2011年11月份自学内容小区共用部位和设施权属纠纷.doc

2011年11月份自学内容小区共用部位和设施权属纠纷一、小区共用部位和设施权属纠纷概述 在一个小区的建筑和绿化范围内，除业主专有部分之外还存在共用部分，这是建筑物区分所有权制度的重要内容，也是现代物业管理制度得以产生、发展的原因。一般而言，小区物业的共用部分包括共用部位，如楼房的外墙、楼顶、楼层通道、楼梯、停车场等，还包括共用设施与场地，如物业管理用房、电梯、中央空调、水气管道、绿地等。在小区共用部位与设施方面，下述三类纠纷较为常见：一是物业管理用房的归属争议。现实生活中，有些开发商未按规定配备物业管理用房，或者将配备的物业管理用房出售给他人，或者将物业管理用房的产权证登记在自己名下。按照法律规定，按规定标准配备物业管理用房是开发商的法定义务，开发商未履行该义务的，业主委员会可向有关行政主管部门反映或依法提起诉讼，由有权机关责令或判令开发商在小区内提供物业管理用房；如小区内无其他房屋可以提供，应责令或判令开发商就近购买或参照市场价予以赔偿；如开发商将物业管理用房的产权证登记在自己名下，业主委员会可请求有权机关予以撤销。二是车库、车位的归属争议。小区内规划用于停放汽车的车位、车库应归开发商所有，还是属于业主共有？物权法对此作了规定，即小区内的车位、车库应当首先满足业主的需要；车位、车库的归属由开发商与业主通过出售、附赠或者出租等方式约定；占用业主共有道路或者其他场地的车位、车库属于全体业主共有。三是业主不当使用公用部位引发的争议。有些业主在公用楼道装置防盗门、在外墙悬挂固定物以及占用小区场地堆放物品等，侵犯了其他业主对公用部位的使用权。对此，应区分其使用是否适当、是否征得相关业主或业主委员会的同意，分别作出处理。 二、小区公用部位和设施权属纠纷调解处理原则 （一）所有和使用适当分离，实现利益最大化小区共用部位和设施依法为业主共有，但个别业主或物业公司并非不能使用，前提是业主、物业公司在使用时是否满足了一定的条件，这也是区分是否属于合理使用的重要标志。如因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业公司的同意；物业公司确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。此外，还应考察业主或物业公司在使用上述部位和设施时是否履行了对应的义务，即是否将临时占用、挖掘的道路、场地在约定的期限内恢复原状等，以真正达到使用和所有适当分离实现利益的最大化。（二）共用建筑和设施改变用途应履行合法手续物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，在使用时一般不得改变用途。如果业主确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业公司；物业公司确需改变公共建筑和公共设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。目前，一些业主对上述部位改变用途后进行使用，又未经过合法的变更手续，对于这些纠纷应按以下原则调处：如属于确需改变用途的，告知业主补办相关手续；如擅自改变又无合法理由的，应要求业主恢复原状并赔偿由此产生的损失。（三）分清物业管理用房权利的归属根据物业管理条例的规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，物业管理用房的所有权依法属于业主。门卫室、安保监控室等房屋属于必要的物业管理用房范围。实际生活中，房产商往往以取得上述部位产权证为由，认为产权应属其所有，并与业主委员会产生纠纷。在调处这类纠纷时，应仔细了解上述房屋的来源，以确定其是否属于物业管理用房。在明确房屋性质的前提下，再仔细分析房地产行政主管部门的发证行为是否存在不当，如确有不当，应告知业主委员会或业主可提起行政诉讼，要求撤销房地产行政主管部门的颁证行为。 三、有关小区公用部位和设施权属纠纷的法律规定 中华人民共和国物权法（节录）（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行）第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、