 赠送超大面积空中庭院 创新N 1 N 2 客厅 餐厅均可实现半赠送 产品由原来的15 18层小高层建筑 削减单元 改为24 26层的高层产品 总体建议 建筑立面建议 项目现有立面效果图显示出较强的现代感 简洁明快 但色彩单一 建议在材质和线条上做得更丰富 增加欧式建筑元素 增强品质感和时尚感 材质建议 陶土劈开砖 涂料 线条色彩搭配 大堂建议 精装双入户大堂 一层挑空 酒店式装修 运用各种光线 色彩 材料的质感以及绿植等手段 来丰富空间气氛 给人以视觉冲击 负一层同样做精装大堂 车库进入电梯 彰显回家的尊贵感 户型建议 适当丰富项目产品线 以刚需和首改需求为主 另增加一部分舒适度高的洋房户型 1 一二层合并做退台式花园洋房 实现大面积花园赠送 并赠30 50 地下多功能厅和亲地花园 建筑面积控制在140 180 2 顶楼和次顶楼合并做退台复式花园洋房 建筑面积140 160 N 1创新户型赠送超大面积空中庭院80 90平米 2 1 两房变三房 120 130平米 3 1 三房变四房 五房 一种空间的多种可能 空中花园 阳光庭院空中花园 客厅 餐厅空中花园 书房 客房空中花园 儿童游戏房空中花园 家庭娱乐室 建筑面积约80 可用面积约83 建筑面积约117 可用面积约120 户型配比建议 现有配比 建议 二房二厅一卫比重过大 建议适当做一部分二房二厅二卫 分别占18 和15 项目的园林景观设计在充分尊重总体景观规划的前提下 利用有机的景观张力来塑造多层次的开放空间 多层次的设计保证丰富的园林景致 为主题园林景观预留足够的空间 景观设计建议 三重立体园林景观水景 无边天际泳池园林树种规划原则 三种立体园林景观 第一重 社区景观 3000 中心广场 中轴景观线运用现代造景手法 景致的景观空间构成 规整的植物设计 形成其鲜明的特点 建议以香樟 桂花 银杏等树种为依托 选取其中一种 打造一条香樟大道或银杏大道 整个中心景观命名为城市森林氧吧 第二重 组团景观 组团绿化空间重点突出人文气息 意在紧张的城市生活空间创造与众不同的世外桃源 第三重 院落景观 小环境